Κατανόηση των κεφαλαιακών στοιβάδων στα εμπορικά ακίνητα
Γρήγορη επισκόπηση του CRE Capital Stack
Η δέσμη κεφαλαίων είναι η ρύθμιση της χρηματοδότησης που χρησιμοποιείται για τη χρηματοδότηση μιας εμπορικής συμφωνίας ακινήτων. Η συμφωνία αυτή μπορεί να είναι αγορά κτιρίου, νέα κατασκευή ή ακόμη και ανακαίνιση. Ως Γενικός Σύμβουλος, είστε ήδη πιθανότατα καλά εξοικειωμένοι με τα πολλά διαφορετικά επίπεδα και τις δυνατότητες μιας κεφαλαιακής συστοιχίας. Αλλά για λόγους σαφήνειας, ας τα συνοψίσουμε γρήγορα. Μπορούν να ομαδοποιηθούν συνοπτικά σε δύο κατηγορίες με διαφορετικές υποκατηγορίες ανάλογα με τη συμφωνία: ίδια κεφάλαια και χρέος.
Μετοχικό κεφάλαιο
Υπάρχουν μερικοί τύποι επενδύσεων μετοχικού κεφαλαίου που χρησιμοποιούνται σε εμπορικές συμφωνίες ακινήτων. Αυτοί οι πόροι χρησιμοποιούνται συχνά ως προκαταβολή για ένα ακίνητο. Σημειώστε ότι σε μια τυπική στοίβα κεφαλαίων, οι επενδυτές ιδίων κεφαλαίων είναι οι τελευταίοι που εξοφλούνται σε περίπτωση πτώχευσης.
- Ίδια κεφάλαια - Οι περισσότερες εμπορικές εταιρείες ακινήτων θα επενδύσουν κάποια από τα δικά τους κεφάλαια σε μια νέα συμφωνία.
- Προνομιούχα ίδια κεφάλαια - Τα προνομιούχα ίδια κεφάλαια είναι μια επένδυση που έχει σταθερό επιτόκιο απόδοσης.
- Λοιπά ίδια κεφάλαια - Κεφάλαιο που λαμβάνεται από άλλους επενδυτές.
Χρέος
Ο δανεισμός είναι συνήθως η κύρια πηγή χρηματοδότησης σε μια συναλλαγή εμπορικών ακινήτων. Υπάρχουν μερικοί διαφορετικοί τύποι υποθηκών και δανείων που καλύπτουν τη διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της προκαταβολής. Σε περίπτωση που ο δανειολήπτης πτωχεύσει, οι δανειστές που βρίσκονται πίσω από αυτά τα δάνεια είναι οι πρώτοι που εξοφλούνται με βάση τη θέση τους.
- Υποθήκη πρώτης θέσης - Αυτή η υποθήκη θα καταλαμβάνει το μισό έως τα τρία τέταρτα του συνολικού ποσού αγοράς μετά την προκαταβολή.
- Υποθήκη δεύτερης θέσης - Ένα δάνειο, είτε πρόκειται για υποθήκη είτε για ιδιωτικό δάνειο, το οποίο είναι υποδεέστερο της υποθήκης πρώτης θέσης.
- Δάνειο Mezzanine - Υποθήκη που είναι υποδεέστερη του πρώτου και του δεύτερου δανείου επί του ακινήτου.
Ο τρόπος με τον οποίο τα ίδια κεφάλαια και ο δανεισμός συνεργάζονται σε μια στοίβα κεφαλαίων μπορεί να γίνει γρήγορα πολύπλοκος, ιδίως αν συμβεί το χειρότερο και ο δανειολήπτης αθετήσει το δάνειο. Αλλά αντί να επικεντρωθούμε στις αρνητικές δυνατότητες και τους κινδύνους μιας στοίβας κεφαλαίων, ας επικεντρωθούμε στο τι χρειάζεται για την αποτελεσματική διαχείριση των πολλών λεπτομερειών και συστατικών μιας τέτοιας στοίβας. Καθώς προχωράτε με μια νέα συμφωνία, θα χρειαστεί αρκετή δουλειά για να διαχειριστείτε πληροφορίες, να εκδώσετε διαφορετικούς τύπους πληρωμών και τελικά να παρατηρήσετε τις αποχρώσεις της δομής της συμφωνίας.
Βασικές ανάγκες για τη διαχείριση του κεφαλαίου σε μια συμφωνία εμπορικών ακινήτων
Διαχείριση επενδύσεων
Σε τελική ανάλυση, θα χρειαστείτε μια λύση για τη διατήρηση όλων των επαφών, των λεπτομερειών ιδιοκτησίας, της τεκμηρίωσης και άλλων πληροφοριών ενοποιημένων και κεντρικά τοποθετημένων. Όλες αυτές οι πληροφορίες πρέπει να συνδέονται μεταξύ τους με έξυπνο τρόπο, ώστε εσείς και η ομάδα σας να μπορείτε να πλοηγηθείτε στη διαχείριση της συγκέντρωσης κεφαλαίων, των σχέσεων με τους επενδυτές, των συναλλαγών κ.λπ. καθώς ασκείτε την καθημερινή σας ευθύνη για την επίβλεψη του ακινήτου και την παραγωγή εσόδων από αυτό.
Έκδοση πληρωμών
Είτε πρόκειται για επισκευές, συντήρηση, αναδιαμόρφωση, νομική υποστήριξη, λογιστική βοήθεια, πληρωμές προμηθευτών ή οποιαδήποτε άλλη ανάγκη, θα χειρίζεστε πολλές συναλλαγές στο πλαίσιο της διαχείρισης του ακινήτου - τόσο εισερχόμενες όσο και εξερχόμενες. Το να το κάνετε αυτό χειροκίνητα αποσπά την προσοχή της ομάδας σας από πιο σημαντικές εργασίες και δημιουργεί κινδύνους.
Αυτοματοποιημένες διανομές
Καθώς περνάει ο καιρός και το ακίνητο αρχίζει να παράγει έσοδα, φυσικά θα αρχίσετε να εκδίδετε αποδόσεις προς τους επενδυτές σας (και ενώ θα είστε υποχρεωμένοι για την αποπληρωμή του χρέους σύμφωνα με τους όρους του ενυπόθηκου δανείου, να θυμάστε ότι ορισμένοι κάτοχοι μετοχών θα πληρωθούν πριν από άλλους). Ενώ υπάρχει διοικητικό βάρος σε αυτό, οι τριμηνιαίες διανομές περιπλέκονται περαιτέρω από τις δομές waterfall , εάν χρησιμοποιούνται. Σε τελική ανάλυση, αυτό που έχει σημασία εδώ είναι να αποδίδονται οι κατάλληλες αποδόσεις στους σωστούς ανθρώπους τη σωστή στιγμή.
Διαχείριση εγγράφων
Τέλος, η ίδια η στοίβα κεφαλαίου θα έχει σημαντικό όγκο εγγράφων που πρέπει να αποθηκευτούν και να καταστούν προσβάσιμα (κατά περίπτωση) για να έχουν πρόσβαση η ομάδα σας, οι επενδυτές και οι χρηματοοικονομικοί εταίροι - για να μη μιλήσουμε για τις αμέτρητες άλλες πτυχές του ακινήτου που θα δημιουργήσουν έναν αριθμό εγγράφων και αρχείων. Η διαχείριση όλων αυτών μπορεί να γίνει επαχθής και το τελευταίο πράγμα που χρειάζεστε είναι η ομάδα σας να ξεθάβει παλιά αρχεία, όταν θα έπρεπε να επικεντρώνεται στην παροχή αξίας για τους επενδυτές, τους ενοικιαστές και την εταιρεία σας.
Απλοποιήστε τη διαχείριση της στοίβας κεφαλαίου με Covercy
Είναι σαφές ότι οι κεφαλαιακές επενδύσεις στα εμπορικά ακίνητα, ενώ είναι πολύπλοκες από μόνες τους, δημιουργούν ακόμη μεγαλύτερη πολυπλοκότητα μετά την εξασφάλιση της χρηματοδότησης. Στο Covercy, έχουμε δημιουργήσει την πρώτη πλατφόρμα κοινοπραξίας ακινήτων όπου η τραπεζική συναντά τη διαχείριση επενδύσεων. Η πλατφόρμα μας προσφέρει στις επιχειρήσεις εμπορικών ακινήτων μια ενιαία λύση για τη διαχείριση: