Невостребованный капитал: как получать процентный доход с простаивающих денежных средств

Вы уже знаете, что в мире недвижимости деньги решают всё. Однако при заключении сделок с коммерческой недвижимостью нередко возникают длительные периоды, когда зарезервированные средства, или невостребованный капитал, лежат без движения на счёте в ожидании использования по назначению. Как лучше всего распорядиться этим невостребованным капиталом, пока он простаивает? Как генеральные партнёры (GP) и их инвесторы (LP) могут заставить этот капитал работать на себя в краткосрочной перспективе? Прежде чем перейти к вариантам, давайте сделаем шаг назад.

Что такое невостребованный капитал?

Когда инвестиции в недвижимость структурированы как партнёрство, инвесторы (также известные как партнёры с ограниченной ответственностью, LP) обычно обязуются вложить в партнёрство определённую сумму денег в течение определённого срока. Это обязательство называется обязательством по внесению капитала (capital commitment). Затем партнёрство привлекает эти обязательства для финансирования приобретения, развития или улучшения объектов недвижимости.

Однако не все обязательства инвесторов сразу же востребуются партнёрством. Часть обязательств может остаться невнесённой или невостребованной, то есть от инвесторов пока не потребовали внести соответствующую долю их капитала в партнёрство.

Причина наличия невостребованных обязательств по капиталу заключается в том, чтобы обеспечить партнёрству гибкость в управлении денежными потоками. Партнёрство может привлекать обязательный капитал по мере необходимости для финансирования своих инвестиций в недвижимость, но может и воздержаться от востребования всех обязательств, если деньги не нужны немедленно. Это позволяет партнёрству лучше управлять своей ликвидностью и не допускать, чтобы слишком много денежных средств простаивало без движения.

Инвесторы в партнёрстве по коммерческой недвижимости должны знать о своих невнесённых обязательствах по капиталу и быть готовыми внести этот капитал, когда партнёрство его востребует. Как правило, инвесторы получают от партнёрства уведомление о том, что их капитал необходим, и им предоставляется определённое время на внесение требуемых средств. Если инвестор не выполняет свои обязательства по внесению капитала, к нему могут быть применены штрафные санкции, либо он может потерять свои инвестиции в партнёрстве.

Невостребованный капитал: пример в сфере коммерческой недвижимости

У компании Smith Capital есть сделка с коммерческой недвижимостью и несколько сторонних инвесторов, или LP. Обязательный капитал (committed capital) означает общую сумму денег, которую инвесторы, включая партнёров с ограниченной ответственностью (LP) и генерального партнёра (GP), обязались вложить в проект. Предположим, что обязательный капитал Smith Capital составляет $100 million, из которых $98 million поступают от сторонних инвесторов, а $2 million — от GP.

Когда GP хочет совершить инвестицию, ему необходимо востребовать обязательный капитал, что осуществляется посредством уведомления о требовании внесения капитала (capital call), направляемого каждому инвестору, с указанием суммы, которую им нужно внести, и срока внесения. Общая сумма капитала, которая востребована и внесена инвесторами, называется востребованным капиталом, также известным как привлечённый капитал (drawn capital) или внесённый капитал (paid-in capital). В этом примере, если Smith Capital требуется $5 million для инвестиции в объект недвижимости и оплаты определённых комиссий, востребованный капитал составит $5 million.

Оставшийся обязательный капитал, который ещё не был востребован, является невостребованным капиталом, также известным как dry powder («сухой порох»). В этом примере невостребованный капитал составит $95 million. Сумма востребованного и невостребованного капитала равна обязательному капиталу ($5M востребованного капитала + $95M невостребованного капитала = $100M обязательного капитала).

Важно различать обязательный капитал и востребованный капитал, поскольку на основе этих показателей рассчитываются management fee и результаты деятельности фонда. Management fee изначально рассчитываются исходя из обязательного капитала, тогда как результаты деятельности фонда обычно определяются на основе внесённого капитала (paid-in capital).

Главный вывод заключается в том, что невостребованный обязательный капитал (иными словами, капитал, зарезервированный для проекта, но простаивающий без движения до момента использования) может стать мощным источником дохода для GP и LP благодаря интегрированным банковским партнёрам Covercy. Эти простаивающие средства приносят высокодоходную APY сотням клиентов из числа GP и LP, оставаясь при этом полностью доступными при необходимости. Запишитесь на демонстрацию Covercy, чтобы уже сегодня увидеть, как невостребованный капитал может приносить доход вашей компании.

Невостребованный капитал на эскроу-счетах

Инвесторы или генеральные партнёры обычно хранят свои обязательные средства на эскроу-счёте до того, как они будут использованы для финансирования сделки в рамках партнёрства по коммерческой недвижимости.

Эскроу-счёт — это счёт у третьей стороны, управляемый эскроу-агентом, которым обычно выступает банк или юридическая фирма. Назначение эскроу-счёта — хранить средства до выполнения определённых условий, таких как закрытие сделки с недвижимостью или завершение конкретного проекта.

В партнёрстве по коммерческой недвижимости инвесторы, как правило, переводят свой обязательный капитал на эскроу-счёт, которым управляет генеральный партнёр или спонсор партнёрства. Средства остаются на эскроу-счёте до тех пор, пока генеральный партнёр не будет готов использовать их для финансирования сделки.

Использование эскроу-счёта даёт ряд преимуществ как инвесторам, так и генеральному партнёру. Инвесторам оно обеспечивает определённый уровень защиты — гарантию того, что их капитал будет использован по назначению и не будет использован ненадлежащим образом или присвоен генеральным партнёром. Генеральному партнёру оно обеспечивает чёткое разделение средств партнёрства и личных средств генерального партнёра, что помогает минимизировать риск смешения средств и защищает генерального партнёра от потенциальной ответственности.

Как только генеральный партнёр будет готов использовать обязательный капитал для финансирования сделки, он даст эскроу-агенту указание перевести средства на операционный счёт партнёрства. Затем эскроу-агент переведёт средства в соответствии с согласованными условиями партнёрского соглашения.

Невостребованный капитал и простаивающие денежные средства

Невостребованный капитал и простаивающие денежные средства — это два разных финансовых понятия, хотя между ними есть определённое пересечение.

Невостребованный капитал означает сумму денег, которую инвесторы обязались вложить в предприятие или бизнес, но которая ещё не была востребована бизнесом по различным причинам — например, потому что проект ещё не запущен в полном объёме или пока не требует всей суммы средств.

Простаивающие денежные средства, напротив, означают деньги, которыми бизнес располагает в настоящий момент, но которые не используются активно и не инвестируются. Они могут храниться на банковском счёте или в иной форме ликвидного актива, но не приносят бизнесу сколько-нибудь значимого дохода.

Итак, невостребованный капитал — это обязательство инвестировать в будущем, тогда как простаивающие денежные средства — это неиспользуемый актив, который можно было бы инвестировать или заставить работать уже сейчас. Как обязательный и невостребованный капитал, так и простаивающие денежные средства могут принести GP или LP больше пользы при использовании Covercy, чем в традиционном банке или эскроу-сервисе. Благодаря партнёрству Covercy со сторонними банковскими решениями средства на счетах, открытых через Covercy, могут приносить гораздо более высокие процентные ставки (до 4% по состоянию на апрель 2023 года), чем на типичных сберегательных или расчётных счетах.

Невостребованный капитал: налоговые последствия

Доход в виде процентов, получаемый с невостребованного капитала, размещённого на высокодоходном расчётном счёте, может иметь налоговые последствия. Налоговый режим таких доходов может зависеть от нескольких факторов, включая тип юридического лица, вид полученного дохода и конкретное налоговое законодательство соответствующей юрисдикции.

Например, в Соединённых Штатах партнёрство может облагаться федеральным подоходным налогом на любой доход, полученный партнёрством, включая проценты, начисленные на невостребованный капитал, размещённый на эскроу-счёте. Партнёрство также может облагаться налогами штата и местными налогами с этого дохода.

Вместе с тем партнёрство может иметь возможность вычесть любые расходы, понесённые при получении дохода, например банковские комиссии или иные затраты, связанные с эскроу-счётом. Кроме того, партнёрство может распределить доходы и вычеты между партнёрами пропорционально их долям участия, что может повлиять на индивидуальные налоговые обязательства партнёров.

Важно проконсультироваться с квалифицированным налоговым специалистом, чтобы понять конкретные налоговые последствия получения процентного дохода с невостребованного капитала в вашей ситуации. Он сможет подсказать, как правильно отражать и учитывать этот доход, и обеспечить соблюдение всех применимых налоговых норм.

Положения о возврате (clawback)

Положение о возврате (clawback) в инвестициях в недвижимость — это положение партнёрского соглашения, которое при определённых обстоятельствах позволяет GP вернуть ранее распределённую прибыль или доходы от LP.

Назначение clawback — гарантировать, что LP получат согласованную долю прибыли или доходов на протяжении всего срока существования партнёрства, даже если первоначальные прогнозы или оценки окажутся неточными. Например, если GP изначально распределит больше прибыли или доходов, чем причитается LP, положение о clawback может позволить GP вернуть эти избыточные распределения в будущем.

Положения о clawback обычно включаются в партнёрские соглашения по инвестициям в недвижимость, которые генерируют денежные потоки в течение определённого периода времени, например арендный доход или прибыль от продажи объектов недвижимости. Те же самые положения могут и должны применяться к процентам, начисленным на невостребованный капитал. Эти положения помогают гарантировать, что LP получат справедливую и равноправную долю доходов от инвестиций, даже если эти доходы будут реализованы лишь на более позднем этапе инвестиционного периода.

Важно отметить, что положения о clawback могут быть сложными и различаться в зависимости от конкретных условий партнёрского соглашения. Прежде чем инвестировать в партнёрство по недвижимости, LP следует внимательно изучить условия партнёрского соглашения, включая любые положения о clawback, чтобы в полной мере понимать свои права и обязанности. Кроме того, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным юристом или финансовым консультантом, чтобы полностью понять последствия любых положений о clawback в партнёрском соглашении.

Covercy превращает простаивающие денежные средства в источник дохода для LP и GP

Благодаря встроенным банковским услугам Covercy у GP и LP есть доступ к банковским счетам, застрахованным FDIC, которые приносят до 2,96% APY на неинвестированный или невостребованный капитал. Эскроу-счета редко, если вообще когда-либо, обеспечивают GP и LP столь значительную доходность, пока средства лежат в ожидании востребования. Кроме того, поскольку банковские счета Covercy интегрированы непосредственно в портал управления инвестициями, которым пользуются GP и LP, обе стороны могут мгновенно переводить деньги между банковскими счетами — без необходимости в банковском переводе (wire).

Covercy — это первая платформа управления инвестициями для специалистов по коммерческой недвижимости, которая даёт GP возможность принимать мгновенный денежный перевод с банковского счёта инвестора посредством платежа ACH во время capital call, и всё это в рамках одной платформы. Распределительные выплаты (distribution) точно так же могут производиться от GP инвесторам одним нажатием кнопки на основе долей участия, а Covercy даже предлагает настраиваемое моделирование waterfall распределений в составе программного комплекса для проведения более сложных партнёрских выплат.

Готовы получать доход со своих простаивающих денежных средств? Получите персональную демонстрацию Covercy прямо сейчас.