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Conozcamos las estrategias en cascada (Waterfall)
Las estrategias, los métodos y los puntos de referencia de inversión son herramientas decisivas para cualquier inversionista astuto al competir en el deporte de contacto llamado negocios. La estrategia en cascada es una de las más útiles.
Aprenda qué es una estructura en cascada, para qué se utiliza, sus distintos tipos y cómo aprovecharla en sus procesos bancarios y de flujo de caja de CRE.
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¿Qué es una estructura en cascada en la inversión?
Los gráficos en cascada, también conocidos como cascadas de distribución (distribution waterfalls), son una ayuda visual diseñada para mostrar cómo se asignan los rendimientos de las ganancias de capital entre todos los inversionistas que contribuyen a una operación. Su nombre proviene simplemente de la forma del gráfico.
Las estructuras en cascada suelen asociarse con fondos de private equity y tienen como objetivo crear una especie de jerarquía de inversionistas, que ayuda a definir el predominio financiero de cada socio en la operación, lo cual normalmente se determina según la cantidad de esfuerzo o riesgo de capital que cada inversionista aporta o asume.
Artículo relacionado: Cómo garantizar el éxito de la sociedad: el papel de las cascadas de distribución en la relación GP-LP
Por lo general, para incentivar al GP (general partner) de la operación a maximizar la rentabilidad para sus LP (limited partners), el GP recibirá una porción desproporcionadamente mayor de las ganancias totales en relación con su inversión inicial.
¿Dónde se utilizan los gráficos en cascada?
Los gráficos en cascada se utilizan con mayor frecuencia en aplicaciones empresariales, y sirven para ilustrar visualmente cómo un valor inicial de algo se convierte en un valor final, mostrando todas las sumas y restas que ocurrieron a lo largo del camino.
Sabemos que es un poco abstracto, así que aquí tiene un ejemplo de cómo se ve un gráfico en cascada:
¿Cómo se ve un gráfico en cascada?
Fuente: CRE Models
¿Qué es una estructura en cascada en bienes raíces?
Como se mencionó anteriormente, las cascadas son estructuras financieras diseñadas para establecer puntos de referencia para los inversionistas inmobiliarios sobre sus rendimientos, dictando cómo se distribuirán y mostrando cómo se le reembolsa a cada inversionista su inversión (su parte de la distribución del flujo de caja).
Un ejemplo de un modelo en cascada simple:
Un patrocinador (sponsor) (la entidad que orquesta el proyecto desde la concepción hasta su finalización) que ofrece un rendimiento preferente del 8 % y luego una división del 70/30 por ciento.
En este caso, el patrocinador está diciendo que usted no debería esperar recibir su parte prorrateada (en proporción) del flujo de caja distribuible de una transacción hasta que él haya recibido un rendimiento del 8 % sobre su inversión. Luego, todos los pagos de distribución se abonarán a los tenedores de capital hasta que las inversiones iniciales se hayan devuelto por completo.
Después de eso, usted, el LP, recibirá el 70 % de las distribuciones, mientras que el 30 % restante se distribuirá al patrocinador como un "promote".
Nota: Promote es el término que se utiliza para reflejar los rendimientos de capital y en efectivo que recibe el "promotor", también denominado general partner/sponsor/owner.
¿Qué debe saber sobre los modelos en cascada en bienes raíces comerciales?
Primero, hablemos del término "return hurdle" (umbral de rentabilidad).
En CRE, el término return hurdle es un umbral definido por los inversionistas que debe alcanzarse antes de que cualquier distribución pueda fluir hacia los inversionistas, o hacia inversionistas de un determinado nivel (por lo general, según el capital).
Ahora bien, la mayoría de las cascadas tienen múltiples return hurdles, que normalmente se acuerdan en el contrato mediante logros predefinidos de IRR (o múltiplo de capital).
Años de estructuración meticulosa, negociaciones y cláusulas contractuales creativas por parte de inversionistas astutos dieron lugar a la existencia de muchas estructuras en cascada.
Cómo se estructuran habitualmente las cascadas:
Por devolución de capital: pueden acordarse disposiciones (términos descritos en un contrato), como un determinado umbral de devolución de capital a un inversionista de capital, antes de que el patrocinador reciba su parte o sus rendimientos.
Por un evento de capital (capital event): cuando ocurre un evento como una refinanciación o la venta de una propiedad, puede dar lugar a una disposición de devolución total del capital o a una nueva división singular (diferente de las que se producen durante el flujo de caja rutinario de cada mes).
Por ejemplo, una división del 70/30 como de costumbre, y luego una refinanciación (evento de capital) que provoca una nueva división del 60/40.
Por niveles (tiers): los eventos de capital pueden provocar un cambio en la distribución según las variaciones en la estructura o el rendimiento de la operación, y los acuerdos en cascada de dos niveles pueden ayudar a estructurar la jerarquía y el orden en tales escenarios. Un evento de capital puede activar cláusulas específicas que distribuyen el efectivo de manera diferente, no solo por monto, sino también segmentando a los inversionistas por niveles (normalmente determinados por el capital en riesgo).
Estructuras en cascada reales:
Rendimiento preferente (Preferred return): los preferentes son socios específicos de la operación que normalmente tienen más capital. Este modelo se asegura de que reciban su pago antes de que las distribuciones avancen, por lo general entre el 5 % y el 8 %.
Disposición de recuperación (Catch-up provision): similar al XIRR, pero requiere que el 100 % de los rendimientos vaya a los inversionistas (limited partners) hasta que se alcance cierto umbral. Solo entonces, los fondos restantes van a los general partners.
División (Split): después de que se realiza un rendimiento preferente, hay una división de los rendimientos restantes entre el patrocinador (general partner) y los inversionistas (limited partner), por ejemplo 85/15, 90/10 o 70/30. Esto depende por completo de cómo estructuró la operación en cascada, y a menudo hay múltiples umbrales de división. Por ejemplo:
- 80/20 hasta un IRR del 14 %
- 70/30 hasta un IRR del 18 %
- 60/40 por encima de un IRR del 18 %
División simple (Simple split): un modelo en cascada más sencillo dará lugar a una división sin rendimiento preferente ni lookback de IRR. En este caso, simplemente divide todos los ingresos entre el inversionista de capital y el general partner. Esto ocurre rara vez.
Tras haber explorado distintas estructuras en cascada, nos gustaría señalar que, en la realidad, la mayoría de las operaciones distribuyen el "rendimiento preferente" en todo momento, excepto cuando se producen eventos de capital, en cuyo caso suelen activarse umbrales más altos, como la "refinanciación de la operación" o la "enajenación del activo".
Una vez cubiertas las estrategias, es posible que aún tenga algunas preguntas:
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P: ¿Todas las operaciones ofrecen un rendimiento preferente?
R: No. Algunos proyectos no ofrecen un rendimiento preferente.
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P: ¿El rendimiento preferente es compuesto?
R: Cuando un rendimiento preferente se traslada al año siguiente (se acumula), puede ser compuesto o no compuesto. Un rendimiento compuesto con una tasa de rendimiento preferente del, por ejemplo, 5 % acumulará intereses, de modo que $10 000 trasladados serán $10 500 al año siguiente.
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P: Si no se alcanza el 5 % (por ejemplo) en un año determinado, ¿se traslada al año siguiente o el rendimiento preferente se reinicia cada año durante el proyecto?
R: Depende de la terminología y los acuerdos de su contrato.
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P: ¿El patrocinador y el Limited Partner obtienen el rendimiento de su capital invertido al mismo tiempo?
R: Por lo general, sí: su capital se trata de manera similar. Pero, de nuevo, esto depende de los términos negociados en el acuerdo.
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P: ¿Qué sucede si no se alcanza el rendimiento preferente?
R: Como cualquier inversionista, en cualquier inversión, asumirá el riesgo de este proyecto, sabiendo que el umbral de rendimiento preferente, ofrecido por el orquestador de la operación al principio, podría no alcanzarse. El patrocinador, sin embargo, tiene intereses en juego (skin in the game) y el deseo de lograrlo. De lo contrario, no podrá obtener su promote (carried interest). El rendimiento preferente fue diseñado para anteponerlo a usted, un inversionista LP, porque su capital está en riesgo.
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P: ¿Por qué merece el patrocinador ganar un promote?
R: Es posible que un patrocinador aporte menos capital que usted (el LP) al capital total de la operación, pero a menudo los inversionistas olvidan que él también se encargará de:
- Buscar e identificar activos
- Realizar una debida diligencia (due diligence) exhaustiva
- Negociar los contratos de compraventa
- Asegurar el financiamiento
Entre muchas otras cosas, dependiendo de su tipo de patrocinio en la operación.
P: ¿Cómo puedo realizar distribuciones en cascada automatizadas?
R: Software como Covercy ha incorporado el modelo en cascada en la plataforma de gestión de inversiones que utilizan los GP y los LP. Cuando llega el momento de calcular una distribución, el GP simplemente tiene que ejecutar el modelo en cascada, y el cálculo y la transferencia de fondos se realizan automáticamente. Al integrar la banca directamente dentro del software, a diferencia de otras herramientas de gestión de inversiones del mercado, Covercy ofrece a los GP y a los LP la capacidad de transferir dinero sin problemas de una cuenta bancaria a otra. No hay que preocuparse por engorrosos archivos NACHA, transferencias bancarias (wire transfers) ni por enviar cheques en papel por correo a los inversionistas. Vea cómo funciona en una demostración gratuita.
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Las operaciones estructuradas en cascada son difíciles de describir solo con palabras, y revisar gráficos reales ayudará. Cubrimos ambos aspectos y analizamos para qué se utilizan, específicamente en bienes raíces comerciales; qué debe saber sobre ellos y sus distintas estructuras. Sería prudente estructurar la operación de forma favorable, de modo que, cuando se alcancen los objetivos a lo largo de la vida de la operación y al final de esta, usted sea recompensado según la cantidad de capital que arriesgó.
*Descargo de responsabilidad
Invertir en bienes raíces comerciales puede ser arriesgado. No es adecuado para todos. Covercy tiene como objetivo proporcionar información general para ayudarle a comprender mejor las inversiones en CRE; no brindamos ningún asesoramiento de inversión ni recomendamos a favor o en contra de ninguna inversión en particular.
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