Έχει ήδη τελειώσει η έκρηξη των πολυκατοικιών της Sunbelt;
GP How-tos
Τις μεθυστικές ημέρες του 2020 έως τις αρχές του 2022, οι συμφωνίες για ακίνητα πολυκατοικιών σε πολιτείες της ζώνης του ήλιου -όπως το Τέξας, η Φλόριντα, η Τζόρτζια και η Αριζόνα- φαίνονταν σχεδόν αλεξίσφαιρες. Η ζήτηση αυξήθηκε κατακόρυφα, η αύξηση του πληθυσμού ήταν ισχυρή και τα επιτόκια βρίσκονταν κοντά σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα. Προχωρήστε μερικά χρόνια μπροστά και ξαφνικά πολλές από αυτές τις κάποτε πολλά υποσχόμενες αγορές αντιμετωπίζουν σημαντικές προκλήσεις.
Τι συνέβη; Γιατί αυτά τα περιουσιακά στοιχεία -που αποκτήθηκαν κατά τη διάρκεια μιας "χρυσής εποχής" για τις πολυοικογενειακές επιχειρήσεις- τώρα αγωνίζονται; Παρακάτω, θα διερευνήσουμε ορισμένους βασικούς παράγοντες που συμβάλλουν στην αναταραχή, αντλώντας έμπνευση από πρόσφατες συζητήσεις του κλάδου, συμπεριλαμβανομένης μιας ζωηρής συζήτησης στο Reddit που αναδεικνύει τις κοινές παγίδες που αντιμετώπισαν οι επενδυτές.
1. Αύξηση των επιτοκίων και προβλήματα αναχρηματοδότησης
Ο μήνας του μέλιτος με χαμηλό επιτόκιο έληξε
Μεταξύ του 2020 και των αρχών του 2022, το κόστος δανεισμού ήταν απίστευτα ελκυστικό. Πολλοί επενδυτές έλαβαν δάνεια ή χρηματοδότηση γέφυρα με την υπόθεση ότι θα μπορούσαν να αναχρηματοδοτήσουν με παρόμοια χαμηλά επιτόκια - ή απλώς να μεταπωλήσουν το ακίνητο με κέρδος. Ωστόσο, από τα μέσα έως τα τέλη του 2022, η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ ξεκίνησε μια επιθετική εκστρατεία αύξησης των επιτοκίων για την καταπολέμηση του πληθωρισμού.
Ξαφνικά, οι αγοραστές που θεωρούσαν ότι το περιβάλλον χαμηλών επιτοκίων θα ήταν μόνιμο, βρέθηκαν να πρέπει να αναχρηματοδοτήσουν τα δάνειά τους με επιτόκια πολύ υψηλότερα από αυτά που είχαν υπογράψει. Αυτό αύξησε σημαντικά τις μηνιαίες πληρωμές του χρέους, διαβρώνοντας τις ταμειακές ροές και, σε ορισμένες περιπτώσεις, θέτοντας τους δείκτες κάλυψης της εξυπηρέτησης του χρέους σε επικίνδυνα επίπεδα.
Βραχυπρόθεσμη χρηματοδότηση ωρολογιακή βόμβα
Ένα τεράστιο μέρος των ακινήτων που αγοράστηκαν κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου βασίστηκε σε βραχυπρόθεσμα δάνεια γέφυρας με κυμαινόμενο επιτόκιο. Τέτοια δάνεια συχνά συνοδεύονται από τον κίνδυνο των "ανώτατων ορίων επιτοκίου" ή προστατευτικών προϊόντων που περιορίζουν το πόσο ψηλά μπορεί να ανέβει το επιτόκιο - ωστόσο πολλοί επενδυτές είτε παρέλειψαν να αγοράσουν αυτά τα ανώτατα όρια είτε υποτίμησαν το πόσο ακριβά θα γίνονταν. Καθώς αυτά τα δάνεια ωριμάζουν ή απαιτούν παράταση, ορισμένοι ιδιοκτήτες δυσκολεύονται να εξασφαλίσουν νέο, πιο προσιτό χρέος για να αντικαταστήσουν την παλιά χρηματοδότηση.
2. Υπεραισιόδοξες προβλέψεις για την αύξηση των ενοικίων
Τα ενοίκια της εποχής της πανδημίας εκτοξεύονται
Τις πρώτες ημέρες της πανδημίας, οι αγορές της ζώνης του ήλιου γνώρισαν μια αύξηση του πληθυσμού, χάρη στην αύξηση της εισερχόμενης μετανάστευσης από τα βορειοανατολικά, τα μεσοδυτικά και τη δυτική ακτή. Το αποτέλεσμα ήταν ραγδαίες αυξήσεις των ενοικίων - μερικές φορές διψήφια αύξηση σε ένα μόνο έτος.
Ενθαρρυμένοι από αυτά τα κέρδη, πολλοί αγοραστές πίστεψαν ότι τα ενοίκια θα συνέχιζαν να ανεβαίνουν με τον ίδιο ρυθμό. Οι παραδοχές αναδοχής τους περιλάμβαναν εξαιρετικές ετήσιες αυξήσεις των ενοικίων για να δικαιολογήσουν τις συνεχώς αυξανόμενες τιμές αγοράς. Καθώς οι οικονομικές συνθήκες ψυχράνθηκαν και η μετα-πανδημική ανακατανομή ομαλοποιήθηκε, η πραγματική αύξηση των ενοικίων δεν αντιστοιχούσε πάντα σε αυτές τις υψηλές προβλέψεις, θέτοντας τα ακίνητα υπό πίεση όταν τα έσοδα δεν πληρούσαν τους στόχους αναδοχής.
3. Η προσφορά ξεπερνά τη ζήτηση σε ορισμένες υποαγορές
Η οικοδομική έκρηξη γυρίζει μπούμερανγκ
Οι εργολάβοι ανταποκρίθηκαν στην υψηλή ζήτηση ξεκινώντας νέες κατασκευές με ρυθμό ρεκόρ, ιδίως στις ταχέως αναπτυσσόμενες μητροπόλεις της ζώνης του ήλιου, όπως το Όστιν, το Ντάλας και το Φοίνιξ. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η προσφορά έχει πλέον καλύψει ή και ξεπεράσει τη ζήτηση.
Ενώ οι μακροπρόθεσμες προοπτικές ανάπτυξης μπορεί να εξακολουθούν να φαίνονται σταθερές, τα νέα ακίνητα που βγαίνουν ταυτόχρονα στην αγορά δημιουργούν καθοδικές πιέσεις στα ενοίκια και την πληρότητα, ιδίως για τα πολυκατοικίες των κατηγοριών Α και Β. Για τους ιδιοκτήτες που αγόρασαν παλαιότερα ακίνητα σε υψηλές τιμές, ο ανταγωνισμός από τα ολοκαίνουργια κτίρια -που προσφέρουν ελκυστικές παραχωρήσεις- μπορεί να διαβρώσει το καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) και να επιβραδύνει την αύξηση των ενοικίων.
4. Λειτουργικές δαπάνες και πληθωριστικές πιέσεις
Απροσδόκητες αυξήσεις κόστους
Ο πληθωρισμός δεν αφορά μόνο τα επιτόκια. Τα πάντα, από τα οικοδομικά υλικά και το κόστος ανακαίνισης μέχρι τα ασφάλιστρα και τους φόρους ακίνητης περιουσίας, έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια. Ορισμένες πολιτείες της ζώνης του ήλιου, όπως το Τέξας, έχουν διαβόητα υψηλούς φόρους ακίνητης περιουσίας, και σε ένα περιβάλλον εκτίναξης των εκτιμήσεων στα ύψη, οι λογαριασμοί φόρων μπορεί να αυξηθούν σημαντικά.
Οι επενδυτές που είχαν προϋπολογίσει μια μέτρια ή προβλέψιμη αύξηση των εξόδων μπορεί να αντιμετωπίσουν σοκ, καθώς το λειτουργικό κόστος αυξάνεται ταχύτερα από το αναμενόμενο. Σε άκρως ανταγωνιστικές αγορές όπου οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να μετακυλήσουν ελεύθερα αυτά τα κόστη στους ενοικιαστές μέσω αυξήσεων των ενοικίων, το βάρος πέφτει απευθείας στην τελική γραμμή του περιουσιακού στοιχείου.
5. Ένα μεταβαλλόμενο επενδυτικό κλίμα
Πτήση προς την ασφάλεια
Τα ακίνητα -και ιδίως οι πολυκατοικίες- ήταν ο αγαπημένος των επενδυτών που αναζητούσαν σταθερές αποδόσεις κατά τη διάρκεια της αβεβαιότητας του COVID-19. Όμως, καθώς το οικονομικό τοπίο αλλάζει, τόσο οι θεσμικοί όσο και οι ιδιώτες επενδυτές επαναξιολογούν τη διάθεσή τους για ρίσκο. Με υψηλότερες αποδόσεις διαθέσιμες σε εναλλακτικά οχήματα (όπως τα κρατικά ομόλογα, τα οποία ενέχουν μικρότερο κίνδυνο), τα κεφάλαια για συμφωνίες ακινήτων έχουν γίνει πιο επιλεκτικά.
Λιγότεροι δυνητικοί αγοραστές, σε συνδυασμό με αυστηρότερα πρότυπα δανεισμού από τις τράπεζες, σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες που επιθυμούν να αποχωρήσουν ή να αναχρηματοδοτήσουν έχουν να αντιμετωπίσουν μικρότερη ομάδα ενδιαφερομένων και αυστηρότερους όρους δανεισμού. Αυτό μπορεί να δημιουργήσει μια κρίση ρευστότητας όταν τα ακίνητα χρειάζονται μια ένεση μετρητών για να καλύψουν ανακαινίσεις ή ελλείψεις στην εξυπηρέτηση του χρέους.
6. Τρωτά σημεία συγχρονισμού
Πιέσεις περιορισμένων εταίρων
Ένας σημαντικός αριθμός συμφωνιών της Sunbelt που αγοράστηκαν κατά τη διάρκεια της περιόδου 2020-2022 χρηματοδοτήθηκε με κοινοπρακτικό τρόποαπό πολλούς ετερόρρυθμους εταίρους (ΕΠ) που συγκέντρωσαν τους πόρους τους. Όταν τα έσοδα υπολείπονται και τα έξοδα αυξάνονται, οι χορηγοί μπορούν να επιστρέψουν σε αυτούς τους LPs για πρόσθετες κλήσεις κεφαλαίων. Τέτοιες κλήσεις μπορεί να οδηγήσουν σε εντάσεις ή ακόμη και συγκρούσεις, ειδικά εάν το ακίνητο δεν ανταποκρίνεται στις pro forma προσδοκίες.
Το δίλημμα του χορηγού
Ορισμένοι ανάδοχοι, ιδίως εκείνοι που ξεκίνησαν σε μια αγορά με άνθηση, μπορεί να έχουν λιγότερη εμπειρία σε καταστάσεις δυσπραγίας. Η ικανότητά τους να περιηγηθούν σε περίπλοκες τροποποιήσεις δανείων, διαπραγματεύσεις εταίρων ή αναδιαρθρώσεις είναι συχνά αδοκίμαστη. Καθώς αυτές οι πραγματικότητες εγκαθίστανται, τα ακίνητα μπορεί να παραπαίουν λόγω έλλειψης ισχυρής διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων και σχεδιασμού έκτακτης ανάγκης.
Τελικές σκέψεις
Η ταχεία αύξηση του πληθυσμού και το φιλικό προς τις επιχειρήσεις περιβάλλον της Sunbelt εξακολουθούν να προσφέρουν ισχυρούς μακροπρόθεσμους ανέμους για τα ακίνητα πολυκατοικιών. Ωστόσο, η περίοδος 2020-2022 δημιούργησε μια τέλεια καταιγίδα χαμηλών επιτοκίων, υψηλής ζήτησης από τους επενδυτές και αισιόδοξης αναδοχής που πολλές συμφωνίες δεν μπορούν να διατηρήσουν στο σημερινό τοπίο με τα υψηλότερα επιτόκια και τον πληθωρισμό.
Για τους ιδιοκτήτες, τους χορηγούς και τους επενδυτές που βρίσκονται σε αυτή τη συμπίεση, δεν υπάρχει εύκολη λύση, παρά μόνο ένα σκληρό μάθημα για πειθαρχημένη αναδοχή, πιο συνετές επιλογές χρηματοδότησης και την ανάγκη για ισχυρά σχέδια έκτακτης ανάγκης. Αν και μπορεί να είναι μια ταραχώδης περίοδος για πολλές από αυτές τις πρόσφατες εξαγορές, η προσεκτική αναπροσαρμογή των προσδοκιών και των στρατηγικών χρηματοδότησης μπορεί να βοηθήσει στην αποκατάσταση της σταθερότητας και να δημιουργήσει τις προϋποθέσεις για υγιή, πιο βιώσιμη ανάπτυξη στις αγορές πολυκατοικιών της ζώνης του ήλιου.
