Понимание роли капитала в коммерческой недвижимости
Краткий обзор структуры капитала CRE
Сложение капитала - это организация финансирования сделки с коммерческой недвижимостью. Это может быть покупка здания, новое строительство или даже реконструкция. Как GP, вы, скорее всего, уже хорошо знакомы с множеством различных слоев и возможностей в капитальном стеке. Но для ясности давайте быстро обобщим их. Вкратце их можно разделить на две категории с различными подкатегориями в зависимости от сделки: акционерный и долговой капитал.
Капитал
Существует несколько типов инвестиций в акционерный капитал, которые используются в сделках с коммерческой недвижимостью. Эти средства часто используются в качестве первоначального взноса за объект недвижимости. Обратите внимание, что при типичной структуре капитала в случае банкротства долевые инвесторы возвращаются последними.
- Собственный капитал - большинство фирм, занимающихся коммерческой недвижимостью, инвестируют часть собственных средств в новую сделку.
- Привилегированный капитал - Привилегированный капитал - это инвестиции с фиксированной нормой прибыли.
- Прочий капитал - Капитал, полученный от других инвесторов.
Долг
Заемные средства, как правило, являются основным источником финансирования сделок с коммерческой недвижимостью. Существует несколько различных типов ипотечных кредитов и займов, которые покрывают разницу между ценой покупки и первоначальным взносом. В случае банкротства заемщика кредиторы, взявшие эти кредиты, будут погашены первыми, исходя из их положения.
- Ипотека первой позиции - после внесения первоначального взноса эта ипотека займет от половины до трех четвертей от общей суммы покупки.
- Ипотека второй позиции - кредит, будь то ипотека или частный кредит, который подчинен ипотеке первой позиции.
- Мезонинный кредит - ипотечный кредит, который подчинен первому и второму кредитам на недвижимость.
Взаимодействие собственного и заемного капитала может быстро усложниться, особенно если произойдет самое худшее и заемщик объявит дефолт по кредиту. Но вместо того чтобы сосредотачиваться на негативных возможностях и рисках, связанных со структурой капитала, давайте сосредоточимся на том, что требуется для эффективного управления многочисленными деталями и компонентами такой структуры. По мере того как вы будете продвигаться вперед по новой сделке, вам придется проделать немалый объем работы по управлению информацией, оформлению различных типов платежей и, в конечном счете, наблюдению за нюансами структуры сделки.
Основные требования к управлению капиталом в сделке с коммерческой недвижимостью
Управление инвестициями
В конечном итоге вам понадобится решение, позволяющее консолидировать и централизованно хранить все контакты, данные о недвижимости, документацию и другую информацию. Вся эта информация должна быть разумно связана, чтобы вы и ваша команда могли управлять сбором средств, отношениями с инвесторами, сделками и т. д., выполняя свои ежедневные обязанности по контролю за недвижимостью и получением дохода.
Выдача платежей
Будь то ремонт, техническое обслуживание, перепланировка, юридическая поддержка, бухгалтерская помощь, оплата услуг поставщиков или любая другая необходимость, в процессе управления недвижимостью вам придется выполнять множество операций - как входящих, так и исходящих. Выполнение этих операций вручную отвлекает вашу команду от более важных задач и создает риск.
Автоматизированные дистрибутивы
По прошествии времени, когда недвижимость начнет приносить доход, вы, естественно, начнете выплачивать прибыль своим инвесторам (и хотя вы будете обязаны выплачивать долг в соответствии с условиями ипотеки, помните, что некоторые держатели акций получат выплаты раньше других). Хотя это связано с административной нагрузкой, ежеквартальные выплаты еще больше усложняются структурой waterfall , если она используется. В конечном счете, главное - это получение соответствующих доходов нужными людьми в нужное время.
Управление документами
И последнее, но не менее важное, - это наличие значительного количества документации, которая должна храниться и быть доступной (при необходимости) для вашей команды, инвесторов и финансовых партнеров, не говоря уже о бесчисленных других аспектах собственности, которые будут генерировать множество документов и файлов. Управление всем этим может стать обременительным, и последнее, что вам нужно, - это чтобы ваша команда копалась в старых файлах, когда они должны быть сосредоточены на обеспечении ценности для инвесторов, арендаторов и вашей фирмы.
Упростите управление стеком капитала с помощью Covercy
Очевидно, что привлечение капитала в коммерческую недвижимость, будучи сложным само по себе, порождает еще больше сложностей после получения финансирования. На сайте Covercy мы создали первую платформу синдицирования недвижимости, в которой банковское дело сочетается с управлением инвестициями. Наша платформа предлагает фирмам, занимающимся коммерческой недвижимостью, единое решение для управления: