Πώς να επενδύσετε σε εμπορικά ακίνητα - Covercy | Λογισμικό διαχείρισης επενδύσεων σε ακίνητα

Η επένδυση μπορεί να είναι περίπλοκη και τα εμπορικά ακίνητα αποτελούν έναν ευρύ κλάδο. Ο συνδυασμός των δύο μπορεί να προκαλέσει πονοκεφάλους, ακόμη και στους πιο έμπειρους επενδυτές. Σε αυτό το άρθρο θα μάθετε πώς να επενδύσετε σε εμπορικά ακίνητα — τις λεπτομέρειες σχετικά με τα θεμελιώδη στοιχεία των εμπορικών ακινήτων, περί τίνος πρόκειται, τους διάφορους τομείς και υποκλάδους τους, αν αξίζει να επενδύσετε σε αυτά, πώς μπορείτε να επενδύσετε και τι θεωρείται καλή απόδοση.

Ας ρίξουμε τα θεμέλια.

Τι είναι τα εμπορικά ακίνητα;

Το CRE, ή εμπορικά ακίνητα, είναι η γη και τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται για επαγγελματικούς σκοπούς. Προσόψεις καταστημάτων, εμπορικά κέντρα και χώροι εργασίας, αντί για χώρους κατοικίας. Τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως χώρος κατοικίας θεωρούνται οικιστικά ακίνητα. Ωστόσο, κατά την αγορά οποιουδήποτε ακινήτου με περισσότερες από πέντε πόρτες (ή πέντε μονάδες), όπως για παράδειγμα ένα πολυκατοικιακό συγκρότημα, θα θεωρείται εμπορικό ακίνητο, ακόμη και αν κατοικούν άνθρωποι εκεί.

Τύποι εμπορικών ακινήτων

Όταν ακούτε τις λέξεις «εμπορικά ακίνητα» πιθανότατα φαντάζεστε ψηλά, αντανακλαστικά κτίρια από γυαλί με κεραία στην κορυφή, ακόμη και χώρους γραφείων γεμάτους με γραφειακά διαχωριστικά όπου διαπερνά το φως του ήλιου. Το να επενδύσετε τα χρήματά σας σε CRE ως LP χωρίς προηγούμενη γνώση μπορεί στην καλύτερη περίπτωση να σας στερήσει τον ύπνο και στη χειρότερη να σας κοστίσει εκατομμύρια. Ορίστε λοιπόν οι τέσσερις βασικοί τομείς στους οποίους θα ρέουν τα χρήματά σας όταν επιλέγετε το CRE ως επενδυτικό μέσο:

Γραφεία

Αποτελείται από ακίνητα που περιλαμβάνουν κτίρια γραφείων. Εκείνους τους ουρανοξύστες, τα αστικά ψηλά κτίρια και τα επιχειρηματικά πάρκα. Οι προτιμώμενοι ενοικιαστές θα ήταν δικηγορικά γραφεία, ασφαλιστικές εταιρείες και κεντρικά γραφεία τραπεζών. Οι όροι μίσθωσης για αυτόν τον τομέα είναι συχνά μεγαλύτεροι, κυμαινόμενοι από 5 έως 10 χρόνια.

Πολυκατοικιακά (Multifamily)

Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, οποιοδήποτε οικιστικό ακίνητο που προσφέρει περισσότερες από πέντε μονάδες (ή πέντε πόρτες) θεωρείται CRE – ακόμη και αν κατοικούν άνθρωποι εκεί. Για παράδειγμα: κτίρια διαμερισμάτων, οικιστικά συγκροτήματα και μεζονέτες. Το μέγεθος και ο αριθμός των μονάδων μπορεί να ποικίλλει σε μεγάλο βαθμό. Αυτός ο τύπος CRE είναι αγαπημένος μεταξύ των επενδυτών λόγω της πιο εξασφαλισμένης ταμειακής ροής του. Οι άνθρωποι θα χρειάζονται πάντα μια στέγη πάνω από το κεφάλι τους. Όσο περισσότερες μονάδες/πόρτες, τόσο λιγότερο πιθανό είναι να πληρώσετε από την τσέπη σας για κενές μονάδες. Επιπλέον, τα ενοίκια για τους ενοικιαστές σε αυτόν τον τομέα ανεβαίνουν πάντα, ενώ σε άλλους τομείς τείνουν να παραμένουν στάσιμα για μεγαλύτερο διάστημα. Οι συμφωνίες μίσθωσης σε αυτόν τον τομέα είναι ευέλικτες, ειδικά όσον αφορά τη διάρκεια. Συνηθίζονται μισθώσεις έξι μηνών και ενός έτους, αλλά όχι μεγαλύτερες. Υπάρχουν μηνιαίες μισθώσεις, αλλά είναι σπάνιες.

Βιομηχανικά

Αυτός ο τομέας περιλαμβάνει κτίρια βαριάς βιομηχανίας, αποθηκών, συναρμολόγησης και έρευνας και ανάπτυξης. Οι συνήθεις ενοικιαστές θα είναι διυλιστήρια πετρελαίου, κέντρα διανομής (αποθήκες), εργοστάσια συναρμολόγησης προϊόντων (όπως αυτοκίνητα ή φορητοί υπολογιστές) και τα τμήματα έρευνας και ανάπτυξης μεγάλων φαρμακευτικών εταιρειών. Αυτά τα ακίνητα βρίσκονται συχνά μακριά από επιθυμητές περιοχές κατοικίας λόγω θορύβου, ρύπανσης, δημοτικής υποδομής και κανονισμών χωροθέτησης. Οι συμφωνίες μίσθωσης σε αυτόν τον τομέα έχουν μέση διάρκεια επτά ετών.

Λιανικό εμπόριο

Τα CRE λιανικού εμπορίου περιλαμβάνουν ακίνητα που παρέχουν τους χώρους που απαιτούνται για να λειτουργούν τα καταστήματα καθημερινά και να διεξάγουν τις εργασίες τους. Καταστήματα ρούχων, εστιατόρια και οικογενειακά καταστήματα, για παράδειγμα. Αυτός ο τομέας συνήθως σχεδιάζεται στρατηγικά ώστε να βρίσκεται κοντά σε επιθυμητές περιοχές κατοικίας. Καλά παραδείγματα θα ήταν οι εμπορικές στοές, τα εκπτωτικά καταστήματα εργοστασίων (outlets) και τα εμπορικά κέντρα. Το δυναμικό κερδών ποικίλλει σημαντικά για αυτά τα ακίνητα, εξαρτώμενο σε μεγάλο βαθμό από την τοποθεσία, τα δημογραφικά στοιχεία και την ποιότητα. Η διάρκεια των μισθώσεων στο λιανικό εμπόριο έχει μέσο όρο 3 έως 5 χρόνια.

Διαφορετικοί τρόποι επένδυσης σε εμπορικά ακίνητα

Αν αισθάνεστε ότι η γνώση των τομέων δεν είναι αρκετή, σας καλύπτουμε. Αν και δεν ζωγραφίζει ακριβώς μια ζωντανή εικόνα, αυτή η ενότητα θα αναλύσει σε ποιους υποκλάδους ρέουν τα χρήματά σας όταν επενδύετε σε CRE, βοηθώντας σας να επιλέξετε σε ποια συνεισφορά στην αγορά και σε ποιες κοινωνικές επιπτώσεις θέλετε να εστιάσετε. Πολυκατοικιακά:

• Διπλοκατοικία / Τριπλοκατοικία / Τετραπλοκατοικία
• Διαμερίσματα κήπου
• Διαμερίσματα μεσαίου ύψους
• Φοιτητική στέγαση
• Στέγαση ηλικιωμένων / Υποβοηθούμενη διαβίωση

Γραφεία:

• Κεντρική Επιχειρηματική Περιοχή (CBD)
• Κατοικίες με εμπορική χωροθέτηση
• Ιατρικά γραφεία
• Προαστιακά κτίρια γραφείων

Βιομηχανικά:

• Αποθήκη χύδην φορτίου
• Ευέλικτη αποθήκη
• Βαριά βιομηχανία
• Ελαφριά συναρμολόγηση
• Ψύξη / Αποθήκευση εν ψυχρώ
• Εκθεσιακός χώρος
• Αποθήκευση

Λιανικό εμπόριο:

• Κοινοτικό εμπορικό κέντρο
• Περιφερειακό εμπορικό κέντρο
• Εμπορική στοά / Πλατεία / Εμπορικό κέντρο

Διαδικτυακά:

• ETF ακινήτων εμπορικής ιδιοκτησίας
• Αμοιβαία κεφάλαια ακινήτων εμπορικής ιδιοκτησίας
• REITs εμπορικής ιδιοκτησίας
• Μετοχές εταιρειών ακινήτων εμπορικής ιδιοκτησίας
• Μετοχές κατασκευαστικών εταιρειών εμπορικής ιδιοκτησίας
• Crowdfunding εμπορικής ιδιοκτησίας

Τώρα που έχετε μια πιο ξεκάθαρη εικόνα του πού θα πηγαίνουν τα χρήματά σας — και πόσο μεγάλη και θετική επίδραση θα μπορούσαν να έχουν — εξακολουθείτε να ενδιαφέρεστε, και δικαίως, για το τελικό σας αποτέλεσμα. Λοιπόν, αξίζει τον κόπο;

Πώς βγάζουν χρήματα οι επενδυτές εμπορικών ακινήτων;

Το CRE μπορεί να είναι περίπλοκο και αποτελεί μια πολύ ακριβή κατηγορία περιουσιακών στοιχείων. Ωστόσο, οι έξυπνοι επενδυτές μπορούν να ανακαλύψουν περιοχές με εγγενή ζήτηση για ακίνητα και να αγοράσουν ακίνητα όσο η προσφορά είναι ακόμη περιορισμένη. Ορίστε τρεις μέθοδοι που χρησιμοποιούνται για την αύξηση του ROI κατά την επένδυση σε CRE:

• Ανακαίνιση κτιρίου διαμερισμάτων

Μια περιοχή με ισχυρή οικονομία και σταθερή αύξηση πληθυσμού μπορεί να αποτελεί ευκαιρία να αγοράσετε τώρα και να κερδίσετε αργότερα. Η ανακαίνιση ενός κτιρίου διαμερισμάτων και η αύξηση του δυναμικού κερδών του, μέσω, για παράδειγμα, της βελτίωσης των χώρων διαβίωσης των ενοικιαστών – αυξάνοντας έτσι τα ενοίκια και, κάνοντάς το αυτό, αυξάνοντας τη συνολική τιμή του περιουσιακού στοιχείου.

• Επανανάπτυξη βιομηχανικού ακινήτου

Η εύρεση μιας υποβαθμισμένης περιοχής/γειτονιάς με δυναμικό για οικονομική αναγέννηση στο εγγύς μέλλον θα μπορούσε να αποφέρει υψηλές αποδόσεις. Μια πιο μακροπρόθεσμη στρατηγική θα περιλαμβάνει ακίνητα που θα επαναχωροθετηθούν για επανανάπτυξη σε λιανικό εμπόριο, για παράδειγμα, μόλις εκτοξευθεί η ζήτηση. Στη συνέχεια, η πώληση του ακινήτου αξιοποιώντας την υπεραξία που αποκτήθηκε θα ρευστοποιήσει το χαρτοφυλάκιό σας γρήγορα. Ή, θα μπορούσατε να επιλέξετε να συνεχίσετε να το κατέχετε, εξασφαλίζοντας έναν αγωγό ταμειακής ροής.

• Αδειοδότηση γης (land entitlement)

Εάν εντοπίσετε γη χωρίς τρέχουσα ή προγραμματισμένη ανάπτυξη, αλλά η έρευνά σας υπαγορεύει ότι είναι ώριμη για δημογραφική και οικονομική ανάπτυξη στο προβλέψιμο μέλλον, θα θελήσετε να την αποκτήσετε και στη συνέχεια να λάβετε όλες τις απαραίτητες άδειες. Η απόκτηση μιας οικοδομικής άδειας, για παράδειγμα, δεν σημαίνει ότι πρέπει να το κάνετε μόνοι σας. Μόλις διευκολύνατε σημαντικά το έργο για έναν κατασκευαστή που θα σας κόψει μια παχυλή επιταγή για τη γη και θα κάνει ο ίδιος τη δουλειά. Ως ετερόρρυθμος εταίρος (limited partner), αυτό θα ήταν το επιθυμητό και πιθανό αποτέλεσμα.

—

Όπως μπορείτε να δείτε, παράλληλα με τη διαφοροποίηση του χαρτοφυλακίου, το CRE μπορεί να παρέχει ταμειακή ροή από ενοικιαστές χωρίς τη μεταβλητότητα της δημόσιας επένδυσης. Στο χαρτοφυλάκιό σας, θα επεκτείνει επίσης την ικανότητά σας να μοχλεύετε χρέος μέσω της δημιουργίας περισσότερων ιδίων κεφαλαίων όταν τα περιουσιακά σας στοιχεία ανατιμώνται με την πάροδο του χρόνου, καθώς αυτή η κατηγορία περιουσιακών στοιχείων κατέχει εγγενή αξία. Για τον μέσο επενδυτή, η επένδυση σε CRE είναι πολύ πιο δύσκολη λόγω του επιπέδου τιμής της. Για όσους μπορούν να αποκτήσουν πρόσβαση σε τέτοιες συμφωνίες, οι ανταμοιβές θα έρθουν με τη μορφή φορολογικών εκπτώσεων, καθώς μπορούν να χρησιμοποιήσουν τον φορολογικό κώδικα κατάλληλα προς όφελός τους.

Δεδομένου ότι τα ακίνητα είναι ένα περιουσιακό στοιχείο που φθείρεται, η IRS επιτρέπει την αναβολή και την έκπτωση των ετήσιων φόρων εισοδήματος. Ο νόμος επιτρέπει την απόσβεση σε διάστημα 39 ετών για κάθε ακίνητο. Η απόσβεση σάς παρέχει αποζημίωση για την επιδιόρθωση του ακινήτου όταν προκύπτει φθορά, και σας επιτρέπει να κρατάτε περισσότερα από τα χρήματά σας κάθε χρόνο. Ένα άλλο φορολογικό όφελος που βοηθά τους επενδυτές CRE είναι η ανταλλαγή 1031 (1031 exchange). Είναι μια φορολογική ρήτρα που επιτρέπει την αναβολή των κεφαλαιακών κερδών. Την αναφέραμε εν συντομία προηγουμένως.

Βασικά, όπως γνωρίζετε, ο φόρος κεφαλαιακών κερδών καταβάλλεται επί του κέρδους που πραγματοποιήσατε κατά την πώληση μιας επένδυσης. Η ανταλλαγή 1031 επιτρέπει στους επενδυτές CRE να αναβάλουν αυτόν τον λογαριασμό φόρου κεφαλαιακών κερδών κατά την πώληση του ακινήτου — μόνο εάν χρησιμοποιήσετε το ποσό που κερδίσατε για την αγορά ενός άλλου επενδυτικού ακινήτου. Το παράθυρο ή το χρονικό πλαίσιο για αυτήν την κίνηση είναι: πώληση εντός 45 ημερών και αγορά του δεύτερου ακινήτου εντός 180 ημερών.

Αξίζει να επενδύσετε σε εμπορικό ακίνητο;

Οι πολύ πλούσιοι αρέσκονται να επενδύουν τα χρήματά τους σε CRE. Κάθε επένδυση φέρει μαζί της κάποιο είδος κινδύνου, και τα εμπορικά ακίνητα δεν διαφέρουν. Αλλά, γενικά μιλώντας, οι αποδόσεις των ακινήτων ξεπερνούν εκείνες της χρηματιστηριακής αγοράς. Ενώ βρισκόμαστε ακόμη στο μέσο ενός οικονομικού κύκλου, και η πανδημία έκανε τις αγορές να ανησυχούν ότι οι άνθρωποι δεν θα επιστρέψουν στα γραφεία τους, σήμερα είναι σαφές — ο χώρος γραφείων ανακάμπτει. Για το CRE, είναι σύνηθες να ακούει κανείς τον «κανόνα του 50%», ακόμη και μεταξύ των πιο επιφυλακτικών απέναντι στον κίνδυνο ατόμων.

Τι είναι ο κανόνας του 50%;

Ο κανόνας του 50% υποστηρίζει ότι οι επενδυτές ακινήτων θα πρέπει να αναμένουν ότι τα λειτουργικά έξοδα θα είναι περίπου 50% του ακαθάριστου εισοδήματος ενός ακινήτου. Αυτό δεν περιλαμβάνει τυχόν πληρωμές υποθήκης, αλλά περιλαμβάνει άλλα έξοδα όπως φόρους ακινήτων, ασφάλιση, επισκευές, συντήρηση και κοινόχρηστα που πληρώνει ο ιδιοκτήτης. Σημείωση: ο κανόνας του 50% είναι απλώς μια κατευθυντήρια γραμμή. Αυτός ο αριθμός δεν είναι χαραγμένος σε πέτρα. Στην πραγματικότητα, ο αριθμός θα κυμαίνεται, αλλά συνήθως αποτελεί μια καλή εκτίμηση.

Τι θεωρείται καλή απόδοση (ROI) στα εμπορικά ακίνητα;

Ο Εσωτερικός Βαθμός Απόδοσης, ή IRR, είναι στην πραγματικότητα ένας από τους πιο συχνά χρησιμοποιούμενους δείκτες για την αποτίμηση επενδυτικών ευκαιριών σε ακίνητα. Το IRR είναι το ποσοστό-στόχος που αναμένεται να κερδίσει ένας επενδυτής κατά τη διάρκεια ζωής της επένδυσης – εάν η επένδυση αποδώσει όπως προβλέπεται, το οποίο θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 6-8%, και συνήθως στοχεύει σε 8-14%. Οι εξαιρετικές συμφωνίες φτάνουν στα υψηλά είκοσι ή ακόμη και υψηλότερα.

Αν και το IRR είναι ένας πολύ σημαντικός δείκτης, δεν λέει ολόκληρη την ιστορία και θα πρέπει να είναι ένας από τους πολλούς δείκτες που χρησιμοποιούνται κατά την εξέταση μιας πιθανής επένδυσης σε ακίνητα. Το IRR, από μόνο του, δεν μας λέει τίποτα για τις πραγματικές περιοδικές πληρωμές ή τη συνολική κερδοφορία, καθώς υπάρχει τεράστια μεταβλητότητα στις ροές ταμειακών διαθεσίμων και στο συνολικό κέρδος που θα ισούται με ένα συγκεκριμένο IRR.

—

Εφοδιασμένοι με βαθύτερη γνώση σχετικά με το τι είναι τα εμπορικά ακίνητα, τους υποκλάδους τους, τα διάφορα μέσα που χρησιμοποιούνται κατά την επένδυση σε αυτά, αν πραγματικά αξίζει τον κόπο και τι θεωρείται καλή απόδοση, μπορείτε να προσεγγίσετε αυτό το ζήτημα πιο σκόπιμα, με μεγαλύτερη ασφάλεια, και να αφήσετε άλλους να το χειριστούν για εσάς ενώ κοιμάστε πιο ήσυχα.

*Αποποίηση ευθύνης

Η επένδυση σε εμπορικά ακίνητα μπορεί να ενέχει κινδύνους. Δεν είναι κατάλληλη για όλους. Ενώ στόχος μας είναι να παρέχουμε γενικές πληροφορίες που θα σας βοηθήσουν να κατανοήσετε καλύτερα τις επενδύσεις σε CRE, δεν παρέχουμε καμία επενδυτική συμβουλή ούτε συνιστούμε υπέρ ή κατά οποιασδήποτε συγκεκριμένης επένδυσης.

Πόροι για επενδύσεις σε CRE

• Οι νεότερες ευκαιρίες ακινήτων υγειονομικής περίθαλψης που πρέπει να γνωρίζετε
• Προοπτικές ακινήτων φιλοξενίας: Τι πρέπει να γνωρίζετε για να ενισχύσετε τις επενδύσεις σας
• Χτίζοντας το μέλλον: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι GP για τις καινοτομίες στις κατασκευές
• Πόσο κοστίζει η διαχείριση ακινήτων στο CRE;
• Κεφαλαιακά αποθεματικά ακινήτων
• Πώς να επενδύσετε σε εμπορικά ακίνητα
• Αυτοματοποιημένες διανομές waterfall σε εμπορικά ακίνητα
• Τι πρέπει να γνωρίζετε για το NOI και το GPR στις επενδύσεις εμπορικών ακινήτων
• Κατανοώντας τους κινδύνους των επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα

Χρησιμοποιούμε cookies για να διασφαλίσουμε ότι σας προσφέρουμε την καλύτερη εμπειρία στον ιστότοπό μας. Χρησιμοποιώντας τον ιστότοπό μας, συμφωνείτε με την πολιτική απορρήτου μας.