Automatisierte Waterfall-Ausschüttungen in Gewerbeimmobilien

Lernen wir die Waterfall-Strategien kennen

Anlagestrategien, -methoden und -benchmarks sind durchschlagende Werkzeuge für jeden cleveren Investor, der sich in dem Kontaktsport namens Geschäftswelt behaupten will. Die Waterfall-Strategie ist eine der nützlichsten davon.

Erfahren Sie, was eine Waterfall-Struktur ist, wofür sie verwendet wird, welche unterschiedlichen Arten es gibt und wie Sie sie für Ihre Banking- und Cashflow-Prozesse im CRE-Bereich nutzen können.

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Was ist eine Waterfall-Struktur bei Investitionen?

Waterfall-Diagramme, auch als Distribution Waterfalls (Ausschüttungswasserfälle) bekannt, sind eine visuelle Hilfe, die zeigen soll, wie die Renditen aus Kapitalgewinnen unter allen Investoren aufgeteilt werden, die zu einem Deal beitragen. Der Name leitet sich schlicht von der Form des Diagramms ab.

Waterfall-Strukturen werden häufig mit Private-Equity-Fonds in Verbindung gebracht und sollen eine Art Investorenhierarchie schaffen – sie helfen dabei, die finanzielle Dominanz jedes Partners im Deal zu definieren, die in der Regel durch den Umfang des Aufwands bzw. des Kapitalrisikos bestimmt wird, das jeder Investor einbringt bzw. übernimmt.

Verwandter Artikel: Den Erfolg der Partnerschaft sichern: Die Rolle von Distribution Waterfalls in der GP-LP-Beziehung

Um den GP (General Partner) eines Deals dazu zu motivieren, die Rentabilität für seine LPs (Limited Partners) zu maximieren, erhält der GP üblicherweise einen überproportional größeren Anteil am Gesamtgewinn im Verhältnis zu seiner ursprünglichen Investition.

Wo werden Waterfall-Diagramme verwendet?

Waterfall-Diagramme werden am häufigsten in geschäftlichen Anwendungen eingesetzt und dienen dazu, visuell darzustellen, wie aus einem Ausgangswert ein Endwert wird – indem alle Zu- und Abgänge gezeigt werden, die auf dem Weg dorthin aufgetreten sind.

Wir wissen, dass das etwas abstrakt ist, daher hier ein Beispiel, wie ein Waterfall-Diagramm aussieht:

Wie sieht ein Waterfall-Diagramm aus?

Quelle: CRE Models

Was ist eine Waterfall-Struktur im Immobilienbereich?

Wie bereits erwähnt, sind Waterfalls Finanzstrukturen, die darauf ausgelegt sind, für Immobilieninvestoren Benchmarks für ihre Renditen festzulegen – sie bestimmen, wie diese ausgeschüttet werden, und zeigen, wie jeder Investor seine Investition zurückerhält (seinen Anteil an der Cashflow-Ausschüttung).

Ein Beispiel für ein einfaches Waterfall-Modell:

Ein Sponsor (die Einheit, die das Projekt von der Konzeption bis zur Fertigstellung orchestriert) bietet einen Preferred Return (Vorzugsrendite) von 8 % und anschließend eine 70/30-Aufteilung.

In diesem Fall sagt der Sponsor, dass Sie nicht damit rechnen sollten, Ihren anteiligen (pro rata) Anteil am ausschüttungsfähigen Cashflow aus einer Transaktion zu erhalten, bevor er eine Rendite von 8 % auf seine Investition erhalten hat. Danach werden alle Ausschüttungszahlungen an die Eigenkapitalgeber gezahlt, bis die anfänglichen Investitionen vollständig zurückgeführt wurden.

Anschließend erhalten Sie, der LP, 70 % der Ausschüttungen – die verbleibenden 30 % werden als „Promote“ an den Sponsor ausgeschüttet.

Hinweis: Promote ist der Begriff, der die Eigenkapital- und Barrenditen bezeichnet, die der „Promoter“ erhält, auch General Partner/Sponsor/Owner genannt.

Was sollten Sie über Waterfall-Modelle bei Gewerbeimmobilien wissen?

Zunächst sprechen wir über den Begriff „Return Hurdle“ (Renditehürde).

Im CRE-Bereich ist der Begriff Return Hurdle eine von den Investoren festgelegte Schwelle, die erreicht werden muss, bevor Ausschüttungen an die Investoren oder an Investoren einer bestimmten Stufe (in der Regel nach Eigenkapital) fließen können.

Nun haben die meisten Waterfalls mehrere Return Hurdles, die üblicherweise im Vertrag anhand vordefinierter Zielwerte für den IRR (oder das Eigenkapitalmultiple) vereinbart werden.

Jahre durchdachter Strukturierung, Verhandlungen und kreativer Vertragsklauseln durch clevere Investoren haben die Existenz vieler Waterfall-Strukturen hervorgebracht.

Wie Waterfalls üblicherweise strukturiert sind:

Nach Kapitalrückführung: Es können Bestimmungen (in einem Vertrag festgelegte Bedingungen) vereinbart werden, etwa eine bestimmte Renditeschwelle für die Kapitalrückführung an einen Eigenkapitalinvestor, bevor ein Sponsor seinen Anteil bzw. seine Renditen erhält.

Durch ein Capital Event (Kapitalereignis): Wenn ein Ereignis wie eine Refinanzierung oder der Verkauf einer Immobilie eintritt, kann dies zu einer vollständigen Kapitalrückführungsbestimmung oder zu einer neuen, eigenständigen Aufteilung führen (anders als die, die während des routinemäßigen monatlichen Cashflows erfolgen).

Zum Beispiel eine 70/30-Aufteilung wie üblich, gefolgt von einer Refinanzierung (Kapitalereignis), die eine neue 60/40-Aufteilung auslöst.

Nach Stufen (Tiers): Kapitalereignisse können eine Verschiebung in der Ausschüttung verursachen, basierend auf Änderungen in der Struktur oder Rendite des Deals, und zweistufige Waterfall-Vereinbarungen können dabei helfen, in solchen Szenarien Hierarchie und Ordnung zu strukturieren. Ein Kapitalereignis kann bestimmte Klauseln auslösen, die das Geld anders ausschütten – nicht nur nach Betrag, sondern auch durch die Segmentierung der Investoren in Stufen (in der Regel nach dem riskierten Kapital bestimmt).

Tatsächliche Waterfall-Strukturen:

Preferred Return (Vorzugsrendite): Die Bevorzugten sind bestimmte Partner im Deal, die in der Regel mehr Eigenkapital halten. Dieses Modell stellt sicher, dass sie bezahlt werden, bevor die Ausschüttungen weitergehen – üblicherweise 5 % bis 8 %.

Catch-up Provision (Aufholbestimmung): Ähnlich dem XIRR, erfordert aber, dass 100 % der Renditen an die Investoren (Limited Partners) gehen, bis eine bestimmte Schwelle erreicht ist. Erst dann fließen die verbleibenden Gelder an die General Partners.

Split (Aufteilung): Nachdem eine Vorzugsrendite erfolgt ist, werden die verbleibenden Renditen zwischen dem Sponsor (General Partner) und den Investoren (Limited Partner) aufgeteilt, z. B. 85/15, 90/10 oder 70/30. Dies hängt vollständig davon ab, wie Sie den Waterfall-Deal strukturiert haben, und oft gibt es mehrere Split-Hürden. Zum Beispiel:

• 80/20 bis 14 % IRR
• 70/30 bis 18 % IRR
• 60/40 über 18 % IRR

Simple Split (einfache Aufteilung): Ein einfacheres Waterfall-Modell führt zu einer Aufteilung ohne Vorzugsrendite oder IRR-Lookback. In diesem Fall teilen Sie einfach alle Erlöse zwischen dem Eigenkapitalinvestor und dem General Partner auf. Dies kommt selten vor.

Nachdem wir verschiedene Waterfall-Strukturen betrachtet haben, möchten wir anmerken, dass in der Realität die meisten Deals durchgehend eine „Vorzugsrendite“ ausschütten, außer wenn Kapitalereignisse eintreten, in welchem Fall typischerweise höhere Hürden ausgelöst werden, wie etwa „Refinanzierung des Deals“ oder „Veräußerung des Assets“.

Nachdem wir die Strategien behandelt haben, haben Sie möglicherweise noch einige Fragen:

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F: Bieten alle Deals eine Vorzugsrendite?

A: Nein. Manche Projekte bieten keine Vorzugsrendite.

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F: Wird die Vorzugsrendite verzinst (compounded)?

A: Wenn eine Vorzugsrendite ins Folgejahr übertragen wird (sich ansammelt), kann sie zinseszinsbasiert (compounding) oder nicht zinseszinsbasiert (non-compounding) sein. Eine zinseszinsbasierte Rendite mit einem Vorzugsrenditesatz von beispielsweise 5 % sammelt Zinsen an, sodass aus 10.000 $ Übertrag im Folgejahr 10.500 $ werden.

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F: Wenn die 5 % (zum Beispiel) in einem bestimmten Jahr nicht erreicht werden, wird der Betrag ins nächste Jahr übertragen, oder wird die Vorzugsrendite während des Projekts jedes Jahr zurückgesetzt?

A: Das hängt von der Terminologie und den Vereinbarungen in Ihrem Vertrag ab.

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F: Erhalten der Sponsor und der Limited Partner die Rendite auf ihr investiertes Kapital zur gleichen Zeit?

A: Üblicherweise ja – ihr Kapital wird ähnlich behandelt. Aber auch hier hängt es von den in der Vereinbarung ausgehandelten Bedingungen ab.

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F: Was passiert, wenn die Vorzugsrendite nicht erreicht wird?

A: Wie jeder Investor bei jeder Investition tragen Sie das Risiko dieses Projekts – im Wissen, dass die Vorzugsrenditeschwelle, die der Orchestrator des Deals anfangs angeboten hat, möglicherweise nicht erreicht wird. Der Sponsor hat jedoch selbst etwas zu verlieren (Skin in the Game) – und den Wunsch, es zu schaffen. Andernfalls kann er seinen Promote (Carried Interest) nicht erzielen. Die Vorzugsrendite wurde so konzipiert, dass Sie als LP-Investor an erster Stelle stehen – weil Ihr Kapital im Risiko ist.

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F: Warum verdient der Sponsor einen Promote?

A: Ein Sponsor bringt möglicherweise weniger Kapital als Sie (der LP) zum Gesamteigenkapital des Deals bei, aber oft vergessen Investoren, dass er sich auch um Folgendes kümmert:

• Beschaffung und Identifizierung von Assets
• Durchführung einer gründlichen Due Diligence
• Verhandlung von Kauf- und Verkaufsverträgen
• Sicherung der Finanzierung

Neben vielen anderen Dingen, abhängig von seiner Art der Sponsorschaft im Deal.

F: Wie kann ich automatisierte Waterfall-Ausschüttungen durchführen?

A: Software wie Covercy hat das Waterfall-Modell in die Investment-Management-Plattform integriert, die von GPs und LPs genutzt wird. Wenn es Zeit ist, eine Ausschüttung zu berechnen, muss der GP einfach das Waterfall-Modell ausführen, und die Berechnung sowie der Geldtransfer erfolgen automatisch. Durch die direkte Integration des Bankings in die Software gibt Covercy – anders als andere Investment-Management-Tools auf dem Markt – GPs und LPs die Möglichkeit, Geld nahtlos von einem Bankkonto auf das nächste zu überweisen. Kein Grund, sich über umständliche NACHA-Dateien, Überweisungen (Wire Transfers) oder das Versenden von Papierschecks an Investoren Gedanken zu machen. Sehen Sie in einer kostenlosen Demo, wie es funktioniert.

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Waterfall-strukturierte Deals lassen sich mit Worten allein nur schwer beschreiben – und das Betrachten tatsächlicher Diagramme hilft. Wir haben beides behandelt und besprochen, wofür sie verwendet werden, insbesondere bei Gewerbeimmobilien; was man über sie wissen sollte und welche unterschiedlichen Strukturen es gibt. Sie wären gut beraten, den Deal vorteilhaft zu strukturieren, damit Sie, wenn die Ziele über die Laufzeit des Deals und an dessen Ende erreicht werden, entsprechend dem Umfang des von Ihnen riskierten Kapitals belohnt werden.

*Haftungsausschluss

Investitionen in Gewerbeimmobilien können riskant sein. Sie sind nicht für jeden geeignet. Covercy möchte allgemeine Informationen bereitstellen, um Ihnen zu helfen, CRE-Investitionen besser zu verstehen; wir bieten weder Anlageberatung an noch raten wir zu oder von einer bestimmten Investition ab.

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