Διαβάστε παρακάτω για έναν ολοκληρωμένο οδηγό που καλύπτει τα μυστικά και τα μυστικά του κεφαλαίου των εμπορικών ακινήτων: χρηματοδότηση και άντληση κεφαλαίων, κατανομή χρέους προς ίδια κεφάλαια, επίπεδα κινδύνου, στρατηγικές εξόδου και πολλά άλλα.
Αλλά πρώτα: τι είναι η κεφαλαιακή στοίβα;
Η στοίβα κεφαλαίου στα ακίνητα αναφέρεται στη διαστρωματωμένη δομή των πηγών χρηματοδότησης που χρησιμοποιούνται σε μια επένδυση σε ακίνητα. Συνήθως (αλλά όχι πάντα!) περιλαμβάνει χρέος πρώτης προτεραιότητας, χρέος ενδιάμεσου επιπέδου, προνομιούχα ίδια κεφάλαια και κοινά ίδια κεφάλαια, καθένα από τα οποία αντιπροσωπεύει διαφορετικά επίπεδα κινδύνου, απόδοσης και προτεραιότητας σε περίπτωση διανομής εισοδήματος ή ρευστοποίησης.
Αυτή η συγκεκριμένη δομή είναι δημοφιλής στους γενικούς εταίρους (GP) και στους κοινοπρακτικούς επενδυτές τους λόγω της ισορροπημένης προσέγγισής της ως προς τον κίνδυνο και την απόδοση. Ο δανεισμός πρώτης προτεραιότητας είναι λιγότερο ριψοκίνδυνος, οπότε αποτελεί τη βάση της στοίβας κεφαλαίων, παρέχοντας ένα σταθερό θεμέλιο. Καθώς ανεβαίνετε προς τα πάνω στη στοίβα, ο κίνδυνος και η δυνητική απόδοση αυξάνονται. Αυτό επιτρέπει σε διαφορετικούς τύπους επενδυτών, με διαφορετική όρεξη για ρίσκο, να συμμετέχουν στην επένδυση ακινήτων. Η διαφοροποίηση σε διαφορετικά επίπεδα κινδύνου και απόδοσης είναι αυτό που κάνει αυτή τη δομή ελκυστική και ευρέως αποδεκτή.
Ομολογιακό χρέος
Το χρέος πρώτης προτεραιότητας αποτελεί συνήθως το 50-70% του συνολικού κεφαλαίου. Αυτό είναι το μεγαλύτερο τμήμα και περιλαμβάνει την κύρια υποθήκη ή το δάνειο. Κατέχει τη θέση του πρώτου ενεχύρου, που σημαίνει ότι έχει την υψηλότερη προτεραιότητα αποπληρωμής σε περίπτωση αθέτησης ή ρευστοποίησης του ακινήτου. Αυτή η θέση προτεραιότητας εξασφαλίζεται συχνά με υποθήκη ή συμβόλαιο εμπιστοσύνης επί του ακινήτου.
Η κύρια χρήση του δανεισμού υψηλής εξασφάλισης είναι η χρηματοδότηση σημαντικού μέρους της τιμής αγοράς ή του κόστους ανάπτυξης ενός ακινήτου. Είναι το θεμελιώδες στρώμα χρηματοδότησης που επιτρέπει στους επενδυτές και τους κατασκευαστές να μοχλεύουν τα κεφάλαιά τους και να αναλαμβάνουν έργα ακινήτων μεγάλης κλίμακας. Δεδομένου ότι το senior debt πρέπει πρώτα να εξυπηρετείται, έχει άμεσο αντίκτυπο στις ταμειακές ροές του ακινήτου. Οι επενδυτές και οι διαχειριστές ακινήτων πρέπει να διασφαλίσουν ότι το ακίνητο παράγει αρκετό εισόδημα για να καλύψει αυτές τις υποχρεώσεις εξυπηρέτησης του χρέους.
Χρέος Mezzanine
Το χρέος mezzanine συχνά περιλαμβάνει περίπου το 10-20% του συνολικού κεφαλαίου. Πρόκειται για ένα χρέος μειωμένης εξασφάλισης που βρίσκεται κάτω από το χρέος ανώτερης εξασφάλισης αλλά πάνω από τα ίδια κεφάλαια στο πλαίσιο της στοίβας κεφαλαίων. Συνήθως εξασφαλίζεται με ενέχυρο τα ίδια κεφάλαια της δανειζόμενης οντότητας και όχι το ίδιο το ακίνητο περιουσιακό στοιχείο. Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση αθέτησης, ο δανειστής ενδιάμεσου δανείου μπορεί δυνητικά να αναλάβει τον έλεγχο της οντότητας στην οποία ανήκει το ακίνητο.
Η χρηματοδότηση Mezzanine περιλαμβάνει συχνά πιο ευέλικτους όρους από ό,τι το ανώτερο χρέος, συμπεριλαμβανομένης της δυνατότητας για δεδουλευμένους τόκους (που προστίθενται στο υπόλοιπο του δανείου) ή για πληρωμή σε είδος (PIK), επιτρέποντας στον δανειολήπτη να αναβάλει τις πληρωμές τόκων σε μετρητά. Και μερικές φορές, τα δάνεια mezzanine περιλαμβάνουν επιλογές μετατροπής του χρέους σε μετοχικό κεφάλαιο, επιτρέποντας στους δανειστές να συμμετάσχουν στο δυναμικό ανόδου του ακινήτου.
Προνομιούχα ίδια κεφάλαια
Τα προνομιούχα ίδια κεφάλαια βρίσκονται πάνω από όλες τις μορφές χρέους αλλά κάτω από τα κοινά ίδια κεφάλαια στη στοίβα του κεφαλαίου. Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση αθέτησης υποχρέωσης ή εκκαθάρισης, οι κάτοχοι προνομιούχων μετοχών πληρώνονται μετά την εκπλήρωση όλων των δανειακών υποχρεώσεων, αλλά πριν από οποιαδήποτε διανομή στους κατόχους κοινών μετοχών.
Οι επενδυτές προνομιούχων μετοχών γενικά λαμβάνουν τακτικές πληρωμές μερισμάτων, οι οποίες μπορεί να είναι σταθερές ή μεταβλητές. Οι πληρωμές αυτές έχουν συνήθως προτεραιότητα έναντι των διανομών στους κατόχους κοινών μετοχών, καθιστώντας τις μια σχετικά σταθερή πηγή εισοδήματος. Οι όροι, όπως το ποσοστό μερίσματος, το χρονοδιάγραμμα πληρωμών και η ημερομηνία λήξης, αποτελούν αντικείμενο διαπραγμάτευσης μεταξύ του εκδότη και των επενδυτών. Αυτοί οι όροι συχνά περιλαμβάνουν χαρακτηριστικά όπως δικαιώματα μετατροπής (σε κοινά ίδια κεφάλαια), συμμετοχή στο δυναμικό ανόδου και συγκεκριμένους οικονομικούς όρους.
Οι προνομιούχες μετοχές συχνά συνοδεύονται από ένα "equity kicker", το οποίο είναι μια πρόσθετη συνιστώσα απόδοσης, συνήθως συνδεδεμένη με την απόδοση του περιουσιακού στοιχείου ακινήτων. Αυτό το "kicker" μπορεί να ενισχύσει τις αποδόσεις αν το ακίνητο αποδίδει καλά.
Κοινά ίδια κεφάλαια
Τα κοινά ίδια κεφάλαια βρίσκονται στο κάτω μέρος της στοίβας κεφαλαίων. Αυτό σημαίνει ότι φέρει το υψηλότερο επίπεδο κινδύνου, επειδή οι κάτοχοι κοινών μετοχών είναι οι τελευταίοι που πληρώνονται σε περίπτωση διανομής εισοδήματος ή ρευστοποίησης της περιουσίας, αφού έχουν εκπληρωθεί όλα τα χρέη και οι υποχρεώσεις προνομιούχων μετοχών.
Λόγω της θέσης τους, τα κοινά ίδια κεφάλαια είναι η πιο επικίνδυνη μορφή επένδυσης στη στοίβα κεφαλαίου. Ωστόσο, προσφέρει επίσης τη δυνατότητα για τις υψηλότερες αποδόσεις. Οι αποδόσεις των κοινών μετοχών συνδέονται άμεσα με την απόδοση του περιουσιακού στοιχείου ακινήτων, συμπεριλαμβανομένης της αύξησης της αξίας και των εσόδων από ενοίκια. Τα κοινά ίδια κεφάλαια αντλούνται κυρίως από επενδυτές που συνεισφέρουν κεφάλαια με αντάλλαγμα ένα μερίδιο ιδιοκτησίας στο ακίνητο. Αυτοί οι επενδυτές μπορεί να κυμαίνονται από μεμονωμένους επενδυτές και επενδυτικά ιδρύματα ακινήτων (REIT) έως θεσμικούς επενδυτές.
Τα κοινά ίδια κεφάλαια είναι ζωτικής σημασίας για την εξισορρόπηση της δέσμης κεφαλαίων και τη διασφάλιση ότι ένα έργο διαθέτει επαρκή κεφάλαια για να προχωρήσει. Συχνά αντιπροσωπεύει τη δέσμευση των κύριων επενδυτών και μπορεί να αποτελέσει βασικό παράγοντα για την εξασφάλιση άλλων μορφών χρηματοδότησης.
Διαχειριστείτε τη στοίβα κεφαλαίου των εμπορικών ακινήτων σας με το Covercy.
Σε αντίθεση με τα περισσότερα λογισμικά διαχείρισης επενδύσεων στην αγορά, το Covercy προσεγγίζει τη συνδικαλιστική διαχείριση εμπορικών ακινήτων με μοναδική εστίαση στη χρηματοοικονομική και χρηματοδοτική πλευρά.
Ξεκινώντας από τις προσαρμόσιμες δομές waterfall και καταλήγοντας σε τραπεζικούς λογαριασμούς GP και LP που ανοίγονται ακριβώς μέσα στην πλατφόρμα, οι εισφορές κεφαλαίου και οι πληρωμές διανομής μπορούν να μεταφέρονται απρόσκοπτα από και προς τους λογαριασμούς με το πάτημα ενός κουμπιού.
Εν τω μεταξύ, το μη επενδυμένο και μη ανακληθέν αδρανές κεφάλαιο παράγει υψηλούς τόκους για τον κοινοπρακτούντα, το LP ή το έργο, ανάλογα με τη συγκεκριμένη δομή της συμφωνίας σας.
Ο διαχωρισμός χρέους προς ίδια κεφάλαια και η ανοχή στον κίνδυνο
Η κατανομή του χρέους προς το μετοχικό κεφάλαιο στα εμπορικά ακίνητα είναι μια κρίσιμη απόφαση που επηρεάζει το συνολικό προφίλ κινδύνου και απόδοσης μιας επένδυσης. Συνήθως, η αναλογία αυτή αντιπροσωπεύει την ισορροπία μεταξύ των δανειακών κεφαλαίων (χρέος) και των άμεσα επενδυμένων κεφαλαίων (ίδια κεφάλαια) για τη χρηματοδότηση ενός ακινήτου. Οι συνήθεις αναλογίες ποικίλλουν, αλλά μια συμβατική κατανομή μπορεί να κυμαίνεται μεταξύ 75:25 ή 70:30 δανειακά προς ίδια κεφάλαια. Αυτό σημαίνει ότι για κάθε 100 δολάρια που επενδύονται σε ένα ακίνητο, 70-75 δολάρια προέρχονται από δανειακά κεφάλαια και 25-30 δολάρια από ίδια κεφάλαια.
Όσο υψηλότερο είναι το ποσοστό του χρέους, τόσο μεγαλύτερη είναι η μόχλευση. Η μόχλευση μπορεί να ενισχύσει τις αποδόσεις των ιδίων κεφαλαίων, καθώς επιτρέπει την αγορά ενός πιο πολύτιμου ακινήτου με το ίδιο ποσό ιδίων κεφαλαίων. Ωστόσο, αυξάνει επίσης τον κίνδυνο, ιδίως σε ασταθείς αγορές ή σε περιόδους ύφεσης. Εάν η αξία ενός ακινήτου μειωθεί ή εάν δεν αποφέρει το αναμενόμενο εισόδημα, οι δανειακές υποχρεώσεις εξακολουθούν να παραμένουν, γεγονός που μπορεί να επηρεάσει δυσανάλογα τις αποδόσεις των ιδίων κεφαλαίων. Αντίθετα, ένας χαμηλότερος λόγος χρέους προς ίδια κεφάλαια σημαίνει λιγότερη μόχλευση, με αποτέλεσμα χαμηλότερες πιθανές αποδόσεις αλλά και χαμηλότερο κίνδυνο, καθώς η επένδυση είναι λιγότερο ευαίσθητη στις διακυμάνσεις της αγοράς και στις μεταβολές των επιτοκίων.
Οι γενικοί επενδυτές λαμβάνουν αποφάσεις σχετικά με τη διάσπαση του χρέους προς το μετοχικό κεφάλαιο σταθμίζοντας προσεκτικά την ανοχή στον κίνδυνο της επενδυτικής τους στρατηγικής, τις ιδιαιτερότητες του ακινήτου και τις συνθήκες της αγοράς. Εξετάζουν παράγοντες όπως η τοποθεσία του ακινήτου, ο τύπος και η δυνατότητα δημιουργίας εισοδήματος, καθώς και ευρύτερους οικονομικούς δείκτες όπως τα επιτόκια και οι τάσεις της αγοράς ακινήτων.
Ολοκληρωμένη ανάλυση της αγοράς
Πριν από τη διάρθρωση της κεφαλαιακής δέσμης, οι γενικοί επενδυτές θα πρέπει να διεξάγουν σε βάθος ανάλυση της αγοράς. Αυτό περιλαμβάνει την κατανόηση των τάσεων της τοπικής αγοράς ακινήτων, την αξιολόγηση των αξιών των ακινήτων και την ανάλυση των οικονομικών και δημογραφικών παραγόντων που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την επένδυση. Αυτή η προεργασία βοηθά στη λήψη τεκμηριωμένων αποφάσεων σχετικά με το είδος και το ύψος της απαιτούμενης χρηματοδότησης.
Αξιολόγηση κινδύνου και στόχοι απόδοσης
Οι γενικοί ιατροί θα πρέπει να καθορίζουν σαφώς την ανοχή τους στον κίνδυνο και τους στόχους απόδοσης. Αυτό περιλαμβάνει την αξιολόγηση των πιθανών κινδύνων που σχετίζονται με το ακίνητο και την ευθυγράμμισή τους με τις αναμενόμενες αποδόσεις. Το προφίλ κινδύνου-απόδοσης θα επηρεάσει σημαντικά την επιλογή της χρηματοδότησης στη δέσμη κεφαλαίων.
Διαφοροποίηση των πηγών χρηματοδότησης
Η διαφοροποίηση των πηγών χρηματοδότησης είναι ζωτικής σημασίας. Η στήριξη σε ένα μείγμα δανεισμού υψηλής προτεραιότητας, χρηματοδότησης ενδιάμεσης χρηματοδότησης, προνομιούχων μετοχών και κοινών μετοχών μπορεί να εξισορροπήσει τον κίνδυνο και να παρέχει ευελιξία. Κάθε στρώμα χρηματοδότησης έχει το δικό του κόστος και τα δικά του οφέλη, και μια διαφοροποιημένη δέσμη κεφαλαίων μπορεί να βελτιστοποιήσει τις οικονομικές επιδόσεις της επένδυσης.
Νομικά και φορολογικά ζητήματα
Η κατανόηση των νομικών και φορολογικών επιπτώσεων των διαφόρων επιλογών χρηματοδότησης είναι ζωτικής σημασίας. Αυτό περιλαμβάνει τη διάρθρωση του χρέους και των ιδίων κεφαλαίων για τη βελτιστοποίηση της φορολογικής απόδοσης και τη συμμόρφωση με τις κανονιστικές απαιτήσεις. Οι GP θα πρέπει να συμβουλεύονται νομικούς και χρηματοοικονομικούς εμπειρογνώμονες για να περιηγηθούν σε αυτές τις πολυπλοκότητες.
Διαπραγμάτευση όρων με δανειστές και επενδυτές (LPs)
Η επιδέξια διαπραγμάτευση είναι το κλειδί για την εξασφάλιση ευνοϊκών όρων. Αυτό περιλαμβάνει τα επιτόκια, τους όρους του δανείου, τα ποσοστά συμμετοχής στο μετοχικό κεφάλαιο και τις στρατηγικές εξόδου. Η σαφής, διαφανής επικοινωνία με τους δανειστές και τους επενδυτές σχετικά με τους όρους και τους κινδύνους είναι απαραίτητη.
Συνεχής παρακολούθηση και ευελιξία
Αφού δομηθεί η δέσμη κεφαλαίων, είναι απαραίτητη η συνεχής παρακολούθηση των επιδόσεων του ακινήτου και των συνθηκών της αγοράς. Οι γενικοί διαχειριστές θα πρέπει να παραμένουν ευέλικτοι ώστε να αναχρηματοδοτούν ή να αναδιαρθρώνουν τη στοίβα κεφαλαίου, εάν η κατάσταση το δικαιολογεί.
Συμβουλές για την εξεύρεση πρόσθετων
επενδυτές για το στρώμα κοινών μετοχών σας
Συνήθως, η δομή χρηματοδότησης σχεδιάζεται και εξασφαλίζεται εν μέρει πριν από την οριστικοποίηση της αγοράς ακινήτου. Αυτή η προκαταρκτική έγκριση της χρηματοδότησης δίνει στους γενικούς επενδυτές την αυτοπεποίθηση να προχωρήσουν στην απόκτηση ακινήτων.
Εάν ένας GP δυσκολεύεται να συμπληρώσει το τμήμα του κοινού μετοχικού κεφαλαίου της κεφαλαιακής συστοιχίας, μπορεί να διερευνήσει διάφορους τρόπους για την εξεύρεση πρόσθετων Limited Partners (LPs):
Δικτύωση και κλαδικές εκδηλώσεις: Η συμμετοχή σε συνέδρια επενδύσεων σε ακίνητα, τοπικές συναντήσεις και εκδηλώσεις δικτύωσης μπορεί να βοηθήσει τους γενικούς διευθυντές να συνδεθούν με δυνητικούς επενδυτές.
Συμπράξεις με επενδυτικές εταιρείες: Η συνεργασία με επενδυτικές εταιρείες ή ταμεία ακινήτων που έχουν πρόσβαση σε μια ομάδα επενδυτών μπορεί να αποβεί επωφελής.
Πλατφόρμες Crowdfunding: Οι πλατφόρμες crowdfunding ακινήτων μπορούν να παρέχουν πρόσβαση σε ένα ευρύ φάσμα επενδυτών που ενδιαφέρονται για μικρότερες εισφορές μετοχικού κεφαλαίου.
Μάρκετινγκ και προώθηση: Οι αποτελεσματικές στρατηγικές μάρκετινγκ, συμπεριλαμβανομένου του ψηφιακού μάρκετινγκ και των παρουσιάσεων σε επενδυτικές λέσχες, μπορούν να προσελκύσουν πιθανούς LPs.
Χρηματοδότηση από τον πωλητή: Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο πωλητής του ακινήτου μπορεί να είναι πρόθυμος να χρηματοδοτήσει την πώληση, γεγονός που μπορεί να αποτελέσει εναλλακτική λύση στην παραδοσιακή τραπεζική χρηματοδότηση.
Κοινοπραξίες: Ο σχηματισμός κοινής επιχείρησης με άλλον επενδυτή ή επενδυτική εταιρεία μπορεί να προσφέρει πρόσθετα κεφάλαια και να μοιραστεί τον κίνδυνο.
Κρατικές επιχορηγήσεις και κίνητρα: Σε ορισμένες περιοχές, κυβερνητικά προγράμματα μπορεί να προσφέρουν επιχορηγήσεις ή κίνητρα για την ανάπτυξη ακινήτων, ιδίως για έργα που περιλαμβάνουν οικονομικά προσιτή στέγαση ή αστική αναζωογόνηση.
Συμφωνίες επαναμίσθωσης: Αυτό μπορεί να απελευθερώσει κεφάλαια, διατηρώντας παράλληλα τον έλεγχο του ακινήτου.
Κάθε μία από αυτές τις στρατηγικές έχει τα δικά της πλεονεκτήματα και εκτιμήσεις και η επιλογή εξαρτάται από τις ειδικές συνθήκες της επένδυσης και τη συνολική στρατηγική του γενικού επενδυτή.
Οι γενικοί επενδυτές ενδέχεται να εξετάσουν το ενδεχόμενο αναδιάρθρωσης της κεφαλαιακής δέσμης υπό διάφορες συνθήκες, συχνά λόγω αλλαγών στην αγορά, της απόδοσης του ακινήτου ή των επενδυτικών στόχων. Η αναδιάρθρωση της δέσμης κεφαλαίων μπορεί να είναι μια στρατηγική κίνηση για την ευθυγράμμιση της επένδυσης με τις τρέχουσες συνθήκες και στόχους, αλλά μπορεί επίσης να συνεπάγεται κόστος και πολυπλοκότητα.
Ένας γενικός εταίρος εμπορικών ακινήτων θα πρέπει να εξετάζει το ενδεχόμενο αναδιάρθρωσης της κεφαλαιακής δέσμης όταν υπάρχουν σημαντικές αλλαγές στις συνθήκες της αγοράς που επηρεάζουν την κερδοφορία ή το προφίλ κινδύνου της επένδυσης. Για παράδειγμα, εάν τα επιτόκια έχουν μειωθεί σημαντικά από τότε που εξασφαλίστηκε η αρχική χρηματοδότηση, η αναχρηματοδότηση του υφιστάμενου χρέους με χαμηλότερα επιτόκια θα μπορούσε να μειώσει τα έξοδα τόκων και να βελτιώσει τις ταμειακές ροές. Εναλλακτικά, εάν η αγορά ακινήτων έχει ενισχυθεί, η αυξημένη αξία του ακινήτου μπορεί να προσφέρει την ευκαιρία να εξασφαλιστούν ευνοϊκότεροι όροι δανείου ή να προσελκυστούν πρόσθετοι επενδυτές.
Η αναδιάρθρωση μπορεί επίσης να είναι κατάλληλη όταν η απόδοση του ίδιου του ακινήτου αλλάζει. Εάν η αξία ενός ακινήτου αυξηθεί λόγω επιτυχούς διαχείρισης, ανάπτυξης ή αλλαγών στην τοπική αγορά, η ΟΕ μπορεί να αξιοποιήσει αυτό το αυξημένο μετοχικό κεφάλαιο. Αυτό μπορεί να γίνει με την ανάληψη πρόσθετου χρέους έναντι της υψηλότερης αξίας του ακινήτου, μεταβάλλοντας έτσι την αναλογία χρέους προς ίδια κεφάλαια υπέρ μιας πιο βέλτιστης κεφαλαιακής διάρθρωσης. Ομοίως, εάν ένα ακίνητο υπολειτουργεί, η αναδιάρθρωση μπορεί να περιλαμβάνει επαναδιαπραγμάτευση των όρων του δανείου ή την είσοδο νέων εταίρων που θα παρέχουν πρόσθετα κεφάλαια για βελτιώσεις.
Μια αλλαγή στην επενδυτική στρατηγική ή η προσέγγιση των λήξεων των δανείων μπορεί να οδηγήσει σε αναδιάρθρωση της στοίβας κεφαλαίου. Οι γενικοί επενδυτές ενδέχεται να προσαρμόσουν τη στρατηγική τους σε ανταπόκριση στις μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των επενδυτών ή στις οικονομικές συνθήκες, μεταβαίνοντας από μια προσέγγιση υψηλής μόχλευσης και υψηλού κινδύνου σε μια πιο συντηρητική ή το αντίστροφο. Επίσης, καθώς τα δάνεια φτάνουν στη λήξη τους, η αναχρηματοδότησή τους μπορεί να βοηθήσει στην ευθυγράμμιση της κεφαλαιακής διάρθρωσης με τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς και των επενδύσεων. Ωστόσο, οι γενικοί επενδυτές πρέπει να σταθμίζουν προσεκτικά το κόστος, όπως τα τέλη αναχρηματοδότησης και τις πιθανές επιπτώσεις στους υφιστάμενους επενδυτές, έναντι των οφελών της αναδιάρθρωσης.
Αλλαγές στις συνθήκες της αγοράς
Ένας γενικός εταίρος εμπορικών ακινήτων θα πρέπει να εξετάζει το ενδεχόμενο αναδιάρθρωσης της κεφαλαιακής δέσμης όταν υπάρχουν σημαντικές αλλαγές στις συνθήκες της αγοράς που επηρεάζουν την κερδοφορία ή το προφίλ κινδύνου της επένδυσης. Για παράδειγμα, εάν τα επιτόκια έχουν μειωθεί σημαντικά από τότε που εξασφαλίστηκε η αρχική χρηματοδότηση, η αναχρηματοδότηση του υφιστάμενου χρέους με χαμηλότερα επιτόκια θα μπορούσε να μειώσει τα έξοδα τόκων και να βελτιώσει τις ταμειακές ροές. Εναλλακτικά, εάν η αγορά ακινήτων έχει ενισχυθεί, η αυξημένη αξία του ακινήτου μπορεί να προσφέρει την ευκαιρία να εξασφαλιστούν ευνοϊκότεροι όροι δανείου ή να προσελκυστούν πρόσθετοι επενδυτές.
Μετατόπιση της αξίας ή της απόδοσης του ακινήτου
Η αναδιάρθρωση μπορεί επίσης να είναι κατάλληλη όταν η απόδοση του ίδιου του ακινήτου αλλάζει. Εάν η αξία ενός ακινήτου αυξηθεί λόγω επιτυχούς διαχείρισης, ανάπτυξης ή αλλαγών στην τοπική αγορά, η ΟΕ μπορεί να αξιοποιήσει αυτό το αυξημένο μετοχικό κεφάλαιο. Αυτό μπορεί να γίνει με την ανάληψη πρόσθετου χρέους έναντι της υψηλότερης αξίας του ακινήτου, μεταβάλλοντας έτσι την αναλογία χρέους προς ίδια κεφάλαια υπέρ μιας πιο βέλτιστης κεφαλαιακής διάρθρωσης. Ομοίως, εάν ένα ακίνητο υπολειτουργεί, η αναδιάρθρωση μπορεί να περιλαμβάνει επαναδιαπραγμάτευση των όρων του δανείου ή την είσοδο νέων εταίρων που θα παρέχουν πρόσθετα κεφάλαια για βελτιώσεις.
Αλλαγές επενδυτικής στρατηγικής
Μια αλλαγή στην επενδυτική στρατηγική ή η προσέγγιση των λήξεων των δανείων μπορεί να οδηγήσει σε αναδιάρθρωση της στοίβας κεφαλαίου. Οι γενικοί επενδυτές ενδέχεται να προσαρμόσουν τη στρατηγική τους σε ανταπόκριση στις μεταβαλλόμενες προτιμήσεις των επενδυτών ή στις οικονομικές συνθήκες, μεταβαίνοντας από μια προσέγγιση υψηλής μόχλευσης και υψηλού κινδύνου σε μια πιο συντηρητική ή το αντίστροφο. Επίσης, καθώς τα δάνεια φτάνουν στη λήξη τους, η αναχρηματοδότησή τους μπορεί να βοηθήσει στην ευθυγράμμιση της κεφαλαιακής διάρθρωσης με τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς και των επενδύσεων. Ωστόσο, οι γενικοί επενδυτές πρέπει να σταθμίζουν προσεκτικά το κόστος, όπως τα τέλη αναχρηματοδότησης και τις πιθανές επιπτώσεις στους υφιστάμενους επενδυτές, έναντι των οφελών της αναδιάρθρωσης.
Λογισμικό διαχείρισης επενδύσεων σχεδιασμένο με γνώμονα την κοινοπραξία εμπορικών ακινήτων
Covercy είναι η πρώτη πλατφόρμα ακινήτων όπου η τραπεζική συναντά τη διαχείριση επενδύσεων.
Φέρνοντας δυνατότητες όπως η διαχείριση επενδύσεων, η συγκέντρωση κεφαλαίων, οι αυτοματοποιημένες διανομές και πολλά άλλα σε μια ενιαία πλατφόρμα, το Covercy παρέχει επίσης στους γενικούς επενδυτές και τις ομάδες τους τη δυνατότητα να εξυπηρετούν μεγάλο όγκο εξωτερικών επενδυτών σε μια ενιαία πλατφόρμα. Οι συνδικαλιστές μπορούν επίσης να ανοίγουν, να διαχειρίζονται, να παρακολουθούν και να υποβάλλουν εκθέσεις σχετικά με τους τραπεζικούς λογαριασμούς και τη δραστηριότητα που συνδέεται με τα περιουσιακά τους στοιχεία, τα κεφάλαια, τους επενδυτές και πολλά άλλα.
Δημοσίευση στο blog
Τι κινεί το ενδιαφέρον για τα βιομηχανικά εμπορικά ακίνητα;
Ηλεκτρονικό βιβλίο
Deal Sourcing:
4 βήματα για μεγιστοποίηση των αποτελεσμάτων
Κέντρο βοήθειας
Πώς να διαχειρίζεστε τη γραμμή επενδυτών σας στην πλατφόρμα Covercy GP
Δεν είστε σίγουροι ποιο είναι το κατάλληλο για εσάς;
Κλείστε ένα demo και θα σας βοηθήσουμε να αποφασίσετε.
