Познакомьтесь с Neo — вашим Co-GP на базе ИИ.
В бурные дни с 2020-го по начало 2022 года сделки с многоквартирной (multifamily) недвижимостью в штатах Солнечного пояса (Sunbelt) — таких как Техас, Флорида, Джорджия и Аризона — казались почти неуязвимыми. Спрос стремительно рос, прирост населения был устойчивым, а процентные ставки находились вблизи исторических минимумов. Прошло несколько лет — и многие из этих некогда столь перспективных приобретений внезапно столкнулись с серьезными трудностями.
Что произошло? Почему эти активы — приобретенные в период, казавшийся «золотой эрой» для многоквартирной недвижимости, — теперь испытывают трудности? Ниже мы рассмотрим некоторые ключевые факторы, способствующие этим потрясениям, опираясь на недавние отраслевые обсуждения, включая оживленную дискуссию на Reddit, которая высвечивает типичные ошибки, с которыми столкнулись инвесторы.
1. Рост процентных ставок и проблемы с рефинансированием
Медовый месяц низких ставок закончился
В период с 2020-го по начало 2022 года стоимость заемных средств была чрезвычайно привлекательной. Многие инвесторы брали кредиты или промежуточное (bridge) финансирование, исходя из предположения, что смогут рефинансировать их под столь же низкие ставки — или просто перепродать объект с прибылью. Однако к середине — концу 2022 года Federal Reserve начала агрессивную кампанию по повышению процентных ставок для борьбы с инфляцией.
Внезапно покупатели, рассчитывавшие на неизменно низкие ставки, оказались вынуждены рефинансировать долг по ставкам, значительно превышающим заложенные в их расчетах. Это существенно увеличило ежемесячные платежи по долгу, подорвало денежный поток и в некоторых случаях вывело коэффициенты покрытия обслуживания долга в опасную зону.
Бомба замедленного действия краткосрочного финансирования
Огромная доля объектов, приобретенных в тот период, опиралась на краткосрочные промежуточные кредиты с плавающей ставкой. Такие кредиты нередко сопряжены с риском, связанным с «rate caps» — защитными инструментами, ограничивающими, насколько высоко может подняться процентная ставка. Однако многие инвесторы либо не приобрели такие ограничители, либо недооценили, насколько дорогими они окажутся. По мере наступления срока погашения этих кредитов или необходимости их продления некоторым собственникам становится трудно обеспечить новое, более доступное финансирование взамен прежнего.
