¿Se ha acabado ya el boom multifamiliar del Sunbelt?
GP How-tos
En los embriagadores días de 2020 a principios de 2022, las operaciones inmobiliarias multifamiliares en los estados del cinturón solar -como Texas, Florida, Georgia y Arizona- parecían casi a prueba de balas. La demanda se disparaba, el crecimiento demográfico era sólido y los tipos de interés se situaban cerca de mínimos históricos. Unos años más tarde, de repente, muchas de estas prometedoras adquisiciones se enfrentan a importantes dificultades.
¿Qué ha ocurrido? ¿Por qué estos activos -adquiridos durante lo que parecía una "época dorada" para las multifamiliares- atraviesan ahora dificultades? A continuación, exploraremos algunos de los factores clave que han contribuido a la crisis, inspirándonos en conversaciones recientes del sector, incluido un animado debate en Reddit que pone de relieve los escollos comunes a los que se han enfrentado los inversores.
1. Subida de los tipos de interés y problemas de refinanciación
Se acabó la luna de miel a bajo precio
Entre 2020 y principios de 2022, los costes de endeudamiento eran increíblemente atractivos. Muchos inversores suscribieron préstamos o créditos puente con la esperanza de poder refinanciarlos a tipos igualmente bajos, o simplemente vender el inmueble para obtener beneficios. Sin embargo, a mediados o finales de 2022, la Reserva Federal inició una agresiva campaña de subidas de los tipos de interés para combatir la inflación.
De repente, los compradores que partían de la base de un entorno permanente de bajos tipos de interés se vieron obligados a refinanciar a tipos muy superiores a los que habían suscrito. Esto elevó considerablemente los pagos mensuales de la deuda, mermando el flujo de caja y, en algunos casos, situando los ratios de cobertura del servicio de la deuda en terreno peligroso.
La bomba de relojería de la financiación a corto plazo
Una gran parte de las propiedades adquiridas durante ese periodo se basaron en préstamos puente a corto plazo y a tipo variable. Estos préstamos suelen conllevar el riesgo de "topes de tipos", o productos de protección que limitan la subida de los tipos de interés, pero muchos inversores no los compraron o subestimaron su coste. Cuando esos préstamos vencen o requieren una prórroga, algunos propietarios tienen dificultades para conseguir una deuda nueva y más asequible que sustituya a la antigua financiación.
2. Proyecciones demasiado optimistas del crecimiento de los alquileres
Auge de los alquileres en la era de la pandemia
En los primeros días de la pandemia, los mercados del Cinturón del Sol experimentaron una oleada de crecimiento demográfico, gracias al aumento de la inmigración procedente del noreste, el medio oeste y la costa oeste. El resultado fue un rápido aumento de los alquileres, a veces de dos dígitos en un solo año.
Envalentonados por estas subidas, muchos compradores creyeron que los alquileres seguirían subiendo al mismo ritmo. Sus hipótesis de suscripción incluían aumentos extraordinarios de los alquileres año tras año para justificar unos precios de compra cada vez más altos. Al enfriarse la coyuntura económica y normalizarse la reestructuración posterior a la pandemia, el crecimiento real de los alquileres no siempre coincidió con estas elevadas previsiones, lo que puso en aprietos a los inmuebles cuando los ingresos no alcanzaron los objetivos de suscripción.
3. La oferta supera a la demanda en algunos submercados
El boom de la construcción se vuelve en contra
Los promotores respondieron a la elevada demanda iniciando nuevas construcciones a un ritmo récord, sobre todo en las metrópolis de rápido crecimiento del cinturón solar, como Austin, Dallas y Phoenix. En algunos casos, la oferta ha alcanzado o incluso superado a la demanda.
Aunque las perspectivas de crecimiento a largo plazo sigan pareciendo sólidas, la llegada simultánea de nuevos inmuebles al mercado ejerce una presión a la baja sobre los alquileres y la ocupación, especialmente en el caso de las viviendas multifamiliares de clase A y B. Para los propietarios que adquirieron inmuebles antiguos a precios elevados, la competencia de los edificios nuevos -que ofrecen atractivas concesiones- puede erosionar los ingresos netos de explotación (NOI) y ralentizar el crecimiento de los alquileres.
4. Gastos de explotación y presiones inflacionistas
Aumentos inesperados de los costes
La inflación no se limita a los tipos de interés. Todo, desde los materiales de construcción y los costes de renovación hasta las primas de seguros y los impuestos sobre la propiedad, ha subido considerablemente en los últimos años. Algunos estados del Sunbelt, como Texas, tienen impuestos sobre la propiedad notoriamente altos, y en un entorno de valoraciones por las nubes, las facturas de impuestos pueden aumentar sustancialmente.
Los inversores que preveían un crecimiento moderado o previsible de los gastos pueden encontrarse con una sorpresa cuando los costes de explotación aumentan más rápido de lo previsto. En los mercados altamente competitivos, donde los propietarios no pueden repercutir libremente estos costes a los inquilinos mediante subidas de los alquileres, la carga recae directamente en los resultados del activo.
5. Un clima inversor cambiante
Huida hacia la seguridad
El sector inmobiliario -y el multifamiliar en particular- fue el preferido de los inversores que buscaban rendimientos estables durante la incertidumbre de la COVID-19. Pero a medida que cambia el panorama económico, tanto los inversores institucionales como los particulares están reevaluando su apetito por el riesgo. Con mayores rendimientos disponibles en vehículos alternativos (como los bonos del Tesoro, que conllevan menos riesgo), el capital para operaciones inmobiliarias se ha vuelto más selectivo.
El menor número de compradores potenciales, combinado con el endurecimiento de las normas de concesión de préstamos de los bancos, significa que los propietarios que desean vender o refinanciar se encuentran con un número menor de interesados y unas condiciones de préstamo más estrictas. Esto puede crear una crisis de liquidez cuando las propiedades necesitan una inyección de efectivo para cubrir las renovaciones o los déficits del servicio de la deuda.
6. Vulnerabilidades de sindicación
Presiones de los socios comanditarios
Un número significativo de operaciones de Sunbelt adquiridas durante 2020-2022 se financiaron de forma sindicadacon múltiples socios comanditarios que aunaron sus recursos. Cuando los ingresos son insuficientes y los gastos aumentan, los promotores pueden recurrir a estos LP para solicitar capital adicional. Estas peticiones pueden generar tensiones o incluso conflictos, sobre todo si la propiedad no cumple las expectativas pro forma.
El dilema del patrocinador
Algunos patrocinadores, sobre todo los que empezaron en un mercado en auge, pueden tener menos experiencia en situaciones de crisis. A menudo no se ha puesto a prueba su capacidad para llevar a cabo modificaciones complicadas de préstamos, negociaciones con socios o reestructuraciones. Cuando estas realidades se imponen, las propiedades pueden tropezar debido a la falta de una sólida gestión de activos y de planes de contingencia.
Reflexiones finales
El rápido crecimiento de la población y el entorno favorable a los negocios del Sunbelt siguen ofreciendo fuertes vientos de cola a largo plazo para el sector inmobiliario multifamiliar. Sin embargo, el período 2020-2022 creó una tormenta perfecta de bajos tipos de interés, alta demanda de los inversores y una suscripción optimista que muchas operaciones no pueden sostener en el actual panorama inflacionista de tipos más altos.
Para los propietarios, patrocinadores e inversores atrapados en esta situación, no hay una solución fácil, sólo una dura lección de disciplina en la suscripción, opciones de financiación más prudentes y la necesidad de sólidos planes de contingencia. Aunque puede ser un momento turbulento para muchas de estas recientes adquisiciones, recalibrar cuidadosamente las expectativas y las estrategias de financiación puede ayudar a restablecer la estabilidad y sentar las bases para un crecimiento saludable y más sostenible en los mercados multifamiliares del Sunbelt.
