הבנת ערימות ההון בנדל"ן מסחרי
סקירה מהירה של נדל"ן מסחרי קפיטל סטאק
ערימת הון היא הסדר המימון המשמש למימון עסקת נדל"ן מסחרי. עסקה זו יכולה להיות רכישת בניין, בנייה חדשה או אפילו שיפוץ. כ מנהל השקעותסביר להניח שאתה כבר מכיר היטב את השכבות השונות והאפשרויות הרבות בערימת הון., אבל למען הבהירות, בואו נסכם אותם במהירות. ניתן לקבץ אותם בתמציתיות לשתי קטגוריות עם תת-קטגוריות שונות המבוססות על העסקה: הון עצמי וחוב.
ההון
ישנם מספר סוגים של השקעות הון שנכנסות לעסקאות נדל"ן מסחרי. משאבים אלה משמשים לעתים קרובות כמקדמה על נכס. שים לב כי בערימת הון טיפוסית, משקיעי המניות הם האחרונים שיש לפרוע במקרה של פשיטת רגל.
- הון עצמי לבעלים - רוב חברות הנדל"ן המסחרי ישקיעו חלק מכספן בעסקה חדשה.
- הון מועדף – הון מועדף הוא השקעה הנושאת שיעור תשואה קבוע.
- הון עצמי אחר – הון שהתקבל ממשקיעים אחרים.
חוב
חוב הוא בדרך כלל מקור המימון המוביל בעסקת נדל"ן מסחרי. ישנם מספר סוגים שונים של משכנתאות והלוואות המרכיבות את ההבדל בין מחיר הרכישה לבין המקדמה. במקרה שהלווה פושט רגל, המלווים מאחורי הלוואות אלה הם הראשונים להיות נפרעים על בסיס עמדתם.
- משכנתא עמדה ראשונה – משכנתא זו תתפוס עד מחצית עד שלושה רבעים מסכום הרכישה הכולל לאחר המקדמה.
- משכנתא בעמדה שנייה – הלוואה, בין אם משכנתא או הלוואה פרטית, הכפופה למשכנתא מעמדה ראשונה.
- הלוואת מזנין – משכנתא הכפופה להלוואה הראשונה והשנייה על הנכס.
האופן שבו הון עצמי וחוב עובדים יחד בערימת הון יכול להפוך למורכב במהירות, במיוחד אם הגרוע מכל יתרחש והלווה יגיע לחדלות פירעון על ההלוואה. אבל במקום להתמקד באפשרויות ובסיכונים השליליים של ערימת הון, בואו נתמקד במה שנדרש כדי לנהל ביעילות את הפרטים והרכיבים הרבים של אחד. ככל שתתקדם עם עסקה חדשה, תידרש כמות לא מבוטלת של עבודה כדי לנהל מידע, להנפיק סוגים שונים של תשלומים, ובסופו של דבר לבחון את הניואנסים של מבנה העסקה.
צרכים מרכזיים לניהול מערך ההון בעסקת נדל"ן מסחרי
ניהול השקעות
בסופו של דבר, תצטרכו פתרון לשמירה על כל אנשי הקשר, פרטי מקום האירוח, התיעוד ומידע אחר מאוחדים וממוקמים במרכז. כל המידע הזה חייב להיות קשור יחד בצורה חכמה כדי שאתה והצוות שלך תוכלו לנווט בניהול גיוס כספיםקשרי משקיעים, עסקאות ועוד כשאתם מבצעים את האחריות היומיומית שלכם לפיקוח על הנכס ועל ייצור ההכנסות שלו.,
הנפקת תשלומים
בין אם מדובר בתיקונים, תחזוקה, שיפוץ, תמיכה משפטית, סיוע חשבונאי, תשלומי ספקים או כל צורך אחר, אתם הולכים לטפל בעסקאות רבות כחלק מניהול הנכס - הן בכניסה והן ביציאה. פעולה זו באופן ידני מסיחה את דעת הצוות שלך ממשימות חשובות יותר ויוצרת סיכון.
הפצות אוטומטיות
ככל שיעבור הזמן והנכס יתחיל לייצר הכנסות, באופן טבעי תתחילו להנפיק תשואות למשקיעים שלכם (ובעוד שתהיו מחויבים לבצע החזרי חוב בהתאם לתנאי המשכנתא, זכרו שבעלי הון עצמי מסוימים יקבלו תשלום גם לפני אחרים). אמנם יש לכך נטל אדמיניסטרטיבי, אך ההתפלגויות הרבעוניות מסובכות עוד יותר על ידי waterfall מבנים, אם נעשה בהם שימוש. בסופו של דבר, מה שחשוב כאן הוא להשיג את התשואות המתאימות לאנשים הנכונים בזמן הנכון.
ניהול מסמכים
אחרון חביב, לערימת ההון עצמה תהיה כמות משמעותית של תיעוד שיש לאחסן ולהנגיש (במידת הצורך) כדי שהצוות, המשקיעים והשותפים הפיננסיים שלך יוכלו לגשת אליו - שלא לדבר על אינספור היבטים אחרים של הנכס שיניבו מספר מסמכים וקבצים. ניהול כל זה יכול להיות שתלטני, והדבר האחרון שאתה צריך הוא שהצוות שלך יחפור קבצים ישנים כאשר הם צריכים להיות ממוקדים במתן ערך למשקיעים, לדיירים ולחברה שלך.
פשט את ניהול מערך ההון באמצעות Covercy
ברור כי ערימות הון בנדל"ן מסחרי, אף שהן מורכבות כשלעצמן, מייצרות מורכבות רבה עוד יותר לאחר הבטחת המימון. בשעה Covercyבנינו את פלטפורמת סינדיקציית הנדל"ן הראשונה שבה בנקאות פוגשת ניהול השקעות., הפלטפורמה שלנו מציעה לחברות נדל"ן מסחרי פתרון אחד לניהול: