Estructura GP LP
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Comprensión de la popular estructura GP LP en el sector inmobiliario comercial

En el ámbito de las inversiones inmobiliarias, navegar por las complejidades de las estructuras de financiación y asociación es crucial para los inversores que aspiran a maximizar sus rendimientos al tiempo que mitigan los riesgos. Entre las diversas estructuras de inversión, la de Socio General (GP) y Socio Limitado (LP) destaca como un modelo popular y eficaz. A continuación encontrará más información sobre la estructura GP LP.

¿Qué es una estructura GP LP?

La estructura GP/LP es una forma de sociedad comanditaria diseñada específicamente para inversiones inmobiliarias. Se compone de dos partes clave: el Socio General (GP) y los Socios Limitados (LP).

Todo empieza con el Socio General (GP). El GP es la fuerza motriz de la inversión, responsable de gestionar las operaciones cotidianas del proyecto inmobiliario. Esto incluye la búsqueda de oportunidades de inversión, la obtención de financiación, la gestión de las propiedades y, en última instancia, la dirección del proyecto hacia sus objetivos financieros. Los GP suelen invertir una parte menor del capital, pero asumen un riesgo más importante, incluida la responsabilidad por las deudas de la sociedad.

¿Qué es un socio comanditario?

Los LP son inversores que aportan la mayor parte del capital necesario para el proyecto inmobiliario. Su papel es principalmente pasivo y su participación se limita a las aportaciones financieras. Los LP disfrutan de responsabilidad limitada, lo que significa que su riesgo se limita al importe de su inversión y que no son responsables de las deudas de la sociedad más allá de este límite.

¿Cómo funciona? 

La estructura GP LP se rige por un acuerdo de asociación en el que se detallan las condiciones de inversión, el reparto de beneficios, las comisiones de gestión y las funciones y responsabilidades de cada parte. El proceso suele desarrollarse del siguiente modo:

Constitución: El GP identifica una oportunidad de inversión inmobiliaria y constituye una sociedad comanditaria para reunir el capital de los LP.

Inversión: Los LP aportan la mayor parte del capital, mientras que el GP también puede invertir una cantidad menor para tener una participación en el proyecto.

Gestión: El GP asume la gestión de la inversión, desde el desarrollo o la renovación hasta la explotación y el mantenimiento, con el objetivo de añadir valor a la propiedad.

Distribución: Los beneficios generados por el proyecto inmobiliario se distribuyen de acuerdo con las condiciones preestablecidas en el contrato de asociación. Normalmente, los LP reciben un rendimiento preferente de su inversión antes de que los beneficios se repartan según el reparto negociado.

En Covercy, creemos que los servicios banc arios integrados son clave para maximizar una estructura GP LP. Con la banca integrada, los GP pueden recaudar compromisos de capital de los LP a través del débito instantáneo ACH con sólo pulsar un botón. Del mismo modo, los LPs pueden simplemente hacer clic en un botón para invertir en un nuevo acuerdo, moviendo los fondos sin problemas desde su cuenta bancaria al activo.

Gracias a la asociación de Covercycon los principales bancos, todo el capital transferido y depositado en Covercy puede beneficiarse de intereses elevados, lo que genera aún más beneficios tanto para el GP como para el LP que participan en la operación.

Estructura GP LP
Ventajas y beneficios

Mitigación de riesgos

Los socios comanditarios disfrutan de una posición única en la que su responsabilidad se limita a la cantidad de capital que han invertido. Esto significa que los activos de un LP permanecen protegidos si la inversión no funciona como se esperaba o si la sociedad se enfrenta a problemas legales. Esta característica de responsabilidad limitada actúa como salvaguardia, animando a particulares e instituciones a invertir en proyectos inmobiliarios sin temor a arriesgar más que su inversión inicial.

Gestión experta

Los Socios Colectivos (GP) aportan una gran experiencia y conocimientos, a menudo con un profundo conocimiento del mercado inmobiliario, desde la identificación de posibles oportunidades de inversión hasta la ejecución de complejos proyectos de desarrollo. Este nivel de gestión profesional permite a los socios comanditarios adoptar una postura de inversión pasiva, confiando en el GP para tomar decisiones cotidianas y navegar por las complejidades del mercado inmobiliario. Los LP se benefician de la experiencia del GP en la selección de propiedades, la gestión de la construcción o las renovaciones, la supervisión de la gestión de la propiedad y, en última instancia, la conducción del proyecto hacia el éxito financiero.

Eficiencia del capital

La estructura de GP LP facilita la agregación de fondos de un grupo diverso de inversores, lo que permite llevar a cabo proyectos inmobiliarios más grandes y ambiciosos que los inversores individuales no podrían financiar por sí solos. Este esfuerzo de inversión colectiva no sólo amplía el alcance de los proyectos potenciales, sino que también diversifica el riesgo a través de una base de activos mayor. La capacidad de reunir importantes recursos de capital bajo un mismo paraguas aumenta el poder adquisitivo de la asociación, lo que puede dar lugar a mejores condiciones de inversión, mayor influencia en las negociaciones y acceso a propiedades de alto valor que prometen mayores rendimientos.

Alineación de incentivos

Una de las ventajas fundamentales de la estructura GP LP es la coincidencia de intereses entre el socio general y los socios comanditarios. Los GP suelen ser remunerados mediante una combinación de honorarios de gestión y una participación en los beneficios (carry interest), lo que significa que su éxito financiero está directamente vinculado a los resultados del proyecto inmobiliario. Esta configuración motiva a los GP a dar lo mejor de sí mismos, garantizando que la propiedad se gestione de forma eficiente, que los costes se mantengan bajo control y que se apliquen estrategias para maximizar la rentabilidad. Esta alineación de incentivos crea una dinámica de asociación en la que tanto los GP como los LP se centran en el mismo objetivo: el éxito y la rentabilidad de la inversión.

La importancia de la distribución Waterfall

La distribución waterfall es un elemento fundamental en la estructuración de un acuerdo GP/LP, ya que dicta cómo se distribuyen los flujos de caja de la inversión entre los socios.

Impacto de la distribución Waterfall en el éxito de las operaciones

Alineación de intereses: Una distribución bien estructurada waterfall garantiza que los intereses financieros del GP y de los LP estén alineados. Al establecer puntos de referencia claros para los pagos basados en el rendimiento, se motiva al GP a alcanzar o superar estos objetivos para lograr una mayor compensación, al tiempo que se garantiza que los LP reciban rendimientos proporcionales a su riesgo de inversión.

Incentivo por rendimiento: El waterfall suele incluir disposiciones para un rendimiento preferente para los LP, que es un rendimiento anual mínimo de su inversión antes de que el GP pueda participar en los beneficios. Esta estructura da prioridad a los rendimientos de los inversores, incentivando así al GP a optimizar el rendimiento de la inversión para alcanzar estos umbrales.

Equilibrio entre riesgo y recompensa: Un diseño cuidadoso de waterfall puede equilibrar eficazmente el riesgo y la recompensa entre los GP y los LP. Dado que los GP suelen recibir una parte significativa de su remuneración a través de intereses (una participación en los beneficios), están motivados para gestionar la inversión con prudencia, aumentando el potencial de éxito global de la operación.

distribución waterfall hoja de cálculo

Aprender a crear
una Distribución Waterfall

Empezar por la educación

Literatura y cursos del sector: Muchos libros de inversión inmobiliaria, cursos en línea y seminarios cubren los aspectos básicos de la estructuración de las operaciones de inversión, incluidos los matices de las cascadas de distribución. Comenzar con estos recursos puede proporcionar una comprensión básica.

Software y herramientas: Existen varios programas de modelización financiera inmobiliaria y plantillas de Excel que pueden ayudar a comprender y diseñar las cascadas de distribución. Estas herramientas suelen incluir ejemplos y pueden simular distintos escenarios. Covercy incluye modelos de distribución waterfall totalmente personalizables para cada cliente de GP y un equipo de asistencia experimentado que ayuda a los GP a ejecutar distintos escenarios en función de la estructura de la operación.

Modelización de diferentes escenarios: Utilizando modelos financieros, un GP puede simular varios resultados de inversión y ver cómo las diferentes estructuras de waterfall afectan a la distribución de los rendimientos. Este ejercicio ayuda a comprender la sensibilidad de los rendimientos a distintos umbrales de rendimiento.

Para un primer GP, la construcción de esta base de conocimientos y la consulta con profesionales experimentados son pasos clave hacia la estructuración de un acuerdo que sea atractivo para los LP y exitoso a largo plazo.

distribución waterfall hoja de cálculo

Comprender los componentes clave de la estructura de GP LP

Un acuerdo de coinversión GP LP implica intrincados mecanismos financieros. Aunque el aprendizaje de la inversión inmobiliaria no tiene fin, a continuación se indican algunos términos clave que todo GP debe conocer antes de embarcarse en la creación de una estructura de GP LP para su próximo proyecto inmobiliario.

Capital Call

Una petición de capital es una solicitud realizada por el GP a los LP para que una parte de los fondos comprometidos se abonen a la sociedad. Las peticiones de capital suelen realizarse para cubrir adquisiciones de inversiones, gastos operativos o necesidades de capital adicional para el proyecto. Se rigen por las condiciones establecidas en el contrato de asociación, que detallan el calendario, el importe y las condiciones en las que pueden realizarse las peticiones de capital. El incumplimiento de una petición de capital por parte de un LP puede dar lugar a sanciones, dilución de intereses o pérdida de su posición de inversión.

tasa crítica de rentabilidad - estructura gp lp

Disposición de devolución

La cláusula clawback es una cláusula contractual incluida en la estructura del GP LP que da derecho a los LP a reclamar parte de la participación del GP previamente distribuida. Esta situación se produce si las pérdidas futuras hacen que el GP haya recibido más en distribuciones que la parte acordada. La cláusula de recuperación tiene por objeto garantizar que, a lo largo de la vida de la inversión, el GP reciba únicamente la parte de los beneficios que se ajuste a los umbrales de rendimiento y al porcentaje de participación en beneficios acordados, una vez liquidadas todas las inversiones y efectuadas las distribuciones finales.

Tasa crítica de rentabilidad

La tasa crítica de rentabilidad, a menudo sinónimo de rentabilidad preferente en un contexto de inversión inmobiliaria, es la tasa mínima anualizada de rentabilidad que los LP tienen derecho a recibir antes de que el GP pueda participar en los beneficios. Esta tasa actúa como un umbral de rendimiento que la inversión debe superar para que el GP comience a recibir una parte de los beneficios (carry interest). La tasa crítica de rentabilidad es crucial para alinear el incentivo del GP con las expectativas de los LP, garantizando que el GP esté motivado para superar este punto de referencia mínimo de rendimiento.

Waterfall Estructura Niveles

Los niveles de la estructura waterfall representan el orden secuencial en el que se distribuyen los beneficios entre el GP y los LP en función de puntos de referencia predefinidos en la distribución waterfall. Cada nivel corresponde a la consecución de hitos financieros específicos, como la devolución del capital, el pago de la rentabilidad preferente y diversos niveles de reparto de beneficios entre el GP y los LP en función del rendimiento de la inversión. Los niveles están diseñados para garantizar que las recompensas financieras se distribuyan de manera que reflejen el nivel de riesgo asumido y el valor creado por cada parte. Las estructuras avanzadas pueden incluir varios niveles para ajustar con mayor precisión la distribución de los beneficios en función de la superación de determinadas tasas internas de rentabilidad (TIR) u otros parámetros de rendimiento.

Más información sobre la
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