تعرّف على Neo، شريكك العام المدعوم بالذكاء الاصطناعي.
قد يكون الاستثمار معقدًا، والعقارات التجارية صناعة واسعة. والجمع بين الاثنين قد يسبب صداعًا، حتى للمستثمرين الأكثر خبرة. في هذه المقالة، ستتعلم كيفية الاستثمار في العقارات التجارية — التفاصيل المتعلقة بأساسيات العقارات التجارية، وما المقصود بها، وقطاعاتها وصناعاتها الفرعية المختلفة، وما إذا كان الاستثمار فيها يستحق العناء، وكيف يمكنك الاستثمار فيها، وما الذي يُعد عائدًا جيدًا.
لنبدأ بوضع الأساس.
ما هي العقارات التجارية؟
CRE، أو العقارات التجارية، هي الأراضي والممتلكات المستخدمة لأغراض تتعلق بالأعمال. واجهات المتاجر، ومراكز التسوق، وأماكن العمل، بدلًا من المساحات السكنية. والعقارات المستخدمة كمساحة للسكن تُعد عقارات سكنية. ومع ذلك، عند شراء أي عقار يضم أكثر من خمسة أبواب (أو خمس وحدات)، مثل العقارات متعددة الأسر على سبيل المثال، فإنه يُعد عقارًا تجاريًا، حتى وإن كان الناس يعيشون فيه.
أنواع العقارات التجارية
عندما تسمع عبارة «العقارات التجارية» فمن المرجح أنك تتخيل مبانيَ شاهقة عاكسة مصنوعة من الزجاج وفي قمتها هوائي، وربما أيضًا مساحات مكتبية مليئة بالمقصورات حيث يتسلل ضوء الشمس عبرها. إن استثمار أموالك في CRE بصفتك LP دون معرفة مسبقة قد يحرمك من النوم في أفضل الأحوال، وقد يكلفك ملايين في أسوأها. لذا، فيما يلي القطاعات الأساسية الأربعة التي ستتدفق إليها أموالك عند اختيار CRE كأداة استثمارية:
المكاتب
يتكون من عقارات تضم مباني المكاتب. تلك ناطحات السحاب والأبراج الحضرية الشاهقة ومجمعات المكاتب. والمستأجرون المفضلون سيكونون مكاتب المحاماة وشركات التأمين والمقار الرئيسية للبنوك. وغالبًا ما تكون مدد الإيجار في هذا القطاع أطول، حيث تتراوح بين 5 و10 سنوات.
العقارات متعددة الأسر (Multifamily)
كما ذُكر سابقًا، فإن أي عقار سكني يوفر أكثر من خمس وحدات (أو خمسة أبواب) يُعد CRE – حتى وإن كان الناس يعيشون فيه. على سبيل المثال: المباني السكنية، ومجمعات الشقق، والمنازل المتلاصقة. ويمكن أن يتفاوت الحجم وعدد الوحدات تفاوتًا كبيرًا. وهذا النوع من CRE يحظى بشعبية كبيرة بين المستثمرين بسبب تدفقه النقدي الأكثر أمانًا. فالناس سيحتاجون دائمًا إلى سقف يأويهم. وكلما زاد عدد الوحدات/الأبواب، قل احتمال أن تدفع من جيبك الخاص ثمن الوحدات الشاغرة. علاوة على ذلك، فإن الإيجارات للمستأجرين في هذا القطاع في ارتفاع دائم، بينما تميل إلى الركود لفترة أطول في القطاعات الأخرى. واتفاقيات الإيجار في هذا القطاع مرنة، خاصة من حيث المدة. ومن الشائع وجود عقود إيجار لمدة ستة أشهر وعام واحد، ولكن ليس أطول من ذلك. وتوجد عقود إيجار شهرية، لكنها نادرة.
الصناعية
يشمل هذا القطاع مباني الصناعات الثقيلة والمستودعات والتجميع والبحث والتطوير. والمستأجرون المعتادون سيكونون مصافي النفط، ومراكز التوزيع (المستودعات)، ومصانع تجميع المنتجات (مثل السيارات أو الحواسيب المحمولة)، وأقسام البحث والتطوير في شركات الأدوية الكبرى. وغالبًا ما تقع هذه العقارات بعيدًا عن المناطق السكنية المرغوبة بسبب الضوضاء والتلوث والبنية التحتية البلدية ولوائح تقسيم المناطق. ويبلغ متوسط مدة اتفاقيات الإيجار في هذا القطاع سبع سنوات.
التجزئة
تشمل عقارات التجزئة التجارية الممتلكات التي توفر المساحات اللازمة للمتاجر لتعمل يوميًا وتمارس نشاطها التجاري. متاجر الملابس والمطاعم والمتاجر العائلية، على سبيل المثال. وعادة ما يُخطط لهذا القطاع استراتيجيًا ليقع على مقربة من المناطق السكنية المرغوبة. ومن الأمثلة الجيدة الأشرطة التجارية ومنافذ بيع المصانع (الأوتلت) ومراكز التسوق. وتتفاوت إمكانات الربح لهذه العقارات تفاوتًا كبيرًا، وتعتمد إلى حد كبير على الموقع والخصائص الديموغرافية والجودة. ويبلغ متوسط مدد الإيجار في التجزئة من 3 إلى 5 سنوات.
طرق مختلفة للاستثمار في العقارات التجارية
إذا شعرت أن معرفة القطاعات ليست كافية، فنحن نوفر لك ما تحتاجه. ومع أن هذا القسم لا يرسم صورة حية تمامًا، فإنه سيتناول بالتفصيل الصناعات الفرعية التي تتدفق إليها أموالك عند الاستثمار في CRE، مما يساعدك على اختيار نوع المساهمة في السوق والآثار المجتمعية التي ترغب في التركيز عليها. العقارات متعددة الأسر:
- ثنائي / ثلاثي / رباعي الوحدات
- شقق الحدائق
- الشقق متوسطة الارتفاع
- إسكان الطلاب
- إسكان كبار السن / المعيشة المدعومة
المكاتب:
- منطقة الأعمال المركزية (CBD)
- المنازل المصنفة تجاريًا
- المكاتب الطبية
- مباني المكاتب الضواحي
الصناعية:
- مستودع الجملة
- المستودع المرن
- الصناعات الثقيلة
- التجميع الخفيف
- التبريد / التخزين المبرد
- صالة العرض
- التخزين
التجزئة:
- مركز تجزئة محلي
- مركز تسوق إقليمي
- شريط تجاري / بلازا / مركز تسوق
عبر الإنترنت:
- صناديق ETF للعقارات التجارية
- صناديق الاستثمار المشتركة للعقارات التجارية
- صناديق REITs للعقارات التجارية
- أسهم شركات العقارات التجارية
- أسهم شركات إنشاء العقارات التجارية
- التمويل الجماعي للعقارات التجارية
الآن وقد أصبحت لديك صورة أوضح عن وجهة أموالك — وعن مدى ضخامة وإيجابية الأثر الذي يمكن أن تحدثه — فإنك لا تزال مهتمًا، وبحق، بمحصلتك النهائية. إذًا، هل يستحق الأمر العناء؟
كيف يجني مستثمرو العقارات التجارية المال؟
قد تكون CRE معقدة، وهي فئة أصول باهظة الثمن للغاية. ومع ذلك، يمكن للمستثمرين الأذكياء اكتشاف المناطق التي يوجد فيها طلب جوهري على العقارات وشراء الممتلكات بينما لا يزال المعروض محدودًا. وفيما يلي ثلاث طرق تُستخدم لزيادة العائد على الاستثمار (ROI) عند الاستثمار في CRE:
- تجديد مبنى سكني
يمكن أن تكون المنطقة ذات الاقتصاد القوي والنمو السكاني المطرد فرصة للشراء الآن والربح لاحقًا. تجديد مبنى سكني وزيادة إمكانات ربحه، عن طريق تحسين المساحات المعيشية للمستأجرين على سبيل المثال – وبالتالي زيادة الإيجارات، وفي أثناء ذلك — زيادة السعر الإجمالي للأصل.
- إعادة تطوير عقار صناعي
إن العثور على منطقة/حي متعثر يحمل إمكانية للانتعاش الاقتصادي في المستقبل القريب قد يحقق عوائد مرتفعة. وستتضمن الاستراتيجية الأطول أجلًا عقارات سيُعاد تصنيف مناطقها لإعادة تطويرها لتصبح عقارات تجزئة، على سبيل المثال، بمجرد أن يرتفع الطلب بشدة. وبعد ذلك، فإن بيع العقار مع الاستفادة من ارتفاع القيمة المكتسب سيُسيّل محفظتك بسرعة. أو يمكنك أن تختار الاستمرار في امتلاكه، مؤمّنًا بذلك تدفقًا نقديًا مستمرًا.
- الحصول على حقوق تطوير الأراضي (land entitlement)
إذا حددت أرضًا لا يوجد بها تطوير حالي أو مخطط له، لكن بحثك يشير إلى أنها مهيأة للنمو الديموغرافي والاقتصادي في المستقبل المنظور، فستريد الاستحواذ عليها ثم الحصول على جميع التصاريح اللازمة. والحصول على رخصة بناء، على سبيل المثال، لا يعني أنه يتعين عليك القيام بذلك بنفسك. فقد سهّلت للتو المهمة كثيرًا على مطوّر سيحرر لك شيكًا سخيًا مقابل الأرض، ويقوم بالعمل بنفسه. وبصفتك شريكًا محدودًا (limited partner)، فإن هذه ستكون النتيجة المرجوة والمرجحة.
—
كما ترى، إلى جانب تنويع المحفظة، يمكن أن توفر CRE تدفقًا نقديًا من المستأجرين دون تقلبات الاستثمار العام. وفي محفظتك، ستوسع أيضًا قدرتك على الاستفادة من الدين عبر إنشاء المزيد من حقوق الملكية عندما ترتفع قيمة أصولك بمرور الوقت، إذ تحمل فئة الأصول هذه قيمة جوهرية. وبالنسبة للمستثمر العادي، فإن الاستثمار في CRE أصعب بكثير بسبب نقطة سعرها. أما بالنسبة لمن يستطيعون الوصول إلى مثل هذه الصفقات، فستأتي المكافآت في صورة خصومات ضريبية، إذ يمكنهم استخدام قانون الضرائب على النحو الصحيح لصالحهم.
بما أن العقارات أصل قابل للتدهور، فإن مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) تسمح بتأجيل ضرائب الدخل السنوية وخصمها. ويسمح القانون بالإهلاك على مدى 39 عامًا لكل عقار. ويمنحك الإهلاك تعويضًا عن إصلاح العقار عند حدوث البلى والتآكل، وبالاحتفاظ بمزيد من أموالك كل عام. وثمة ميزة ضريبية أخرى تساعد مستثمري CRE وهي مبادلة 1031 (1031 exchange). إنها بند ضريبي يسمح بتأجيل أرباح رأس المال. وقد أشرنا إليها بإيجاز سابقًا.
في الأساس، كما تعلم، تُدفع ضريبة أرباح رأس المال على الربح الذي حققته عند بيع استثمار. وتتيح مبادلة 1031 لمستثمري CRE تأجيل فاتورة ضريبة أرباح رأس المال تلك عند بيع العقار — فقط إذا استخدمت المبلغ المكتسب لشراء عقار استثماري آخر. أما النافذة أو الإطار الزمني لهذه الخطوة فهو: البيع خلال 45 يومًا وشراء العقار الثاني خلال 180 يومًا.
هل يستحق الاستثمار في العقارات التجارية العناء؟
يحب الأثرياء جدًا وضع أموالهم في CRE. وكل استثمار يحمل معه نوعًا ما من المخاطر، والعقارات التجارية ليست استثناءً. لكن بوجه عام، فإن عوائد العقارات تتجاوز عوائد سوق الأسهم. ومع أننا لا نزال في خضم دورة اقتصادية، وأن الجائحة جعلت الأسواق تخشى من ألا يعود الناس إلى مكاتبهم، فمن الواضح اليوم — أن المساحات المكتبية في تعافٍ. وبالنسبة إلى CRE، من الشائع سماع «قاعدة الـ50%»، حتى بين أكثر الأشخاص تجنبًا للمخاطر.
ما هي قاعدة الـ50%؟
تنص قاعدة الـ50% على أنه ينبغي لمستثمري العقارات أن يتوقعوا أن تبلغ نفقات التشغيل نحو 50% من إجمالي دخل العقار. ولا يشمل ذلك أي مدفوعات للرهن العقاري، لكنه يشمل نفقات أخرى مثل الضرائب العقارية والتأمين والإصلاحات والصيانة والمرافق التي يدفعها المالك. ملاحظة: قاعدة الـ50% ما هي إلا مبدأ توجيهي. وهذا الرقم ليس محفورًا في حجر. ففي الواقع، سيتقلب الرقم، لكنه عادة ما يكون تقديرًا جيدًا.
ما هو العائد الجيد على الاستثمار (ROI) في العقارات التجارية؟
معدل العائد الداخلي، أو IRR، هو في الواقع أحد أكثر المقاييس استخدامًا لتقييم فرص الاستثمار العقاري. وIRR هو النسبة المئوية المستهدفة التي يُتوقع أن يكسبها المستثمر على مدى عمر الاستثمار – إذا كان أداء الاستثمار كما هو متوقع، وهو ما ينبغي ألا يقل عن 6-8%، وعادة ما يُستهدف 8-14%. أما الصفقات الاستثنائية فتصل إلى أرقام في العشرينات المرتفعة أو حتى أعلى.
ومع أن IRR مقياس بالغ الأهمية، فإنه لا يروي القصة كاملة وينبغي أن يكون واحدًا من مقاييس عديدة تُستخدم عند النظر في استثمار عقاري محتمل. فـ IRR، بمفرده، لا يخبرنا بشيء عن المدفوعات الدورية الفعلية أو الربحية الإجمالية، إذ توجد تفاوتات هائلة في تدفقات التدفق النقدي وإجمالي الربح التي تساوي معدل IRR معينًا.
—
وإذ أصبحت مسلحًا بمعرفة أعمق بماهية العقارات التجارية، وصناعاتها الفرعية، والأدوات المختلفة المستخدمة عند الاستثمار فيها، وما إذا كانت تستحق العناء فعلًا، وما الذي يُعد عائدًا جيدًا، يمكنك التعامل مع هذا الأمر بمزيد من القصد والأمان، وترك الآخرين يتولونه نيابة عنك بينما تنام بسلام أكبر.
*إخلاء مسؤولية
قد يكون الاستثمار في العقارات التجارية محفوفًا بالمخاطر. وهو لا يناسب الجميع. ومع أننا نهدف إلى تقديم معلومات عامة لمساعدتك على فهم استثمارات CRE فهمًا أفضل، فإننا لا نقدم أي مشورة استثمارية ولا ننصح بأي استثمار معين أو ننصح بعدمه.
موارد الاستثمار في CRE
- أحدث فرص العقارات في قطاع الرعاية الصحية التي يجب أن تعرفها
- آفاق عقارات الضيافة: ما تحتاج إلى معرفته لتعزيز استثماراتك
- بناء المستقبل: ما يحتاج الـ GP إلى معرفته عن الابتكارات في مجال الإنشاءات
- كم تكلفة إدارة العقارات في CRE؟
- الاحتياطيات الرأسمالية في العقارات
- كيفية الاستثمار في العقارات التجارية
- توزيعات الشلال (waterfall) الآلية في العقارات التجارية
- ما يجب معرفته عن NOI وGPR للاستثمار في العقارات التجارية
- فهم مخاطر الاستثمار في العقارات التجارية
نحن نستخدم ملفات تعريف الارتباط (cookies) لضمان أن نمنحك أفضل تجربة على موقعنا الإلكتروني. وباستخدامك موقعنا الإلكتروني، فإنك توافق على سياسة الخصوصية الخاصة بنا.
