Comprender la acumulación de capital en el sector inmobiliario comercial
Visión general de una pila de capital CRE
Una pila de capital es el acuerdo de financiación utilizado para financiar una operación inmobiliaria comercial. Puede tratarse de la compra de un edificio, de una nueva construcción o incluso de una renovación. Como gestor inmobiliario, es probable que usted ya esté familiarizado con los distintos niveles y posibilidades de una pila de capital. Pero para mayor claridad, vamos a resumirlas rápidamente. Pueden agruparse de forma concisa en dos categorías con diferentes subcategorías en función de la operación: capital y deuda.
Equidad
Hay algunos tipos de inversiones de capital que entran en las operaciones inmobiliarias comerciales. Estos recursos suelen utilizarse como pago inicial de una propiedad. Tenga en cuenta que en una pila de capital típica, los inversores de capital son los últimos en ser reembolsados en caso de quiebra.
- Fondos propios - La mayoría de las empresas inmobiliarias comerciales invertirán parte de sus propios fondos en una nueva operación.
- Capital preferente - El capital preferente es una inversión que conlleva un tipo de rendimiento fijo.
- Otros fondos propios - Capital recibido de otros inversores.
Deuda
La deuda suele ser la principal fuente de financiación en una transacción inmobiliaria comercial. Existen diferentes tipos de hipotecas y préstamos que cubren la diferencia entre el precio de compra y el pago inicial. En caso de quiebra del prestatario, los prestamistas que respaldan estos préstamos son los primeros en ser reembolsados en función de su posición.
- Hipoteca de primera posición - Esta hipoteca ocupará entre la mitad y las tres cuartas partes del importe total de la compra después del pago inicial.
- Hipoteca de segunda posición - Préstamo, ya sea hipotecario o privado, subordinado a la hipoteca de primera posición.
- Préstamo intermedio - Hipoteca subordinada a los préstamos primero y segundo sobre la propiedad.
La combinación de capital y deuda en una pila de capital puede volverse compleja rápidamente, sobre todo si ocurre lo peor y el prestatario incumple el préstamo. Pero en lugar de centrarnos en las posibilidades negativas y los riesgos de una pila de capital, centrémonos en lo que se necesita para gestionar eficazmente los numerosos detalles y componentes de una. A medida que se avanza en una nueva operación, se necesitará una buena cantidad de trabajo para gestionar la información, emitir diferentes tipos de pagos y, en última instancia, observar los matices de la estructura de la operación.
Necesidades clave para gestionar la pila de capital en una operación inmobiliaria comercial
Gestión de inversiones
En última instancia, va a necesitar una solución para mantener todos los contactos, detalles de la propiedad, documentación y otra información consolidada y centralizada. Toda esta información debe estar vinculada de forma inteligente para que usted y su equipo puedan gestionar la captación de fondos, las relaciones con los inversores, las transacciones, etc., mientras cumplen con su responsabilidad diaria de supervisar la propiedad y su generación de ingresos.
Emisión de pagos
Ya se trate de reparaciones, mantenimiento, remodelación, apoyo jurídico, asistencia contable, pagos a proveedores o cualquier otra necesidad, va a tener que gestionar numerosas transacciones como parte de la gestión de la propiedad, tanto entrantes como salientes. Hacer esto manualmente distrae a su equipo de tareas más importantes y crea riesgos.
Distribuciones automatizadas
A medida que pase el tiempo y la propiedad empiece a generar ingresos, naturalmente empezarás a emitir rendimientos a tus inversores (y aunque estarás obligado a hacer frente a las amortizaciones de la deuda según las condiciones de la hipoteca, recuerda que algunos titulares de capital también cobrarán antes que otros). Aunque esto supone una carga administrativa, las distribuciones trimestrales se complican aún más con las estructuras de waterfall , si se utilizan. En última instancia, lo que importa aquí es obtener los rendimientos adecuados para las personas adecuadas en el momento oportuno.
Gestión de documentos
Por último, pero no por ello menos importante, la propia pila de capital tendrá una cantidad significativa de documentación que debe almacenarse y hacerse accesible (cuando proceda) para que su equipo, inversores y socios financieros puedan acceder a ella, por no hablar de los innumerables otros aspectos de la propiedad que generarán una serie de documentos y archivos. Gestionar todo esto puede llegar a ser agobiante, y lo último que necesita es que su equipo rebusque en archivos antiguos cuando debería estar centrado en aportar valor a los inversores, los inquilinos y su empresa.
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