Бум многоквартирных домов в Солнечном поясе уже закончился?
Советы по GP
В период с 2020 по начало 2022 года сделки с многоквартирной недвижимостью в штатах Солнечного пояса - Техасе, Флориде, Джорджии и Аризоне - казались почти пуленепробиваемыми. Спрос был высок, население росло, а процентные ставки находились на исторических минимумах. Прошло несколько лет, и вдруг многие из этих некогда многообещающих покупок столкнулись с серьезными проблемами.
Что произошло? Почему эти активы, приобретенные в период, который казался "золотой эрой" для многоквартирных домов, теперь испытывают трудности? Ниже мы рассмотрим некоторые ключевые факторы, способствующие беспорядку, черпая вдохновение из недавних дискуссий в отрасли, в том числе из оживленной дискуссии на Reddit, которая подчеркивает общие подводные камни, с которыми столкнулись инвесторы.
1. Рост процентных ставок и проблемы с рефинансированием
Медовый месяц по низким ценам закончился
В период с 2020 по начало 2022 года стоимость заемных средств была невероятно привлекательной. Многие инвесторы брали кредиты или промежуточное финансирование, предполагая, что смогут рефинансировать недвижимость по столь же низким ставкам или просто сдать ее в аренду с прибылью. Однако в середине-конце 2022 года Федеральная резервная система начала агрессивную кампанию по повышению процентных ставок в целях борьбы с инфляцией.
Внезапно покупатели, рассчитывавшие на постоянную низкую процентную ставку, столкнулись с необходимостью рефинансирования по ставкам, значительно превышающим заявленные в договоре. Это значительно увеличило ежемесячные выплаты по долгу, подорвав денежные потоки, а в некоторых случаях привело к тому, что коэффициент покрытия долговых обязательств оказался на опасной территории.
Бомба замедленного действия для краткосрочного финансирования
Огромная часть недвижимости, приобретенной в этот период, опиралась на краткосрочные бридж-кредиты с плавающей ставкой. Такие кредиты часто связаны с риском "предельных ставок", или защитных продуктов, которые ограничивают рост процентной ставки - однако многие инвесторы либо не позаботились о покупке таких предельных ставок, либо недооценили их стоимость. Когда срок погашения этих кредитов истекает или требуется их продление, некоторые владельцы сталкиваются с трудностями при получении нового, более доступного долга для замены старого финансирования.
2. Неоптимистичные прогнозы роста арендной платы
Бум арендной платы в эпоху пандемии
В первые дни пандемии рынки Солнечного пояса пережили резкий рост численности населения благодаря увеличению притока мигрантов с Северо-Востока, Среднего Запада и Западного побережья. Результатом стало стремительное повышение арендной платы - иногда двузначный рост в течение одного года.
Воодушевленные этим ростом, многие покупатели полагали, что арендная плата будет расти такими же темпами. Их предположения по страхованию включали в себя необычайный рост арендной платы в годовом исчислении, чтобы оправдать постоянно растущие цены покупки. По мере охлаждения экономических условий и нормализации перестановок после пандемии фактический рост арендной платы не всегда соответствовал этим заоблачным прогнозам, что ставило недвижимость под угрозу, когда доход не соответствовал целевым показателям.
3. Превышение предложения над спросом в некоторых субрынках
Строительный бум отменяется
Застройщики отреагировали на высокий спрос рекордными темпами строительства, особенно в таких быстрорастущих городах Солнечного пояса, как Остин, Даллас и Феникс. В некоторых случаях предложение уже догнало или даже превзошло спрос.
Несмотря на то, что долгосрочные перспективы роста по-прежнему выглядят уверенно, появление на рынке новых объектов одновременно создает понижательное давление на арендную плату и заполняемость, особенно для многоквартирных домов класса A и B. Для владельцев, купивших старую недвижимость по завышенным ценам, конкуренция со стороны новых зданий, предлагающих привлекательные льготы, может привести к снижению чистого операционного дохода (NOI) и замедлению роста арендной платы.
4. Операционные расходы и инфляционное давление
Неожиданные скачки расходов
Инфляция - это не только процентные ставки. За последние несколько лет значительно выросло все - от стоимости строительных материалов и ремонта до страховых взносов и налогов на недвижимость. Некоторые штаты Солнечного пояса, например Техас, имеют печально известные высокие налоги на недвижимость, и в условиях стремительного роста стоимости жилья налоговые счета могут значительно увеличиться.
Инвесторы, заложившие в бюджет умеренный или предсказуемый рост расходов, могут столкнуться с шоком, когда операционные расходы растут быстрее, чем ожидалось. На высококонкурентных рынках, где арендодатели не могут свободно переложить эти расходы на арендаторов путем повышения арендной платы, это бремя ложится непосредственно на нижнюю границу активов.
5. Меняющийся климат для инвесторов
Полет к безопасности
В период неопределенности COVID-19 недвижимость и, в частности, многоквартирные дома были любимцами инвесторов, стремящихся к стабильному доходу. Но по мере изменения экономической ситуации институциональные и индивидуальные инвесторы переоценивают свою склонность к риску. Поскольку более высокие доходы можно получить от альтернативных инструментов (например, казначейских облигаций, которые несут меньший риск), капитал для сделок с недвижимостью стал более избирательным.
Меньшее число потенциальных покупателей в сочетании с ужесточением стандартов кредитования со стороны банков означает, что владельцы, желающие выйти из бизнеса или рефинансировать его, сталкиваются с меньшим числом заинтересованных сторон и более жесткими условиями кредитования. Это может привести к дефициту ликвидности, когда недвижимость нуждается в денежных вливаниях для покрытия расходов на ремонт или обслуживание долга.
6. Уязвимости синдикации
Давление ограниченных партнеров
Значительное число сделок, приобретенных Sunbelt в 2020-2022 годах, финансировались синдицированнонесколькими партнерами с ограниченной ответственностью (LP), которые объединили свои ресурсы. Когда доходы падают, а расходы растут, спонсоры могут вернуться к этим LP для привлечения дополнительного капитала. Такие обращения могут привести к напряжению или даже конфликтам, особенно если объект не соответствует условным ожиданиям.
Дилемма спонсора
Некоторые спонсоры, особенно те, кто начинал свою деятельность на бурно развивающемся рынке, могут не иметь достаточного опыта работы с проблемными ситуациями. Их способность ориентироваться в сложных модификациях кредитов, переговорах с партнерами или реструктуризации часто не проверяется. Когда эти реалии вступают в силу, недвижимость может оступиться из-за отсутствия эффективного управления активами и планирования на случай непредвиденных обстоятельств.
Заключительные размышления
Быстрый рост населения и благоприятная для бизнеса среда Солнечного пояса по-прежнему обеспечивают сильные долгосрочные попутные ветры для многоквартирной недвижимости. Однако в период 2020-2022 годов возник идеальный шторм из низких процентных ставок, высокого спроса со стороны инвесторов и оптимистичного андеррайтинга, который многие сделки не смогут выдержать в современных условиях более высоких ставок и инфляции.
Для владельцев, спонсоров и инвесторов, попавших в эту ситуацию, нет простого решения - это лишь суровый урок дисциплинированного андеррайтинга, более разумного выбора финансирования и необходимости разработки надежных планов на случай непредвиденных обстоятельств. Несмотря на то, что для многих из тех, кто недавно приобрел жилье, это неспокойное время, тщательная перестройка ожиданий и стратегий финансирования может помочь восстановить стабильность и заложить основу для здорового, более устойчивого роста на рынках многоквартирного жилья Солнечного пояса.
