Понимание структуры капитала (capital stack) в коммерческой недвижимости

Краткий обзор структуры капитала (capital stack) в коммерческой недвижимости

Структура капитала (capital stack) — это совокупность источников финансирования, используемых для реализации сделки с коммерческой недвижимостью. Такой сделкой может быть покупка здания, новое строительство или реконструкция. Как GP, Вы наверняка уже хорошо знакомы с многочисленными уровнями структуры капитала и возможными вариантами её формирования. Но для ясности давайте кратко их обобщим. В зависимости от сделки их можно сжато разделить на две категории с различными подкатегориями: собственный капитал (equity) и заёмные средства (debt).

Собственный капитал (Equity)

Существует несколько видов вложений собственного капитала (equity) в сделки с коммерческой недвижимостью. Эти средства часто используются в качестве первоначального взноса за объект. Обратите внимание, что в типичной структуре капитала инвесторы в собственный капитал получают возмещение последними в случае банкротства.

Собственный капитал владельца — большинство компаний в сфере коммерческой недвижимости вкладывают часть собственных средств в новую сделку.
Привилегированный капитал (preferred equity) — инвестиция с фиксированной ставкой доходности.
Прочий капитал — средства, привлечённые от других инвесторов.

Заёмные средства (Debt)

Заёмные средства, как правило, являются основным источником финансирования сделки с коммерческой недвижимостью. Существует несколько различных видов ипотечных и иных кредитов, которые покрывают разницу между ценой покупки и первоначальным взносом. В случае банкротства заёмщика кредиторы по этим займам получают возмещение первыми — в соответствии со своей очерёдностью.

Ипотека первой очереди (first position mortgage) — на неё приходится от половины до трёх четвертей от общей суммы покупки после вычета первоначального взноса.
Ипотека второй очереди (second position mortgage) — кредит (ипотечный или частный заём), субординированный по отношению к ипотеке первой очереди.
Мезонинный кредит (mezzanine loan) — кредит, субординированный по отношению к первому и второму займам по объекту.

То, как собственный капитал и заёмные средства взаимодействуют в рамках структуры капитала, может быстро превратиться в сложную картину — особенно если случится худшее и заёмщик допустит дефолт по кредиту. Но вместо того чтобы сосредотачиваться на негативных сценариях и рисках структуры капитала, давайте сосредоточимся на том, что требуется для эффективного управления её многочисленными деталями и компонентами. По мере продвижения новой сделки потребуется немало работы: управление информацией, осуществление различных видов платежей и, в конечном счёте, учёт нюансов структуры сделки.

Ключевые потребности при управлении структурой капитала в сделке с коммерческой недвижимостью

Управление инвестициями

В конечном счёте Вам понадобится решение, позволяющее объединить все контакты, сведения об объектах, документацию и прочую информацию в едином централизованном месте. Вся эта информация должна быть разумно увязана между собой, чтобы Вы и Ваша команда могли управлять привлечением капитала, отношениями с инвесторами, транзакциями и многим другим, выполняя свои повседневные обязанности по управлению объектом и генерации дохода от него.

Осуществление платежей

Будь то ремонт, техническое обслуживание, реконструкция, юридическая поддержка, бухгалтерское сопровождение, платежи поставщикам или любые другие нужды, в рамках управления объектом Вам придётся проводить множество транзакций — как входящих, так и исходящих. Выполнение этого вручную отвлекает Вашу команду от более важных задач и создаёт риски.

Автоматизированные распределения (distributions)

Со временем, когда объект начнёт приносить доход, Вы естественным образом начнёте выплачивать доходность своим инвесторам (и, хотя Вы будете обязаны осуществлять погашение долга в соответствии с условиями ипотеки, помните, что некоторые держатели долей собственного капитала также получают выплаты раньше других). Несмотря на сопутствующую административную нагрузку, квартальные распределения дополнительно усложняются каскадными структурами выплат (waterfall), если они применяются. В конечном счёте здесь важно обеспечить надлежащую доходность нужным людям в нужное время.

Управление документами

Наконец, сама структура капитала сопровождается значительным объёмом документации, которую необходимо хранить и делать доступной (где это уместно) для Вашей команды, инвесторов и финансовых партнёров — не говоря уже о бесчисленных других аспектах объекта, которые порождают множество документов и файлов. Управление всем этим может стать обременительным, и меньше всего Вам нужно, чтобы Ваша команда выискивала старые файлы вместо того, чтобы сосредоточиться на создании ценности для инвесторов, арендаторов и Вашей компании.

Упростите управление структурой капитала с Covercy

Очевидно, что структуры капитала в коммерческой недвижимости, будучи сложными сами по себе, порождают ещё больше сложностей после привлечения финансирования. В Covercy мы создали первую платформу для синдикации инвестиций в недвижимость, где банковские услуги объединяются с управлением инвестициями. Наша платформа предлагает компаниям в сфере коммерческой недвижимости единое решение для управления: