האם הבום הרב-משפחתי של אזור ה-Sunbelt כבר נגמר?
מדריכים למנהלי השקעות
בימים הסוערים של 2020 עד תחילת 2022, עסקאות נדל"ן מרובות משפחות במדינות ה-Sunbelt - כמו טקסס, פלורידה, ג'ורג'יה ואריזונה - נראו כמעט חסינות. הביקוש גאה, גידול האוכלוסין היה חזק, ושיעורי הריבית היו קרובים לשפל היסטורי. כמה שנים קדימה, ולפתע רבות מהרכישות שהיו מבטיחות בעבר נתקלות באתגרים משמעותיים.
מה קרה? מדוע נכסים אלה - שנרכשו במה שנראה כמו "תקופת זהב" עבור נכסים מרובי משפחות - מתקשים כעת? בהמשך, נחקור כמה גורמי מפתח התורמים למערבולת, תוך שאיבת השראה משיחות בתעשייה האחרונות, כולל דיון סוער ברדיט המדגיש את המלכודות הנפוצות שאיתן התמודדו משקיעים.
1. עליית ריבית וקשיי מימון מחדש
ירח הדבש של הריבית הנמוכה הסתיים
בין 2020 לתחילת 2022, עלויות ההלוואה היו אטרקטיביות במיוחד. משקיעים רבים לקחו הלוואות או מימון גישור מתוך הנחה שהם יוכלו למחזר בריביות נמוכות דומות - או פשוט להפוך את הנכס לרווח. עם זאת, באמצע עד סוף 2022, הפדרל ריזרב החל במערכה אגרסיבית להעלאת ריבית כדי להילחם באינפלציה.
לפתע, קונים שהניחו סביבת ריבית נמוכה קבועה מצאו את עצמם נדרשים למחזר בריביות גבוהות בהרבה ממה שהם התחייבו. זה העלה משמעותית את תשלומי החוב החודשיים, שחק את תזרים המזומנים ובמקרים מסוימים הכניס את יחסי כיסוי שירות החוב לשטח מסוכן.
פצצת זמן של מימון קצר טווח
חלק עצום מהנכסים שנרכשו במהלך חלון הזמן הזה הסתמכו על הלוואות גישור קצרות טווח בריבית משתנה. הלוואות כאלה מגיעות לעתים קרובות עם הסיכון של "תקרות ריבית", או מוצרי הגנה המגבילים את גובה הריבית שיכולה לטפס - אך משקיעים רבים או שלא טרחו לקנות את התקרות הללו או שזלזלו בעלותן. כאשר הלוואות אלה מגיעות לפדיון או דורשות הארכה, חלק מהבעלים מתקשים להשיג חוב חדש ובמחיר סביר יותר כדי להחליף את המימון הישן.
2. תחזיות צמיחה אופטימיות מדי של שכר דירה
פריחת שכר הדירה בתקופת המגפה
בימים הראשונים של המגפה, שווקי אזור ה-Sunbelt חוו גל של גידול אוכלוסין, הודות להגירה מוגברת מצפון-מזרח, המערב התיכון והחוף המערבי. התוצאה הייתה עליות שכר דירה מהירות - לעתים קרובות צמיחה דו ספרתית על פני שנה בודדת.
מעודדים מההישגים הללו, קונים רבים האמינו ששכר הדירה ימשיך לעלות באותו קצב. הנחות היסוד שלהם כללו עליות חריגות משנה לשנה בשכר הדירה כדי להצדיק מחירי רכישה שהולכים וגדלים. כאשר התנאים הכלכליים התקררו והערבוב מחדש שלאחר המגפה התייצב, צמיחת שכר הדירה בפועל לא תמיד תאמה את התחזיות הנשגבות הללו, מה שהעמיד נכסים במתח כאשר ההכנסות לא עמדו ביעדי החיתום.
3. ההיצע עולה על הביקוש בכמה תתי-שווקים
בום הבנייה מתפוצץ
מפתחים הגיבו לביקוש הגבוה על ידי השקת בנייה חדשה בקצב שיא, במיוחד במטרופולינים של Sunbelt הצומחים במהירות כמו אוסטין, דאלאס ופיניקס. במקרים מסוימים, ההיצע כעת הדביק—או אפילו עלה על—הביקוש.
אמנם סיכויי הצמיחה לטווח ארוך עשויים עדיין להיראות יציבים, אך נכסים חדשים המגיעים לשוק בו זמנית יוצרים לחץ כלפי מטה על שכר דירה ותפוסה, במיוחד עבור מולטי-פאמילי מסוג A ו-B. עבור בעלים שרכשו נכסים ישנים יותר במחירי פרימיום, תחרות מצד בניינים חדשים לגמרי - המציעים ויתורים אטרקטיביים - יכולה לכרסם בהכנסה תפעולית נטו (NOI) ולהאט את צמיחת שכר הדירה.
4. הוצאות תפעול ולחצים אינפלציוניים
עליות עלויות בלתי צפויות
אינפלציה היא לא רק על ריביות. הכל, מחומרי בנייה ועלויות שיפוץ ועד פרמיות ביטוח ומסי רכוש, קפץ משמעותית בשנים האחרונות. למדינות מסוימות בסאנבלט, כמו טקסס, יש מסי רכוש גבוהים לשמצה, ובסביבה של הערכות שווי מרקיעות שחקים, חשבונות המס יכולים לעלות באופן משמעותי.
משקיעים שתקצבו צמיחה מתונה או צפויה בהוצאות עשויים לעמוד בפני הלם מדבקה כאשר עלויות התפעול עולות מהר מהצפוי. בשווקים תחרותיים ביותר שבהם בעלי בתים אינם יכולים להעביר את העלויות הללו לדיירים באמצעות עליות שכר דירה, הנטל נופל ישירות על השורה התחתונה של הנכס.
5. שינוי באקלים המשקיעים
בריחה למקומות מבטחים
נדל"ן - ובמיוחד נדל"ן רב-משפחתי - היה חביב המשקיעים שחיפשו תשואות יציבות במהלך אי הוודאות של מגפת הקורונה. אבל ככל שהנוף הכלכלי משתנה, משקיעים מוסדיים ויחידים כאחד מעריכים מחדש את תיאבון הסיכון שלהם. עם תשואות גבוהות יותר הזמינות באפיקים אלטרנטיביים (כמו אג"ח ממשלתיות, הנושאות פחות סיכון), ההון לעסקאות נדל"ן הפך לבררני יותר.
ירידה במספר הקונים הפוטנציאליים, בשילוב עם תקני הלוואות מחמירים יותר מצד הבנקים, משמעותה שלבעלים המעוניינים למכור או למחזר נכסים יש מאגר קטן יותר של גורמים מעוניינים ותנאי הלוואה נוקשים יותר. מצב זה עלול ליצור משבר נזילות כאשר נכסים זקוקים להזרמת מזומנים כדי לכסות שיפוצים או חוסרים בשירות החוב.
6. נקודות תורפה בסינדיקציה
לחצים של שותפים מוגבלים
מספר משמעותי של עסקאות Sunbelt שנרכשו במהלך 2020-2022 היו בסינדיקציה - מומנו על ידי שותפים מוגבלים (LPs) מרובים שאיחדו את המשאבים שלהם. כאשר ההכנסות יורדות וההוצאות עולות, הספונסרים עשויים לחזור לשותפים המוגבלים הללו עבור איסוף כספי משקיעים נוסף. קריאות כאלה עלולות להוביל למתח או אפילו לסכסוכים, במיוחד אם הנכס אינו עומד בציפיות הפרופורמה.
הדילמה של הספונסר
חלק מהספונסרים, במיוחד אלה שהתחילו בשוק משגשג, עשויים להיות פחות מנוסים במצבי מצוקה. היכולת שלהם לנווט בשינויי הלוואות מסובכים, משא ומתן עם שותפים או ארגון מחדש לרוב לא נבדקה. ככל שמציאות אלה מתגבשות, נכסים עלולים למעוד עקב היעדר ניהול נכסים חזק ותכנון מגירה.
מחשבות אחרונות
הגידול המהיר באוכלוסייה והסביבה העסקית הידידותית של אזור ה-Sunbelt עדיין מציעים רוח גבית חזקה לטווח ארוך עבור נדל"ן רב-משפחתי. עם זאת, התקופה 2020-2022 יצרה סערה מושלמת של ריביות נמוכות, ביקוש גבוה מצד משקיעים וחיתום אופטימי שהרבה עסקאות לא יכולות לעמוד בהן בנוף האינפלציוני הנוכחי עם הריביות הגבוהות יותר.
עבור בעלים, ספונסרים ומשקיעים שנתפסו בסחיטה הזו, אין פתרון קל - רק לקח קשה בחיתום ממושמע, בחירות מימון זהירות יותר והצורך בתוכניות מגירה חזקות. למרות שזה עשוי להיות זמן סוער עבור רבות מהרכישות האחרונות הללו, כיול מחדש קפדני של הציפיות ואסטרטגיות המימון יכול לעזור לשקם את היציבות ולהכין את הקרקע לצמיחה בריאה ובת קיימא יותר בשווקי מולטי-פאמילי בסאנבלט.
