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sobre las cascadas de distribución

¿Qué es una waterfall distribución?

Una waterfall distribución es un término utilizado en finanzas para describir la forma en que los beneficios o rendimientos de una inversión se distribuyen entre las distintas partes interesadas, como inversores, gestores de fondos y socios generales. Es un término que se utiliza más a menudo en situaciones de capital riesgo, pero también es típico en sindicaciones inmobiliarias comerciales y otros medios de coinversión.

¿Cómo se estructuran las cascadas de distribución?

Normalmente, la waterfall distribución se estructura en una serie de niveles, cada uno de los cuales representa un nivel diferente de rendimiento o beneficio. El primer nivel suele cubrir el rendimiento de la inversión inicial, mientras que los niveles posteriores pueden distribuir los beneficios en una proporción predeterminada entre las partes interesadas, en función de las condiciones del acuerdo de inversión.

¿Quién utiliza las cascadas de distribución?

La waterfall distribución se utiliza a menudo en inversiones inmobiliarias comerciales, de capital privado y de capital riesgo, en las que la estructura de la inversión puede ser compleja e implicar a múltiples partes interesadas. La waterfall distribución ayuda a garantizar que todas las partes reciban su parte equitativa de los beneficios, sobre la base de los términos acordados en el acuerdo de inversión.

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A diferencia de la mayoría del software de gestión de inversiones del mercado, Covercy aborda las cascadas de distribución adaptando el modelo a la estructura de operaciones exclusiva del GP. Elija entre tres paquetes de software de gestión de inversiones en función de las necesidades de su empresa.

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Cascadas de distribución en el sector inmobiliario comercial

En la sindicación de bienes inmuebles comerciales (CRE), se utiliza una waterfall distribución para determinar cómo se distribuyen los beneficios o el flujo de caja a las distintas partes interesadas en la inversión. Estas partes interesadas suelen incluir al socio general (GP) que gestiona la inversión y a los socios comanditarios (LP) que aportan capital a la inversión.

La waterfall distribución suele estructurarse en una serie de niveles, cada uno de los cuales representa un nivel diferente de rentabilidad para los inversores. El primer nivel suele denominarse "rentabilidad preferente" o "pref" y representa el importe mínimo de rentabilidad que los LP deben recibir antes de que el GP tenga derecho a beneficios. El pref se fija a menudo como un porcentaje de la inversión inicial y se paga a los LP de forma periódica, normalmente trimestral o anualmente.

Una vez desembolsado el anticipo, los beneficios restantes suelen repartirse entre el GP y los LP en una proporción predeterminada. Esta proporción se establece en el acuerdo de inversión y suele denominarse "promoción" o "participación". Por ejemplo, el acuerdo puede estipular que los beneficios se repartan en una proporción de 80/20: el 80% para los LP y el 20% para el GP. La waterfall distribución también puede incluir niveles adicionales, que pueden ser activados por ciertos eventos, tales como la venta o refinanciación de la propiedad. Estos niveles adicionales pueden implicar un reparto diferente de los beneficios o pueden estar sujetos a términos y condiciones diferentes.

Más información sobre la distribución de pagos

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Tipos de waterfall distribución y definiciones

Rendimiento del capital (ROC)

El modelo de Retorno del Capital (ROC) es una waterfall distribución simple que se centra en devolver la inversión inicial de capital a los inversores antes de que se distribuyan los beneficios. En este modelo, los inversores reciben el importe total de su inversión antes de que se distribuyan los beneficios. Una vez devuelta la inversión inicial, los beneficios restantes se distribuyen entre los inversores sobre la base de un reparto predeterminado, como un reparto al 50% entre los inversores y los gestores del fondo.

Retorno preferente

El modelo de rentabilidad preferente, también conocido como modelo Hurdle Rate, es una waterfall distribución cuyo objetivo es proporcionar un determinado nivel mínimo de rentabilidad a los inversores antes de distribuir beneficios a los gestores del fondo. En este modelo, se establece una tasa de rendimiento preferente, como el 8% o el 10%, y los inversores reciben su rendimiento preferente antes de que se distribuya ningún beneficio a los gestores del fondo. Una vez pagada la rentabilidad preferente, los beneficios restantes se distribuyen normalmente entre los inversores y los gestores del fondo sobre la base de un reparto predeterminado.

Tramo de recuperación

El modelo de tramo de recuperación es una waterfall distribución que permite a los gestores del fondo alcanzar un determinado porcentaje de los beneficios antes de que la distribución se reparta entre los inversores y los gestores del fondo. En este modelo, los gestores del fondo reciben un porcentaje predeterminado de los beneficios, como el 20%, hasta que hayan recibido un determinado porcentaje de los beneficios totales, como el 30% o el 40%. Una vez que los gestores del fondo han recibido su porcentaje de recuperación, los beneficios restantes se distribuyen entre los inversores y los gestores del fondo sobre la base de un reparto predeterminado.

Intereses transferidos

El modelo Carried Interest, también conocido como modelo Performance Fee, es una waterfall distribución que permite a los gestores de fondos recibir un porcentaje de los beneficios por encima de una determinada tasa crítica de rentabilidad. En este modelo, los inversores reciben primero su rentabilidad preferente, y los beneficios restantes por encima de la tasa crítica de rentabilidad se reparten entre los inversores y los gestores del fondo sobre la base de un reparto predeterminado. Los gestores del fondo suelen recibir un porcentaje de los beneficios por encima de la tasa crítica de rentabilidad, como el 20% o el 30%, lo que se conoce como "intereses devengados".

Búsqueda retrospectiva

El modelo Lookback es una waterfall distribución que tiene en cuenta el rendimiento global de la inversión a lo largo de un determinado periodo de tiempo, normalmente varios años. En este modelo, la rentabilidad preferente no se paga hasta el final del periodo, y se evalúa el rendimiento global de la inversión para determinar la cantidad total de beneficios disponibles para su distribución. Este modelo puede ser ventajoso para los inversores si la inversión obtiene un rendimiento inferior en los primeros años pero supera las expectativas más adelante.

Objetivo Equidad

El modelo de capital objetivo es una waterfall distribución cuyo objetivo es distribuir los beneficios en función de la consecución de un determinado importe de capital objetivo, en lugar de un porcentaje específico de rentabilidad. En este modelo, los inversores reciben en primer lugar su rendimiento preferente, y los beneficios restantes se utilizan para incrementar el valor del patrimonio neto de la inversión hasta alcanzar el importe de patrimonio neto objetivo. Una vez alcanzado el objetivo, los beneficios restantes se distribuyen entre los inversores y los gestores del fondo sobre la base de un reparto predeterminado.

Híbrido

El Modelo Híbrido es una waterfall distribución que combina elementos de varios modelos diferentes para crear una estructura de distribución personalizada que satisfaga las necesidades y objetivos específicos de la inversión. Por ejemplo, el Modelo Híbrido puede incluir una rentabilidad preferente, un tramo de recuperación, una participación en beneficios o cualquier otra combinación de elementos que se considere adecuada para la inversión.

Varios niveles

El modelo multinivel es una waterfall distribución que incluye varios niveles de rentabilidad o beneficios, cada uno con su propia rentabilidad preferente y repartida entre los inversores y los gestores del fondo. Este modelo puede ser útil para inversiones más complejas con múltiples propiedades o proyectos, ya que permite una distribución más matizada de los beneficios en función del rendimiento de cada nivel.

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Distribuciones Waterfall frente a
distribuciones prorrateadas estándar

Un modelo de prorrateo estándar es una forma diferente de distribuir los beneficios o rendimientos de una inversión en comparación con una waterfall distribución.

En un modelo de prorrateo, cada inversor recibe una parte proporcional de los beneficios o rendimientos en función de su porcentaje de participación en la inversión. Por ejemplo, si un inversor posee el 10% de la inversión, recibirá el 10% de los beneficios o rendimientos.

En cambio, una waterfall de distribución suele implicar una estructura más compleja con múltiples niveles que determinan la distribución de beneficios o rendimientos entre las diferentes partes interesadas. La waterfall puede incluir un rendimiento preferente, una promoción o interés devengado y otros niveles que se activan en función de acontecimientos o hitos específicos.

La principal diferencia entre los dos modelos es el nivel de complejidad y la forma en que se asignan los beneficios o rendimientos. Un modelo de prorrateo es más sencillo y directo, ya que la participación de cada inversor en los beneficios se basa únicamente en su porcentaje de propiedad. En cambio, un reparto waterfall es más complejo y puede implicar una distribución más matizada de los beneficios basada en términos y condiciones específicos establecidos en el acuerdo de inversión.

En la sindicación inmobiliaria comercial, a menudo se prefiere una waterfall distribución a un modelo de prorrateo porque permite una distribución más flexible y adaptada de los beneficios que puede tener en cuenta las diferentes funciones y contribuciones de las distintas partes interesadas en la inversión.

Más información sobre sindicación inmobiliaria comercial

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