Как ГП структурируют сделки в сфере CRE в 2025 году

В 2025 году генеральные партнеры (ГП) в сфере коммерческой недвижимости (CRE) структурируют сделки с большей креативностью, дисциплиной и технологической интеграцией, чем когда-либо прежде. Волатильность рынка, повышение процентных ставок, изменение ожиданий инвесторов и пристальное внимание со стороны регулирующих органов заставляют ГП пересматривать способы формирования капитала и управления сделками от приобретения до продажи. Ниже представлен подробный обзор того, как структурируются сделки, что меняется и какие силы стоят за всем этим.

Структура сделок с коммерческой недвижимостью: Что изменится в 2025 году

1. Более многослойные стопки капитала

Для преодоления дефицита финансирования и получения максимальной прибыли ГП используют более сложные схемы привлечения капитала. Типичный стек в 2025 году часто включает в себя:

• Старший долг, иногда от альтернативных кредиторов или кредитных фондов
• Привилегированный капитал, который все чаще используется для заполнения середины стопки
• Общий капитал, распределенный между ГП и ЛП с индивидуальными водопадами
• Совместный капитал ГП- растущая тенденция, при которой ГП вступают в партнерство с другими операторами или семейными офисами, чтобы разделить риски и расширить возможности

Такой многоуровневый подход позволяет ГП сохранять гибкость, одновременно снижая риски в части акционерного капитала.

2. Креативные структуры привилегированного акционерного капитала

Структура привилегированных акций становится все более тонкой. Некоторые ЛП требуют ограничить доходность или предусмотреть обратную связь, чтобы согласовать интересы в течение более длительного срока владения, в то время как другие соглашаются на более низкую доходность в обмен на более ранние выплаты.

Это прямой ответ на растущую стоимость долга и ограниченные денежные потоки, когда ГП необходимо защитить риск снижения стоимости и при этом привлечь капитал.

3. КорректировкаWaterfall с учетом доверия инвесторов

Стандартные модели "80/20 после префа" эволюционируют. Многие сделки теперь включают:

• Препятствия, возникающие только после полного возврата капитала ЛП
• Многоуровневые структуры поощрения, которые вознаграждают за высокие результаты, но наказывают за низкие показатели
• Распределение по принципу "инвестор на первом месте", когда даже доходы от соинвестирования ГП уступают место возврату основной суммы долга ЛП

Эти благоприятные для инвесторов корректировки помогают ГП оставаться конкурентоспособными в условиях осторожного привлечения капитала.

4. Небольшие синдикации со сложными LP

Вместо больших пулов пассивных инвесторов ГП привлекают меньшее число более искушенных LP - в основном семейные офисы, RIAs и управляющих активами, - которые требуют прозрачности, более качественной отчетности и прямого доступа к операторам.

Этот сдвиг ускоряет внедрение платформ управления инвестициями, таких как Covercyкоторые обеспечивают панели управления в реальном времени, упрощенное распределение и полную видимость для инвесторов.

5. Фондовые структуры с технологическими возможностями

Синдикации с одним активом по-прежнему распространены, но все чаще в них участвуют ГП:

• Открытые доходные фонды, которые обеспечивают стабильность и возможность реинвестирования
• Фонды, ориентированные на конкретный сектор (например, многоквартирные дома с высокой добавленной стоимостью в Солнечном поясе)
• Индивидуальные SMA (отдельно управляемые счета) для крупных инвесторов

Потребность в цифровом привлечении инвесторов, автоматизация операций по привлечению капитала и учет на уровне фондов заставляет GP искать более надежные решения для бэк-офиса - опять же, это пространство, где Covercy обеспечивает реальное операционное преимущество.

Что привело к этим структурным изменениям?

🏦 Процентные ставки и долговые рынки

Поскольку базовые ставки по-прежнему высоки, традиционное финансирование становится дороже. Кредиторы стали более строгими, левередж снизился, а покрытие долговых обязательств находится под давлением. Это создает необходимость в творческом структурировании, в том числе:

• Мезонинные слои
• Привилегированный капитал
• Возврат средств продавцу или получение прибыли

💰 Поведение инвестора

Доверительные собственники стали более избирательными. Они хотят получить защиту от потерь, более четкое согласование интересов и быстрый доступ к информации. ГП должны предлагать не только высокие IRR - им необходимо доказывать операционную эффективность и прозрачность.

🏗️ Неопределенность рынка

Увеличение стоимости строительства, снижение арендной платы на некоторых рынках и вялые объемы сделок приводят к тому, что:

• Более длительные сроки хранения
• Больше внимания уделяется активам, приносящим доход, а не тем, которые приносят прибыль
• Консервативный андеррайтинг

📊 Нормативные и налоговые аспекты

В связи с возможными изменениями в системе обмена 1031, ставках на прирост капитала и учете переносимого процента некоторые ГП переходят на структуры, позволяющие лучше контролировать сроки наступления событий, связанных с капиталом.

💻 Принятие технологий

В настоящее время LP ожидают от своих клиентов передовых технологий, особенно от тех, кто пришел из мира частного капитала. GP, предоставляющие автоматизированные распределения, отчетность в режиме реального времени и легкий доступ к документам, имеют значительные конкурентные преимущества.

Угол Covercy

Для GP, адаптирующихся к новому миру структурирования сделок, платформа управления инвестициями Covercyпредлагает индивидуальное решение:

• Автоматизация сложных waterfall моделей и распределений
• Удобное управление несколькими типами сделок - фондами, синдикациями, SMA - с помощью одной платформы.
• Оптимизируйте рабочие процессы по привлечению инвесторов и KYC
• Предложите лучший в своем классе опыт все более искушенным LP

В условиях жесткого, более конкурентного рынка наличие платформы, обеспечивающей операционную эффективность и прозрачность на институциональном уровне, - не роскошь, а необходимость. Закажите демонстрацию сегодня.