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Un resumen rápido del capital stack en bienes raíces comerciales (CRE)
Un capital stack es la estructura del financiamiento utilizado para fondear una operación de bienes raíces comerciales. Esa operación puede ser la compra de un edificio, una construcción nueva o incluso una renovación. Como GP, es probable que usted ya conozca bien las múltiples capas y posibilidades de un capital stack. Pero, por claridad, resumámoslas rápidamente. Pueden agruparse de manera concisa en dos categorías con distintas subcategorías según la operación: equity y deuda.
Equity
Existen varios tipos de inversiones de equity que forman parte de las operaciones de bienes raíces comerciales. Estos recursos suelen utilizarse como pago inicial de una propiedad. Tenga en cuenta que, en un capital stack típico, los inversionistas de equity son los últimos en recibir el reembolso en caso de quiebra.
- Owner equity (equity del propietario): la mayoría de las firmas de bienes raíces comerciales invertirán parte de sus propios fondos en una nueva operación.
- Preferred equity (equity preferente): el preferred equity es una inversión que ofrece una tasa de retorno fija.
- Otro equity: capital recibido de otros inversionistas.
Deuda
La deuda suele ser la principal fuente de financiamiento en una transacción de bienes raíces comerciales. Existen varios tipos de hipotecas y préstamos que cubren la diferencia entre el precio de compra y el pago inicial. En caso de que el prestatario se declare en quiebra, los prestamistas detrás de estos préstamos son los primeros en recibir el reembolso según su posición.
- Hipoteca de primera posición (senior debt): esta hipoteca puede representar entre la mitad y tres cuartas partes del monto total de compra después del pago inicial.
- Hipoteca de segunda posición: un préstamo, ya sea hipotecario o privado, que está subordinado a la hipoteca de primera posición.
- Mezzanine loan (préstamo mezzanine): una hipoteca que está subordinada al primer y segundo préstamo sobre la propiedad.
La forma en que el equity y la deuda funcionan en conjunto dentro de un capital stack puede volverse compleja rápidamente, sobre todo si ocurre lo peor y el prestatario incumple el préstamo. Pero, en lugar de centrarnos en las posibilidades negativas y los riesgos de un capital stack, enfoquémonos en lo que se necesita para gestionar de manera eficiente los numerosos detalles y componentes que lo integran. A medida que avance con una nueva operación, habrá una cantidad considerable de trabajo para gestionar la información, emitir distintos tipos de pagos y, en última instancia, atender los matices de la estructura de la operación.
Necesidades clave para gestionar el capital stack en una operación de bienes raíces comerciales
Gestión de inversiones
En última instancia, necesitará una solución para mantener todos los contactos, los detalles de las propiedades, la documentación y demás información consolidados y centralizados. Toda esta información debe estar vinculada de manera inteligente para que usted y su equipo puedan gestionar la captación de capital, las relaciones con inversionistas, las transacciones y mucho más, mientras cumplen con su responsabilidad diaria de supervisar la propiedad y la generación de ingresos.
Emisión de pagos
Ya sea por reparaciones, mantenimiento, remodelaciones, soporte legal, asistencia contable, pagos a proveedores o cualquier otra necesidad, gestionará numerosas transacciones como parte de la administración de la propiedad, tanto entrantes como salientes. Hacerlo de forma manual distrae a su equipo de tareas más importantes y genera riesgos.
Distribuciones automatizadas
Con el paso del tiempo y a medida que la propiedad comience a generar ingresos, naturalmente empezará a emitir retornos a sus inversionistas (y, aunque estará obligado a realizar los pagos de la deuda según los términos de la hipoteca, recuerde que ciertos tenedores de equity también cobrarán antes que otros). Si bien esto conlleva una carga administrativa, las distribuciones trimestrales se complican aún más con las estructuras de waterfall, en caso de utilizarse. En última instancia, lo que importa aquí es entregar los retornos adecuados a las personas correctas en el momento oportuno.
Gestión de documentos
Por último, pero no menos importante, el capital stack en sí generará una cantidad significativa de documentación que deberá almacenarse y ponerse a disposición (cuando corresponda) de su equipo, inversionistas y socios financieros, sin mencionar los innumerables aspectos de la propiedad que generarán una gran cantidad de documentos y archivos. Gestionar todo esto puede volverse abrumador, y lo último que necesita es que su equipo busque archivos antiguos cuando debería estar enfocado en aportar valor a inversionistas, inquilinos y a su firma.
Simplifique la gestión del capital stack con Covercy
Es evidente que los capital stacks en bienes raíces comerciales, además de ser complejos en sí mismos, generan aún más complejidad una vez asegurado el financiamiento. En Covercy, hemos creado la primera plataforma de syndication inmobiliaria donde la banca se une a la gestión de inversiones. Nuestra plataforma ofrece a las firmas de bienes raíces comerciales una solución única para gestionar:
- Captación de capital con capital calls
- Distribuciones y pagos automatizados
- Soluciones bancarias (con intereses)
- Relaciones con inversionistas
- Gestión de la base de datos de inversiones
- Portal de autoservicio para inversionistas
- Amplias capacidades de generación de reportes
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