Cómo están estructurando los bancos centrales las operaciones de capital riesgo en 2025

En 2025, los socios generales del sector inmobiliario comercial están estructurando operaciones con más creatividad, disciplina e integración tecnológica que nunca. La volatilidad del mercado, el aumento de los tipos de interés, las cambiantes expectativas de los inversores y el escrutinio normativo están obligando a los GP a replantearse la forma en que reúnen el capital y gestionan las operaciones desde la adquisición hasta la enajenación. A continuación se ofrece un análisis detallado de cómo se están estructurando las operaciones, qué está cambiando y qué fuerzas están detrás de todo ello.

Estructura de las operaciones inmobiliarias comerciales: Qué cambiará en 2025

1. Capitales más estratificados

Los GP se inclinan por pilas de capital más complejas para cubrir los déficits de financiación y maximizar la rentabilidad. La pila típica en 2025 suele incluir:

• Deuda preferente, a veces de prestamistas alternativos o fondos de crédito
• Participaciones preferentes, cada vez más utilizadas para rellenar el centro de la pila
• Capital ordinario, dividido entre GPs y LPs con cascadas personalizadas
• Co-GP capital, una tendencia creciente en la que los GP se asocian con otros operadores o family offices para compartir riesgos y ampliar su capacidad.

Este enfoque estratificado permite a los GP preservar la flexibilidad al tiempo que reduce el riesgo de la parte de capital.

2. Estructuras creativas de capital preferente

Las participaciones preferentes se estructuran con más matices. Algunos LP exigen rendimientos limitados o cláusulas de retroactividad para alinear los intereses a largo plazo, mientras que otros aceptan rendimientos prefijados más bajos a cambio de desembolsos más tempranos.

Se trata de una respuesta directa al aumento de los costes de la deuda y a la limitación de los flujos de tesorería, que obliga a los bancos centrales a proteger el riesgo de pérdidas y, al mismo tiempo, atraer capital.

3. AjustesWaterfall para la confianza del inversor

Los modelos estándar "80/20 after pref" están evolucionando. Muchos acuerdos incluyen ahora:

• Obstáculos de recuperación que sólo surten efecto una vez que el capital del LP se ha devuelto en su totalidad.
• Estructuras de promoción escalonadas que recompensan los buenos resultados y penalizan los malos.
• Distribuciones "Investor-first", en las que incluso los rendimientos de la coinversión del GP están subordinados a la recuperación del principal del LP.

Estos ajustes favorables a los inversores ayudan a los GP a seguir siendo competitivos en un entorno cauteloso de captación de capital.

4. Sindicaciones más pequeñas con LP sofisticados

En lugar de grandes grupos de inversores pasivos, los GP están cortejando a un número menor de LP más sofisticados -a menudo family offices, RIA y gestores de patrimonios- que exigen transparencia, mejores informes y acceso directo a los operadores.

Este cambio está acelerando la adopción de plataformas de gestión de inversiones como Covercyque ofrecen cuadros de mando en tiempo real, distribuciones simplificadas y visibilidad total para el inversor.

5. Estructuras de fondos basadas en la tecnología

Las sindicaciones de activos individuales siguen siendo habituales, pero los GP se lanzan cada vez más:

• Fondos de renta abiertos, que ofrecen estabilidad y opciones de reinversión
• Fondos sectoriales (por ejemplo, multifamiliares de valor añadido en el Sunbelt)
• SMA (cuentas gestionadas por separado) personalizadas para grandes inversores

La necesidad de una incorporación digital de los inversores, la automatización de las solicitudes de capital y la contabilidad a nivel de fondos está impulsando a los gestores generales hacia soluciones de back-office más sólidas, de nuevo, un espacio en el que Covercy proporciona una ventaja operativa real.

¿Qué impulsa estos cambios estructurales?

🏦 Tipos de interés y mercados de deuda

Con unos tipos básicos todavía elevados, la financiación tradicional es más cara. Los prestamistas son más estrictos, el apalancamiento es menor y la cobertura del servicio de la deuda está bajo presión. Esto crea la necesidad de una estructuración creativa:

• Capas intermedias
• Capital preferente
• Reintegros o ganancias del vendedor

💰 Comportamiento de los inversores

Los LP son más selectivos. Quieren protección frente a las desventajas, una alineación de intereses más explícita y un acceso más rápido a la información. Los GP deben ofrecer algo más que buenas TIR: tienen que demostrar excelencia operativa y transparencia.

🏗️ Incertidumbre del mercado

El aumento de los costes de construcción, el descenso de los alquileres en algunos mercados y la atonía del volumen de transacciones están provocando:

• Periodos de retención más largos
• Más atención a los activos rentables que a los de revalorización
• Suscripción conservadora

📊 C onsideraciones normativas y fiscales

La posibilidad de que se produzcan cambios en los intercambios 1031, los tipos de las plusvalías y el tratamiento de los intereses devengados ha hecho que algunos GP opten por estructuras que permitan un mayor control de los plazos de los eventos de capital.

💻 Adopción de tecnología

Los LP esperan ahora experiencias tecnológicamente avanzadas, especialmente las procedentes del mundo de los patrimonios privados. Los GP que ofrecen distribuciones automatizadas, informes en tiempo real y fácil acceso a los documentos tienen una ventaja competitiva significativa.

El ángulo Covercy

Para los GP que se adaptan a este nuevo mundo de estructuración de operaciones, la plataforma de gestión de inversiones de Covercyofrece una solución a medida:

• Automatizar modelos complejos waterfall y distribuciones
• Gestione fácilmente múltiples tipos de operaciones -fondos, sindicaciones, SMA- desde una sola plataforma.
• Agilizar la incorporación de inversores y los flujos de trabajo KYC
• Ofrecer la mejor experiencia de su clase a LP cada vez más sofisticados

En un mercado cada vez más competitivo, disponer de una plataforma que ofrezca eficiencia operativa y transparencia a nivel institucional no es un lujo, sino una necesidad. Reserve su demostración hoy mismo.