Wie GPs CRE-Deals im Jahr 2025 strukturieren

Im Jahr 2025 strukturieren General Partner (GPs) im Bereich Gewerbeimmobilien (CRE) Geschäfte mit mehr Kreativität, Disziplin und technologischer Integration als je zuvor. Marktvolatilität, höhere Zinssätze, sich ändernde Investorenerwartungen und aufsichtsrechtliche Prüfungen zwingen GPs dazu, die Art und Weise zu überdenken, wie sie Kapitalstapel zusammenstellen und Geschäfte von der Akquisition bis zur Veräußerung verwalten. Im Folgenden finden Sie einen detaillierten Überblick über die Strukturierung von Geschäften, die Veränderungen und die dahinter stehenden Kräfte.

Struktur von Gewerbeimmobiliengeschäften: Was sich 2025 ändern wird

1. Mehrschichtige Kapitalstapel

Allgemeinmediziner setzen auf komplexere Kapitalstapel, um Finanzierungslücken zu überbrücken und die Rendite zu maximieren. Der typische Stack im Jahr 2025 umfasst häufig:

• Vorrangige Verbindlichkeiten, manchmal von alternativen Kreditgebern oder Kreditfonds
• Vorzugsaktien, die zunehmend zur Auffüllung der Mitte des Stapels verwendet werden
• Common Equity, aufgeteilt zwischen GPs und LPs mit maßgeschneiderten Waterfalls
• Co-GP-Kapital, ein wachsender Trend, bei dem Allgemeinmediziner mit anderen Betreibern oder Family Offices zusammenarbeiten, um das Risiko zu teilen und die Kapazität zu erweitern

Dieser mehrstufige Ansatz ermöglicht es GPs, Flexibilität zu bewahren und gleichzeitig das Risiko des Eigenkapitalanteils zu verringern.

2. Kreative Strukturen für bevorzugtes Eigenkapital

Die Strukturierung von Vorzugsaktien wird immer differenzierter. Einige LPs verlangen Höchstrenditen oder Rückblickklauseln, um die Interessen über längere Haltedauern anzugleichen, während andere niedrigere Vorzugsrenditen im Gegenzug für frühere Auszahlungen akzeptieren.

Dies ist eine direkte Reaktion auf die steigenden Fremdkapitalkosten und den eingeschränkten Cashflow, bei dem Allgemeinmediziner das Verlustrisiko absichern und dennoch Kapital anziehen müssen.

3. Waterfall für das Vertrauen der Anleger

Die üblichen "80/20 after pref"-Modelle entwickeln sich weiter. Viele Geschäfte beinhalten jetzt:

• Aufholhürden, die erst nach der vollständigen Rückzahlung des LP-Kapitals in Kraft treten
• Gestaffelte Förderstrukturen, die überdurchschnittliche Leistungen belohnen, aber unterdurchschnittliche Leistungen bestrafen
• Ausschüttungen nach dem Prinzip "Investor-first", bei dem sogar die Renditen der GP-Koinvestoren der Kapitalrückzahlung der LPs untergeordnet sind

Diese anlegerfreundlichen Anpassungen tragen dazu bei, dass GPs in einem Umfeld vorsichtiger Kapitalbeschaffung wettbewerbsfähig bleiben.

4. Kleinere Syndizierungen mit anspruchsvollen LPs

Anstelle großer Pools passiver Investoren werben GPs um weniger, anspruchsvollere LPs - häufig Family Offices, RIAs und Vermögensverwalter -, die Transparenz, bessere Berichterstattung und direkten Zugang zu den Betreibern verlangen.

Dieser Wandel beschleunigt die Einführung von Anlageverwaltungsplattformen wie Covercydie Echtzeit-Dashboards, optimierte Ausschüttungen und volle Transparenz für die Anleger bieten.

5. Technologiegestützte Fonds-Strukturen

Syndizierungen von Einzelobjekten sind nach wie vor üblich, doch werden sie zunehmend von Hausbanken durchgeführt:

• Offene Einkommensfonds, die Stabilität und Reinvestitionsmöglichkeiten bieten
• Sektorspezifische Fonds (z. B. Value-Add-Mehrfamilienhäuser im Sunbelt)
• Individuelle SMAs (separat verwaltete Konten) für Großanleger

Der Bedarf an digitalem Investor Onboarding, Automatisierung von Kapitalabrufen und Buchhaltung auf Fondsebene treibt GPs zu robusteren Back-Office-Lösungen - wiederum ein Bereich, in dem Covercy eine echte operative Hebelwirkung bietet.

Was ist der Grund für diese strukturellen Veränderungen?

🏦 Zinssätze und Anleihemärkte

Angesichts der immer noch hohen Leitzinsen sind herkömmliche Finanzierungen teurer geworden. Die Kreditgeber sind strenger, der Verschuldungsgrad ist geringer, und die Schuldendienstdeckung steht unter Druck. Dies macht eine kreative Strukturierung erforderlich, einschließlich:

• Mezzanine-Schichten
• Vorzugsaktien
• Rücktrag oder Gewinnbeteiligung des Verkäufers

💰 Verhalten der Anleger

LPs sind wählerischer. Sie wollen einen Schutz vor Verlusten, eine klarere Ausrichtung der Interessen und einen schnelleren Zugang zu Informationen. GPs müssen mehr bieten als hohe IRRs - sie müssen operative Exzellenz und Transparenz beweisen.

🏗️ Marktunsicherheit

Gestiegene Baukosten, nachgebende Mieten in einigen Märkten und ein schleppendes Transaktionsvolumen führen dazu:

• Längere Haltezeiten
• Stärkerer Fokus auf Cashflow-Assets statt auf Wertsteigerungsmöglichkeiten
• Konservatives Underwriting

📊 Regulatorische und steuerliche Erwägungen

Die potenziellen Änderungen des 1031-Austauschs, der Kapitalertragssätze und der Behandlung von Carried Interest veranlassen einige Allgemeinmediziner dazu, auf Strukturen umzusteigen, die mehr Kontrolle über den Zeitpunkt von Kapitalereignissen ermöglichen.

💻 Annahme der Technologie

LPs erwarten heute technologisch fortschrittliche Erfahrungen, insbesondere wenn sie aus der Welt der Privatvermögen kommen. Allgemeinmediziner, die automatische Ausschüttungen, Echtzeitberichte und einen einfachen Zugang zu Dokumenten anbieten, haben einen erheblichen Wettbewerbsvorteil.

Der Covercy

Für Allgemeinmediziner, die sich auf diese neue Welt der Deal-Strukturierung einstellen müssen, bietet Covercymit seiner Investment-Management-Plattform eine maßgeschneiderte Lösung:

• Automatisieren Sie komplexe waterfall und Verteilungen
• Einfache Verwaltung mehrerer Geschäftsarten - Fonds, Syndizierungen, SMAs - von einer Plattform aus
• Rationalisierung der Arbeitsabläufe bei der Aufnahme von Anlegern und KYC
• Bieten Sie den immer anspruchsvolleren LPs eine erstklassige Erfahrung

In einem engeren, wettbewerbsintensiven Markt ist eine Plattform, die operative Effizienz und Transparenz auf institutioneller Ebene bietet, kein Luxus, sondern eine Notwendigkeit. Buchen Sie noch heute Ihre Demo.