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Usted ya sabe que en el mundo inmobiliario el efectivo es el rey. Sin embargo, durante una operación de bienes raíces comerciales, suele haber largos periodos en los que los fondos reservados, o capital no desembolsado, permanecen inactivos en una cuenta a la espera de utilizarse para su propósito previsto. ¿Cuál es la mejor opción para este capital no desembolsado mientras permanece inactivo? ¿Cómo pueden los general partners (GP) y sus inversionistas (LP) poner este capital a trabajar a su favor en el corto plazo? Antes de profundizar en las opciones, retrocedamos un poco.
¿Qué es el capital no desembolsado?
Cuando una inversión inmobiliaria se estructura como una sociedad, los inversionistas (también conocidos como limited partners) suelen comprometerse a invertir una determinada cantidad de dinero en la sociedad a lo largo del tiempo. Este compromiso se denomina compromiso de capital. Posteriormente, la sociedad recurrirá a estos compromisos para financiar la adquisición, el desarrollo o la mejora de activos inmobiliarios.
Sin embargo, no todos los compromisos de los inversionistas son requeridos de inmediato por la sociedad. Algunos de los compromisos pueden quedar sin financiar o sin desembolsar, lo que significa que aún no se ha exigido a los inversionistas que aporten esa porción de su capital a la sociedad.
La razón de mantener compromisos de capital no desembolsado es brindar a la sociedad flexibilidad en la gestión de su flujo de caja. La sociedad puede recurrir al capital comprometido según lo necesite para financiar sus inversiones inmobiliarias, pero también puede abstenerse de solicitar la totalidad de los compromisos si no requiere el efectivo de inmediato. Esto le permite gestionar mejor su liquidez y evitar tener demasiado efectivo inactivo.
Los inversionistas de una sociedad de bienes raíces comerciales deben conocer sus compromisos de capital no financiados y estar preparados para aportar ese capital cuando la sociedad lo requiera. Por lo general, los inversionistas reciben un aviso de la sociedad cuando se necesita su capital y disponen de un plazo determinado para aportar los fondos requeridos. Si un inversionista no cumple con sus obligaciones de aporte de capital, puede estar sujeto a penalizaciones o perder su inversión en la sociedad.
Capital no desembolsado: un ejemplo en bienes raíces comerciales
Smith Capital tiene una operación de bienes raíces comerciales y varios inversionistas externos, o LP. El capital comprometido se refiere al monto total de dinero que los inversionistas, incluidos los limited partners (LP) y el general partner (GP), se han comprometido a invertir en el proyecto. Supongamos que Smith Capital tiene un capital comprometido de $100 millones, de los cuales $98 millones provienen de inversionistas externos y $2 millones del GP.
Cuando el GP desea realizar una inversión, necesita solicitar el capital comprometido, lo cual se hace mediante un aviso de capital call (capital call notice) enviado a cada inversionista, que especifica la cantidad de dinero que deben aportar y la fecha de vencimiento. El monto total de capital que se solicita y que los inversionistas desembolsan se denomina capital desembolsado (called capital), también conocido como capital aportado o paid-in capital. En este ejemplo, si Smith Capital necesita $5 millones para realizar una inversión en la propiedad y pagar ciertas comisiones, el capital desembolsado sería de $5 millones.
El capital comprometido restante que no ha sido solicitado es el capital no desembolsado, también conocido como dry powder. En este ejemplo, el capital no desembolsado sería de $95 millones. La suma del capital desembolsado y el capital no desembolsado es igual al capital comprometido ($5 millones de capital desembolsado + $95 millones de capital no desembolsado = $100 millones de capital comprometido).
Es importante distinguir entre el capital comprometido y el capital desembolsado, ya que las management fees y el desempeño del fondo se calculan en función de estas métricas. Las management fees se basan inicialmente en el capital comprometido, mientras que el desempeño del fondo suele basarse en el capital aportado (paid-in capital).
Lo importante que hay que tener en cuenta es que el capital no desembolsado que está comprometido (en otras palabras, el capital reservado para un proyecto pero que permanece inactivo hasta que se utiliza) puede convertirse en una enorme fuente de ingresos para GP y LP gracias a los socios bancarios integrados de Covercy. Este efectivo inactivo está generando APY de alto rendimiento para cientos de clientes GP y LP, sin dejar de ser completamente accesible cuando se necesita. Agende una demostración de Covercy para ver cómo el capital no desembolsado puede generar ingresos para su firma hoy mismo.
Capital no desembolsado mantenido en cuentas de plica (escrow)
Los inversionistas o general partners suelen mantener sus fondos comprometidos en una cuenta de plica (escrow) antes de utilizarlos para financiar la operación en una sociedad de bienes raíces comerciales.
Una cuenta de plica (escrow) es una cuenta de un tercero gestionada por un agente de plica, que generalmente es un banco o un despacho de abogados. El propósito de una cuenta de plica es retener los fondos hasta que se cumplan ciertas condiciones, como el cierre de una transacción inmobiliaria o la finalización de un proyecto específico.
En una sociedad de bienes raíces comerciales, los inversionistas suelen transferir su capital comprometido a la cuenta de plica (escrow), que será gestionada por el general partner o el sponsor de la sociedad. Los fondos permanecerán en la cuenta de plica hasta que el general partner esté listo para utilizarlos para financiar la operación.
El uso de una cuenta de plica (escrow) ofrece varios beneficios tanto para los inversionistas como para el general partner. Para los inversionistas, brinda un nivel de seguridad de que su capital se utilizará para su propósito previsto y no será mal utilizado ni malversado por el general partner. Para el general partner, proporciona una clara separación entre los fondos de la sociedad y los fondos personales del general partner, lo que ayuda a minimizar el riesgo de mezcla de fondos (commingling) y protege al general partner de posibles responsabilidades.
Una vez que el general partner esté listo para utilizar el capital comprometido para financiar la operación, dará instrucciones al agente de plica para que libere los fondos a la cuenta operativa de la sociedad. El agente de plica liberará entonces los fondos de acuerdo con los términos y condiciones acordados en el contrato de la sociedad.
Capital no desembolsado vs. efectivo inactivo
El capital no desembolsado y el efectivo inactivo son dos conceptos financieros distintos, aunque existe cierta superposición.
El capital no desembolsado se refiere a la cantidad de dinero que los inversionistas se han comprometido a invertir en un emprendimiento o negocio, pero que aún no ha sido solicitada por la empresa por diversas razones, como que el proyecto todavía no esté plenamente en marcha o que aún no requiera la totalidad de los fondos.
El efectivo inactivo, por otro lado, se refiere al efectivo que una empresa posee actualmente pero que no está utilizando ni invirtiendo de forma activa. Puede mantenerse en una cuenta bancaria u otra forma de activo líquido, pero no genera ningún rendimiento significativo para la empresa.
En resumen, el capital no desembolsado es un compromiso de invertir en el futuro, mientras que el efectivo inactivo es un activo sin uso que podría invertirse o ponerse a trabajar en el presente. Tanto el capital comprometido y no desembolsado como el efectivo inactivo pueden rendir más para un GP o LP que utiliza Covercy que en un banco tradicional o un servicio de plica. Gracias a la alianza de Covercy con soluciones bancarias de terceros, los fondos en cuentas abiertas a través de Covercy pueden generar tasas de interés mucho más altas (hasta un 4 %, a abril de 2023) que en las cuentas de ahorro o corrientes típicas.
Capital no desembolsado: las implicaciones fiscales
Pueden existir implicaciones fiscales asociadas a los rendimientos por intereses generados por el capital no desembolsado mantenido en una cuenta corriente de alto rendimiento. El tratamiento fiscal de estos rendimientos puede depender de varios factores, incluido el tipo de entidad, el tipo de ingreso obtenido y las leyes fiscales específicas de la jurisdicción correspondiente.
Por ejemplo, en los Estados Unidos, una sociedad puede estar sujeta al impuesto federal sobre la renta por cualquier ingreso que obtenga, incluidos los intereses generados por el capital no desembolsado mantenido en una cuenta de plica (escrow). La sociedad también puede estar sujeta a impuestos estatales y locales sobre este ingreso.
Sin embargo, la sociedad podría deducir cualquier gasto incurrido para generar el ingreso, como comisiones bancarias u otros costos asociados a la cuenta de plica. Además, la sociedad podría asignar los ingresos y las deducciones a los socios según sus respectivos porcentajes de participación, lo que puede afectar las obligaciones fiscales individuales de los socios.
Es importante consultar con un profesional fiscal calificado para comprender las implicaciones fiscales específicas de los rendimientos por intereses del capital no desembolsado en su situación particular. Este podrá orientarlo sobre cómo declarar y contabilizar adecuadamente este ingreso y garantizar que usted cumpla con todas las leyes fiscales aplicables.
Cláusulas de clawback
Un clawback en la inversión inmobiliaria se refiere a una cláusula del contrato de sociedad que permite al GP recuperar de los LP las ganancias o rendimientos distribuidos previamente en determinadas circunstancias.
El propósito de un clawback es garantizar que los LP reciban la parte acordada de las ganancias o rendimientos a lo largo de la vida de la sociedad, incluso si las proyecciones o estimaciones iniciales resultan inexactas. Por ejemplo, si el GP distribuye inicialmente más ganancias o rendimientos de los que corresponden a los LP, la cláusula de clawback puede permitir al GP recuperar esas distribuciones excedentes en el futuro.
Las cláusulas de clawback suelen incluirse en los contratos de sociedad para inversiones inmobiliarias que generan flujos de caja a lo largo del tiempo, como los ingresos por alquiler o las ganancias por la venta de propiedades. Estas mismas cláusulas pueden y deben aplicarse a los intereses generados por el capital no desembolsado. Las cláusulas pueden ayudar a garantizar que los LP reciban una parte justa y equitativa de los rendimientos de la inversión, incluso si dichos rendimientos no se materializan hasta una etapa posterior del periodo de inversión.
Es importante señalar que las cláusulas de clawback pueden ser complejas y variar según los términos específicos del contrato de sociedad. Los LP deben revisar cuidadosamente los términos del contrato de sociedad, incluidas las cláusulas de clawback, antes de invertir en una sociedad inmobiliaria para comprender plenamente sus derechos y obligaciones. Además, se recomienda consultar con un abogado o asesor financiero calificado para comprender a cabalidad las implicaciones de cualquier cláusula de clawback en el contrato de sociedad.
Covercy convierte el efectivo inactivo en una fuente de ingresos para LP y GP
Con los servicios bancarios integrados de Covercy, los GP y los LP tienen acceso a cuentas bancarias aseguradas por la FDIC que generan hasta un 2.96 % de APY sobre el capital no invertido o no desembolsado. Las cuentas de plica (escrow) rara vez, o nunca, generan un rendimiento tan significativo para los GP y los LP mientras el efectivo espera a ser desembolsado. Además, dado que las cuentas bancarias de Covercy están integradas directamente en el portal de gestión de inversiones que utilizan el GP y el LP, ambas partes pueden transferir dinero de forma instantánea entre cuentas bancarias, sin necesidad de transferencias bancarias (wire).
Covercy es la primera plataforma de gestión de inversiones para profesionales de bienes raíces comerciales que ofrece a los GP la capacidad de aceptar una transferencia de dinero instantánea desde la cuenta bancaria de un inversionista mediante pago ACH durante un capital call, todo dentro de una sola plataforma. De igual manera, los pagos de distribuciones pueden realizarse del GP a los inversionistas con un solo clic según los porcentajes de participación, y Covercy incluso ofrece modelado personalizable de distribution waterfall dentro de su conjunto de software para acomodar pagos de sociedades más complejos.
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