Wie man in Gewerbeimmobilien investiert - Covercy | Software für das Management von Immobilieninvestitionen

Investieren kann kompliziert sein, und Gewerbeimmobilien sind eine breite Branche. Die Kombination aus beidem kann selbst erfahreneren Anlegern Kopfschmerzen bereiten. In diesem Artikel erfahren Sie, wie man in Gewerbeimmobilien investiert – die Details zu den Grundlagen von Gewerbeimmobilien, worum es dabei geht, ihre verschiedenen Sektoren und Teilbranchen, ob sich eine Investition lohnt, wie Sie investieren können und was als gute Rendite gilt.

Legen wir den Grundstein.

Was sind Gewerbeimmobilien?

CRE, also Gewerbeimmobilien, sind Grundstücke und Objekte, die für geschäftliche Zwecke genutzt werden. Ladenfronten, Einkaufszentren und Arbeitsräume statt Wohnraum. Objekte, die als Wohnraum genutzt werden, gelten als Wohnimmobilien. Beim Kauf einer Immobilie mit mehr als fünf Türen (oder fünf Einheiten), wie zum Beispiel einem Mehrfamilienhaus, gilt diese jedoch als Gewerbeimmobilie, auch wenn Menschen darin wohnen.

Arten von Gewerbeimmobilien

Wenn Sie die Worte „Gewerbeimmobilien“ hören, stellen Sie sich wahrscheinlich hohe, reflektierende Gebäude aus Glas mit einer Antenne an der Spitze vor und vielleicht auch Büroflächen voller Kabinen, durch die das Sonnenlicht scheint. Ihr Geld als LP ohne Vorkenntnisse in CRE zu investieren, kann Sie im besten Fall um den Schlaf bringen und im schlimmsten Fall Millionen kosten. Hier sind also die vier grundlegenden Sektoren, in die Ihr Geld fließen wird, wenn Sie CRE als Anlageinstrument wählen:

Büro

Besteht aus Immobilien, die Bürogebäude umfassen. Jene Wolkenkratzer, städtischen Hochhäuser und Büroparks. Bevorzugte Mieter wären Anwaltskanzleien, Versicherungsgesellschaften und Bankzentralen. Die Mietlaufzeiten in diesem Sektor sind häufig länger und reichen von 5 bis 10 Jahren.

Mehrfamilienhäuser

Wie bereits erwähnt, gilt jede Wohnimmobilie mit mehr als fünf Einheiten (oder fünf Türen) als CRE – auch wenn Menschen darin wohnen. Zum Beispiel: Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen und Reihenhäuser. Größe und Anzahl der Einheiten können stark variieren. Diese Art von CRE ist bei Anlegern aufgrund ihres sichereren Cashflows besonders beliebt. Menschen werden immer ein Dach über dem Kopf brauchen. Je mehr Einheiten/Türen, desto unwahrscheinlicher ist es, dass Sie für Leerstände aus eigener Tasche zahlen müssen. Außerdem steigen die Mieten für Mieter in diesem Sektor stets, während sie in anderen Sektoren tendenziell länger stagnieren. Mietverträge in diesem Sektor sind flexibel, insbesondere hinsichtlich der Laufzeit. Üblich sind Sechsmonats- und Einjahresverträge, aber nicht länger. Monatsverträge gibt es, sind aber selten.

Industrie

Dieser Sektor umfasst Gebäude für Schwerindustrie, Lagerhaltung, Montage sowie Forschung und Entwicklung. Übliche Mieter sind Ölraffinerien, Vertriebszentren (Lagerhäuser), Produktmontagewerke (etwa für Autos oder Laptops) und die Forschungs- und Entwicklungsabteilungen großer Pharmaunternehmen. Diese Objekte befinden sich häufig weit entfernt von begehrten Wohngebieten, bedingt durch Lärm, Umweltverschmutzung, kommunale Infrastruktur und Flächennutzungsvorschriften. Mietverträge in diesem Sektor laufen durchschnittlich sieben Jahre.

Einzelhandel

Einzelhandels-CRE umfasst Objekte, die die für den täglichen Betrieb von Geschäften erforderlichen Flächen bereitstellen. Zum Beispiel Bekleidungsgeschäfte, Restaurants und familiengeführte Läden. Dieser Sektor wird in der Regel strategisch so geplant, dass er sich in der Nähe begehrter Wohngebiete befindet. Gute Beispiele wären Ladenzeilen, Fabrikverkäufe (Outlets) und Einkaufszentren. Das Ertragspotenzial dieser Objekte variiert stark und hängt maßgeblich von Lage, Demografie und Qualität ab. Die Mietlaufzeiten im Einzelhandel betragen durchschnittlich 3 bis 5 Jahre.

Verschiedene Möglichkeiten, in Gewerbeimmobilien zu investieren

Falls Sie das Gefühl haben, dass die Kenntnis der Sektoren nicht ausreicht, haben wir das für Sie abgedeckt. Auch wenn es kein lebendiges Bild zeichnet, geht dieser Abschnitt näher darauf ein, in welche Teilbranchen Ihr Geld fließt, wenn Sie in CRE investieren, und hilft Ihnen so bei der Wahl, auf welchen Marktbeitrag und welche gesellschaftlichen Auswirkungen Sie sich konzentrieren möchten. Mehrfamilienhäuser:

• Doppelhaus / Dreifamilienhaus / Vierfamilienhaus
• Gartenwohnungen
• Mittelhohe Wohngebäude
• Studentenwohnheime
• Senioren- / Betreutes Wohnen

Büro:

• Zentraler Geschäftsbezirk (CBD)
• Gewerblich ausgewiesene Wohnhäuser
• Ärztehäuser
• Bürogebäude in Vororten

Industrie:

• Großlager
• Flexlager
• Schwerindustrie
• Leichtmontage
• Kühlung / Kühllager
• Ausstellungsraum
• Lagerung

Einzelhandel:

• Gemeinde-Einzelhandelszentrum
• Regionales Einkaufszentrum
• Ladenzeile / Plaza / Einkaufszentrum

Online:

• ETFs auf Gewerbeimmobilien
• Investmentfonds für Gewerbeimmobilien
• REITs für Gewerbeimmobilien
• Aktien von Gewerbeimmobilienunternehmen
• Aktien von Bauunternehmen für Gewerbeimmobilien
• Crowdfunding für Gewerbeimmobilien

Jetzt, da Sie ein klareres Bild davon haben, wohin Ihr Geld fließen wird – und wie groß und positiv sein Einfluss sein könnte –, ist Ihnen Ihr Endergebnis nach wie vor wichtig, und das zu Recht. Also, lohnt es sich?

Wie verdienen Anleger in Gewerbeimmobilien Geld?

CRE kann kompliziert sein und ist eine sehr teure Anlageklasse. Clevere Anleger können jedoch Gebiete mit inhärenter Nachfrage nach Immobilien ausfindig machen und Objekte erwerben, solange das Angebot noch begrenzt ist. Hier sind drei Methoden, mit denen sich der ROI bei einer Investition in CRE steigern lässt:

• Renovierung eines Mehrfamilienhauses

Ein Gebiet mit einer starken Wirtschaft und einem stetigen Bevölkerungswachstum kann eine Gelegenheit sein, jetzt zu kaufen und später zu verdienen. Die Renovierung eines Mehrfamilienhauses und die Steigerung seines Ertragspotenzials, etwa durch die Verbesserung der Wohnräume der Mieter – wodurch die Mieten erhöht werden und damit zugleich der Gesamtwert des Objekts steigt.

• Neuentwicklung einer Industrieimmobilie

Ein notleidendes Gebiet bzw. Viertel mit Potenzial für eine wirtschaftliche Wiederbelebung in naher Zukunft zu finden, könnte hohe Renditen bringen. Eine längerfristige Strategie umfasst Objekte, die für eine Neuentwicklung, etwa zu Einzelhandelsflächen, umgewidmet werden, sobald die Nachfrage in die Höhe schnellt. Der Verkauf des Objekts unter Nutzung der erzielten Wertsteigerung liquidiert dann Ihr Portfolio rasch. Oder Sie entscheiden sich, weiterhin Eigentümer zu bleiben und sich so eine Cashflow-Quelle zu sichern.

• Baulanderschließung (Land Entitlement)

Wenn Sie ein Grundstück ohne aktuelle oder geplante Bebauung identifizieren, Ihre Recherche jedoch ergibt, dass es für demografisches und wirtschaftliches Wachstum in absehbarer Zukunft reif ist, sollten Sie es erwerben und anschließend alle erforderlichen Genehmigungen einholen. Eine Baugenehmigung zu erhalten bedeutet beispielsweise nicht, dass Sie es selbst tun müssen. Sie haben einem Entwickler, der Ihnen für das Grundstück einen dicken Scheck ausstellt und die Arbeit selbst übernimmt, die Aufgabe erheblich erleichtert. Als Kommanditist (Limited Partner) wäre dies das gewünschte und wahrscheinliche Ergebnis.

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Wie Sie sehen, kann CRE neben der Portfoliodiversifizierung Cashflow von Mietern liefern, ohne die Volatilität öffentlicher Anlagen. In Ihrem Portfolio erweitert es zudem Ihre Fähigkeit, Fremdkapital zu hebeln, indem mehr Eigenkapital geschaffen wird, wenn Ihre Vermögenswerte im Laufe der Zeit an Wert gewinnen, da diese Anlageklasse einen intrinsischen Wert besitzt. Für den durchschnittlichen Anleger ist eine Investition in CRE aufgrund des Preisniveaus deutlich schwieriger. Für diejenigen, die an solche Deals herankommen, kommen die Vorteile in Form von Steuerabzügen, da sie das Steuerrecht ordnungsgemäß zu ihrem Vorteil nutzen können.

Da Immobilien ein sich abnutzendes Wirtschaftsgut sind, erlaubt der IRS, die jährliche Einkommensteuer aufzuschieben und abzuziehen. Das Gesetz erlaubt eine Abschreibung über 39 Jahre für jedes Objekt. Die Abschreibung gewährt Ihnen einen Ausgleich für Instandsetzungen bei Verschleiß und ermöglicht es Ihnen, jedes Jahr mehr von Ihrem Geld zu behalten. Ein weiterer Steuervorteil, der CRE-Anlegern hilft, ist der 1031 Exchange. Dabei handelt es sich um eine Steuerklausel, die das Aufschieben von Kapitalgewinnen ermöglicht. Wir haben sie weiter oben kurz erwähnt.

Grundsätzlich wird, wie Sie wissen, die Kapitalertragsteuer auf den Gewinn gezahlt, den Sie beim Verkauf einer Investition erzielt haben. Der 1031 Exchange erlaubt es CRE-Anlegern, diese Kapitalertragsteuerrechnung beim Verkauf des Objekts aufzuschieben – allerdings nur, wenn Sie die erzielte Summe für den Kauf einer weiteren Anlageimmobilie verwenden. Das Zeitfenster bzw. der Zeitrahmen für diesen Schritt lautet: Verkauf innerhalb von 45 Tagen und Kauf der zweiten Immobilie innerhalb von 180 Tagen.

Lohnt es sich, in Gewerbeimmobilien zu investieren?

Sehr wohlhabende Menschen investieren ihr Geld gerne in CRE. Jede Investition birgt eine gewisse Art von Risiko, und Gewerbeimmobilien bilden da keine Ausnahme. Aber allgemein gesprochen übertreffen die Renditen von Immobilien die des Aktienmarktes. Während wir uns immer noch inmitten eines Wirtschaftszyklus befinden und die Pandemie an den Märkten die Sorge auslöste, dass die Menschen nicht in ihre Büros zurückkehren würden, ist heute klar: Der Büromarkt erholt sich. Bei CRE hört man häufig die „50-%-Regel“, selbst bei den risikoscheusten Personen.

Was ist die 50-%-Regel?

Die 50-%-Regel besagt, dass Immobilienanleger damit rechnen sollten, dass die Betriebskosten etwa 50 % der Bruttoeinnahmen eines Objekts betragen. Dies schließt keine Hypothekenzahlungen ein, umfasst jedoch andere Ausgaben wie Grundsteuern, Versicherungen, Reparaturen, Instandhaltung und vom Eigentümer bezahlte Nebenkosten. Hinweis: Die 50-%-Regel ist nur eine Richtlinie. Diese Zahl ist nicht in Stein gemeißelt. In der Realität wird die Zahl schwanken, aber sie ist in der Regel eine gute Schätzung.

Was ist ein guter ROI bei Gewerbeimmobilien?

Der interne Zinsfuß, oder IRR, ist tatsächlich eine der am häufigsten verwendeten Kennzahlen zur Bewertung von Immobilieninvestitionschancen. Der IRR ist der Zielprozentsatz, den ein Anleger über die Laufzeit der Investition voraussichtlich erzielt – sofern sich die Investition wie prognostiziert entwickelt, was mindestens 6-8 % betragen sollte, wobei typischerweise 8-14 % angestrebt werden. Außergewöhnliche Deals erreichen Werte im hohen Zehner- oder sogar Zwanzigerbereich.

Obwohl der IRR eine sehr wichtige Kennzahl ist, erzählt er nicht die ganze Geschichte und sollte eine von vielen Kennzahlen sein, die man bei der Betrachtung einer potenziellen Immobilieninvestition heranzieht. Der IRR allein sagt uns nichts über die tatsächlichen periodischen Zahlungen oder die Gesamtrentabilität, da es eine enorme Variabilität bei den Cashflow-Strömen und dem Gesamtgewinn gibt, die einem bestimmten IRR entsprechen.

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Ausgestattet mit einem tieferen Wissen darüber, worum es bei Gewerbeimmobilien geht, über ihre Teilbranchen, die verschiedenen Instrumente, die bei der Investition eingesetzt werden, ob es sich tatsächlich lohnt und was als gute Rendite gilt, können Sie diese Angelegenheit bewusster und sicherer angehen und andere die Arbeit für Sie übernehmen lassen, während Sie ruhiger schlafen.

*Haftungsausschluss

Die Investition in Gewerbeimmobilien kann riskant sein. Sie ist nicht für jeden geeignet. Auch wenn wir bestrebt sind, allgemeine Informationen bereitzustellen, die Ihnen helfen, CRE-Investitionen besser zu verstehen, erteilen wir weder eine Anlageberatung noch raten wir zu oder von einer bestimmten Investition ab.

Ressourcen zum Investieren in CRE

• Die neuesten Chancen bei Gesundheitsimmobilien, die Sie kennen sollten
• Ausblick auf Hotellerie-Immobilien: Was Sie wissen müssen, um Ihre Investitionen zu verbessern
• Die Zukunft bauen: Was GP über Innovationen im Bauwesen wissen müssen
• Wie viel kostet die Immobilienverwaltung bei CRE?
• Kapitalrücklagen bei Immobilien
• Wie man in Gewerbeimmobilien investiert
• Automatisierte Waterfall-Ausschüttungen bei Gewerbeimmobilien
• Was Sie über NOI und GPR beim Investieren in Gewerbeimmobilien wissen sollten
• Die Risiken des Investierens in Gewerbeimmobilien verstehen

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