La mayoría de los socios generales (GP) están familiarizados con el modelo de distribución a prorrata comúnmente utilizado.
Sin embargo, algunos pueden no estar tan familiarizados con cómo una plataforma de software como Covercy
puede hacer que los pagos de distribución prorrateada sean la parte más fácil de su día. Pruebe Covercy gratis hoy mismo.
Estructura de propiedad
En una inversión inmobiliaria comercial, suele haber varios inversores o socios que aportan capital para adquirir o desarrollar una propiedad. La participación de cada inversor suele venir determinada por el importe de su inversión en relación con el capital total invertido.
Distribución de beneficios
Cuando la propiedad genera ingresos o beneficios, como rentas de alquiler o el producto de una venta, la distribución de estos beneficios financieros suele hacerse a prorrata. Esto significa que los beneficios se reparten entre los inversores en proporción a su participación en la propiedad.
Cálculo
Para calcular el reparto proporcional, los beneficios o ingresos totales generados por la propiedad se dividen en función de los porcentajes de propiedad de los inversores. Por ejemplo, si el inversor A tiene una participación del 40% y el inversor B del 60%, los beneficios se distribuirán en consecuencia.
Pago
Una vez determinado el reparto proporcional, los inversores reciben su parte de los beneficios o ingresos. Esto puede hacerse en forma de distribuciones en efectivo, abono en sus cuentas o reinversión en el proyecto, en función de las condiciones específicas del acuerdo de inversión.
La distribución prorrateada garantiza que cada inversor reciba una parte justa de los beneficios financieros en función de su inversión. Alinea la distribución con los intereses de propiedad y ayuda a mantener la equidad entre los participantes en una inversión inmobiliaria comercial.
Covercy ayuda a los socios generales y patrocinadores de operaciones a gestionar los inversores externos, calcular los pagos de distribución y transferir dinero a las cuentas de los inversores. Pruébelo gratis hoy mismo.
Software de distribución de pagos prorrateados
Los Socios Generales (GPs) que aceptan inversores externos en bienes raíces comerciales u otros proyectos de inversión a menudo tienen varias opciones de software disponibles para ayudar a gestionar y desembolsar las distribuciones prorrateadas a sus Socios Limitados (LPs). Estas soluciones de software de gestión de inversiones están diseñadas específicamente para agilizar el proceso de distribución, aumentar la transparencia y mejorar la comunicación entre el GP y los LP. Si bien las ofertas y características específicas pueden variar entre los diferentes proveedores de software, por lo general se incluyen algunas características básicas.
Gestión de la distribución
Estas soluciones informáticas suelen ofrecer herramientas para gestionar y automatizar el proceso de distribución. Permiten a los GP establecer calendarios de distribución, calcular modelos de distribución prorrateados o waterfall y generar extractos de distribución. Algunas soluciones informáticas, como Covercy, se integran directamente con los proveedores bancarios de CRE para que los pagos puedan realizarse al instante y ser rastreados hasta el céntimo.
Informes para inversores
El software puede incluir funciones de elaboración de informes para inversores, lo que permite a los GP generar informes detallados para los LP. Estos informes pueden incluir información sobre el rendimiento de la propiedad, los flujos de caja y los desgloses de distribución prorrateada.
Portal del inversor
Muchas soluciones de software ofrecen portales de inversores en línea, en los que los LP pueden acceder a la información sobre sus inversiones, consultar los extractos de distribución y hacer un seguimiento de sus distribuciones prorrateadas. Los portales de inversores aumentan la transparencia y proporcionan a los LP acceso en tiempo real a los datos de sus inversiones.
Gestión de documentos
Estas plataformas de software suelen incluir funciones de gestión de documentos para almacenar y organizar acuerdos legales, documentos de suscripción y otros archivos relevantes. Esto ayuda a los proveedores generales a llevar un registro de los inversores y agilizar los procesos de documentación.
Herramientas de comunicación
Algunas soluciones de software ofrecen funciones de comunicación, como la mensajería segura o la integración del correo electrónico, para facilitar una comunicación eficaz entre los GP y los LP. Esto permite actualizaciones rápidas, anuncios de distribución y responder a las preguntas de los inversores.
Integración y personalización
Dependiendo del proveedor de software, puede haber opciones de integración con sistemas contables, plataformas financieras u otro software utilizado por los GP. También puede haber funciones de personalización, que permiten a los médicos de cabecera adaptar el software a sus flujos de trabajo de distribución y requisitos de elaboración de informes específicos.
Ejemplo de pago prorrateado
Veamos un ejemplo de distribución prorrateada de un proyecto inmobiliario comercial en el que participan un socio colectivo (GP) y 12 inversores externos (socios comanditarios o LP). En este escenario, supondremos que el GP tiene derecho a una promoción, que es una participación adicional en los beneficios más allá de su participación en la propiedad.
Supongamos que los beneficios totales del proyecto ascienden a 1.000.000 $ y el desglose de la propiedad es el siguiente:
Propiedad de GP: 10%
Propiedad LP1: 8%.
Propiedad LP2: 7%
LP3 Propiedad: 6%
LP4 Propiedad: 5%
LP5 Propiedad: 5%
LP6 Propiedad: 5%
LP7 Propiedad: 4%
LP8 Propiedad: 4%
LP9 Propiedad: 4%
LP10 Propiedad: 4%
LP11 Propiedad: 3%
LP12 Propiedad: 3%
Prorrateo
Cálculos
El cálculo de la distribución prorrateada será el siguiente:
Calcule el porcentaje total de propiedad (excluyendo el GP promover): Porcentaje de propiedad total = Suma de los porcentajes de propiedad de los LP = 8% + 7% + 6% + 5% + 5% + 5% + 4% + 4% + 4% + 4% + 3% + 3% = 57%.
Determine el GP promover: GP Promote = Ganancias Totales * Porcentaje de Propiedad del GP = $1,000,000 * 10% = $100,000
Calcule la distribución prorrateada del LP (excluyendo la promoción del GP): Distribución del LP = (Beneficios totales - GP Promote) * (Porcentaje de propiedad del LP / Porcentaje de propiedad total).
Para cada LP LP1 Distribución = (1.000.000 $ - 100.000 $) * (8% / 57%) LP2 Distribución = (1.000.000 $ - 100.000 $) * (7% / 57%) LP3 Distribución = (1.000.000 $ - 100.000 $) * (6% / 57%) ... LP12 Distribución = (1.000.000 $ - 100.000 $) * (3% / 57%)
Calcule la distribución total que debe hacerse a todos los LP: Distribución total a los LP = Suma de las distribuciones a los LP
En este ejemplo, el GP recibiría una promoción de 100.000 $, y cada LP recibiría sus respectivas distribuciones prorrateadas en función de sus porcentajes de participación. Las cantidades específicas para cada LP pueden calcularse utilizando la fórmula mencionada en el paso 3.
Tenga en cuenta que se trata de un ejemplo simplificado y que, en situaciones reales, el cálculo puede implicar factores o ajustes adicionales, tal como se indica en el contrato de asociación o en los documentos de la oferta.
El software de distribución integrado en una plataforma de gestión de inversiones como Covercy puede agilizar los procesos de cálculo y distribución de pagos para los GP, facilitando la gestión y el crecimiento de sus carteras de inversión. La integración bancaria de Covercyhace que sea especialmente sencillo para los GP distribuir pagos de LP de una cuenta bancaria a otra de forma instantánea.
Fuera de un modelo simple de distribución prorrateada, hay varios otros pagos de distribución que se pueden utilizar en bienes raíces comerciales u otros proyectos de inversión. Estos modelos o submodelos pueden aplicarse en función de las condiciones y acuerdos específicos entre el socio general (GP) y los socios comanditarios (LP). He aquí algunos tipos y modelos de pago habituales:
En un modelo de rendimiento preferente, los LP reciben distribuciones antes que el GP. El rendimiento preferente es una tasa de rendimiento predeterminada que los LP deben recibir sobre su capital invertido antes de que el GP pueda optar a cualquier participación en los beneficios. Una vez alcanzada la rentabilidad preferente, los beneficios restantes se distribuyen en función de un ratio de reparto acordado.
Una estructura de distribución waterfall es un modelo secuencial que define una jerarquía de prioridades de distribución. Esboza cómo se reparten los beneficios o ingresos entre las distintas partes en función de umbrales o niveles específicos. Por ejemplo, la estructura de waterfall puede dar prioridad a la devolución del capital invertido, seguida de la rentabilidad preferente, y luego asignar los beneficios restantes al GP y a los LP de acuerdo con un ratio de reparto predeterminado.
Una cláusula de recuperación, a menudo utilizada junto con una estructura de waterfall , permite al GP "recuperar" un determinado porcentaje de los beneficios una vez que los LP han recibido sus rendimientos preferentes. La cláusula de recuperación garantiza que el GP reciba una parte mayor de los beneficios para compensar cualquier periodo anterior en el que los LP recibieran una proporción mayor.
Una tasa crítica de rentabilidad es una tasa de rendimiento específica que debe alcanzarse antes de que se realicen determinadas asignaciones de distribución. Actúa como punto de referencia, y una vez que el rendimiento de la inversión supera la tasa crítica de rentabilidad, la proporción de distribución puede cambiar o ajustarse.
La cláusula clawback es un mecanismo que puede incluirse en el modelo de distribución para hacer frente a posibles desequilibrios o distribuciones excesivas. Si el GP recibe más beneficios de los que le corresponden a lo largo de la vida del proyecto, la cláusula clawback permite devolver el exceso a los LP.
Retorno preferente
En un modelo de rendimiento preferente, los LP reciben distribuciones antes que el GP. El rendimiento preferente es una tasa de rendimiento predeterminada que los LP deben recibir sobre su capital invertido antes de que el GP pueda optar a cualquier participación en los beneficios. Una vez alcanzada la rentabilidad preferente, los beneficios restantes se distribuyen en función de un ratio de reparto acordado.
Estructura Waterfall
Una estructura de distribución waterfall es un modelo secuencial que define una jerarquía de prioridades de distribución. Esboza cómo se reparten los beneficios o ingresos entre las distintas partes en función de umbrales o niveles específicos. Por ejemplo, la estructura de waterfall puede dar prioridad a la devolución del capital invertido, seguida de la rentabilidad preferente, y luego asignar los beneficios restantes al GP y a los LP de acuerdo con un ratio de reparto predeterminado.
Disposición de recuperación
Una cláusula de recuperación, a menudo utilizada junto con una estructura de waterfall , permite al GP "recuperar" un determinado porcentaje de los beneficios una vez que los LP han recibido sus rendimientos preferentes. La cláusula de recuperación garantiza que el GP reciba una parte mayor de los beneficios para compensar cualquier periodo anterior en el que los LP recibieran una proporción mayor.
Tasa crítica de rentabilidad
Una tasa crítica de rentabilidad es una tasa de rendimiento específica que debe alcanzarse antes de que se realicen determinadas asignaciones de distribución. Actúa como punto de referencia, y una vez que el rendimiento de la inversión supera la tasa crítica de rentabilidad, la proporción de distribución puede cambiar o ajustarse.
Disposición de devolución
La cláusula clawback es un mecanismo que puede incluirse en el modelo de distribución para hacer frente a posibles desequilibrios o distribuciones excesivas. Si el GP recibe más beneficios de los que le corresponden a lo largo de la vida del proyecto, la cláusula clawback permite devolver el exceso a los LP.
Seleccionar el modelo de distribución adecuado
Antes de seleccionar un modelo de distribución con los socios comanditarios (LP) en un proyecto inmobiliario comercial, los socios generales (GP) deben tener en cuenta las siguientes consideraciones clave
Alineación con los objetivos de los inversores: Los gestores generales deben conocer a fondo los objetivos y preferencias de sus inversores. Esto incluye tener en cuenta factores como el nivel de implicación deseado, la propensión al riesgo, las necesidades de liquidez y los perfiles de rentabilidad deseados. Al alinear el modelo de distribución con estos objetivos, los GP pueden mejorar la satisfacción de los inversores y atraer capital.
Comunicación clara y transparencia: Es fundamental establecer una comunicación clara y transparente con los LP en relación con el modelo de distribución y los cálculos de prorrateo. Los LPs deben tener una comprensión completa de cómo se determinarán las distribuciones, el calendario de distribuciones, y cualquier complejidad potencial implicada. Una comunicación abierta y continua ayuda a generar confianza y a mantener una relación saludable entre el GP y el LP.
Acuerdo de asociación y consideraciones jurídicas: El modelo de distribución debe estar claramente definido en el contrato de sociedad o en los documentos operativos. Es esencial trabajar con un asesor jurídico para garantizar que el modelo de distribución cumpla con las leyes, reglamentos y consideraciones fiscales aplicables. El acuerdo debe describir claramente los cálculos de prorrateo, las disposiciones adicionales y los derechos y obligaciones tanto de los GP como de los LP.
Flexibilidad y adaptabilidad: Los GP deben considerar la flexibilidad del modelo de distribución elegido. Los proyectos inmobiliarios comerciales pueden tener un rendimiento y unas condiciones de mercado variables. Un modelo de distribución que permita ajustes o modificaciones para adaptarse a circunstancias cambiantes puede ser ventajoso. Los GPs también deben evaluar el impacto potencial de diferentes escenarios, tales como refinanciación, eventos de capital, o extensiones del proyecto, en las distribuciones prorrateadas.
Modelización financiera y análisis de sensibilidad: Los GP deben llevar a cabo una minuciosa modelización financiera y un análisis de sensibilidad para comprender las implicaciones del modelo de distribución elegido sobre los flujos de caja, los rendimientos del proyecto y la rentabilidad global. Este análisis ayuda a evaluar el impacto potencial de diferentes factores, como las variaciones en el rendimiento de la propiedad, las condiciones del mercado o acontecimientos imprevistos, sobre las distribuciones prorrateadas y los resultados del proyecto.
Requisitos reglamentarios y de información: Los GP deben garantizar el cumplimiento de los requisitos normativos y de información aplicables al modelo de distribución. Dependiendo de la jurisdicción y de las características del proyecto, puede haber normas y obligaciones específicas que cumplir. Los GP deben conocer estos requisitos para evitar cualquier problema legal o normativo.
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