Οι περισσότεροι Γενικοί Εταίροι (ΓΕ) είναι εξοικειωμένοι με το ευρέως χρησιμοποιούμενο μοντέλο αναλογικής διανομής.
Ωστόσο, ορισμένοι μπορεί να μην είναι τόσο εξοικειωμένοι με τον τρόπο με τον οποίο μια πλατφόρμα λογισμικού όπως η Covercy
μπορεί να κάνει τις πληρωμές αναλογικής διανομής το πιο εύκολο μέρος της ημέρας σας. Δοκιμάστε Covercy δωρεάν σήμερα.
Δομή ιδιοκτησίας
Σε μια επένδυση σε εμπορικά ακίνητα, υπάρχουν συχνά πολλοί επενδυτές ή εταίροι που συνεισφέρουν κεφάλαια για την απόκτηση ή την ανάπτυξη ενός ακινήτου. Το μερίδιο ιδιοκτησίας κάθε επενδυτή καθορίζεται συνήθως από το ποσό της επένδυσής του σε σχέση με το συνολικό επενδυμένο κεφάλαιο.
Διανομή κερδών
Όταν το ακίνητο παράγει εισόδημα ή κέρδη, όπως εισόδημα από ενοίκια ή έσοδα από πώληση, η διανομή των οικονομικών αυτών οφελών γίνεται συχνά κατ' αναλογία. Αυτό σημαίνει ότι τα κέρδη κατανέμονται μεταξύ των επενδυτών ανάλογα με τα ποσοστά ιδιοκτησίας τους.
Υπολογισμός
Για τον υπολογισμό της αναλογικής διανομής, τα συνολικά κέρδη ή εισοδήματα που παράγονται από το ακίνητο διαιρούνται με βάση τα ποσοστά ιδιοκτησίας των επενδυτών. Για παράδειγμα, εάν ο επενδυτής Α έχει ποσοστό ιδιοκτησίας 40% και ο επενδυτής Β έχει ποσοστό ιδιοκτησίας 60%, τα κέρδη θα διανεμηθούν αναλόγως.
Πληρωμή
Μόλις καθοριστεί η αναλογική διανομή, οι επενδυτές λαμβάνουν το μερίδιό τους από τα κέρδη ή το εισόδημα. Αυτό μπορεί να γίνει με τη μορφή διανομής μετρητών, να πιστωθεί στους λογαριασμούς τους ή να επανεπενδυθεί στο έργο, ανάλογα με τους ειδικούς όρους της επενδυτικής συμφωνίας.
Η αναλογική διανομή διασφαλίζει ότι κάθε επενδυτής λαμβάνει δίκαιο μερίδιο των οικονομικών οφελών με βάση την επένδυσή του. Ευθυγραμμίζει τη διανομή με τα συμφέροντα ιδιοκτησίας και συμβάλλει στη διατήρηση της ισότητας μεταξύ των συμμετεχόντων σε μια επένδυση εμπορικών ακινήτων.
Covercy βοηθά τους γενικούς εταίρους και τους χορηγούς συμφωνιών να διαχειρίζονται εξωτερικούς επενδυτές, να υπολογίζουν τις πληρωμές διανομής και να μεταφέρουν χρήματα σε λογαριασμούς επενδυτών. Δοκιμάστε το δωρεάν σήμερα.
Λογισμικό διανομής πληρωμών pro rata
Οι Γενικοί Εταίροι (ΓΕ) που αναλαμβάνουν εξωτερικούς επενδυτές σε εμπορικά ακίνητα ή άλλα επενδυτικά έργα έχουν συχνά διαθέσιμες διάφορες επιλογές λογισμικού για να βοηθήσουν στη διαχείριση και την εκταμίευση αναλογικών διανομών στους Ετερόρρυθμους Εταίρους τους (ΕΠ). Αυτές οι λύσεις λογισμικού διαχείρισης επενδύσεων είναι ειδικά σχεδιασμένες για τον εξορθολογισμό της διαδικασίας διανομής, την ενίσχυση της διαφάνειας και τη βελτίωση της επικοινωνίας μεταξύ του GP και των LPs. Αν και οι συγκεκριμένες προσφορές και τα χαρακτηριστικά μπορεί να διαφέρουν μεταξύ των διαφόρων παρόχων λογισμικού, συνήθως περιλαμβάνονται μερικά βασικά χαρακτηριστικά.
Διαχείριση διανομής
Αυτές οι λύσεις λογισμικού παρέχουν συνήθως εργαλεία για τη διαχείριση και την αυτοματοποίηση της διαδικασίας διανομής. Επιτρέπουν στους γενικούς ιατρούς να δημιουργούν χρονοδιαγράμματα διανομής, να υπολογίζουν μοντέλα διανομής pro rata ή waterfall και να δημιουργούν καταστάσεις διανομής. Μια χούφτα λύσεις λογισμικού, όπως Covercy, ενσωματώνονται απευθείας με τους παρόχους τραπεζικών υπηρεσιών CRE, ώστε οι πληρωμές να μπορούν να πραγματοποιούνται άμεσα και να εντοπίζονται στο cent.
Αναφορά επενδυτών
Το λογισμικό μπορεί να περιλαμβάνει δυνατότητες αναφοράς επενδυτών, επιτρέποντας στους γενικούς επενδυτές να δημιουργούν λεπτομερείς αναφορές για τους γενικούς επενδυτές. Οι εκθέσεις αυτές μπορούν να περιλαμβάνουν πληροφορίες σχετικά με την απόδοση του ακινήτου, τις ταμειακές ροές και την κατανομή της αναλογικής διανομής.
Πύλη επενδυτών
Πολλές λύσεις λογισμικού προσφέρουν διαδικτυακές πύλες επενδυτών, όπου οι LPs μπορούν να έχουν πρόσβαση στις πληροφορίες των επενδύσεών τους, να βλέπουν καταστάσεις διανομής και να παρακολουθούν τις αναλογικές διανομές τους. Οι πύλες επενδυτών ενισχύουν τη διαφάνεια και παρέχουν στους LPs πρόσβαση σε πραγματικό χρόνο στα δεδομένα των επενδύσεών τους.
Διαχείριση εγγράφων
Αυτές οι πλατφόρμες λογισμικού περιλαμβάνουν συχνά δυνατότητες διαχείρισης εγγράφων για την αποθήκευση και οργάνωση νομικών συμφωνιών, εγγράφων συνδρομής και άλλων σχετικών αρχείων. Αυτό βοηθά τους GP να παρακολουθούν τα αρχεία των επενδυτών και να βελτιώνουν τις διαδικασίες τεκμηρίωσης.
Εργαλεία επικοινωνίας
Ορισμένες λύσεις λογισμικού παρέχουν δυνατότητες επικοινωνίας, όπως ασφαλή μηνύματα ή ενσωμάτωση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, για τη διευκόλυνση της αποτελεσματικής επικοινωνίας μεταξύ των γενικών ιατρών και των ΕΠ. Αυτό επιτρέπει τη γρήγορη ενημέρωση, τις ανακοινώσεις διανομής και την αντιμετώπιση ερωτημάτων των επενδυτών.
Ενσωμάτωση και προσαρμογή
Ανάλογα με τον πάροχο λογισμικού, μπορεί να υπάρχουν επιλογές για ενσωμάτωση με λογιστικά συστήματα, οικονομικές πλατφόρμες ή άλλο λογισμικό που χρησιμοποιείται από τους γενικούς ιατρούς. Ενδέχεται επίσης να υπάρχουν δυνατότητες προσαρμογής, οι οποίες επιτρέπουν στους γενικούς ιατρούς να προσαρμόζουν το λογισμικό στις συγκεκριμένες ροές εργασίας διανομής και στις απαιτήσεις υποβολής εκθέσεων.
Παράδειγμα πληρωμής αναλογικής διανομής
Ας εξετάσουμε ένα παράδειγμα διανομής κατ' αναλογία για ένα έργο εμπορικών ακινήτων στο οποίο συμμετέχουν ένας γενικός εταίρος (ΓΕ) και 12 εξωτερικοί επενδυτές (ετερόρρυθμοι εταίροι ή ΕΠ). Σε αυτό το σενάριο, θα υποθέσουμε ότι ο GP δικαιούται προώθηση, η οποία είναι ένα πρόσθετο μερίδιο των κερδών πέραν του μεριδίου ιδιοκτησίας του.
Ας υποθέσουμε ότι τα συνολικά κέρδη από το έργο ανέρχονται σε 1.000.000 δολάρια & η κατανομή της ιδιοκτησίας έχει ως εξής:
Ιδιοκτησία GP: 10%
Ιδιοκτησία LP1: 8%
LP2 Ιδιοκτησία: 7%
LP3 Ιδιοκτησία: 6%
LP4 Ιδιοκτησία: 5%
LP5 Ιδιοκτησία: 5%
LP6 Ιδιοκτησία: 5%
LP7 Ιδιοκτησία: 4%
LP8 Ιδιοκτησία: 4%
LP9 Ιδιοκτησία: 4%
LP10 Ιδιοκτησία: 4%
LP11 Ιδιοκτησία: 3%
LP12 Ιδιοκτησία: 3%
Pro Rata
Υπολογισμοί
Ο υπολογισμός της αναλογικής κατανομής θα είναι ο εξής:
Υπολογίστε το συνολικό ποσοστό ιδιοκτησίας (εξαιρουμένης της προώθησης της GP): Συνολικό ποσοστό ιδιοκτησίας = Άθροισμα των ποσοστών ιδιοκτησίας LP = 8% + 7% + 6% + 5% + 5% + 5% + 4% + 4% + 4% + 4% + 4% + 4% + 3% + 3% = 57%
Καθορίστε την προώθηση του GP: GP Promote = Συνολικά κέρδη * Ποσοστό ιδιοκτησίας GP = $1.000.000 * 10% = $100.000
Υπολογίστε την αναλογική κατανομή LP (εξαιρουμένης της προαγωγής GP): (Συνολικά κέρδη - GP Promote) * (Ποσοστό ιδιοκτησίας LP / Συνολικό ποσοστό ιδιοκτησίας)
Για κάθε LP: Διανομή LP1 = ($1,000,000 - $100,000) * (8% / 57%) LP2 Διανομή = ($1,000,000 - $100,000) * (7% / 57%) LP3 Διανομή = ($1,000,000 - $100,000) * (6% / 57%) ... LP12 Διανομή = ($1,000,000 - $100,000) * (3% / 57%)
Υπολογίστε τη συνολική διανομή που πρέπει να γίνει σε όλα τα LP: Συνολική διανομή LP = Άθροισμα των διανομών LP
Σε αυτό το παράδειγμα, η GP θα λάβει προαγωγή 100.000 δολαρίων και κάθε LP θα λάβει τις αντίστοιχες αναλογικές διανομές με βάση τα ποσοστά ιδιοκτησίας τους. Τα συγκεκριμένα ποσά για κάθε LP μπορούν να υπολογιστούν χρησιμοποιώντας τον τύπο που αναφέρεται στο βήμα 3.
Λάβετε υπόψη ότι αυτό είναι ένα απλουστευμένο παράδειγμα και ότι σε πραγματικές περιπτώσεις, ο υπολογισμός μπορεί να περιλαμβάνει πρόσθετους παράγοντες ή προσαρμογές, όπως περιγράφεται στη συμφωνία εταιρικής σχέσης ή στα έγγραφα προσφοράς.
Το λογισμικό διανομής που είναι ενσωματωμένο σε μια πλατφόρμα διαχείρισης επενδύσεων όπως το Covercy μπορεί να βελτιώσει τις διαδικασίες υπολογισμού και διανομής πληρωμών για τους γενικούς ιατρούς, διευκολύνοντας τη διαχείριση και την ανάπτυξη των επενδυτικών τους χαρτοφυλακίων. Η τραπεζική ενσωμάτωση του Covercyκαθιστά ιδιαίτερα απλή τη διανομή των πληρωμών LP από έναν τραπεζικό λογαριασμό σε έναν άλλο άμεσα για τους γενικούς ιατρούς.
Εκτός από ένα απλό μοντέλο αναλογικής διανομής, υπάρχουν διάφορες άλλες πληρωμές διανομής που μπορούν να χρησιμοποιηθούν σε εμπορικά ακίνητα ή άλλα επενδυτικά σχέδια. Αυτά τα μοντέλα ή υπο-μοντέλα μπορούν να εφαρμοστούν με βάση τους ειδικούς όρους και τις συμφωνίες μεταξύ του γενικού εταίρου (GP) και των ετερόρρυθμων εταίρων (LPs). Ακολουθούν μερικοί συνήθεις τύποι & μοντέλα πληρωμών:
Σε ένα μοντέλο προτιμώμενης απόδοσης, οι LPs λαμβάνουν διανομές πριν από τον GP. Η προτιμώμενη απόδοση είναι ένα προκαθορισμένο ποσοστό απόδοσης που πρέπει να λάβουν οι LPs για το επενδυμένο κεφάλαιό τους πριν ο GP γίνει επιλέξιμος για οποιοδήποτε μερίδιο των κερδών. Μόλις επιτευχθεί η προτιμώμενη απόδοση, τα υπόλοιπα κέρδη διανέμονται με βάση μια συμφωνημένη αναλογία διανομής.
Η δομή διανομής waterfall είναι ένα διαδοχικό μοντέλο που ορίζει μια ιεραρχία προτεραιοτήτων διανομής. Περιγράφει τον τρόπο με τον οποίο τα κέρδη ή τα έσοδα κατανέμονται μεταξύ των διαφόρων μερών με βάση συγκεκριμένα κατώτατα όρια ή βαθμίδες. Για παράδειγμα, η δομή waterfall μπορεί να δίνει προτεραιότητα στην επιστροφή του επενδυμένου κεφαλαίου, ακολουθούμενη από την προτιμώμενη απόδοση, και στη συνέχεια να κατανέμει τα υπόλοιπα κέρδη στους GP και LP σύμφωνα με μια προκαθορισμένη αναλογία κατανομής.
Μια διάταξη που χρησιμοποιείται συχνά σε συνδυασμό με μια δομή waterfall , επιτρέπει στον GP να "καλύψει" ένα ορισμένο ποσοστό κερδών μόλις οι LPs λάβουν τις προτιμώμενες αποδόσεις τους. Η διάταξη για την αναπλήρωση των κερδών διασφαλίζει ότι η GP λαμβάνει μεγαλύτερο μερίδιο των κερδών για να αντισταθμίσει οποιαδήποτε προηγούμενη περίοδο κατά την οποία οι LPs έλαβαν μεγαλύτερο ποσοστό.
Το ποσοστό κατωφλίου είναι ένα καθορισμένο ποσοστό απόδοσης που πρέπει να επιτευχθεί προτού γίνουν ορισμένες κατανομές διανομής. Λειτουργεί ως σημείο αναφοράς, και μόλις η απόδοση της επένδυσης υπερβεί το ποσοστό κατωφλίου, η αναλογία κατανομής διανομής μπορεί να αλλάξει ή να προσαρμοστεί.
Η πρόβλεψη επιστροφής είναι ένας μηχανισμός που μπορεί να συμπεριληφθεί στο μοντέλο διανομής για την αντιμετώπιση πιθανών ανισορροπιών ή υπερβολικών διανομών. Εάν ο GP λάβει περισσότερα κέρδη από όσα δικαιούται κατά τη διάρκεια της ζωής του έργου, η διάταξη περί επιστροφής του πλεονάζοντος ποσού επιτρέπει την επιστροφή του στα LPs.
Προτιμώμενη απόδοση
Σε ένα μοντέλο προτιμώμενης απόδοσης, οι LPs λαμβάνουν διανομές πριν από τον GP. Η προτιμώμενη απόδοση είναι ένα προκαθορισμένο ποσοστό απόδοσης που πρέπει να λάβουν οι LPs για το επενδυμένο κεφάλαιό τους πριν ο GP γίνει επιλέξιμος για οποιοδήποτε μερίδιο των κερδών. Μόλις επιτευχθεί η προτιμώμενη απόδοση, τα υπόλοιπα κέρδη διανέμονται με βάση μια συμφωνημένη αναλογία διανομής.
Δομή Waterfall
Η δομή διανομής waterfall είναι ένα διαδοχικό μοντέλο που ορίζει μια ιεραρχία προτεραιοτήτων διανομής. Περιγράφει τον τρόπο με τον οποίο τα κέρδη ή τα έσοδα κατανέμονται μεταξύ των διαφόρων μερών με βάση συγκεκριμένα κατώτατα όρια ή βαθμίδες. Για παράδειγμα, η δομή waterfall μπορεί να δίνει προτεραιότητα στην επιστροφή του επενδυμένου κεφαλαίου, ακολουθούμενη από την προτιμώμενη απόδοση, και στη συνέχεια να κατανέμει τα υπόλοιπα κέρδη στους GP και LP σύμφωνα με μια προκαθορισμένη αναλογία κατανομής.
Πρόβλεψη Catch-up
Μια διάταξη που χρησιμοποιείται συχνά σε συνδυασμό με μια δομή waterfall , επιτρέπει στον GP να "καλύψει" ένα ορισμένο ποσοστό κερδών μόλις οι LPs λάβουν τις προτιμώμενες αποδόσεις τους. Η διάταξη για την αναπλήρωση των κερδών διασφαλίζει ότι η GP λαμβάνει μεγαλύτερο μερίδιο των κερδών για να αντισταθμίσει οποιαδήποτε προηγούμενη περίοδο κατά την οποία οι LPs έλαβαν μεγαλύτερο ποσοστό.
Επιτόκιο φραγμού
Το ποσοστό κατωφλίου είναι ένα καθορισμένο ποσοστό απόδοσης που πρέπει να επιτευχθεί προτού γίνουν ορισμένες κατανομές διανομής. Λειτουργεί ως σημείο αναφοράς, και μόλις η απόδοση της επένδυσης υπερβεί το ποσοστό κατωφλίου, η αναλογία κατανομής διανομής μπορεί να αλλάξει ή να προσαρμοστεί.
Διάταξη Clawback
Η πρόβλεψη επιστροφής είναι ένας μηχανισμός που μπορεί να συμπεριληφθεί στο μοντέλο διανομής για την αντιμετώπιση πιθανών ανισορροπιών ή υπερβολικών διανομών. Εάν ο GP λάβει περισσότερα κέρδη από όσα δικαιούται κατά τη διάρκεια της ζωής του έργου, η διάταξη περί επιστροφής του πλεονάζοντος ποσού επιτρέπει την επιστροφή του στα LPs.
Επιλογή του κατάλληλου μοντέλου διανομής
Πριν από την επιλογή ενός μοντέλου διανομής με τους Εταίρους Περιορισμένης Ευθύνης (ΕΠ) σε ένα έργο εμπορικών ακινήτων, οι Γενικοί Εταίροι (ΓΕ) θα πρέπει να γνωρίζουν τις ακόλουθες βασικές εκτιμήσεις
Ευθυγράμμιση με τους στόχους των επενδυτών: Θα πρέπει να κατανοούν σε βάθος τους στόχους και τις προτιμήσεις των επενδυτών τους. Αυτό περιλαμβάνει την εξέταση παραγόντων όπως το επιθυμητό επίπεδο συμμετοχής τους, τη διάθεση ανάληψης κινδύνου, τις ανάγκες ρευστότητας και τα επιθυμητά προφίλ απόδοσης. Ευθυγραμμίζοντας το μοντέλο διανομής με αυτούς τους στόχους, οι GP μπορούν να ενισχύσουν την ικανοποίηση των επενδυτών και να προσελκύσουν κεφάλαια.
Σαφής επικοινωνία και διαφάνεια: Είναι ζωτικής σημασίας να καθιερωθεί σαφής και διαφανής επικοινωνία με τους LPs σχετικά με το μοντέλο διανομής και τους υπολογισμούς pro rata. Οι LPs θα πρέπει να έχουν πλήρη κατανόηση του τρόπου με τον οποίο θα καθοριστούν οι διανομές, του χρονοδιαγράμματος των διανομών και των ενδεχόμενων περιπλοκών που προκύπτουν. Η ανοικτή και συνεχής επικοινωνία συμβάλλει στην οικοδόμηση εμπιστοσύνης και στη διατήρηση μιας υγιούς σχέσης GP-LP.
Σύμφωνο εταιρικής σχέσης και νομικά ζητήματα: Το μοντέλο διανομής θα πρέπει να ορίζεται σαφώς στη συμφωνία εταιρικής σχέσης ή στα λειτουργικά έγγραφα. Είναι σημαντικό να συνεργαστείτε με νομικό σύμβουλο για να διασφαλίσετε ότι το μοντέλο διανομής συμμορφώνεται με τους ισχύοντες νόμους, κανονισμούς και φορολογικούς προβληματισμούς. Η συμφωνία θα πρέπει να περιγράφει με σαφήνεια τους αναλογικούς υπολογισμούς, τυχόν πρόσθετες διατάξεις και τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τόσο των GP όσο και των LP.
Ευελιξία και προσαρμοστικότητα: Οι γενικοί ιατροί θα πρέπει να εξετάζουν την ευελιξία του επιλεγμένου μοντέλου διανομής. Τα έργα εμπορικών ακινήτων μπορεί να έχουν διαφορετικές επιδόσεις και συνθήκες αγοράς. Ένα μοντέλο διανομής που επιτρέπει προσαρμογές ή τροποποιήσεις ώστε να προσαρμόζεται στις μεταβαλλόμενες συνθήκες μπορεί να είναι επωφελές. Οι γενικοί επενδυτές θα πρέπει επίσης να αξιολογούν τις πιθανές επιπτώσεις διαφόρων σεναρίων, όπως η αναχρηματοδότηση, τα κεφαλαιακά γεγονότα ή οι επεκτάσεις του έργου, στις αναλογικές διανομές.
Χρηματοοικονομική μοντελοποίηση και ανάλυση ευαισθησίας: Οι γενικοί διευθυντές θα πρέπει να διεξάγουν ενδελεχή χρηματοοικονομική μοντελοποίηση και ανάλυση ευαισθησίας για να κατανοήσουν τις επιπτώσεις του επιλεγμένου μοντέλου διανομής στις ταμειακές ροές, τις αποδόσεις του έργου και τη συνολική κερδοφορία. Η ανάλυση αυτή βοηθά στην αξιολόγηση των πιθανών επιπτώσεων διαφόρων παραγόντων, όπως οι διακυμάνσεις στην απόδοση των ακινήτων, οι συνθήκες της αγοράς ή απρόβλεπτα γεγονότα, στις αναλογικές διανομές και στα αποτελέσματα του έργου.
Ρυθμιστικές απαιτήσεις και απαιτήσεις υποβολής εκθέσεων: Οι γενικοί διευθυντές πρέπει να διασφαλίζουν τη συμμόρφωση με τις κανονιστικές απαιτήσεις και τις απαιτήσεις υποβολής εκθέσεων που ισχύουν για το μοντέλο διανομής. Ανάλογα με τη δικαιοδοσία και τα χαρακτηριστικά του έργου, ενδέχεται να υπάρχουν συγκεκριμένοι κανόνες και υποχρεώσεις που πρέπει να τηρούνται. Οι γενικοί διευθυντές θα πρέπει να γνωρίζουν αυτές τις απαιτήσεις για να αποφύγουν τυχόν νομικά ή κανονιστικά ζητήματα.
Δημοσίευση στο blog
Μια τραπεζική λύση για εμπορικά ακίνητα μόνο για γενικούς ιατρούς
Ηλεκτρονικό βιβλίο
Κορυφαίες αγορές πολυκατοικιών
& Πώς να μεγιστοποιήσετε τα αποτελέσματα
Κέντρο βοήθειας
Πώς να εισαγάγετε διανομές στην πλατφόρμα Covercy GP
Δεν είστε σίγουροι ποιο είναι το κατάλληλο για εσάς;
Κλείστε μια επίδειξη και θα σας βοηθήσουμε να αποφασίσετε.
