Inversiones multifamiliares para GP y LP

La vivienda multifamiliar es una clase de activos muy popular para la inversión, tanto para los socios generales (GP) como para los socios limitados (LP). Pero una estrategia de inversión multifamiliar puede adoptar muchos ángulos y variar significativamente en función de diversos factores. Siga leyendo para obtener más información sobre las distintas estrategias de inversión multifamiliar que emplean los GP actuales, y quizá descubra una estrategia nueva para usted que tenga sentido para su próxima operación multifamiliar.

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Clases de activos multifamiliares 101

Empecemos por el principio. En el sector inmobiliario, el término "clase de activos multifamiliares" hace referencia a una categoría de inmuebles diseñados y destinados a fines residenciales y que ofrecen múltiples unidades de vivienda independientes dentro de un mismo edificio o complejo. Estos inmuebles suelen denominarse inmuebles multifamiliares o viviendas multifamiliares. La clase de activos multifamiliares suele incluir los siguientes tipos de inmuebles:

Edificios de apartamentos

Se trata de grandes edificios diseñados con fines residenciales, que constan de varias unidades o apartamentos. Los edificios de apartamentos pueden variar en tamaño y pueden tener diversas comodidades, como zonas comunes, aparcamientos y espacios recreativos.

Condominios

Los condominios son unidades de propiedad individual dentro de un complejo multifamiliar más grande. Cada unidad es propiedad de un propietario individual, y las zonas comunes y la infraestructura del edificio son propiedad colectiva y están gestionadas por una asociación de condominios.

Casas adosadas

Las casas adosadas son unidades individuales que suelen estar unidas a una o más unidades vecinas. Ofrecen varios niveles de espacio habitable y pueden compartir paredes comunes. Las casas adosadas pueden formar parte de una urbanización multifamiliar más grande o existir como propiedades independientes.

Dúplex, tríplex y cuádruplex

Estas propiedades constan de dos, tres o cuatro unidades residenciales independientes dentro de un mismo edificio. Cada unidad tiene su propia entrada, espacio habitable y servicios, lo que permite que varios hogares ocupen la propiedad.

La clase de activos multifamiliares es distinta de otros tipos de activos inmobiliarios, como las viviendas unifamiliares, los inmuebles comerciales (por ejemplo, edificios de oficinas, centros comerciales) y los inmuebles industriales. Los inmuebles multifamiliares ofrecen opciones de vivienda para una amplia gama de inquilinos, incluidos arrendatarios y propietarios, y pueden ser inversiones atractivas debido al potencial de ingresos por alquileres constantes y revalorización a largo plazo.

Los inversores y los profesionales inmobiliarios suelen analizar y evaluar los inmuebles en función de factores como la ubicación, la combinación de unidades, los tipos de alquiler, los índices de ocupación, los gastos de explotación y la dinámica del mercado para determinar la estrategia de inversión multifamiliar ideal.

7 estrategias de inversión multifamiliar ganadoras

Existen varias estrategias de inversión multifamiliares que suelen emplear los socios generales (GP) o sindicadores inmobiliarios comerciales. Estas estrategias pueden variar en función de las condiciones del mercado, los objetivos del inversor y la experiencia del GP. Estas son algunas de las estrategias de inversión multifamiliares más populares:

Inversión de valor añadido: Esta estrategia consiste en adquirir propiedades con potencial de mejora y revalorización. Por lo general, los GP identifican los activos de bajo rendimiento, llevan a cabo renovaciones o mejoras operativas y aumentan los alquileres para generar mayores rendimientos. La inversión de valor añadido suele centrarse en inmuebles con tasas de desocupación de moderadas a altas o que necesitan mejoras o un reposicionamiento.
Inversiones básicas: Las inversiones básicas se centran en propiedades estables y rentables con flujos de caja fiables. Los GP se centran en propiedades en ubicaciones privilegiadas con altos índices de ocupación, fuerte demanda de alquileres y fundamentos de mercado favorables. Las inversiones básicas ofrecen un menor riesgo y la posibilidad de obtener flujos de ingresos estables, pero su rentabilidad puede ser relativamente inferior a la de otras estrategias.
Promoción o construcción sobre el terreno: Algunos GP se dedican a la promoción de inmuebles multifamiliares. Esta estrategia consiste en adquirir terrenos o inmuebles infrautilizados, obtener las autorizaciones y permisos necesarios y construir nuevos edificios. Los proyectos de desarrollo requieren una gran experiencia y acceso al capital, pero pueden generar beneficios atractivos, especialmente en zonas de gran demanda.
Inversión en dificultades: La inversión en dificultades consiste en adquirir propiedades que atraviesan dificultades financieras u operativas. Los GP aprovechan las situaciones de dificultad, como ejecuciones hipotecarias, ventas al descubierto o propiedades que necesitan una rehabilitación importante. Esta estrategia requiere una diligencia debida exhaustiva para evaluar los riesgos y las posibles oportunidades de creación de valor.
Reutilización adaptativa: Esta estrategia consiste en convertir propiedades no residenciales existentes, como almacenes, fábricas o edificios de oficinas, en activos multifamiliares. La reutilización adaptativa permite a los GP transformar estructuras infrautilizadas u obsoletas en atractivas propiedades residenciales, aprovechando las características arquitectónicas únicas y el ahorro de costes en comparación con la construcción desde cero.
Inversión oportunista: Las inversiones oportunistas implican aprovechar las anomalías del mercado o acontecimientos específicos para generar altos rendimientos. Los gestores generales pueden centrarse en mercados en dificultades, propiedades infravaloradas u oportunidades únicas derivadas de cambios en la normativa o en las condiciones económicas. Esta estrategia conlleva un mayor riesgo, pero puede ofrecer un importante potencial alcista.
Sindicación o inversión en fondos: Los GP suelen formar sindicatos o fondos de inversión para reunir capital de múltiples inversores con el fin de adquirir inmuebles multifamiliares. Al aprovechar los recursos colectivos y la experiencia del grupo, los GP pueden realizar transacciones más grandes y complejas. Las estructuras de sindicación pueden variar, incluyendo empresas conjuntas, sociedades limitadas o fondos de capital privado.

Tenga en cuenta sus preferencias como socio comanditario y su tolerancia al riesgo

Los socios comanditarios (SP) de sindicatos o fondos inmobiliarios comerciales tienen diversas preferencias en cuanto a estrategia de inversión multifamiliar y perfiles de riesgo. Las preferencias de los LP pueden variar en función de factores como sus objetivos de inversión, su tolerancia al riesgo y las condiciones del mercado. Aunque es difícil hacer generalizaciones, a continuación se exponen algunas tendencias que pueden observarse:

Estrategias core y core plus: Los LP que buscan ingresos estables y preservar su patrimonio suelen inclinarse por estrategias core y core-plus. Estas estrategias suelen ofrecer menor riesgo, flujos de caja fiables y la posibilidad de una modesta revalorización. Inversores como fondos de pensiones, compañías de seguros y particulares que buscan flujos de ingresos constantes pueden favorecer estas estrategias.
Estrategias de valor añadido y oportunistas: Los LP con mayor tolerancia al riesgo y un deseo de mayor potencial alcista pueden sentirse atraídos por las estrategias de valor añadido y oportunistas. Estas estrategias ofrecen la oportunidad de crear un valor significativo a través de mejoras inmobiliarias, reposicionamiento o capitalización de las ineficiencias del mercado. Los particulares con grandes patrimonios, las family offices y los fondos centrados en el oportunismo pueden estar más inclinados a invertir en estas estrategias.
Rentabilidad ajustada al riesgo: Los LP suelen evaluar las estrategias de inversión en función de los rendimientos ajustados al riesgo. Buscan un equilibrio entre el riesgo y los beneficios potenciales. Las estrategias de valor añadido y oportunistas pueden ofrecer mayores rendimientos potenciales, pero suelen ir asociadas a mayores riesgos. Los LP pueden evaluar el perfil de riesgo-rentabilidad de diferentes estrategias y seleccionar la que se ajuste a sus objetivos de inversión.
Diversificación: Los LP suelen buscar la diversificación en sus carteras de inversión. Pueden preferir estrategias que ofrezcan exposición a diferentes tipos de propiedad, mercados y enfoques de inversión. La diversificación puede ayudar a mitigar el riesgo repartiendo las inversiones entre varios activos y segmentos del mercado. Las sindicaciones o los fondos que ofrecen una combinación de estrategias o una cartera diversificada de activos multifamiliares pueden resultar atractivos para los LP que buscan mitigar el riesgo mediante la diversificación.
Trayectoria y experiencia: Los LP conceden importancia al historial y la experiencia de los socios generales (GP) o sindicadores. Los GP con un historial demostrado de éxito en la ejecución de estrategias de inversión específicas suelen atraer a los LP que tienen preferencia por esas estrategias. Antes de comprometer capital, los LP suelen realizar las diligencias debidas sobre la experiencia, los resultados y la alineación de intereses del GP.

Es importante reconocer que las preferencias de los LP pueden variar enormemente, y que las circunstancias individuales y las condiciones del mercado influyen en sus decisiones de inversión. Los sindicatos o GP de éxito suelen adaptar sus ofertas de inversión para satisfacer las necesidades y preferencias de su base de LP objetivo, al tiempo que se alinean con su propia experiencia y oportunidades de mercado.

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