הכירו את Neo, שותף ה-GP מבוסס ה-AI שלכם.
השקעות יכולות להיות מורכבות, והנדל"ן המסחרי הוא תעשייה רחבה. השילוב בין השניים עלול לגרום לכאבי ראש, אפילו למשקיעים מנוסים יותר. במאמר זה תלמדו כיצד להשקיע בנדל"ן מסחרי — הפרטים על יסודות הנדל"ן המסחרי, במה מדובר, הסקטורים ותתי-התעשיות השונים שלו, האם כדאי להשקיע בו, כיצד תוכלו להשקיע בו, ומה נחשב לתשואה טובה.
בואו נשבור את הקרקע.
מהו נדל"ן מסחרי?
CRE, או נדל"ן מסחרי, הוא קרקע ונכסים המשמשים למטרות עסקיות. חזיתות חנויות, מרכזי קניות וחללי עבודה, ולא מרחבי מגורים. נכסים המשמשים כמרחב מגורים נחשבים לנדל"ן למגורים. עם זאת, בעת רכישת כל נכס בעל יותר מחמש דלתות (או חמש יחידות), כמו מולטי-פמילי לדוגמה, הוא ייחשב לנדל"ן מסחרי, גם אם אנשים מתגוררים שם.
סוגי נדל"ן מסחרי
כשאתם שומעים את המילים "נדל"ן מסחרי" אתם בוודאי מדמיינים בניינים גבוהים ומשקפים העשויים מזכוכית עם אנטנה בקצה, ואולי גם חלל משרדים מלא בתאי עבודה שאור השמש חודר דרכם. השקעת כספכם ב-CRE כ-LP ללא ידע מוקדם יכולה במקרה הטוב לגרום לכם לנדודי שינה, ובמקרה הרע, להפסיד לכם מיליונים. אז הנה ארבעת הסקטורים הבסיסיים שאליהם יזרום כספכם בבחירת CRE כאפיק השקעה:
משרדים
מורכב מנדל"ן הכולל בנייני משרדים. אותם גורדי שחקים, מגדלים עירוניים גבוהים ופארקי משרדים. הדיירים המועדפים יהיו משרדי עורכי דין, חברות ביטוח ומטות של בנקים. תנאי השכירות בסקטור זה הם לרוב ארוכים יותר, ונעים בין 5 ל-10 שנים.
מולטי-פמילי
כפי שצוין קודם, כל נכס למגורים המציע יותר מחמש יחידות (או חמש דלתות) נחשב ל-CRE – גם אם אנשים מתגוררים שם. לדוגמה: בנייני דירות, קהילות דירות ובתים טוריים. הגודל ומספר היחידות יכולים להשתנות במידה רבה. סוג זה של CRE הוא מועדף בקרב משקיעים בזכות תזרים המזומנים המאובטח יותר שלו. אנשים תמיד יזדקקו לקורת גג. ככל שיש יותר יחידות/דלתות, כך פוחת הסיכוי שתשלמו מכיסכם עבור נכסים ריקים. בנוסף, דמי השכירות לדיירים בסקטור זה תמיד במגמת עלייה, בעוד שבסקטורים אחרים הם נוטים לעמוד במקום לאורך זמן רב יותר. הסכמי השכירות בסקטור זה גמישים, במיוחד מבחינת משך הזמן. נפוצים הסכמים לחצי שנה ולשנה, אך לא ארוכים מכך. קיימים הסכמים חודשיים, אך הם נדירים.
תעשייתי
סקטור זה כולל בנייני תעשייה כבדה, מחסנים, הרכבה ומחקר ופיתוח. הדיירים הרגילים יהיו בתי זיקוק לנפט, מרכזי הפצה (מחסנים), מפעלי הרכבת מוצרים (כמו מכוניות או מחשבים ניידים) ומחלקות מחקר ופיתוח של חברות תרופות גדולות. נכסים אלה ממוקמים לעיתים קרובות הרחק מאזורי מגורים מבוקשים בשל רעש, זיהום, תשתיות עירוניות ותקנות ייעוד. הסכמי השכירות בסקטור זה הם בממוצע שבע שנים.
קמעונאות
נדל"ן מסחרי קמעונאי כולל נכסים המספקים את החללים הנדרשים לחנויות כדי לפעול מדי יום ולנהל את עסקיהן. חנויות בגדים, מסעדות וחנויות בבעלות משפחתית, לדוגמה. סקטור זה מתוכנן בדרך כלל באופן אסטרטגי כך שימוקם בקרבת אזורי מגורים מבוקשים. דוגמאות טובות יהיו רצועות מסחר, מרכזי מפעלים (אאוטלט) וקניונים. פוטנציאל הרווח משתנה מאוד עבור נכסים אלה, ותלוי במידה רבה במיקום, בדמוגרפיה ובאיכות. אורך הסכמי השכירות בקמעונאות הוא בממוצע 3 עד 5 שנים.
דרכים שונות להשקיע בנדל"ן מסחרי
אם אתם מרגישים שהכרת הסקטורים אינה מספיקה, אנחנו כאן בשבילכם. אף שזה לא ממש מצייר תמונה חיה, חלק זה ירחיב על תתי-התעשיות שאליהן זורם כספכם כשאתם משקיעים ב-CRE, ויעזור לכם לבחור על איזו תרומה לשוק ועל אילו השפעות חברתיות אתם רוצים להתמקד. מולטי-פמילי:
- דופלקס / טריפלקס / קוואדפלקס
- דירות גן
- דירות בבנייה בינונית
- דיור לסטודנטים
- דיור לגיל השלישי / דיור מוגן
משרדים:
- אזור עסקים מרכזי (CBD)
- בתים בייעוד מסחרי
- משרדים רפואיים
- בנייני משרדים פרבריים
תעשייתי:
- מחסן בתפזורת
- מחסן גמיש
- תעשייה כבדה
- הרכבה קלה
- קירור / אחסון בקירור
- אולם תצוגה
- אחסון
קמעונאות:
- מרכז מסחרי קהילתי
- קניון אזורי
- רצועת מסחר / פלאזה / מרכז קניות
אונליין:
- קרנות סל (ETF) של נדל"ן מסחרי
- קרנות נאמנות של נדל"ן מסחרי
- REITs של נדל"ן מסחרי
- מניות של חברות נדל"ן מסחרי
- מניות של חברות בנייה לנדל"ן מסחרי
- מימון המונים לנדל"ן מסחרי
כעת, כשיש לכם תמונה ברורה יותר של היעד שאליו יזרום כספכם — וכמה גדולה וחיובית עשויה להיות השפעתו — אתם עדיין אכפתיים, ובצדק, לגבי השורה התחתונה שלכם. אז, האם זה שווה את זה?
כיצד משקיעי נדל"ן מסחרי מרוויחים כסף?
CRE יכול להיות מורכב והוא סוג נכסים יקר מאוד. עם זאת, משקיעים חכמים יכולים לאתר אזורים בעלי ביקוש מובנה לנדל"ן ולרכוש נכסים בעוד ההיצע עדיין מוגבל. הנה שלוש שיטות המשמשות להגדלת ה-ROI בעת השקעה ב-CRE:
- שיפוץ בניין דירות
אזור בעל כלכלה חזקה וצמיחה אוכלוסייתית יציבה יכול להיות הזדמנות לקנות עכשיו ולהרוויח בהמשך. שיפוץ בניין דירות והגדלת פוטנציאל הרווח שלו, באמצעות, לדוגמה, שיפור מרחבי המגורים של הדיירים – ובכך הגדלת דמי השכירות, ותוך כדי כך — הגדלת המחיר הכולל של הנכס.
- פיתוח מחדש של נכס תעשייתי
מציאת אזור/שכונה במצוקה בעלי פוטנציאל להתאוששות כלכלית בעתיד הקרוב יכולה להניב תשואות גבוהות. אסטרטגיה ארוכת טווח יותר תכלול נכסים שיעברו שינוי ייעוד לפיתוח מחדש לקמעונאות, לדוגמה, ברגע שהביקוש יזנק. אז, מכירת הנכס תוך מינוף ההשבחה שנצברה תזרים את תיק ההשקעות שלכם במהירות. לחלופין, תוכלו לבחור להמשיך להחזיק בו, ולהבטיח צינור של תזרים מזומנים.
- הקניית זכויות קרקע
אם אתם מזהים קרקע ללא פיתוח נוכחי או מתוכנן, אך המחקר שלכם מורה שהיא בשלה לצמיחה דמוגרפית וכלכלית בעתיד הנראה לעין, תרצו לרכוש אותה ולאחר מכן להשיג את כל ההיתרים הנדרשים. השגת רישיון בנייה, לדוגמה, אינה אומרת שעליכם לעשות זאת בעצמכם. בכך פשוט הקלתם מאוד על המלאכה של יזם שיכתוב לכם המחאה שמנה עבור הקרקע, ויבצע את העבודה בעצמו. כשותף מוגבל, זו תהיה התוצאה הרצויה והסבירה.
—
כפי שאתם רואים, לצד פיזור תיק ההשקעות, CRE יכול לספק תזרים מזומנים מדיירים ללא התנודתיות של השקעה ציבורית. בתיק שלכם, הוא גם ירחיב את היכולת שלכם למנף חוב באמצעות יצירת הון עצמי נוסף כשהנכסים שלכם מושבחים לאורך זמן, שכן סוג נכסים זה מחזיק ערך מהותי. עבור המשקיע הממוצע, השקעה ב-CRE קשה הרבה יותר בשל נקודת המחיר שלה. עבור אלה שיכולים להניח את ידם על עסקאות כאלה, התגמולים יבואו בצורת ניכויי מס, שכן הם יכולים להשתמש בקוד המס כראוי לטובתם.
מכיוון שנדל"ן הוא נכס מתבלה, רשות המסים האמריקאית (IRS) מתירה דחייה וניכוי של מס הכנסה שנתי. החוק מאפשר פחת על פני 39 שנים עבור כל נכס. הפחת מעניק לכם פיצוי עבור תיקון הנכס כשמתרחשים בלאי ושחיקה, ומאפשר לכם להחזיק ביותר מכספכם בכל שנה. הטבת מס נוספת המסייעת למשקיעי CRE היא חילוף 1031 (1031 exchange). זהו סעיף מס המאפשר לדחות רווחי הון. הזכרנו אותו בקצרה קודם לכן.
בעיקרון, כפי שאתם יודעים, מס רווחי הון משולם על הרווח שעשיתם בעת מכירת השקעה. חילוף 1031 מאפשר למשקיעי CRE לדחות את חשבון מס רווחי ההון בעת מכירת הנכס — אך ורק אם אתם משתמשים בסכום שהרווחתם לרכישת נכס השקעה נוסף. חלון הזמן או המסגרת לצעד זה הוא: מכירה תוך 45 ימים ורכישת הנכס השני תוך 180 ימים.
האם כדאי להשקיע בנכס מסחרי?
העשירים המופלגים אוהבים להשקיע את כספם ב-CRE. כל השקעה נושאת עמה סוג כלשהו של סיכון, ונדל"ן מסחרי אינו שונה. אך באופן כללי, תשואות הנדל"ן עולות על אלה של שוק המניות. בעוד שאנו עדיין באמצעו של מחזור כלכלי, והמגפה גרמה לשווקים לחשוש שאנשים לא יחזרו למשרדיהם, כיום ברור — חלל המשרדים מתאושש. עבור CRE, מקובל לשמוע על "כלל 50%", אפילו בקרב האנשים השונאים סיכון ביותר.
מהו כלל 50%?
כלל 50% טוען שמשקיעי נדל"ן צריכים לצפות שהוצאות התפעול יהיו כ-50% מההכנסה הברוטו של הנכס. זה אינו כולל תשלומי משכנתא כלשהם, אך כולל הוצאות אחרות כגון ארנונה, ביטוח, תיקונים, תחזוקה ושירותים שמשולמים על ידי הבעלים. שימו לב: כלל 50% הוא רק קו מנחה. מספר זה אינו חקוק באבן. במציאות, המספר ישתנה, אך הוא בדרך כלל הערכה טובה.
מהי תשואה טובה (ROI) על נדל"ן מסחרי?
שיעור התשואה הפנימי, או IRR, הוא למעשה אחד המדדים הנפוצים ביותר להערכת הזדמנויות השקעה בנדל"ן. IRR הוא אחוז היעד שמשקיע צפוי להרוויח לאורך חיי ההשקעה – אם ההשקעה מתפקדת כצפוי, שאמור להיות לפחות 6-8%, ובדרך כלל מכוונים ל-8-14%. עסקאות יוצאות דופן מגיעות לעשרות הגבוהות ואף לעשרים ומעלה אחוזים.
אף שה-IRR הוא מדד חשוב מאוד, הוא אינו מספר את התמונה המלאה ועליו להיות אחד ממדדים רבים שיש להשתמש בהם בעת בחינת השקעת נדל"ן פוטנציאלית. ה-IRR, כשלעצמו, אינו מספר לנו דבר על תשלומים תקופתיים בפועל או על רווחיות כוללת, שכן קיימת שונות עצומה בזרמי תזרים המזומנים וברווח הכולל שיובילו ל-IRR מסוים.
—
כשאתם חמושים בידע מעמיק יותר על מהו נדל"ן מסחרי, תתי-התעשיות שלו, האפיקים השונים המשמשים להשקעה בו, האם הוא באמת שווה את זה, ומה נחשב לתשואה טובה, תוכלו לגשת לעניין זה באופן מכוון, בטוח יותר, ולתת לאחרים לטפל בו עבורכם בעודכם ישנים בשקט רב יותר.
*כתב ויתור
השקעה בנדל"ן מסחרי עלולה להיות מסוכנת. היא אינה מתאימה לכולם. בעוד שאנו שואפים לספק מידע כללי שיעזור לכם להבין טוב יותר השקעות CRE, איננו מספקים ייעוץ השקעות כלשהו ואיננו ממליצים בעד או נגד השקעה מסוימת כלשהי.
משאבים להשקעה ב-CRE
- הזדמנויות הנדל"ן החדשות ביותר בתחום הבריאות שעליכם להכיר
- תחזית הנדל"ן בתחום האירוח: מה שאתם צריכים לדעת כדי לשפר את ההשקעות שלכם
- בונים את העתיד: מה ש-GP צריכים לדעת על חידושים בתחום הבנייה
- כמה עולה ניהול נכסים ב-CRE?
- עתודות הון בנדל"ן
- כיצד להשקיע בנדל"ן מסחרי
- חלוקות מדורגות (Waterfall) אוטומטיות בנדל"ן מסחרי
- מה כדאי לדעת על NOI ו-GPR להשקעה בנדל"ן מסחרי
- הבנת הסיכונים שבהשקעה בנדל"ן מסחרי
אנו משתמשים בעוגיות כדי להבטיח שנעניק לכם את החוויה הטובה ביותר באתר שלנו. בשימוש באתר שלנו, אתם מסכימים למדיניות הפרטיות שלנו.
