Ознакомьтесь с полным руководством, в котором описаны все тонкости и нюансы структуры капитала в сфере коммерческой недвижимости: финансирование и привлечение средств, соотношение заемных и собственных средств, уровни риска, стратегии выхода и многое другое.
Но сначала: что такое стек капитала?
Под "стеком капитала" в сфере недвижимости понимается многоуровневая структура источников финансирования, используемых для инвестиций в недвижимость. Обычно (но не всегда!) она включает в себя старшие долговые обязательства, мезонинные долговые обязательства, привилегированные акции и обыкновенные акции, каждая из которых представляет собой различные уровни риска, доходности и приоритета в случае распределения дохода или ликвидации.
Эта структура популярна среди генеральных партнеров (ГП) и их синдицированных инвесторов благодаря сбалансированному подходу к риску и доходности. Старший долг менее рискован, поэтому он составляет основу капитала, обеспечивая прочный фундамент. По мере продвижения вверх по стопке риск и потенциальная доходность возрастают. Это позволяет различным типам инвесторов с разной склонностью к риску участвовать в инвестициях в недвижимость. Диверсификация по различным уровням риска и доходности - вот что делает эту структуру привлекательной и широко распространенной.
Старший долг
Старший долг обычно составляет 50-70 % от общей суммы капитала. Это самая большая часть, включающая первичную ипотеку или кредит. Он занимает первое место, то есть имеет наивысший приоритет при погашении в случае дефолта или ликвидации имущества. Эта приоритетная позиция часто обеспечивается ипотекой или трастовым договором на недвижимость.
В первую очередь старшие долговые обязательства используются для финансирования значительной части цены покупки или стоимости развития объекта недвижимости. Это базовый уровень финансирования, который позволяет инвесторам и девелоперам использовать заемные средства и реализовывать масштабные проекты в сфере недвижимости. Поскольку основной долг должен обслуживаться в первую очередь, он оказывает непосредственное влияние на денежные потоки объекта недвижимости. Инвесторы и управляющие недвижимостью должны быть уверены, что объект приносит достаточный доход для покрытия обязательств по обслуживанию долга.
Мезонинный долг
Мезонинный долг часто составляет около 10-20 % от общей суммы капитала. Это субординированный долг, который располагается ниже старшего долга, но выше собственного капитала в структуре капитала. Обычно он обеспечивается залогом собственного капитала компании-заемщика, а не самого объекта недвижимости. Это означает, что в случае дефолта мезонинный кредитор может потенциально получить контроль над компанией, владеющей недвижимостью.
Мезонинное финансирование часто предполагает более гибкие условия по сравнению со старшим долгом, в том числе возможность начисления процентов (добавление к остатку займа) или выплаты в натуральной форме (PIK), что позволяет заемщику отложить выплату процентов наличными. Иногда мезонинные кредиты включают возможность конвертации долга в капитал, что позволяет кредиторам участвовать в повышении стоимости недвижимости.
Привилегированный капитал
Привилегированный капитал находится выше всех форм долга, но ниже обыкновенного капитала в структуре капитала. Это означает, что в случае дефолта или ликвидации компании владельцы привилегированных акций получают выплаты после выполнения всех долговых обязательств, но до того, как будут произведены какие-либо распределения среди владельцев обыкновенных акций.
Инвесторы привилегированных акций обычно получают регулярные дивиденды, которые могут быть фиксированными или переменными. Эти выплаты обычно имеют приоритет перед выплатами держателям обыкновенных акций, что делает их относительно стабильным источником дохода. Условия, такие как ставка дивидендов, график выплат и дата погашения, оговариваются между эмитентом и инвесторами. Эти условия часто включают такие характеристики, как право конвертации (в обыкновенный капитал), участие в потенциале роста и определенные финансовые ковенанты.
Привилегированный акционерный капитал часто поставляется с "кикером", который представляет собой дополнительный компонент дохода, обычно привязанный к результатам деятельности объекта недвижимости. Этот "кикер" может повысить доходность, если недвижимость показывает хорошие результаты.
Общий капитал
Обыкновенный капитал находится в самом низу капитала. Это означает, что он несет самый высокий уровень риска, поскольку владельцы обыкновенного капитала получают последнюю выплату в случае распределения доходов или ликвидации собственности, после того как все долги и обязательства по привилегированному капиталу выполнены.
В силу своего положения обыкновенный акционерный капитал является самой рискованной формой инвестиций в капитале. Однако он также предлагает потенциал для получения наибольшей прибыли. Доходность обыкновенного акционерного капитала напрямую зависит от эффективности актива недвижимости, включая рост стоимости и доход от аренды. Общий капитал привлекается в основном от инвесторов, которые вносят капитал в обмен на долю в собственности. Эти инвесторы могут варьироваться от индивидуальных инвесторов и инвестиционных трастов недвижимости (REITs) до институциональных инвесторов.
Общий капитал имеет решающее значение для балансировки капитала и обеспечения достаточного капитала для реализации проекта. Он часто представляет собой обязательство основных инвесторов и может быть ключевым фактором в обеспечении других форм финансирования.
Управляйте своим капиталом в сфере коммерческой недвижимости с помощью Covercy.
В отличие от большинства представленных на рынке программ для управления инвестициями, Covercy подходит к синдикации коммерческой недвижимости с уникальным акцентом на финансовую сторону и финансирование.
Начиная с настраиваемых структур waterfall и заканчивая банковскими счетами GP и LP, открытыми прямо в платформе, взносы в капитал и распределительные платежи можно беспрепятственно переводить на счета и с них одним нажатием кнопки.
Между тем, неинвестированный и невостребованный незадействованный капитал приносит высокие проценты синдикатору, LP или проекту, в зависимости от конкретной структуры сделки.
Соотношение долга и капитала и терпимость к риску
Соотношение заемных и собственных средств в коммерческой недвижимости - важнейшее решение, влияющее на общий риск и доходность инвестиций. Обычно это соотношение представляет собой баланс между заемными средствами (долгом) и непосредственно инвестированным капиталом (собственным капиталом) при финансировании объекта недвижимости. Обычные соотношения варьируются, но общепринятое соотношение может быть в диапазоне 75:25 или 70:30 между долгом и собственным капиталом. Это означает, что на каждые 100 долларов, вложенных в недвижимость, 70-75 долларов приходится на заемные средства и 25-30 долларов - на собственный капитал.
Чем выше доля долга, тем больше леверидж. Использование заемных средств может повысить доходность капитала, поскольку позволяет приобрести более ценную недвижимость на ту же сумму собственных средств. Однако он также повышает риск, особенно в условиях нестабильности рынка или спада. Если стоимость недвижимости снижается или она не приносит ожидаемого дохода, долговые обязательства все равно остаются, что может непропорционально сильно повлиять на доходность капитала. И наоборот, более низкое соотношение долга к капиталу означает меньший леверидж, что приводит к снижению потенциальной доходности, но и к снижению риска, поскольку инвестиции менее чувствительны к колебаниям рынка и изменениям процентных ставок.
ГП принимают решение о соотношении заемных и собственных средств, тщательно взвешивая допустимый риск в рамках своей инвестиционной стратегии, специфику объекта недвижимости и рыночные условия. Они учитывают такие факторы, как местоположение, тип и потенциал получения дохода, а также более широкие экономические показатели, такие как процентные ставки и тенденции рынка недвижимости.
Комплексный анализ рынка
Перед структурированием капитала ГП должен провести глубокий анализ рынка. Он включает в себя понимание тенденций местного рынка недвижимости, оценку стоимости объектов, а также анализ экономических и демографических факторов, которые могут повлиять на инвестиции. Такая подготовка поможет принять обоснованное решение о типе и объеме необходимого финансирования.
Оценка риска и цели доходности
ГП должны четко определить свою толерантность к риску и цели по доходности. Это предполагает оценку потенциальных рисков, связанных с объектом недвижимости, и их согласование с ожидаемой доходностью. Профиль "риск-доходность" существенно влияет на выбор финансирования в структуре капитала.
Диверсификация источников финансирования
Крайне важно диверсифицировать источники финансирования. Использование сочетания старшего долга, мезонинного финансирования, привилегированного и обыкновенного капитала позволяет сбалансировать риски и обеспечить гибкость. Каждый уровень финансирования имеет свои издержки и преимущества, а диверсифицированная структура капитала позволяет оптимизировать финансовые показатели инвестиций.
Юридические и налоговые аспекты
Понимание юридических и налоговых последствий различных вариантов финансирования имеет жизненно важное значение. Это включает в себя структурирование долговых и долевых обязательств для оптимизации налоговой эффективности и соблюдения нормативных требований. Чтобы разобраться в этих сложностях, GP должны консультироваться с юридическими и финансовыми экспертами.
Переговоры с кредиторами и инвесторами (LPs)
Умелое ведение переговоров - ключевой момент в обеспечении выгодных условий. Это касается процентных ставок, условий кредитования, доли участия в капитале и стратегии выхода. Очень важна четкая и прозрачная коммуникация с кредиторами и инвесторами относительно условий и рисков.
Постоянный мониторинг и гибкость
После структурирования пакета капитала необходимо постоянно следить за показателями недвижимости и рыночной ситуацией. ГП должен сохранять гибкость, чтобы рефинансировать или реструктурировать пакет капитала, если того требует ситуация.
Советы по поиску дополнительных
инвесторы для вашего общего слоя акций
Как правило, структура финансирования планируется и частично обеспечивается до завершения покупки недвижимости. Такое предварительное одобрение финансирования дает GP уверенность в том, что они смогут продвигаться вперед в приобретении недвижимости.
Если ГП испытывает трудности с заполнением общей части капитала, он может использовать несколько способов поиска дополнительных партнеров с ограниченной ответственностью (ЛП):
Сетевые и отраслевые мероприятия: Посещение конференций по инвестициям в недвижимость, местных встреч и сетевых мероприятий может помочь ГП наладить контакты с потенциальными инвесторами.
Партнерство с инвестиционными фирмами: Сотрудничество с инвестиционными компаниями или фондами недвижимости, имеющими доступ к пулу инвесторов, может быть выгодным.
Краудфандинговые платформы: Краудфандинговые платформы в сфере недвижимости могут обеспечить доступ к широкому кругу инвесторов, заинтересованных в небольших долевых взносах.
Маркетинг и продвижение: Эффективные маркетинговые стратегии, включая цифровой маркетинг и презентации в инвестиционных клубах, могут привлечь потенциальных LP.
Финансирование продавца: В некоторых случаях продавец недвижимости может быть готов профинансировать продажу, что может стать альтернативой традиционному банковскому финансированию.
Совместные предприятия: Создание совместного предприятия с другим инвестором или инвестиционной компанией может обеспечить дополнительный капитал и разделить риск.
Правительственные гранты и стимулы: В некоторых регионах государственные программы могут предлагать гранты или стимулы для развития недвижимости, особенно для проектов, включающих доступное жилье или возрождение городов.
Соглашения об обратной аренде: При обратной аренде ГП продает недвижимость, а затем арендует ее у покупателя, что позволяет высвободить капитал, сохраняя контроль над собственностью.
Каждая из этих стратегий имеет свой набор преимуществ и соображений, и выбор зависит от конкретных обстоятельств инвестирования и общей стратегии ГП.
ГП могут рассматривать возможность реструктуризации пакета капитала при различных условиях, часто обусловленных изменениями на рынке, характеристиками объекта недвижимости или инвестиционными целями. Реструктуризация пакета капитала может быть стратегическим шагом, направленным на приведение инвестиций в соответствие с текущими условиями и целями, но она также может быть сопряжена с расходами и сложностями.
Генеральный партнер (ГП) по коммерческой недвижимости должен рассматривать возможность реструктуризации капитала при значительных изменениях рыночных условий, которые влияют на доходность инвестиций или профиль риска. Например, если процентные ставки значительно снизились с момента получения первоначального финансирования, рефинансирование существующего долга по более низким ставкам может сократить процентные расходы и улучшить денежный поток. В противном случае, если рынок недвижимости укрепился, увеличение стоимости объекта может дать возможность получить более выгодные условия кредитования или привлечь дополнительных инвесторов.
Реструктуризация также может быть уместна при изменении характеристик самой недвижимости. Если стоимость недвижимости повышается благодаря успешному управлению, развитию или изменениям на местном рынке, ГП может использовать этот возросший капитал. Это можно сделать, взяв на себя дополнительный долг под возросшую стоимость недвижимости, тем самым изменив соотношение долга к капиталу в пользу более оптимальной структуры капитала. Аналогичным образом, если объект недвижимости работает плохо, реструктуризация может включать в себя пересмотр условий кредитования или привлечение новых партнеров по капиталу для обеспечения дополнительного капитала для улучшений.
Изменение инвестиционной стратегии или приближение сроков погашения кредитов может стать причиной реструктуризации структуры капитала. ГП может скорректировать свою стратегию в ответ на изменение предпочтений инвесторов или экономических условий, перейдя от подхода с высоким уровнем заемных средств и риска к более консервативному, или наоборот. Кроме того, по мере наступления срока погашения кредитов их рефинансирование может помочь привести структуру капитала в соответствие с текущими рыночными и инвестиционными условиями. Однако ГП должны тщательно взвесить затраты, такие как комиссии за рефинансирование и потенциальное воздействие на существующих инвесторов, в сравнении с преимуществами реструктуризации.
Изменения рыночных условий
Генеральный партнер (ГП) по коммерческой недвижимости должен рассматривать возможность реструктуризации капитала при значительных изменениях рыночных условий, которые влияют на доходность инвестиций или профиль риска. Например, если процентные ставки значительно снизились с момента получения первоначального финансирования, рефинансирование существующего долга по более низким ставкам может сократить процентные расходы и улучшить денежный поток. В противном случае, если рынок недвижимости укрепился, увеличение стоимости объекта может дать возможность получить более выгодные условия кредитования или привлечь дополнительных инвесторов.
Изменение стоимости или характеристик имущества
Реструктуризация также может быть уместна при изменении характеристик самой недвижимости. Если стоимость недвижимости повышается благодаря успешному управлению, развитию или изменениям на местном рынке, ГП может использовать этот возросший капитал. Это можно сделать, взяв на себя дополнительный долг под возросшую стоимость недвижимости, тем самым изменив соотношение долга к капиталу в пользу более оптимальной структуры капитала. Аналогичным образом, если объект недвижимости работает плохо, реструктуризация может включать в себя пересмотр условий кредитования или привлечение новых партнеров по капиталу для обеспечения дополнительного капитала для улучшений.
Изменения в инвестиционной стратегии
Изменение инвестиционной стратегии или приближение сроков погашения кредитов может стать причиной реструктуризации структуры капитала. ГП может скорректировать свою стратегию в ответ на изменение предпочтений инвесторов или экономических условий, перейдя от подхода с высоким уровнем заемных средств и риска к более консервативному, или наоборот. Кроме того, по мере наступления срока погашения кредитов их рефинансирование может помочь привести структуру капитала в соответствие с текущими рыночными и инвестиционными условиями. Однако ГП должны тщательно взвесить затраты, такие как комиссии за рефинансирование и потенциальное воздействие на существующих инвесторов, в сравнении с преимуществами реструктуризации.
Программное обеспечение для управления инвестициями, разработанное с учетом требований синдикации коммерческой недвижимости
Covercy это первая платформа для работы с недвижимостью, где банковское дело сочетается с управлением инвестициями.
Объединяя в единую платформу такие возможности, как управление инвестициями, сбор средств, автоматическое распределение и многое другое, Covercy также предоставляет GP и их командам возможность обслуживать большое количество внешних инвесторов на единой платформе. Синдикаторы также могут открывать, управлять, отслеживать и предоставлять отчеты о банковских счетах и деятельности, связанной с их активами, фондами, инвесторами и т. д.
Запись в блоге
Что стимулирует интерес к промышленной коммерческой недвижимости?
Электронная книга
Поиск сделок:
4 шага для достижения максимальных результатов
Центр помощи
Как управлять конвейером инвесторов на платформе Covercy GP
Не уверены, что именно вам подойдет?
Закажите демонстрацию, и мы поможем вам определиться.
