Kapitalstapel in der gewerblichen Immobilienwirtschaft verstehen
Ein kurzer Überblick über einen CRE-Kapitalstapel
Ein Kapitalstapel ist die Anordnung der Finanzierung, die zur Finanzierung eines gewerblichen Immobiliengeschäfts verwendet wird. Bei diesem Geschäft kann es sich um den Kauf eines Gebäudes, einen Neubau oder sogar eine Renovierung handeln. Als Allgemeinmediziner sind Sie wahrscheinlich bereits mit den vielen verschiedenen Ebenen und Möglichkeiten eines Kapitalstapels vertraut. Aber der Klarheit halber wollen wir sie kurz zusammenfassen. Sie lassen sich kurz und bündig in zwei Kategorien mit verschiedenen Unterkategorien je nach Geschäft einteilen: Eigenkapital und Fremdkapital.
Eigenkapital
Es gibt einige Arten von Eigenkapitalinvestitionen, die in gewerbliche Immobiliengeschäfte fließen. Diese Mittel werden häufig als Anzahlung für eine Immobilie verwendet. Beachten Sie, dass bei einem typischen Kapitalstapel die Eigenkapitalinvestoren im Falle eines Konkurses als letzte zurückgezahlt werden.
- Eigenkapital des Eigentümers - Die meisten Gewerbeimmobilienunternehmen investieren einen Teil ihrer eigenen Mittel in ein neues Geschäft.
- Vorzugskapital - Vorzugskapital ist eine Investition mit einer festen Rendite.
- Sonstiges Eigenkapital - Von anderen Investoren erhaltenes Kapital.
Verschuldung
Fremdkapital ist in der Regel die wichtigste Finanzierungsquelle bei gewerblichen Immobilientransaktionen. Es gibt verschiedene Arten von Hypotheken und Darlehen, mit denen die Differenz zwischen dem Kaufpreis und der Anzahlung gedeckt wird. Im Falle eines Konkurses des Kreditnehmers werden die Kreditgeber, die hinter diesen Darlehen stehen, aufgrund ihrer Position als erste zurückgezahlt.
- Erstrangige Hypothek - Diese Hypothek wird die Hälfte bis drei Viertel des gesamten Kaufbetrags nach der Anzahlung ausmachen.
- Zweitrangige Hypothek - Ein Darlehen, sei es eine Hypothek oder ein privates Darlehen, das gegenüber der erstrangigen Hypothek nachrangig ist.
- Mezzanine-Darlehen - Eine Hypothek, die gegenüber dem ersten und zweiten Darlehen für die Immobilie nachrangig ist.
Das Zusammenspiel von Eigen- und Fremdkapital in einem Capital Stack kann schnell komplex werden, vor allem, wenn das Schlimmste eintritt und der Kreditnehmer seinen Kredit nicht mehr bedienen kann. Doch anstatt sich auf die negativen Möglichkeiten und Risiken eines Kapitalstapels zu konzentrieren, sollten wir uns darauf konzentrieren, was nötig ist, um die vielen Details und Komponenten eines solchen effizient zu verwalten. Wenn Sie mit einem neuen Geschäft vorankommen, ist eine Menge Arbeit erforderlich, um Informationen zu verwalten, verschiedene Arten von Zahlungen zu leisten und schließlich die Feinheiten der Geschäftsstruktur zu beachten.
Die wichtigsten Anforderungen für die Verwaltung des Kapitalstapels bei einem gewerblichen Immobiliengeschäft
Investitionsmanagement
Letztendlich benötigen Sie eine Lösung, mit der Sie alle Kontakte, Immobiliendetails, Unterlagen und andere Informationen konsolidieren und zentral speichern können. All diese Informationen müssen auf intelligente Weise miteinander verknüpft werden, damit Sie und Ihr Team bei der Verwaltung von Fundraising, Investor Relations, Transaktionen und vielem mehr navigieren können, während Sie Ihre tägliche Verantwortung für die Aufsicht über die Immobilie und die Generierung von Einnahmen wahrnehmen.
Ausgabe von Zahlungen
Ob es sich um Reparaturen, Instandhaltung, Umbau, rechtliche Unterstützung, Unterstützung bei der Buchhaltung, Zahlungen an Lieferanten oder andere Bedürfnisse handelt, Sie werden im Rahmen der Verwaltung der Immobilie zahlreiche Transaktionen abwickeln - sowohl eingehende als auch ausgehende. Wenn Sie dies manuell tun, lenkt das Ihr Team von wichtigeren Aufgaben ab und birgt Risiken.
Automatisierte Verteilungen
Wenn die Zeit vergeht und die Immobilie beginnt, Erträge zu erwirtschaften, werden Sie natürlich damit beginnen, Renditen an Ihre Investoren auszuzahlen (und während Sie gemäß den Hypothekenbedingungen zur Schuldentilgung verpflichtet sind, sollten Sie daran denken, dass bestimmte Anteilseigner auch vor anderen bezahlt werden). Dies ist zwar mit einem gewissen Verwaltungsaufwand verbunden, doch werden die vierteljährlichen Ausschüttungen durch die Strukturen von waterfall zusätzlich erschwert, sofern diese verwendet werden. Letztendlich geht es darum, den richtigen Personen zum richtigen Zeitpunkt die richtigen Erträge zukommen zu lassen.
Verwaltung von Dokumenten
Nicht zuletzt wird der Kapitalstapel selbst eine beträchtliche Menge an Unterlagen enthalten, die aufbewahrt und (gegebenenfalls) Ihrem Team, den Investoren und Finanzpartnern zugänglich gemacht werden müssen - ganz zu schweigen von den zahllosen anderen Aspekten der Immobilie, die eine Reihe von Dokumenten und Dateien erzeugen werden. All dies zu verwalten, kann sehr anstrengend werden, und das Letzte, was Sie brauchen, ist, dass Ihr Team in alten Akten wühlt, während es sich darauf konzentrieren sollte, Mehrwert für Investoren, Mieter und Ihr Unternehmen zu schaffen.
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Es liegt auf der Hand, dass Kapitalstapel bei Gewerbeimmobilien zwar an sich schon komplex sind, aber noch mehr Komplexität erzeugen, nachdem die Finanzierung gesichert ist. Bei Covercy haben wir die erste Plattform für Immobiliensyndizierung entwickelt, bei der Bankwesen und Investmentmanagement zusammenkommen. Unsere Plattform bietet Gewerbeimmobilienunternehmen eine einzige Lösung für das Management: