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Los entresijos de la inversión inmobiliaria comercial
La inversión inmobiliaria comercial resulta intimidante por la cantidad de capital y de riesgo que implica. Además, los complicados acrónimos y las complejas fórmulas del sector pueden generar confusión incluso en inversores veteranos.
La inversión inmobiliaria comercial ofrece una oportunidad para generar patrimonio, obtener ingresos pasivos y diversificar la cartera de inversión. Para maximizar los rendimientos y minimizar el riesgo, los inversores deben comprender las métricas financieras clave que ayudan a evaluar el desempeño, el valor y el potencial de una propiedad.
Si desea comprender mejor cómo se mide el desempeño de su inversión inmobiliaria comercial, ha llegado al lugar indicado.
Hablemos de dos métricas esenciales para invertir en bienes raíces comerciales: el Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) y la Renta Potencial Bruta (GPR, por sus siglas en inglés). Como inversor, debe conocer las métricas inmobiliarias comerciales que le permitirán tomar decisiones informadas para invertir en propiedades comerciales y optimizar sus propiedades inmobiliarias comerciales.
Antes de pasar a analizar el NOI y el GPR, conozcamos primero, sin más demora, los tipos y los beneficios de los bienes raíces comerciales.
Tipos de bienes raíces comerciales
Los bienes raíces comerciales ofrecen numerosos beneficios al invertir en una propiedad comercial y abarcan diversos tipos de propiedades. Cada tipo de bien raíz comercial tiene características, oportunidades de inversión comercial y riesgos propios.
Artículo relacionado: Cómo invertir en bienes raíces comerciales
Comprender estos diferentes tipos de mercados inmobiliarios comerciales puede ayudar a los inversores a identificar las mejores oportunidades de inversión para comenzar a invertir en bienes raíces y alcanzar sus objetivos financieros y su tolerancia al riesgo.
Edificios comerciales y de oficinas
Los edificios de oficinas están diseñados para albergar a empresas y profesionales. Estas operaciones de bienes raíces comerciales pueden abarcar desde pequeños espacios de oficina para inquilinos comerciales individuales hasta grandes estructuras multiinquilino, como los rascacielos. Además, los edificios comerciales suelen tener contratos de arrendamiento más prolongados.
Propiedades minoristas (retail)
Las propiedades minoristas se utilizan para la venta de bienes y servicios a los consumidores. Pueden abarcar desde pequeños locales comerciales hasta grandes centros comerciales y comprender diversos formatos, como strip centers, power centers y lifestyle centers. El éxito de las propiedades minoristas depende de factores como la ubicación, la combinación de inquilinos, las preferencias de los consumidores y las condiciones económicas.
Propiedades industriales
Una propiedad industrial suele estar compuesta por actividades de fabricación, almacenamiento, distribución e investigación y desarrollo.
Propiedades multifamiliares
Las propiedades multifamiliares consisten en unidades residenciales diseñadas para alojar a un solo grupo familiar o a múltiples inquilinos, como edificios de apartamentos y condominios. Estas propiedades residenciales pueden ofrecer un flujo de caja estable a muchos inversores debido a la demanda continua de vivienda. Sin embargo, también pueden estar sujetas a regulaciones de vivienda locales y a factores económicos que influyen en las rentas y en los niveles de desocupación de la estrategia de inversión multifamiliar.
Propiedades de hostelería
Las propiedades de hostelería incluyen hoteles, moteles, complejos turísticos y otros establecimientos de alojamiento que atienden a viajeros y turistas. Invertir en propiedades de hostelería requiere comprender a fondo los factores que influyen en la demanda, como las tendencias turísticas, las condiciones económicas y la competencia. Las propiedades de hostelería pueden requerir una gestión intensiva y conocimientos especializados para operarlas con éxito.
Una estrategia integral de bienes raíces comerciales es fundamental para que cualquier inversor tenga éxito en el mercado. Le recomendamos leer nuestro artículo detallado sobre Cómo maximizar su estrategia de bienes raíces comerciales.
Qué es el NOI (Ingreso Operativo Neto)
El NOI o Ingreso Operativo Neto (Net Operating Income) es un cálculo que se utiliza para medir la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias que generan flujo de caja (generadoras de ingresos).
El NOI son, en esencia, todos los ingresos de una propiedad menos todos los gastos operativos necesarios.
Es puramente una cifra antes de impuestos que figura en el estado de resultados de la propiedad. Esta cifra excluye los pagos de capital e intereses de sus préstamos, la depreciación, la amortización y los gastos de capital.
En otros sectores, esta métrica se denomina "EBIT" o Beneficio Antes de Intereses e Impuestos (Earnings Before Interest and Taxes).
NOI VS EBIT
El NOI se utiliza para analizar la capacidad de las propiedades inmobiliarias de generar ingresos.
El EBIT, en cambio, se determina restando de los ingresos de una empresa su COGS (costo de los bienes vendidos) Y sus gastos operativos.
Dicho de forma sencilla, en el sector inmobiliario no existen "bienes vendidos", por lo que el NOI es exclusivo de los bienes raíces.
Ejemplo:
Usted invierte y adquiere una propiedad que genera 20 000 000 USD (renta y honorarios).
Operarla le costará 6 000 000 USD. Los gastos de depreciación le costarán otros ~200 000 USD aproximadamente.
Su NOI será de 14 000 000 USD.
Su EBIT, en cambio, será de 13 800 000 USD, ya que tiene en cuenta los gastos de depreciación.
Cómo calcular el Ingreso Operativo Neto (NOI)
Como se ha indicado, calcular el NOI consiste simplemente en restar los gastos operativos de los ingresos generados por una propiedad.
Los ingresos pueden provenir de rentas de alquiler, tarifas de estacionamiento, cargos por servicios, etc.
Los gastos operativos, por ejemplo, podrían ser los impuestos sobre la propiedad, los seguros y las reparaciones.
En forma de fórmula:
NOI (Ingreso Operativo Neto) = RR-OE
RR = ingresos (inmobiliarios)
OE = gastos operativos
Comprender el NOI
Ahora que comprendemos mejor el NOI en términos generales, profundicemos un poco más.
El ingreso por alquiler de los inquilinos es el objetivo. Pero su propiedad podría generar flujo de caja a partir de otras fuentes y servicios, como una lavandería, estaciones de carga para vehículos eléctricos, máquinas expendedoras y estructuras de estacionamiento.
Como se mencionó, los gastos de capital, como el costo de nuevos paneles solares en el techo o un nuevo sistema de climatización (HVAC) para todo el edificio, no se incluyen en el cálculo.
Tampoco se incluyen los gastos operativos, como el costo de las reparaciones de servicios públicos y el mantenimiento (servicios de limpieza y reparación, incluidas las primas de seguro).
Calcular el NOI le ayudará a determinar la tasa de capitalización, lo que en realidad le permite valorar la propiedad y, en última instancia, comparar diferentes oportunidades de inversión inmobiliaria (al vender o comprar).
NOTA:
El NOI también se utiliza para calcular el ROI/IRR total, el retorno en efectivo y el multiplicador de ingreso neto.
Las propiedades financiadas utilizan el NOI en sus fórmulas de DCR (Ratio de Cobertura de Deuda). Esto ayuda a los prestamistas e inversores a saber si los ingresos generados por la propiedad cubren los pagos de su deuda junto con los gastos operativos habituales.
¿Qué es un buen NOI en bienes raíces?
En realidad, no existe un NOI "bueno" como tal. Lo que puede hacer es comparar el NOI de una propiedad con el de otra similar en la misma zona. Esto le permitirá comparar los gastos y ver si los suyos son demasiado elevados. Luego, podría mejorar el flujo de caja general de la propiedad recortando estratégicamente los costos operativos o aumentando de forma creativa los ingresos por alquiler.
Profundicemos en cómo puede maximizar su NOI.
Cómo mejorar el NOI
No existe una fórmula especial ni una manera secreta de aumentar su NOI. Como mencionamos antes, se trata de aumentar el flujo o reducir los costos. Pero aquí tiene tres consejos para ayudarle a mejorar el desempeño de su inversión.
- Crear ingresos adicionales: más allá del ámbito de aumentar los ingresos o reducir las pérdidas está la vía creativa; nuevas ideas y alianzas estratégicas para ampliar el flujo de caja más allá de ocupar las vacantes o subir los alquileres, como colocar vallas publicitarias y grandes carteles en el edificio para obtener ingresos publicitarios adicionales, niveles de estacionamiento adicionales donde escasea el aparcamiento, o incluso cargos adicionales por mascotas a los inquilinos existentes.
- Minimizar los gastos operativos: perder dinero es algo terrible para cualquier inversión. Socava su potencial de ganancias. Revisar los gastos de su propiedad —si no lo ha hecho desde hace un tiempo— podría ser un buen punto de partida. Quizá se trate de elevadas tarifas de administración de la propiedad, quizá sea el momento de instalar paneles solares en el techo, o de invertir en un sistema de refrigeración o de agua más eficiente para todo el edificio. Calcule y haga los números sobre qué le costará más a largo plazo: realizar ahora dichas mejoras o perder dinero a largo plazo si no las hace.
- Aumentar los ingresos por alquiler: lo cual es evidente. Pero también puede evaluar la tasa de ocupación de sus vacantes. Quizá se deba a la lentitud del proceso de incorporación de nuevos inquilinos y de los plazos de mudanza, por lo que conviene trabajar en agilizar dichos procesos. Quizá invertir en marketing y en una mejor imagen de marca para la propiedad pueda reducir el tiempo que los espacios permanecen vacíos. El cálculo debería ser: ¿qué me cuesta más? ¿Un mejor marketing o los espacios vacíos? Ofrecer incentivos de firma a los nuevos inquilinos también es una táctica válida.
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Ahora que hemos cubierto el NOI y profundizado sobre el alquiler, hablemos del GPR.
¿Qué es el GPR?
GPR es el acrónimo de Renta Potencial Bruta (Gross Potential Rent). Los inversores en bienes raíces comerciales deben tomar decisiones fundamentadas al determinar en qué propiedades invertir. Si bien existen muchas estrategias y fórmulas para medir este tipo de métricas, el GPR es una de las fundamentales que conviene conocer.
En términos sencillos, el GPR es el monto total de ingresos que puede esperar recibir de una propiedad que compró, en función de la renta de mercado. Para determinar el GPR, se asume que todas las unidades disponibles de la propiedad están totalmente ocupadas y que el alquiler de cada una se paga en su totalidad.
Importancia del GPR
El GPR es importante porque, a lo largo del proceso de descarte, es lo primero que necesita saber al decidir si concretar una operación. Cuando compra una propiedad comercial, paga una cantidad fija. El GPR le permite saber qué tan rentable es la propiedad y cuál es su potencial de ganancias.
Cálculo de la Renta Potencial Bruta
Primero, al comparar propiedades similares en la misma proximidad, debe preguntar a sus asesores, su oficina, su firma de inversión, su correduría y sus agentes cuál es el promedio del mercado.
Luego, una vez que tenga los números frente a usted, hacer su propia investigación y compararla con la información obtenida de su equipo le dará mayor certeza. Conviene que calcule el GPR usted mismo para mayor tranquilidad, incluso si invierte como LP.
Por ejemplo:
Una propiedad que está considerando comprar tiene 30 unidades y la renta de mercado es de 800 USD al mes.
El GPR será 30×800 (30 unidades por 800 dólares) = 24 000. Luego, multiplicado por 12 (un año).
24 000 x 12 = 288 000 USD.
GPR = 288 000 USD.
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Analizamos qué es el NOI, para qué se utiliza, cómo mejorarlo pensando dentro y fuera de la caja, qué es el GPR, qué importancia tiene y cómo utilizarlo para evaluar una operación. Ahora tiene una mejor comprensión de qué operaciones pueden ayudarle a acumular más patrimonio, generar mayor impacto y construir un legado más sólido.
*Descargo de responsabilidad
Invertir en bienes raíces comerciales puede ser arriesgado. No es adecuado para todos. Si bien nuestro objetivo es proporcionar información general para ayudarle a comprender mejor las inversiones en CRE, no ofrecemos asesoramiento de inversión ni recomendamos a favor o en contra de ninguna inversión en particular.
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