Αυτοματοποιημένες διανομές καταρράκτη (Waterfall) σε εμπορικά ακίνητα

Ας μάθουμε για τις στρατηγικές καταρράκτη (Waterfall)

Οι επενδυτικές στρατηγικές, οι μέθοδοι και τα σημεία αναφοράς είναι καταλυτικά εργαλεία για κάθε έξυπνο επενδυτή που ανταγωνίζεται στο άθλημα επαφής που ονομάζεται επιχειρηματικότητα. Η στρατηγική καταρράκτη είναι μία από τις πιο χρήσιμες.

Μάθετε τι είναι μια δομή καταρράκτη (waterfall), σε τι χρησιμεύει, ποιοι είναι οι διαφορετικοί τύποι της και πώς να την αξιοποιήσετε για τις τραπεζικές διαδικασίες και τις διαδικασίες ταμειακών ροών σας στον τομέα CRE.

Σημείωση: Η Covercy είναι η πρώτη πλατφόρμα διαχείρισης επενδύσεων που προσφέρει σε GPs και LPs πλήρως προσαρμόσιμες, end-to-end διανομές καταρράκτη μέσω χρέωσης ACH. Απλώς κάντε κλικ σε ένα κουμπί για να υπολογίσετε τη διανομή καταρράκτη σας και τα κεφάλαια μεταφέρονται απευθείας από έναν τραπεζικό λογαριασμό σε έναν άλλο μέσω του προτιμώμενου τραπεζικού συνεργάτη της Covercy. Κάντε κλικ εδώ για να κλείσετε ένα demo και να δείτε πώς θα λειτουργούσαν οι αυτοματοποιημένες διανομές καταρράκτη με την Covercy για την εταιρεία σας.

Τι είναι μια δομή καταρράκτη (waterfall) στις επενδύσεις;

Τα διαγράμματα καταρράκτη, γνωστά και ως καταρράκτες διανομής (distribution waterfalls), είναι ένα οπτικό βοήθημα σχεδιασμένο να δείχνει πώς κατανέμονται οι αποδόσεις των κεφαλαιακών κερδών μεταξύ όλων των επενδυτών που συμμετέχουν σε μια συμφωνία. Το όνομά του προέρχεται απλώς από το σχήμα του διαγράμματος.

Οι δομές καταρράκτη συχνά συνδέονται με κεφάλαια private equity και αποσκοπούν στη δημιουργία ενός είδους ιεραρχίας επενδυτών — βοηθώντας στον καθορισμό της οικονομικής υπεροχής κάθε εταίρου στη συμφωνία, η οποία συνήθως προσδιορίζεται από το ποσό της προσπάθειας/του κεφαλαιακού κινδύνου που αναλαμβάνει ή επωμίζεται κάθε επενδυτής.

Σχετικό άρθρο: Διασφαλίζοντας την επιτυχία της εταιρικής σχέσης: Ο ρόλος των καταρρακτών διανομής στη σχέση GP-LP

Συνήθως, για να δοθεί κίνητρο στον GP (general partner) της συμφωνίας ώστε να μεγιστοποιήσει την κερδοφορία για τους LPs (limited partners) του, ο GP θα λάβει ένα δυσανάλογα μεγαλύτερο μερίδιο των συνολικών κερδών σε σχέση με την αρχική του επένδυση.

Πού χρησιμοποιούνται τα διαγράμματα καταρράκτη;

Τα διαγράμματα καταρράκτη χρησιμοποιούνται συχνότερα σε επιχειρηματικές εφαρμογές και χρησιμεύουν για να απεικονίσουν οπτικά πώς μια αρχική αξία μετατρέπεται σε τελική αξία — δείχνοντας όλες τις προσθήκες και τις αφαιρέσεις που συνέβησαν στην πορεία.

Γνωρίζουμε ότι είναι λίγο αφηρημένο, οπότε ορίστε ένα παράδειγμα του πώς μοιάζει ένα διάγραμμα καταρράκτη:

Πώς μοιάζει ένα διάγραμμα καταρράκτη;

Πηγή: CRE Models

Τι είναι μια δομή καταρράκτη (waterfall) στα ακίνητα;

Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, οι καταρράκτες είναι χρηματοοικονομικές δομές σχεδιασμένες να θέτουν σημεία αναφοράς για τους επενδυτές ακινήτων σχετικά με τις αποδόσεις τους – υπαγορεύοντας πώς θα διανεμηθούν και δείχνοντας πώς αποπληρώνεται κάθε επενδυτής για την επένδυσή του (το μερίδιό του στη διανομή των ταμειακών ροών).

Ένα παράδειγμα ενός απλού μοντέλου καταρράκτη:

Ένας ανάδοχος (sponsor) (η οντότητα που ενορχηστρώνει το έργο από τη σύλληψη έως την ολοκλήρωση) που προσφέρει μια προνομιακή απόδοση (preferred return) 8% και στη συνέχεια μια κατανομή 70/30 τοις εκατό.

Σε αυτή την περίπτωση, ο ανάδοχος λέει ότι δεν θα πρέπει να περιμένετε να λάβετε το αναλογικό (pro-rata) μερίδιό σας από τις διανεμητέες ταμειακές ροές μιας συναλλαγής έως ότου εκείνος λάβει απόδοση 8% επί της επένδυσής του. Στη συνέχεια, όλες οι πληρωμές διανομής θα καταβάλλονται στους κατόχους ιδίων κεφαλαίων έως ότου οι αρχικές επενδύσεις αποδοθούν πλήρως.

Μετά από αυτό, εσείς, ο LP, θα λάβετε το 70% των διανομών — ενώ το υπόλοιπο 30% διανέμεται στον ανάδοχο ως «promote».

Σημείωση: Promote είναι ο όρος που χρησιμοποιείται για να αποτυπώσει τις αποδόσεις ιδίων κεφαλαίων και μετρητών που λαμβάνει ο «promoter», ο οποίος αναφέρεται επίσης ως general partner/sponsor/owner.

Τι πρέπει να γνωρίζετε για τα μοντέλα καταρράκτη στα εμπορικά ακίνητα;

Πρώτα, ας συζητήσουμε τον όρο «return hurdle» (όριο απόδοσης).

Στα CRE, ο όρος return hurdle είναι ένα κατώφλι που ορίζεται από τους επενδυτές, το οποίο πρέπει να επιτευχθεί πριν μπορέσουν να ρεύσουν οποιεσδήποτε διανομές προς τους επενδυτές ή προς επενδυτές μιας συγκεκριμένης βαθμίδας (συνήθως βάσει ιδίων κεφαλαίων).

Πλέον, οι περισσότεροι καταρράκτες έχουν πολλαπλά return hurdles, τα οποία συνήθως συμφωνούνται στο συμβόλαιο χρησιμοποιώντας προκαθορισμένα επιτεύγματα IRR (ή πολλαπλασιαστή ιδίων κεφαλαίων).

Χρόνια προσεκτικής δόμησης, διαπραγματεύσεων και δημιουργικών συμβατικών ρητρών από έξυπνους επενδυτές δημιούργησαν την ύπαρξη πολλών δομών καταρράκτη.

Πώς δομούνται συνήθως οι καταρράκτες:

Με βάση την επιστροφή κεφαλαίου: Μπορούν να συμφωνηθούν προβλέψεις (όροι που περιγράφονται σε ένα συμβόλαιο), όπως ένα συγκεκριμένο κατώφλι επιστροφής κεφαλαίου σε έναν επενδυτή ιδίων κεφαλαίων, πριν ο ανάδοχος λάβει το μερίδιο/τις αποδόσεις του.

Με βάση ένα γεγονός κεφαλαίου (capital event): όταν συμβαίνει ένα γεγονός όπως μια αναχρηματοδότηση (refinance) ή η πώληση ενός ακινήτου, μπορεί να οδηγήσει σε πλήρη πρόβλεψη επιστροφής κεφαλαίου ή σε μια μοναδική νέα κατανομή (διαφορετική από αυτές που συμβαίνουν κατά τις τακτικές μηνιαίες ταμειακές ροές).

Για παράδειγμα, μια κατανομή 70/30 ως συνήθως, και στη συνέχεια μια αναχρηματοδότηση (γεγονός κεφαλαίου) που προκαλεί μια νέα κατανομή 60/40.

Με βάση βαθμίδες (tiers): Τα γεγονότα κεφαλαίου μπορούν να προκαλέσουν μια μετατόπιση στη διανομή με βάση αλλαγές στη δομή ή την απόδοση της συμφωνίας, και οι συμφωνίες καταρράκτη δύο βαθμίδων μπορούν να βοηθήσουν στη δόμηση ιεραρχίας και τάξης σε τέτοια σενάρια. Ένα γεγονός κεφαλαίου μπορεί να ενεργοποιήσει συγκεκριμένες ρήτρες που διανέμουν τα μετρητά διαφορετικά, όχι μόνο ανά ποσό αλλά και κατατάσσοντας τους επενδυτές σε βαθμίδες (συνήθως καθορίζονται από το κεφάλαιο σε κίνδυνο).

Πραγματικές δομές καταρράκτη:

Προνομιακή απόδοση (Preferred return): Οι προνομιούχοι είναι συγκεκριμένοι εταίροι στη συμφωνία που συνήθως έχουν περισσότερα ίδια κεφάλαια. Αυτό το μοντέλο διασφαλίζει ότι πληρώνονται πριν προχωρήσουν περαιτέρω οι διανομές — συνήθως 5% έως 8%.

Πρόβλεψη αναπλήρωσης (Catch-up provision): Παρόμοια με το XIRR, αλλά απαιτεί το 100% των αποδόσεων να πηγαίνει στους επενδυτές (limited partners) έως ότου επιτευχθεί ένα συγκεκριμένο κατώφλι. Μόνο τότε, τα υπόλοιπα κεφάλαια πηγαίνουν στους general partners.

Κατανομή (Split): Αφού πραγματοποιηθεί μια προνομιακή απόδοση, υπάρχει μια κατανομή των υπόλοιπων αποδόσεων μεταξύ του αναδόχου (general partner) και των επενδυτών (limited partner), π.χ. 85/15, 90/10 ή 70/30. Αυτό εξαρτάται εξ ολοκλήρου από το πώς δομήσατε τη συμφωνία καταρράκτη, και συχνά υπάρχουν πολλαπλά όρια κατανομής. Για παράδειγμα:

• 80/20 έως 14% IRR
• 70/30 έως 18% IRR
• 60/40 πάνω από 18% IRR

Απλή κατανομή (Simple split): Ένα απλούστερο μοντέλο καταρράκτη θα αποδώσει μια κατανομή χωρίς προνομιακή απόδοση ή lookback IRR. Σε αυτή την περίπτωση, απλώς διανέμετε όλα τα έσοδα μεταξύ του επενδυτή ιδίων κεφαλαίων και του general partner. Αυτό συμβαίνει σπάνια.

Έχοντας εξετάσει διαφορετικές δομές καταρράκτη, θα θέλαμε να σημειώσουμε ότι στην πραγματικότητα, οι περισσότερες συμφωνίες διανέμουν «προνομιακή απόδοση» καθ' όλη τη διάρκεια, εκτός από τις περιπτώσεις που λαμβάνουν χώρα γεγονότα κεφαλαίου, οπότε τυπικά ενεργοποιούνται υψηλότερα όρια, όπως «αναχρηματοδότηση της συμφωνίας» ή «εκποίηση του περιουσιακού στοιχείου».

Έχοντας καλύψει τις στρατηγικές, ίσως εξακολουθείτε να έχετε κάποιες ερωτήσεις:

—

Ε: Προσφέρουν όλες οι συμφωνίες προνομιακή απόδοση;

Α: Όχι. Ορισμένα έργα δεν προσφέρουν προνομιακή απόδοση.

—

Ε: Είναι η προνομιακή απόδοση ανατοκιζόμενη (compounded);

Α: Όταν μια προνομιακή απόδοση μεταφέρεται στο επόμενο έτος (συσσωρεύεται), μπορεί να είναι ανατοκιζόμενη (compounding) ή μη ανατοκιζόμενη (non-compounding). Μια ανατοκιζόμενη απόδοση με ποσοστό προνομιακής απόδοσης, για παράδειγμα, 5% θα συσσωρεύει τόκο, οπότε 10.000$ που μεταφέρονται θα γίνουν 10.500$ το επόμενο έτος.

—

Ε: Αν το 5% (για παράδειγμα) δεν επιτευχθεί σε ένα συγκεκριμένο έτος, μεταφέρεται στο επόμενο έτος ή η προνομιακή απόδοση μηδενίζεται κάθε χρόνο κατά τη διάρκεια του έργου;

Α: Εξαρτάται από την ορολογία και τις συμφωνίες του συμβολαίου σας.

—

Ε: Λαμβάνουν ο ανάδοχος και ο Limited Partner την απόδοση επί του επενδυμένου κεφαλαίου τους ταυτόχρονα;

Α: Συνήθως ναι – το κεφάλαιό τους αντιμετωπίζεται με παρόμοιο τρόπο. Αλλά και πάλι, αυτό εξαρτάται από τους όρους που διαπραγματεύτηκαν στη συμφωνία.

—

Ε: Τι συμβαίνει αν δεν επιτευχθεί η προνομιακή απόδοση;

Α: Όπως κάθε επενδυτής, σε κάθε επένδυση – θα αναλάβετε τον κίνδυνο αυτού του έργου – γνωρίζοντας ότι το κατώφλι της προνομιακής απόδοσης, που προσφέρει ο ενορχηστρωτής της συμφωνίας στην αρχή, ενδέχεται να μην επιτευχθεί. Ωστόσο, ο ανάδοχος έχει προσωπικό διακύβευμα (skin in the game) – και την επιθυμία να το πετύχει. Διαφορετικά, δεν θα μπορέσει να επιτύχει το promote του (carried interest). Η προνομιακή απόδοση σχεδιάστηκε για να σας βάλει, έναν επενδυτή LP, πρώτο – επειδή το κεφάλαιό σας είναι σε κίνδυνο.

—

Ε: Γιατί αξίζει ο ανάδοχος να κερδίσει ένα promote;

Α: Ένας ανάδοχος μπορεί να συνεισφέρει λιγότερο κεφάλαιο από εσάς (τον LP) στο συνολικό μετοχικό κεφάλαιο της συμφωνίας, αλλά συχνά, οι επενδυτές ξεχνούν ότι εκείνος θα φροντίσει επίσης για:

• Την αναζήτηση και τον εντοπισμό περιουσιακών στοιχείων
• Τη διενέργεια ενδελεχούς δέουσας επιμέλειας (due diligence)
• Τη διαπραγμάτευση των συμφωνιών αγοραπωλησίας
• Την εξασφάλιση χρηματοδότησης

Μεταξύ πολλών άλλων πραγμάτων, ανάλογα με τον τύπο της αναδοχής του στη συμφωνία.

Ε: Πώς μπορώ να κάνω αυτοματοποιημένες διανομές καταρράκτη;

Α: Λογισμικό όπως η Covercy έχει ενσωματώσει το μοντέλο καταρράκτη στην πλατφόρμα διαχείρισης επενδύσεων που χρησιμοποιείται από GPs και LPs. Όταν έρθει η ώρα να υπολογιστεί μια διανομή, ο GP χρειάζεται απλώς να εκτελέσει το μοντέλο καταρράκτη, και ο υπολογισμός και η μεταφορά κεφαλαίων γίνονται αυτόματα. Με την ενσωμάτωση των τραπεζικών υπηρεσιών απευθείας μέσα στο λογισμικό, σε αντίθεση με άλλα εργαλεία διαχείρισης επενδύσεων στην αγορά, η Covercy δίνει στους GPs και LPs τη δυνατότητα να μεταφέρουν χρήματα απρόσκοπτα από έναν τραπεζικό λογαριασμό στον επόμενο. Δεν χρειάζεται να ανησυχείτε για δυσκίνητα αρχεία NACHA, εμβάσματα (wire transfers) ή την αποστολή χάρτινων επιταγών στους επενδυτές. Δείτε πώς λειτουργεί σε ένα δωρεάν demo.

——

Οι συμφωνίες με δομή καταρράκτη είναι δύσκολο να περιγραφούν μόνο με λόγια – και η εξέταση πραγματικών διαγραμμάτων θα βοηθήσει. Καλύψαμε και τα δύο και συζητήσαμε σε τι χρησιμεύουν, ειδικότερα στα εμπορικά ακίνητα· τι πρέπει να γνωρίζετε γι' αυτά και τις διαφορετικές δομές τους. Θα ήταν σοφό να δομήσετε τη συμφωνία ευνοϊκά, ώστε όταν επιτυγχάνονται οι στόχοι καθ' όλη τη διάρκεια ζωής της συμφωνίας και στο τέλος της, να ανταμείβεστε ανάλογα με το ποσό του κεφαλαίου που διακινδυνεύσατε.

*Αποποίηση ευθύνης

Η επένδυση σε εμπορικά ακίνητα μπορεί να είναι επικίνδυνη. Δεν είναι κατάλληλη για όλους. Η Covercy στοχεύει να παρέχει γενικές πληροφορίες για να σας βοηθήσει να κατανοήσετε καλύτερα τις επενδύσεις CRE· δεν παρέχουμε καμία επενδυτική συμβουλή ούτε συνιστούμε υπέρ ή κατά οποιασδήποτε συγκεκριμένης επένδυσης.

Πόροι για επενδύσεις CRE

• Οι νεότερες ευκαιρίες ακινήτων στον τομέα της υγείας που πρέπει να γνωρίζετε
• Προοπτικές ακινήτων φιλοξενίας: Τι πρέπει να γνωρίζετε για να ενισχύσετε τις επενδύσεις σας
• Χτίζοντας το μέλλον: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι GPs για τις καινοτομίες στις κατασκευές
• Πόσο κοστίζει η διαχείριση ακινήτων στα CRE;
• Κεφαλαιακά αποθεματικά στα ακίνητα
• Πώς να επενδύσετε σε εμπορικά ακίνητα
• Αυτοματοποιημένες διανομές καταρράκτη σε εμπορικά ακίνητα
• Τι πρέπει να γνωρίζετε για το NOI και το GPR στις επενδύσεις εμπορικών ακινήτων
• Κατανοώντας τους κινδύνους των επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα