Автоматизированные каскадные (waterfall) распределения в коммерческой недвижимости

Давайте разберёмся в каскадных (Waterfall) стратегиях

Инвестиционные стратегии, методы и ориентиры — это разящие инструменты в руках любого опытного инвестора, конкурирующего в контактном спорте под названием бизнес. Каскадная стратегия — одна из самых полезных среди них.

Узнайте, что такое каскадная (waterfall) структура, для чего она используется, какие у неё бывают разновидности и как задействовать её в банковских процессах и процессах движения денежных средств в сфере CRE.

Примечание: Covercy — первая платформа управления инвестициями, которая предлагает GP и LP полностью настраиваемые сквозные каскадные распределения через дебет ACH. Просто нажмите кнопку, чтобы рассчитать своё каскадное распределение, и средства будут переведены напрямую с одного банковского счёта на другой через предпочтительного банковского партнёра Covercy. Нажмите здесь, чтобы записаться на демонстрацию и увидеть, как автоматизированные каскадные распределения с Covercy будут работать для вашей компании.

Что такое каскадная (waterfall) структура в инвестировании?

Каскадные диаграммы, также известные как каскады распределения (distribution waterfalls), — это визуальное средство, призванное показать, как доходы от прироста капитала распределяются между всеми инвесторами, участвующими в сделке. Своё название она получила просто из-за формы диаграммы.

Каскадные структуры часто ассоциируются с фондами private equity и предназначены для создания своего рода иерархии инвесторов — помогая определить финансовое доминирование каждого партнёра в сделке, которое обычно определяется объёмом усилий и капитального риска, который каждый инвестор вкладывает или принимает на себя.

Связанная статья: Обеспечение успеха партнёрства: роль каскадов распределения в отношениях GP-LP

Как правило, чтобы стимулировать GP (general partner) сделки максимизировать прибыльность для своих LP (limited partners), GP получает непропорционально большую долю от общей прибыли относительно своих первоначальных вложений.

Где используются каскадные диаграммы?

Каскадные диаграммы чаще всего применяются в бизнес-приложениях и используются для наглядной иллюстрации того, как начальное значение чего-либо превращается в конечное значение — путём отображения всех прибавлений и вычитаний, которые произошли на этом пути.

Мы понимаем, что это немного абстрактно, поэтому вот пример того, как выглядит каскадная диаграмма:

Как выглядит каскадная диаграмма?

Источник: CRE Models

Что такое каскадная (waterfall) структура в недвижимости?

Как упоминалось ранее, каскады — это финансовые структуры, предназначенные для установления ориентиров доходности для инвесторов в недвижимость — они определяют, как будут распределяться доходы, и показывают, как каждый инвестор получает возврат своих вложений (свою долю в распределении денежного потока).

Пример простой каскадной модели:

Спонсор (sponsor) (структура, которая организует проект от замысла до завершения), предлагающий привилегированную доходность (preferred return) 8%, а затем разделение в пропорции 70/30 процентов.

В этом случае спонсор заявляет, что вам не следует рассчитывать на получение своей пропорциональной (pro-rata) доли распределяемого денежного потока от сделки, пока он не получит 8% доходности на свои вложения. Затем все распределительные выплаты будут направляться держателям собственного капитала до тех пор, пока первоначальные инвестиции не будут полностью возвращены.

После этого вы, LP, получите 70% распределений — а оставшиеся 30% будут распределены спонсору в качестве «promote».

Примечание: Promote — это термин, используемый для обозначения доходов по собственному капиталу и денежных доходов, получаемых «промоутером» (promoter), также называемым general partner/sponsor/owner.

Что следует знать о каскадных моделях в коммерческой недвижимости?

Сначала обсудим термин «return hurdle» (порог доходности).

В CRE термин return hurdle — это порог, определённый инвесторами, который должен быть достигнут, прежде чем какие-либо распределения смогут поступить инвесторам или инвесторам определённого уровня (обычно по собственному капиталу).

При этом большинство каскадов имеют несколько return hurdles, которые обычно согласовываются в договоре с использованием заранее определённых целевых значений IRR (или мультипликатора капитала).

Годы продуманного структурирования, переговоров и творческих договорных положений со стороны опытных инвесторов привели к появлению множества каскадных структур.

Как обычно структурируются каскады:

По возврату капитала: могут быть согласованы положения (условия, изложенные в договоре); например, определённый порог возврата капитала инвестору в собственный капитал, прежде чем спонсор получит свою долю/доходы.

По капитальному событию (capital event): когда происходит событие, например рефинансирование (refinance) или продажа объекта, оно может привести к положению о полном возврате капитала или к новому уникальному разделению (отличному от тех, что происходят при рутинном ежемесячном денежном потоке).

Например, разделение 70/30 как обычно, а затем рефинансирование (капитальное событие), вызывающее новое разделение 60/40.

По уровням (tiers): капитальные события могут вызвать сдвиг в распределении на основе изменений в структуре или доходности сделки, а двухуровневые каскадные соглашения могут помочь структурировать иерархию и порядок в таких сценариях. Капитальное событие может активировать определённые положения, которые распределяют денежные средства иначе — не только по сумме, но и путём сегментирования инвесторов по уровням (обычно определяемым по капиталу под риском).

Реальные каскадные структуры:

Привилегированная доходность (Preferred return): привилегированные — это определённые партнёры в сделке, у которых обычно больше собственного капитала. Эта модель гарантирует, что они получат выплаты прежде, чем распределения пойдут дальше — обычно от 5% до 8%.

Положение о компенсации (Catch-up provision): аналогично XIRR, но требует, чтобы 100% доходов направлялись инвесторам (limited partners) до достижения определённого порога. Только после этого оставшиеся средства поступают general partners.

Разделение (Split): после выплаты привилегированной доходности оставшиеся доходы разделяются между спонсором (general partner) и инвесторами (limited partner), например 85/15, 90/10 или 70/30. Это полностью зависит от того, как вы структурировали каскадную сделку, и часто существует несколько порогов разделения. Например:

• 80/20 до 14% IRR
• 70/30 до 18% IRR
• 60/40 свыше 18% IRR

Простое разделение (Simple split): более простая каскадная модель даёт разделение без привилегированной доходности или lookback по IRR. В этом случае вы просто разделяете все поступления между инвестором в собственный капитал и general partner. Это происходит редко.

Рассмотрев различные каскадные структуры, мы хотели бы отметить, что в действительности большинство сделок распределяют «привилегированную доходность» на всём протяжении, за исключением случаев, когда происходят капитальные события, — в этом случае обычно активируются более высокие пороги, такие как «рефинансирование сделки» или «отчуждение актива».

Разобрав стратегии, у вас всё ещё могут остаться некоторые вопросы:

—

В: Все ли сделки предлагают привилегированную доходность?

О: Нет. Некоторые проекты не предлагают привилегированную доходность.

—

В: Является ли привилегированная доходность сложной (compounded)?

О: Когда привилегированная доходность переносится на следующий год (накапливается), она может быть со сложным начислением (compounding) или без сложного начисления (non-compounding). Доходность со сложным начислением при ставке привилегированной доходности, например, 5% будет начислять проценты, поэтому перенесённые 10 000 $ в следующем году составят 10 500 $.

—

В: Если 5% (например) не достигаются в конкретном году, переносится ли это на следующий год или привилегированная доходность обнуляется каждый год в течение проекта?

О: Зависит от формулировок и договорённостей вашего договора.

—

В: Получают ли спонсор и Limited Partner доход на вложенный капитал в одно и то же время?

О: Обычно да — их капитал рассматривается аналогичным образом. Но опять же, это зависит от условий, согласованных в соглашении.

—

В: Что произойдёт, если привилегированная доходность не будет достигнута?

О: Как и любой инвестор в любой инвестиции, вы будете нести риск этого проекта, понимая, что порог привилегированной доходности, предложенный организатором сделки в самом начале, может быть не достигнут. Однако у спонсора есть личная заинтересованность (skin in the game) — и желание это осуществить. В противном случае он не сможет получить свой promote (carried interest). Привилегированная доходность была разработана для того, чтобы поставить вас, инвестора LP, на первое место — потому что под риском находится ваш капитал.

—

В: Почему спонсор заслуживает заработать promote?

О: Спонсор может вносить меньше капитала, чем вы (LP), в общий собственный капитал сделки, но инвесторы часто забывают, что он также возьмёт на себя:

• Поиск и выявление активов
• Проведение тщательной комплексной проверки (due diligence)
• Переговоры по договорам купли-продажи
• Обеспечение финансирования

Среди многих других задач, в зависимости от типа его участия в сделке в качестве спонсора.

В: Как я могу выполнять автоматизированные каскадные распределения?

О: Такое программное обеспечение, как Covercy, встроило каскадную модель в платформу управления инвестициями, используемую GP и LP. Когда приходит время рассчитать распределение, GP достаточно просто запустить каскадную модель, и расчёт и перевод средств выполняются автоматически. Благодаря интеграции банковских функций прямо в программное обеспечение, в отличие от других инструментов управления инвестициями на рынке, Covercy даёт GP и LP возможность беспрепятственно переводить деньги с одного банковского счёта на другой. Не нужно беспокоиться о громоздких файлах NACHA, банковских переводах (wire transfers) или отправке бумажных чеков инвесторам по почте. Посмотрите, как это работает, на бесплатной демонстрации.

——

Сделки с каскадной структурой трудно описать одними лишь словами — и просмотр реальных диаграмм поможет. Мы рассмотрели и то, и другое и обсудили, для чего они используются, в частности в коммерческой недвижимости; что о них нужно знать и какие у них бывают структуры. Было бы разумно структурировать сделку выгодным образом, чтобы при достижении целевых показателей на протяжении срока сделки и по её завершении вы получали вознаграждение в соответствии с объёмом капитала, которым вы рисковали.

*Отказ от ответственности

Инвестирование в коммерческую недвижимость может быть рискованным. Оно подходит не всем. Covercy стремится предоставлять общую информацию, чтобы помочь вам лучше понять инвестиции в CRE; мы не предоставляем никаких инвестиционных консультаций и не рекомендуем за или против какой-либо конкретной инвестиции.

Ресурсы по инвестициям в CRE

• Новейшие возможности в сфере недвижимости здравоохранения, о которых вам нужно знать
• Перспективы недвижимости в сфере гостеприимства: что нужно знать для повышения эффективности ваших инвестиций
• Строим будущее: что GP нужно знать об инновациях в строительстве
• Сколько стоит управление недвижимостью в CRE?
• Капитальные резервы в недвижимости
• Как инвестировать в коммерческую недвижимость
• Автоматизированные каскадные распределения в коммерческой недвижимости
• Что нужно знать об NOI и GPR при инвестировании в коммерческую недвижимость
• Понимание рисков инвестирования в коммерческую недвижимость