Capital Stacks bei Gewerbeimmobilien verstehen

Ein kurzer Überblick über den Capital Stack bei Gewerbeimmobilien

Ein Capital Stack ist die Struktur der Finanzierung, mit der ein Gewerbeimmobilien-Deal finanziert wird. Dabei kann es sich um einen Gebäudekauf, einen Neubau oder auch um eine Sanierung handeln. Als GP sind Ihnen die vielen unterschiedlichen Ebenen und Möglichkeiten eines Capital Stacks wahrscheinlich bereits bestens vertraut. Der Klarheit halber fassen wir sie jedoch kurz zusammen. Sie lassen sich kompakt in zwei Kategorien einteilen, die je nach Deal verschiedene Unterkategorien aufweisen: Eigenkapital (Equity) und Fremdkapital (Debt).

Eigenkapital (Equity)

Es gibt mehrere Arten von Eigenkapitalinvestitionen, die in Gewerbeimmobilien-Deals einfließen. Diese Mittel werden häufig als Anzahlung für eine Immobilie verwendet. Beachten Sie, dass Eigenkapitalinvestoren in einem typischen Capital Stack im Insolvenzfall als Letzte zurückgezahlt werden.

Eigenkapital des Eigentümers – Die meisten Gewerbeimmobilienunternehmen investieren einen Teil ihrer eigenen Mittel in einen neuen Deal.
Preferred Equity – Preferred Equity ist eine Investition mit einer festen Rendite.
Sonstiges Eigenkapital – Kapital, das von anderen Investoren bereitgestellt wird.

Fremdkapital (Debt)

Fremdkapital ist in der Regel die wichtigste Finanzierungsquelle bei einer Gewerbeimmobilientransaktion. Verschiedene Arten von Hypotheken und Darlehen decken die Differenz zwischen dem Kaufpreis und der Anzahlung ab. Sollte der Kreditnehmer zahlungsunfähig werden, werden die hinter diesen Darlehen stehenden Kreditgeber je nach ihrer Rangstellung als Erste zurückgezahlt.

Erstrangige Hypothek (First Position Mortgage) – Diese Hypothek macht nach der Anzahlung bis zur Hälfte oder zu drei Vierteln des gesamten Kaufpreises aus.
Zweitrangige Hypothek (Second Position Mortgage) – Ein Darlehen, sei es eine Hypothek oder ein privates Darlehen, das der erstrangigen Hypothek nachgeordnet ist.
Mezzanine-Darlehen – Ein Darlehen, das dem ersten und zweiten Darlehen auf der Immobilie nachgeordnet ist.

Wie Eigenkapital und Fremdkapital in einem Capital Stack zusammenwirken, kann schnell komplex werden – insbesondere wenn der schlimmste Fall eintritt und der Kreditnehmer mit dem Darlehen in Verzug gerät. Statt uns auf die negativen Möglichkeiten und Risiken eines Capital Stacks zu konzentrieren, wollen wir jedoch den Blick darauf richten, was es braucht, um seine vielen Details und Komponenten effizient zu verwalten. Wenn Sie einen neuen Deal vorantreiben, fällt einiges an Arbeit an, um Informationen zu verwalten, verschiedene Arten von Zahlungen zu leisten und letztlich die Feinheiten der Deal-Struktur im Blick zu behalten.

Zentrale Anforderungen an die Verwaltung des Capital Stacks bei einem Gewerbeimmobilien-Deal

Investmentmanagement

Letztlich benötigen Sie eine Lösung, um alle Kontakte, Immobiliendetails, Dokumente und sonstigen Informationen konsolidiert und zentral zu verwalten. All diese Informationen müssen intelligent miteinander verknüpft sein, damit Sie und Ihr Team das Fundraising, die Investor Relations, Transaktionen und mehr steuern können, während Sie Ihrer täglichen Aufgabe nachgehen, die Immobilie und ihre Ertragsgenerierung zu überwachen.

Zahlungen leisten

Ob Reparaturen, Instandhaltung, Umbauten, juristische Unterstützung, Buchhaltung, Lieferantenzahlungen oder jeder andere Bedarf – im Rahmen der Immobilienverwaltung wickeln Sie zahlreiche Transaktionen ab, sowohl eingehende als auch ausgehende. Dies manuell zu erledigen, lenkt Ihr Team von wichtigeren Aufgaben ab und erzeugt Risiken.

Automatisierte Ausschüttungen

Mit der Zeit, wenn die Immobilie Erträge zu generieren beginnt, werden Sie naturgemäß damit beginnen, Renditen an Ihre Investoren auszuzahlen (und während Sie gemäß den Hypothekenbedingungen zur Tilgung des Fremdkapitals verpflichtet sind, denken Sie daran, dass auch bestimmte Eigenkapitalgeber vor anderen ausgezahlt werden). Dies ist mit administrativem Aufwand verbunden, und vierteljährliche Ausschüttungen werden – sofern eingesetzt – durch Waterfall-Strukturen zusätzlich verkompliziert. Letztlich kommt es darauf an, die angemessenen Renditen zur richtigen Zeit an die richtigen Personen auszuzahlen.

Dokumentenmanagement

Nicht zuletzt geht der Capital Stack selbst mit einer erheblichen Menge an Dokumentation einher, die gespeichert und (wo angemessen) für Ihr Team, Ihre Investoren und Ihre Finanzpartner zugänglich gemacht werden muss – ganz zu schweigen von den unzähligen anderen Aspekten der Immobilie, die eine Vielzahl von Dokumenten und Dateien hervorbringen. Die Verwaltung all dessen kann überwältigend werden, und das Letzte, was Sie brauchen, ist ein Team, das alte Dateien heraussucht, während es sich eigentlich darauf konzentrieren sollte, einen Mehrwert für Investoren, Mieter und Ihr Unternehmen zu schaffen.

Die Verwaltung des Capital Stacks mit Covercy vereinfachen

Es ist offensichtlich, dass Capital Stacks bei Gewerbeimmobilien zwar bereits für sich genommen komplex sind, nach der Sicherung der Finanzierung aber noch zusätzliche Komplexität erzeugen. Bei Covercy haben wir die erste Real-Estate-Syndication-Plattform entwickelt, auf der Banking auf Investmentmanagement trifft. Unsere Plattform bietet Gewerbeimmobilienunternehmen eine einzige Lösung für die Verwaltung von: