Κατανοώντας τα Capital Stacks στα Εμπορικά Ακίνητα

Μια Σύντομη Επισκόπηση του Capital Stack στα Εμπορικά Ακίνητα

Το capital stack είναι η διάρθρωση της χρηματοδότησης που χρησιμοποιείται για τη χρηματοδότηση μιας συμφωνίας εμπορικών ακινήτων. Η συμφωνία αυτή μπορεί να αφορά την αγορά ενός κτιρίου, νέα κατασκευή ή ακόμη και ανακαίνιση. Ως GP, είναι πιθανό να είστε ήδη εξοικειωμένοι με τα πολλά διαφορετικά επίπεδα και τις δυνατότητες ενός capital stack. Για λόγους σαφήνειας, ωστόσο, ας τα συνοψίσουμε γρήγορα. Μπορούν να ομαδοποιηθούν συνοπτικά σε δύο κατηγορίες με διαφορετικές υποκατηγορίες ανάλογα με τη συμφωνία: ίδια κεφάλαια (equity) και δανειακά κεφάλαια (debt).

Ίδια Κεφάλαια (Equity)

Υπάρχουν ορισμένοι τύποι επενδύσεων σε ίδια κεφάλαια που εισέρχονται στις συμφωνίες εμπορικών ακινήτων. Οι πόροι αυτοί χρησιμοποιούνται συχνά ως προκαταβολή για ένα ακίνητο. Σημειώστε ότι σε ένα τυπικό capital stack, οι επενδυτές ιδίων κεφαλαίων είναι οι τελευταίοι που αποπληρώνονται σε περίπτωση πτώχευσης.

• Ίδια κεφάλαια ιδιοκτήτη — Οι περισσότερες εταιρείες εμπορικών ακινήτων επενδύουν ένα μέρος των δικών τους κεφαλαίων σε μια νέα συμφωνία.
• Προνομιούχα ίδια κεφάλαια (preferred equity) — Τα προνομιούχα ίδια κεφάλαια αποτελούν επένδυση που φέρει σταθερό ποσοστό απόδοσης.
• Λοιπά ίδια κεφάλαια — Κεφάλαια που λαμβάνονται από άλλους επενδυτές.

Δανειακά Κεφάλαια (Debt)

Τα δανειακά κεφάλαια αποτελούν συνήθως την κύρια πηγή χρηματοδότησης σε μια συναλλαγή εμπορικών ακινήτων. Υπάρχουν ορισμένοι διαφορετικοί τύποι ενυπόθηκων δανείων (mortgages) και δανείων που καλύπτουν τη διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της προκαταβολής. Σε περίπτωση που ο δανειολήπτης πτωχεύσει, οι δανειστές πίσω από αυτά τα δάνεια είναι οι πρώτοι που αποπληρώνονται με βάση τη σειρά κατάταξής τους.

• Ενυπόθηκο δάνειο πρώτης τάξης — Αυτό το ενυπόθηκο δάνειο θα καλύπτει από το ήμισυ έως τα τρία τέταρτα του συνολικού ποσού αγοράς μετά την προκαταβολή.
• Ενυπόθηκο δάνειο δεύτερης τάξης — Ένα δάνειο, είτε ενυπόθηκο είτε ιδιωτικό, το οποίο είναι υποδεέστερο (subordinate) του ενυπόθηκου δανείου πρώτης τάξης.
• Ενδιάμεσο δάνειο (mezzanine) — Ένα ενυπόθηκο δάνειο που είναι υποδεέστερο του πρώτου και του δεύτερου δανείου επί του ακινήτου.

Ο τρόπος με τον οποίο τα ίδια κεφάλαια και τα δανειακά κεφάλαια λειτουργούν μαζί σε ένα capital stack μπορεί να γίνει γρήγορα πολύπλοκος, ιδίως αν συμβεί το χειρότερο και ο δανειολήπτης αθετήσει την αποπληρωμή του δανείου. Αντί όμως να εστιάσουμε στις αρνητικές πιθανότητες και τους κινδύνους ενός capital stack, ας εστιάσουμε σε ό,τι απαιτείται για την αποτελεσματική διαχείριση των πολλών λεπτομερειών και στοιχείων του. Καθώς προχωράτε σε μια νέα συμφωνία, θα χρειαστεί ένας σημαντικός όγκος εργασίας για τη διαχείριση πληροφοριών, την έκδοση διαφόρων τύπων πληρωμών και, τελικά, την παρακολούθηση των λεπτομερειών της δομής της συμφωνίας.

Βασικές Ανάγκες για τη Διαχείριση του Capital Stack σε μια Συμφωνία Εμπορικών Ακινήτων

Διαχείριση Επενδύσεων

Τελικά, θα χρειαστείτε μια λύση που θα διατηρεί όλες τις επαφές, τα στοιχεία των ακινήτων, την τεκμηρίωση και άλλες πληροφορίες ενοποιημένες και κεντρικά τοποθετημένες. Όλες αυτές οι πληροφορίες πρέπει να συνδέονται έξυπνα μεταξύ τους, ώστε εσείς και η ομάδα σας να μπορείτε να διαχειρίζεστε την άντληση κεφαλαίων, τις σχέσεις με τους επενδυτές, τις συναλλαγές και πολλά άλλα, καθώς εκτελείτε την καθημερινή σας ευθύνη επίβλεψης του ακινήτου και της δημιουργίας εσόδων από αυτό.

Έκδοση Πληρωμών

Είτε πρόκειται για επισκευές, συντήρηση, ανακαίνιση, νομική υποστήριξη, λογιστική βοήθεια, πληρωμές προμηθευτών ή οποιαδήποτε άλλη ανάγκη, θα διαχειρίζεστε πολυάριθμες συναλλαγές ως μέρος της διαχείρισης του ακινήτου — τόσο εισερχόμενες όσο και εξερχόμενες. Η χειροκίνητη εκτέλεση αυτών των ενεργειών αποσπά την ομάδα σας από πιο σημαντικά καθήκοντα και δημιουργεί κίνδυνο.

Αυτοματοποιημένες Διανομές (Distributions)

Καθώς περνά ο χρόνος και το ακίνητο αρχίζει να παράγει έσοδα, φυσικά θα αρχίσετε να αποδίδετε αποδόσεις στους επενδυτές σας (και ενώ θα είστε υποχρεωμένοι να πραγματοποιείτε αποπληρωμές δανείων σύμφωνα με τους όρους του ενυπόθηκου δανείου, να θυμάστε ότι ορισμένοι κάτοχοι ιδίων κεφαλαίων θα πληρώνονται επίσης πριν από άλλους). Παρότι υπάρχει ένας διοικητικός φόρτος σε αυτό, οι τριμηνιαίες διανομές περιπλέκονται περαιτέρω από τις δομές waterfall, εφόσον χρησιμοποιούνται. Τελικά, αυτό που έχει σημασία εδώ είναι να αποδίδονται οι κατάλληλες αποδόσεις στα σωστά άτομα τη σωστή στιγμή.

Διαχείριση Εγγράφων

Τελευταίο αλλά εξίσου σημαντικό, το ίδιο το capital stack θα συνοδεύεται από σημαντικό όγκο τεκμηρίωσης που πρέπει να αποθηκεύεται και να καθίσταται προσβάσιμη (όπου ενδείκνυται) στην ομάδα σας, στους επενδυτές και στους χρηματοοικονομικούς εταίρους σας — για να μην αναφέρουμε τις αμέτρητες άλλες πτυχές του ακινήτου που θα δημιουργήσουν πλήθος εγγράφων και αρχείων. Η διαχείριση όλων αυτών μπορεί να γίνει υπερβολικά απαιτητική, και το τελευταίο πράγμα που χρειάζεστε είναι η ομάδα σας να ψάχνει παλιά αρχεία ενώ θα έπρεπε να εστιάζει στην παροχή αξίας για τους επενδυτές, τους μισθωτές και την εταιρεία σας.

Απλοποιήστε τη Διαχείριση του Capital Stack με την Covercy

Είναι σαφές ότι τα capital stacks στα εμπορικά ακίνητα, ενώ είναι από μόνα τους πολύπλοκα, δημιουργούν ακόμη μεγαλύτερη πολυπλοκότητα μετά την εξασφάλιση της χρηματοδότησης. Στην Covercy, έχουμε δημιουργήσει την πρώτη πλατφόρμα syndication ακινήτων όπου οι τραπεζικές υπηρεσίες συναντούν τη διαχείριση επενδύσεων. Η πλατφόρμα μας προσφέρει στις εταιρείες εμπορικών ακινήτων μια ενιαία λύση για τη διαχείριση των εξής:

• Άντληση κεφαλαίων με capital calls
• Αυτοματοποιημένες διανομές και πληρωμές
• Τραπεζικές λύσεις (με τόκο)
• Σχέσεις με επενδυτές
• Διαχείριση βάσης δεδομένων επενδύσεων
• Πύλη επενδυτών αυτοεξυπηρέτησης
• Εκτεταμένες δυνατότητες αναφορών

Επικοινωνήστε με την ομάδα μας σήμερα για να μάθετε πώς μπορείτε να ξεκινήσετε να διαχειρίζεστε τις λεπτομέρειες του capital stack σας με την Covercy.

ΠΡΟΣΦΑΤΕΣ ΑΝΑΡΤΗΣΕΙΣ

• Η Άνοδος των Κτιρίων Μηδενικών Εκπομπών: Μετασχηματίζοντας τα Βιώσιμα Ακίνητα
• Αναβαθμίζοντας την Εμπειρία των Μισθωτών: Το Νέο Πρότυπο στα Εμπορικά Ακίνητα
• Πίσω από την Πρόσφατη Έξαρση στην Ανάπτυξη Γραφείων Υψηλού Κύρους
• Η Covercy Διορίζει τον Peter Sanchez ως Πρόεδρο για την Επιτάχυνση της Ανάπτυξης στις ΗΠΑ και των Θεσμικών Δυνατοτήτων
• Κυριαρχώντας στον Ορίζοντα: Το Πλεονέκτημα των ΗΠΑ στην Παγκόσμια Ανάπτυξη Ακινήτων

Χρησιμοποιούμε cookies για να διασφαλίσουμε ότι σας προσφέρουμε την καλύτερη εμπειρία στον ιστότοπό μας. Χρησιμοποιώντας τον ιστότοπό μας, συμφωνείτε με την πολιτική απορρήτου μας.