Как инвестировать в коммерческую недвижимость - Covercy | Программное обеспечение для управления инвестициями в недвижимость

Инвестирование может быть сложным, а коммерческая недвижимость — это обширная отрасль. Сочетание этих двух факторов может вызвать головную боль даже у более опытных инвесторов. В этой статье вы узнаете, как инвестировать в коммерческую недвижимость — подробности об основах коммерческой недвижимости, о чём идёт речь, о её различных секторах и подотраслях, стоит ли в неё инвестировать, как вы можете это сделать и что считается хорошей доходностью.

Давайте заложим фундамент.

Что такое коммерческая недвижимость?

CRE, или коммерческая недвижимость, — это земля и объекты, используемые в деловых целях. Витрины магазинов, торговые центры и рабочие пространства, а не жилые помещения. Объекты, используемые в качестве жилья, считаются жилой недвижимостью. Однако при покупке любого объекта более чем с пятью дверями (или пятью единицами жилья), например многоквартирного дома, он будет считаться коммерческой недвижимостью, даже если в нём живут люди.

Типы коммерческой недвижимости

Когда вы слышите слова «коммерческая недвижимость», вы, вероятно, представляете себе высокие зеркальные здания из стекла с антенной на вершине и даже офисные помещения, полные кабинок, сквозь которые проникает солнечный свет. Инвестирование ваших денег в CRE в качестве LP без предварительных знаний в лучшем случае может лишить вас сна, а в худшем — заставить потерять миллионы. Итак, вот четыре основных сектора, в которые будут направлены ваши деньги при выборе CRE в качестве инвестиционного инструмента:

Офисная недвижимость

Состоит из недвижимости, включающей офисные здания. Те самые небоскрёбы, городские высотки и офисные парки. Предпочтительными арендаторами были бы юридические фирмы, страховые компании и штаб-квартиры банков. Сроки аренды в этом секторе часто более длительные и составляют от 5 до 10 лет.

Многоквартирная недвижимость (Multifamily)

Как уже отмечалось ранее, любой жилой объект, предлагающий более пяти единиц жилья (или пяти дверей), считается CRE — даже если в нём живут люди. Например: многоквартирные дома, жилые комплексы и таунхаусы. Размер и количество единиц жилья могут сильно варьироваться. Этот тип CRE является фаворитом среди инвесторов благодаря более надёжному денежному потоку. Людям всегда будет нужна крыша над головой. Чем больше единиц жилья/дверей, тем меньше вероятность того, что вы будете платить из своего кармана за простаивающие помещения. Кроме того, арендная плата для арендаторов в этом секторе всегда растёт, тогда как в других секторах она дольше остаётся на одном уровне. Договоры аренды в этом секторе гибкие, особенно в отношении срока. Распространены договоры на шесть месяцев и один год, но не дольше. Помесячная аренда существует, но встречается редко.

Промышленная недвижимость

Этот сектор включает здания тяжёлой промышленности, склады, сборочные производства и здания для исследований и разработок. Обычными арендаторами будут нефтеперерабатывающие заводы, распределительные центры (склады), заводы по сборке продукции (например, автомобилей или ноутбуков) и отделы исследований и разработок крупных фармацевтических компаний. Эти объекты часто расположены вдали от привлекательных жилых районов из-за шума, загрязнения, муниципальной инфраструктуры и правил зонирования. Договоры аренды в этом секторе в среднем составляют семь лет.

Торговая недвижимость

Торговая CRE включает объекты, которые предоставляют площади, необходимые магазинам для ежедневной работы и ведения бизнеса. Например, магазины одежды, рестораны и семейные магазины. Этот сектор обычно стратегически планируется так, чтобы располагаться вблизи востребованных жилых районов. Хорошими примерами будут торговые ряды, фабричные аутлеты и торговые центры. Потенциал дохода у этих объектов сильно варьируется и во многом зависит от местоположения, демографии и качества. Сроки аренды в торговой недвижимости в среднем составляют от 3 до 5 лет.

Различные способы инвестирования в коммерческую недвижимость

Если вы чувствуете, что знания секторов недостаточно, мы вас прикроем. Хотя этот раздел не рисует яркой картины, он подробно расскажет, в какие подотрасли направляются ваши деньги, когда вы инвестируете в CRE, помогая вам выбрать, на каком вкладе в рынок и на каком общественном воздействии вы хотите сосредоточиться. Многоквартирная недвижимость:

• Дуплекс / Триплекс / Квадруплекс
• Малоэтажные жилые комплексы (garden apartments)
• Среднеэтажные жилые дома
• Студенческое жильё
• Жильё для пожилых / Ассистированное проживание

Офисная недвижимость:

• Центральный деловой район (CBD)
• Дома с коммерческим зонированием
• Медицинские офисы
• Пригородные офисные здания

Промышленная недвижимость:

• Крупнооптовый склад
• Гибкий склад (flex warehouse)
• Тяжёлая промышленность
• Лёгкая сборка
• Холодильное хранение / Хранение в холоде
• Демонстрационный зал (showroom)
• Складское хранение

Торговая недвижимость:

• Местный торговый центр
• Региональный торговый центр
• Торговая галерея / Плаза / Торговый центр

Онлайн:

• ETF на коммерческую недвижимость
• Паевые инвестиционные фонды коммерческой недвижимости
• REIT коммерческой недвижимости
• Акции компаний коммерческой недвижимости
• Акции строительных компаний коммерческой недвижимости
• Краудфандинг коммерческой недвижимости

Теперь, когда у вас есть более ясное представление о том, куда пойдут ваши деньги — и насколько большим и позитивным может быть их влияние, — вас по-прежнему, и вполне справедливо, волнует ваша итоговая прибыль. Итак, стоит ли оно того?

Как инвесторы в коммерческую недвижимость зарабатывают деньги?

CRE может быть сложной и является очень дорогим классом активов. Однако умные инвесторы могут находить районы с естественным спросом на недвижимость и приобретать объекты, пока предложение всё ещё ограничено. Вот три метода, используемых для увеличения ROI при инвестировании в CRE:

• Реновация многоквартирного дома

Район с сильной экономикой и стабильным ростом населения может стать возможностью купить сейчас и заработать позже. Реновация многоквартирного дома и повышение его потенциала дохода, например, за счёт улучшения жилых помещений арендаторов — тем самым повышая арендную плату и попутно увеличивая общую стоимость актива.

• Реконструкция промышленного объекта

Поиск депрессивного района/квартала с потенциалом экономического возрождения в ближайшем будущем может принести высокую доходность. Более долгосрочная стратегия будет включать объекты, которые будут перезонированы для реконструкции, например, в торговую недвижимость, как только спрос резко возрастёт. Затем продажа объекта с использованием накопленного прироста стоимости быстро ликвидирует ваш портфель. Или же вы можете выбрать дальнейшее владение им, обеспечив себе канал денежного потока.

• Получение прав на застройку земли (land entitlement)

Если вы выявите землю без текущей или запланированной застройки, но ваше исследование указывает, что она созрела для демографического и экономического роста в обозримом будущем, вам следует приобрести её, а затем получить все необходимые разрешения. Получение разрешения на строительство, например, не означает, что вы должны делать это сами. Вы просто значительно облегчили работу застройщику, который выпишет вам солидный чек за землю и выполнит работу сам. Как ограниченный партнёр (limited partner), это был бы желаемый и вероятный исход.

—

Как вы можете видеть, наряду с диверсификацией портфеля, CRE может обеспечивать денежный поток от арендаторов без волатильности публичных инвестиций. В вашем портфеле она также расширит вашу возможность использовать заёмные средства за счёт создания большего собственного капитала по мере роста стоимости ваших активов со временем, поскольку этот класс активов обладает внутренней ценностью. Для среднего инвестора инвестирование в CRE гораздо сложнее из-за её ценового порога. Для тех, кто может получить доступ к таким сделкам, вознаграждение придёт в форме налоговых вычетов, поскольку они могут правильно использовать налоговый кодекс в свою пользу.

Поскольку недвижимость является изнашиваемым активом, IRS позволяет отсрочивать и вычитать ежегодный подоходный налог. Закон допускает амортизацию в течение 39 лет для каждого объекта. Амортизация предоставляет вам компенсацию за ремонт объекта при возникновении износа и позволяет сохранять больше своих денег каждый год. Ещё одна налоговая льгота, помогающая инвесторам в CRE, — это обмен 1031 (1031 exchange). Это налоговая статья, которая позволяет отсрочить уплату налога на прирост капитала. Мы кратко упоминали её ранее.

По сути, как вы знаете, налог на прирост капитала уплачивается с прибыли, полученной при продаже инвестиции. Обмен 1031 позволяет инвесторам в CRE отложить уплату этого налога на прирост капитала при продаже объекта — но только если вы используете полученную сумму для покупки другого инвестиционного объекта. Окно или временные рамки для этого шага таковы: продажа в течение 45 дней и покупка второго объекта в течение 180 дней.

Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость?

Сверхбогатые люди любят вкладывать свои деньги в CRE. Каждая инвестиция несёт с собой определённый вид риска, и коммерческая недвижимость не исключение. Но в целом доходность недвижимости превосходит доходность фондового рынка. Хотя мы по-прежнему находимся в середине экономического цикла, и пандемия заставила рынки опасаться, что люди не вернутся в свои офисы, сегодня ясно — рынок офисных помещений восстанавливается. Для CRE часто можно услышать «правило 50%», даже среди наиболее избегающих риска людей.

Что такое правило 50%?

Правило 50% утверждает, что инвесторы в недвижимость должны ожидать, что операционные расходы составят примерно 50% от валового дохода объекта. Это не включает какие-либо ипотечные платежи, но включает другие расходы, такие как налоги на недвижимость, страхование, ремонт, техническое обслуживание и оплачиваемые владельцем коммунальные услуги. Примечание: правило 50% — это всего лишь ориентир. Эта цифра не высечена в камне. В действительности число будет колебаться, но обычно это хорошая оценка.

Что считается хорошей доходностью (ROI) в коммерческой недвижимости?

Внутренняя норма доходности, или IRR, на самом деле является одним из наиболее часто используемых показателей для оценки инвестиционных возможностей в недвижимости. IRR — это целевой процент, который инвестор предположительно заработает за весь срок инвестиции, если инвестиция покажет результаты согласно прогнозу, который должен составлять не менее 6-8%, и обычно нацелен на 8-14%. Исключительные сделки достигают высоких двадцати и даже выше процентов.

Хотя IRR является очень важным показателем, он не рассказывает всю историю и должен быть одним из многих показателей, используемых при рассмотрении потенциальной инвестиции в недвижимость. Сам по себе IRR ничего не говорит нам о фактических периодических выплатах или общей прибыльности, поскольку существует огромная вариативность в потоках денежных средств и общей прибыли, которые будут равны определённому IRR.

—

Вооружившись более глубокими знаниями о том, что представляет собой коммерческая недвижимость, о её подотраслях, о различных инструментах, используемых при инвестировании в неё, действительно ли оно того стоит и что считается хорошей доходностью, вы можете подойти к этому вопросу более осознанно, более безопасно и позволить другим заниматься этим за вас, при этом спя спокойнее.

*Отказ от ответственности

Инвестирование в коммерческую недвижимость может быть рискованным. Оно подходит не каждому. Хотя мы стремимся предоставлять общую информацию, чтобы помочь вам лучше понять инвестиции в CRE, мы не предоставляем какие-либо инвестиционные консультации и не рекомендуем за или против какой-либо конкретной инвестиции.

Ресурсы по инвестированию в CRE

• Новейшие возможности в недвижимости здравоохранения, о которых вам нужно знать
• Перспективы недвижимости в сфере гостеприимства: что нужно знать для улучшения ваших инвестиций
• Строим будущее: что GP нужно знать об инновациях в строительстве
• Сколько стоит управление недвижимостью в CRE?
• Капитальные резервы в недвижимости
• Как инвестировать в коммерческую недвижимость
• Автоматизированные каскадные распределения (waterfall) в коммерческой недвижимости
• Что нужно знать о NOI и GPR при инвестировании в коммерческую недвижимость
• Понимание рисков инвестирования в коммерческую недвижимость

Мы используем файлы cookie, чтобы обеспечить вам наилучший опыт на нашем сайте. Используя наш сайт, вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности.