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Invertir puede ser complicado, y los bienes raíces comerciales son una industria amplia. Combinar ambos puede causar dolores de cabeza, incluso a los inversionistas más experimentados. En este artículo, aprenderá cómo invertir en bienes raíces comerciales: los detalles sobre los fundamentos de los bienes raíces comerciales, de qué se trata, sus distintos sectores y subindustrias, si vale la pena invertir en ellos, cómo puede hacerlo y qué se considera un buen rendimiento.
Empecemos por los cimientos.
¿Qué son los bienes raíces comerciales?
CRE, o bienes raíces comerciales, son los terrenos e inmuebles utilizados con fines empresariales. Locales comerciales, centros comerciales y espacios de trabajo, en lugar de espacios para vivir. Los inmuebles que se utilizan como espacio habitacional se consideran bienes raíces residenciales. Sin embargo, al comprar cualquier propiedad con más de cinco puertas (o cinco unidades), como un edificio multifamiliar, por ejemplo, se considerará bienes raíces comerciales, aunque haya personas viviendo en él.
Tipos de bienes raíces comerciales
Cuando escucha las palabras "bienes raíces comerciales" probablemente imagina edificios altos y reflectantes hechos de vidrio con una antena en la parte superior, e incluso oficinas llenas de cubículos donde se filtra la luz del sol. Invertir su dinero en CRE como LP sin conocimiento previo, en el mejor de los casos, puede quitarle el sueño y, en el peor, hacerle perder millones. Así que estos son los cuatro sectores básicos hacia los que fluirá su dinero al elegir el CRE como vehículo de inversión:
Oficinas
Consiste en bienes raíces compuestos por edificios de oficinas. Esos rascacielos, torres urbanas y parques empresariales. Los inquilinos preferidos serían bufetes de abogados, compañías de seguros y sedes de bancos. Los plazos de arrendamiento de este sector suelen ser más largos, oscilando entre 5 y 10 años.
Multifamiliar
Como se indicó anteriormente, cualquier propiedad residencial que ofrezca más de cinco unidades (o cinco puertas) se considera CRE, aunque haya personas viviendo allí. Por ejemplo: edificios de apartamentos, complejos residenciales y casas adosadas. El tamaño y el número de unidades pueden variar ampliamente. Este tipo de CRE es uno de los favoritos entre los inversionistas debido a su flujo de caja más seguro. Las personas siempre necesitarán un techo bajo el cual vivir. Cuantas más unidades/puertas, menos probable será que pague de su bolsillo por vacantes. Además, las rentas para los inquilinos de este sector siempre van al alza, mientras que en otros sectores tienden a estancarse durante más tiempo. Los contratos de arrendamiento en este sector son flexibles, especialmente en cuanto a duración. Es común encontrar contratos de seis meses y de un año, pero no más largos. Existen contratos mensuales, pero son escasos.
Industrial
Este sector incluye edificios de manufactura pesada, almacenamiento, ensamblaje e investigación y desarrollo. Los inquilinos habituales serán refinerías de petróleo, centros de distribución (almacenes), fábricas de ensamblaje de productos (como automóviles o computadoras portátiles) y los departamentos de investigación y desarrollo de las grandes farmacéuticas. Estas propiedades suelen ubicarse lejos de las zonas residenciales deseables debido al ruido, la contaminación, la infraestructura municipal y las regulaciones de zonificación. Los contratos de arrendamiento en este sector promedian siete años.
Comercial minorista (retail)
El CRE comercial minorista incluye propiedades que proporcionan los espacios necesarios para que las tiendas operen a diario y realicen sus negocios. Tiendas de ropa, restaurantes y comercios familiares, por ejemplo. Este sector suele planificarse estratégicamente para ubicarse en las cercanías de zonas residenciales deseables. Buenos ejemplos serían las galerías comerciales, los outlets de fábrica y los centros comerciales. El potencial de ingresos varía enormemente para estas propiedades, dependiendo en gran medida de la ubicación, la demografía y la calidad. La duración de los arrendamientos en el comercio minorista promedia entre 3 y 5 años.
Distintas formas de invertir en bienes raíces comerciales
Si siente que conocer los sectores no es suficiente, lo tenemos cubierto. Aunque no pinte exactamente un panorama vívido, esta sección detallará hacia qué subindustrias fluye su dinero cuando invierte en CRE, ayudándole a elegir en qué aporte al mercado e impacto social desea enfocarse. Multifamiliar:
- Dúplex / Tríplex / Cuádruplex
- Apartamentos tipo jardín
- Apartamentos de altura media
- Vivienda para estudiantes
- Vivienda para adultos mayores / Asistida
Oficinas:
- Distrito Central de Negocios (CBD)
- Viviendas con zonificación comercial
- Consultorios médicos
- Edificios de oficinas suburbanas
Industrial:
- Almacén a granel
- Almacén flexible
- Manufactura pesada
- Ensamblaje ligero
- Refrigeración / Almacenamiento en frío
- Salas de exhibición (showroom)
- Almacenamiento
Comercial minorista (retail):
- Centro comercial comunitario
- Centro comercial regional
- Galería / Plaza / Centro comercial
En línea:
- ETF de bienes raíces de propiedad comercial
- Fondos mutuos de bienes raíces de propiedad comercial
- REITs de propiedad comercial
- Acciones de empresas de bienes raíces comerciales
- Acciones de empresas constructoras de propiedad comercial
- Crowdfunding de propiedad comercial
Ahora que tiene una imagen más clara de hacia dónde irá su dinero —y de qué tan grande y positivo podría ser su impacto—, todavía le importa, y con razón, su rentabilidad final. Entonces, ¿vale la pena?
¿Cómo ganan dinero los inversionistas en bienes raíces comerciales?
El CRE puede ser complicado y es una clase de activo muy costosa. Sin embargo, los inversionistas inteligentes pueden descubrir áreas con una demanda inherente de bienes raíces y comprar propiedades mientras la oferta aún es limitada. Aquí hay tres métodos utilizados para aumentar el ROI al invertir en CRE:
- Renovación de un edificio de apartamentos
Un área con una economía sólida y un crecimiento poblacional estable puede ser una oportunidad para comprar ahora y ganar después. Renovar un edificio de apartamentos y aumentar su potencial de ingresos, por ejemplo, mejorando los espacios habitacionales de los inquilinos, aumentando así las rentas y, al hacerlo, incrementando el precio total del activo.
- Redesarrollo de propiedad industrial
Encontrar un área o barrio deprimido con potencial de resurgimiento económico en el futuro cercano podría generar altos rendimientos. Una estrategia a más largo plazo implicará propiedades que serán rezonificadas para su redesarrollo en comercio minorista, por ejemplo, una vez que la demanda se dispare. Luego, vender la propiedad aprovechando la plusvalía obtenida liquidará su cartera rápidamente. O bien, podría optar por seguir siendo propietario, asegurando un flujo continuo de efectivo.
- Habilitación de terrenos (land entitlement)
Si identifica un terreno sin desarrollo actual ni planificado, pero su investigación indica que está listo para un crecimiento demográfico y económico en el futuro previsible, querrá adquirirlo y luego obtener todos los permisos necesarios. Obtener una licencia de construcción, por ejemplo, no significa que tenga que hacerlo usted mismo. Simplemente le ha facilitado mucho el trabajo a un desarrollador que le extenderá un cheque generoso por el terreno y hará el trabajo él mismo. Como socio limitado, ese sería el resultado deseado y más probable.
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Como puede ver, además de la diversificación de la cartera, el CRE puede proporcionar flujo de caja de los inquilinos sin la volatilidad de la inversión pública. En su cartera, también ampliará su capacidad de apalancar deuda mediante la creación de más capital cuando sus activos se revaloricen con el tiempo, ya que esta clase de activo posee un valor intrínseco. Para el inversionista promedio, invertir en CRE es mucho más difícil debido a su precio. Para quienes pueden acceder a este tipo de operaciones, las recompensas vendrán en forma de deducciones fiscales, ya que pueden usar el código tributario adecuadamente a su favor.
Dado que los bienes raíces son un activo que se deteriora, el IRS permite diferir y deducir los impuestos sobre la renta anuales. La ley permite la depreciación a lo largo de 39 años por cada propiedad. La depreciación le otorga una compensación por el arreglo de la propiedad cuando se produce el desgaste, y le permite conservar más de su dinero cada año. Otro beneficio fiscal que ayuda a los inversionistas en CRE es el intercambio 1031 (1031 exchange). Es una cláusula fiscal que permite diferir las ganancias de capital. Lo mencionamos brevemente antes.
Básicamente, como sabe, el impuesto sobre las ganancias de capital se paga sobre la ganancia obtenida al vender una inversión. El intercambio 1031 permite a los inversionistas en CRE posponer esa factura del impuesto sobre las ganancias de capital al vender la propiedad, pero solo si utiliza la suma obtenida para comprar otra propiedad de inversión. El plazo o período para esta operación es: vender dentro de los 45 días y comprar la segunda propiedad dentro de los 180 días.
¿Vale la pena invertir en propiedad comercial?
A las personas con grandes fortunas les gusta invertir su dinero en CRE. Toda inversión conlleva algún tipo de riesgo, y los bienes raíces comerciales no son la excepción. Pero, en términos generales, los rendimientos de los bienes raíces superan a los del mercado de valores. Aunque todavía estamos en medio de un ciclo económico, y la pandemia hizo que los mercados temieran que la gente no volviera a sus oficinas, hoy está claro: el espacio de oficinas se está recuperando. En el CRE, es común escuchar "la regla del 50 %", incluso entre las personas más adversas al riesgo.
¿Qué es la regla del 50 %?
La regla del 50 % sostiene que los inversionistas inmobiliarios deben anticipar que los gastos operativos serán aproximadamente el 50 % de los ingresos brutos de una propiedad. Esto no incluye ningún pago de hipoteca, pero sí otros gastos como impuestos a la propiedad, seguros, reparaciones, mantenimiento y servicios públicos pagados por el propietario. Nota: la regla del 50 % es solo una guía. Esta cifra no está grabada en piedra. En realidad, el número fluctuará, pero suele ser una buena estimación.
¿Qué es un buen ROI en bienes raíces comerciales?
La Tasa Interna de Retorno, o IRR, es en realidad una de las métricas más utilizadas para valorar oportunidades de inversión inmobiliaria. La IRR es el porcentaje objetivo que se espera que un inversionista gane durante la vida de la inversión, si la inversión rinde según lo proyectado, que debería ser al menos del 6-8 %, y normalmente se apunta a un 8-14 %. Las operaciones excepcionales alcanzan cifras en los altos veintes o incluso superiores.
Aunque la IRR es una métrica muy importante, no cuenta toda la historia y debe ser una de muchas métricas a utilizar al considerar una posible inversión inmobiliaria. La IRR, por sí sola, no nos dice nada sobre los pagos periódicos reales o la rentabilidad total, ya que existe una enorme variabilidad en los flujos de caja y la ganancia total que pueden igualar una IRR específica.
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Armado con un conocimiento más profundo de qué son los bienes raíces comerciales, sus subindustrias, los distintos vehículos utilizados para invertir en ellos, si realmente vale la pena y qué se considera un buen rendimiento, puede abordar este asunto de manera más intencional y segura, y dejar que otros lo gestionen por usted mientras duerme más tranquilo.
*Aviso legal
Invertir en bienes raíces comerciales puede ser arriesgado. No es adecuado para todos. Si bien nuestro objetivo es proporcionar información general para ayudarle a comprender mejor las inversiones en CRE, no estamos brindando ningún asesoramiento de inversión ni recomendando a favor o en contra de ninguna inversión en particular.
Recursos para invertir en CRE
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- Perspectiva de los bienes raíces de hospitalidad: lo que necesita saber para mejorar sus inversiones
- Construyendo el futuro: lo que los GP necesitan saber sobre las innovaciones en la construcción
- ¿Cuánto cuesta la administración de propiedades en CRE?
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