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Hace dieciocho meses, una adquisición multifamiliar típica cuadraba con un loan-to-value (LTV) del 65 %. Hoy, la misma operación cuadra con un 55 %, a veces incluso menos. Esa brecha de 10 puntos no es una reacción temporal del ciclo de crédito ni un caso aislado de alguna región; es la nueva referencia en todo el mercado de CMBS, los prestamistas de balance y la mayor parte del mercado de crédito privado. Y los GP con los que trabajamos en Covercy se enfrentan a la misma realidad operativa: cada operación exige ahora captar mucho más capital, con mayor rapidez, de unos LP que tienen más opciones que hace dos años. El software de captación de capital inmobiliario adecuado ha pasado de ser una mejora de eficiencia deseable a convertirse en la pieza de infraestructura con mayor apalancamiento que posee un sponsor.
Este artículo trata de cómo se ve realmente ese cambio dentro de las operaciones de un GP y de qué buscar en un stack de captación de capital diseñado para un entorno con mayor peso del equity.
El entorno de financiación se ha reseteado
Las cifras principales son bastante claras. Los LTV de CMBS que habitualmente superaban el 70 % en 2021 se sitúan ahora en el rango del 55 % al 60 %. Los prestamistas bancarios, especialmente los bancos regionales que gestionan exposición a inmuebles comerciales en sus propios balances, han endurecido la suscripción de los ratios de cobertura del servicio de la deuda y exigen mayores reservas. El crédito privado ha entrado para cubrir parte de la brecha, pero con cupones más altos y con sus propios requisitos conservadores de LTV. La deuda de las compañías de seguros, tradicionalmente el tramo con menor LTV, se ha mantenido más o menos donde estaba, lo que ahora la hace parecer generosa en comparación.
Lo que esto significa a nivel de operación es que un sponsor que cerraba una adquisición de 50 millones de dólares en 2022 podía haber captado 15 millones en equity frente a 35 millones en deuda. La misma adquisición en 2026 probablemente requiera 22 millones en equity frente a 28 millones en deuda. Eso supone un aumento del 47 % en el capital captado por operación, con aproximadamente el mismo tamaño de operación, en la misma clase de activo y con el mismo perfil de rentabilidad que esperan los LP.
La brecha del 15 %, en dólares de equity
El cálculo en dólares es la parte que se siente a nivel operativo. La mayoría de los sponsors con los que hablamos llevan varios trimestres afinando estos números, y los datos muestran sistemáticamente el mismo patrón. Una operación multifamiliar value-add representativa del middle-market, con una adquisición de 50 M USD y 5 M USD de capex, se ve así:
