Conozca a Neo, su Co-GP impulsado por IA.
En 2025, los socios generales (GP) de bienes raíces comerciales (CRE) están estructurando operaciones con más creatividad, disciplina e integración tecnológica que nunca. La volatilidad del mercado, las tasas de interés más altas, las expectativas cambiantes de los inversionistas y el escrutinio regulatorio obligan a los GP a replantear cómo ensamblan las estructuras de capital y gestionan las operaciones desde la adquisición hasta la desinversión. A continuación, un análisis detallado de cómo se están estructurando las operaciones, qué está cambiando y las fuerzas que impulsan todo esto.
Estructura de operaciones de bienes raíces comerciales: qué está cambiando en 2025
1. Estructuras de capital más estratificadas
Los GP están recurriendo a estructuras de capital más complejas para cubrir brechas de financiamiento y maximizar los rendimientos. La estructura típica en 2025 suele incluir:
- Deuda senior, en ocasiones de prestamistas alternativos o fondos de crédito
- Capital preferente (preferred equity), cada vez más utilizado para llenar la parte media de la estructura
- Capital común (common equity), repartido entre GP y LP con cascadas (waterfalls) personalizadas
- Capital Co-GP, una tendencia creciente en la que los GP se asocian con otros operadores u oficinas familiares (family offices) para compartir el riesgo y ampliar su capacidad
Este enfoque por capas permite a los GP preservar la flexibilidad a la vez que reducen el riesgo de la porción de capital.
2. Estructuras creativas de capital preferente
El capital preferente se está estructurando con mayor matiz. Algunos LP exigen rendimientos limitados (capped) o cláusulas de lookback para alinear intereses a lo largo de tenencias más prolongadas, mientras que otros aceptan rendimientos preferentes más bajos a cambio de pagos más tempranos.
Esta es una respuesta directa al aumento de los costos de la deuda y a los flujos de caja restringidos, donde los GP necesitan proteger el riesgo a la baja mientras siguen atrayendo capital. Cuando la estructura incluye múltiples tramos de deuda, la determina cómo se reembolsa cada nivel antes de que el capital reciba un solo dólar.
