Ist der Mehrfamilienhaus-Boom im Sonnengürtel bereits vorbei?
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In der Blütezeit von 2020 bis Anfang 2022 schien das Geschäft mit Mehrfamilienhäusern in den Staaten des Sonnengürtels - Texas, Florida, Georgia und Arizona - nahezu unangreifbar. Die Nachfrage stieg sprunghaft an, das Bevölkerungswachstum war robust, und die Zinssätze befanden sich auf einem historischen Tiefstand. Ein paar Jahre später sehen sich viele dieser einst vielversprechenden Käufe plötzlich mit erheblichen Problemen konfrontiert.
Was ist passiert? Warum haben diese Anlagen - die in einer Zeit erworben wurden, die wie eine "goldene Ära" für Mehrfamilienhäuser aussah - jetzt Probleme? Im Folgenden gehen wir auf einige Schlüsselfaktoren ein, die zu den Turbulenzen beigetragen haben. Dabei lassen wir uns von den jüngsten Gesprächen in der Branche inspirieren, darunter eine lebhafte Reddit-Diskussion, die die häufigsten Fallstricke für Investoren aufzeigt.
1. Steigende Zinssätze und Refinanzierungsschwierigkeiten
Die preisgünstigen Flitterwochen sind beendet
Zwischen 2020 und Anfang 2022 waren die Fremdkapitalkosten unglaublich attraktiv. Viele Investoren nahmen Darlehen oder Überbrückungsfinanzierungen in der Annahme auf, dass sie in der Lage sein würden, zu ähnlich niedrigen Zinssätzen zu refinanzieren - oder die Immobilie einfach mit Gewinn weiterzuverkaufen. Mitte bis Ende 2022 begann die US-Notenbank jedoch mit einer aggressiven Kampagne zur Anhebung der Zinssätze, um die Inflation zu bekämpfen.
Plötzlich sahen sich Käufer, die von einem dauerhaften Niedrigzinsumfeld ausgegangen waren, gezwungen, zu weit höheren Zinssätzen zu refinanzieren, als sie gezeichnet hatten. Dadurch stiegen die monatlichen Schuldentilgungsraten erheblich an, was den Cashflow schmälerte und in einigen Fällen den Schuldendienstdeckungsgrad in gefährliche Bereiche brachte.
Kurzfristige Finanzierungszeitbombe
Ein großer Teil der in diesem Zeitraum erworbenen Immobilien wurde mit kurzfristigen, variabel verzinsten Überbrückungskrediten finanziert. Solche Darlehen sind oft mit dem Risiko von "Zinsobergrenzen" oder Schutzprodukten verbunden, die den Anstieg des Zinssatzes nach oben begrenzen - doch viele Investoren haben es entweder versäumt, diese Obergrenzen zu kaufen, oder unterschätzt, wie teuer sie werden würden. Wenn diese Darlehen fällig werden oder verlängert werden müssen, ist es für einige Eigentümer schwierig, neue, günstigere Kredite aufzunehmen, um die alte Finanzierung zu ersetzen.
2. Überoptimistische Prognosen zum Mietwachstum
Pandemie-Ära Miete boomt
In den ersten Tagen der Pandemie erlebten die Märkte des Sonnengürtels dank der verstärkten Zuwanderung aus dem Nordosten, dem Mittleren Westen und der Westküste einen sprunghaften Anstieg der Bevölkerung. Das Ergebnis war ein rapider Anstieg der Mieten - manchmal zweistellig in einem einzigen Jahr.
Durch diese Zuwächse ermutigt, glaubten viele Käufer, dass die Mieten im gleichen Tempo weiter steigen würden. Sie gingen bei der Zeichnungsprüfung von außerordentlichen jährlichen Mietsteigerungen aus, um die ständig steigenden Kaufpreise zu rechtfertigen. Als sich die wirtschaftlichen Bedingungen abkühlten und die Umschichtungen nach der Pandemie normalisierten, entsprach das tatsächliche Mietwachstum nicht immer diesen hochfliegenden Prognosen, so dass die Immobilien unter Druck gerieten, wenn die Einnahmen die versicherungstechnischen Ziele nicht erreichten.
3. Angebot übersteigt die Nachfrage in einigen Teilmärkten
Bauboom geht nach hinten los
Die Bauträger reagierten auf die hohe Nachfrage mit einem rekordverdächtigen Neubautempo, insbesondere in den schnell wachsenden Metropolen des Sonnengürtels wie Austin, Dallas und Phoenix. In einigen Fällen hat das Angebot die Nachfrage inzwischen eingeholt - oder sogar übertroffen.
Auch wenn die langfristigen Wachstumsaussichten nach wie vor solide sind, führen neue Objekte, die gleichzeitig auf den Markt kommen, zu einem Abwärtsdruck auf Mieten und Belegung, insbesondere bei Mehrfamilienhäusern der Klassen A und B. Für Eigentümer, die ältere Immobilien zu Höchstpreisen erworben haben, kann die Konkurrenz durch brandneue Gebäude, die attraktive Zugeständnisse bieten, das Nettobetriebseinkommen (NOI) untergraben und das Mietwachstum verlangsamen.
4. Betriebskosten und Inflationsdruck
Unerwartete Kostensteigerungen
Bei der Inflation geht es nicht nur um die Zinssätze. Alles, von Baumaterialien und Renovierungskosten bis hin zu Versicherungsprämien und Grundsteuern, hat sich in den letzten Jahren erheblich verteuert. In einigen Bundesstaaten des Sonnengürtels, wie z. B. Texas, sind die Grundsteuern notorisch hoch, und in einem Umfeld, in dem die Werte in die Höhe schnellen, können die Steuerrechnungen erheblich steigen.
Investoren, die mit einem moderaten oder vorhersehbaren Kostenanstieg gerechnet haben, sehen sich möglicherweise mit einem Preisschock konfrontiert, da die Betriebskosten schneller als erwartet steigen. In hart umkämpften Märkten, in denen Vermieter diese Kosten nicht ohne Weiteres durch Mieterhöhungen an die Mieter weitergeben können, schlägt die Belastung direkt auf das Ergebnis der Anlage durch.
5. Ein sich wandelndes Anlegerklima
Flucht in die Sicherheit
Immobilien - und insbesondere Mehrfamilienhäuser - waren während der Unsicherheit der COVID-19 der Liebling von Anlegern, die stabile Renditen anstrebten. Da sich das wirtschaftliche Umfeld jedoch ändert, bewerten sowohl institutionelle als auch private Anleger ihre Risikobereitschaft neu. Angesichts höherer Renditen in alternativen Anlageformen (wie Staatsanleihen, die ein geringeres Risiko aufweisen) ist das Kapital für Immobiliengeschäfte selektiver geworden.
Weniger potenzielle Käufer in Verbindung mit strengeren Kreditvergabestandards der Banken bedeuten, dass Eigentümer, die ihre Immobilie veräußern oder refinanzieren wollen, mit einem kleineren Pool von Interessenten und strengeren Kreditbedingungen konfrontiert sind. Dies kann zu Liquiditätsengpässen führen, wenn Immobilien eine Finanzspritze benötigen, um Renovierungen oder Schuldendienstausfälle zu decken.
6. Schwachstellen bei der Syndikation
Druck der Kommanditisten
Eine beträchtliche Anzahl von Sunbelt-Geschäften, die in den Jahren 2020-2022 erworben wurden, wurden im Rahmen von Konsortialfinanzierungenmit mehreren Kommanditisten (LPs) finanziert, die ihre Ressourcen zusammengelegt haben. Wenn die Einnahmen nicht ausreichen und die Ausgaben steigen, können die Sponsoren bei diesen LPs zusätzliche Kapitalanforderungen stellen. Solche Kapitalabrufe können zu Spannungen oder sogar Konflikten führen, insbesondere wenn die Immobilie die Pro-forma-Erwartungen nicht erfüllt.
Das Dilemma des Sponsors
Einige Sponsoren, insbesondere diejenigen, die in einem boomenden Markt begonnen haben, haben möglicherweise weniger Erfahrung mit Notlagen. Ihre Fähigkeit, komplizierte Kreditänderungen, Partnerverhandlungen oder Umstrukturierungen zu bewältigen, ist oft unerprobt. Wenn diese Tatsachen eintreten, können Immobilien aufgrund eines Mangels an solider Vermögensverwaltung und Notfallplanung ins Straucheln geraten.
Abschließende Überlegungen
Das rasante Bevölkerungswachstum und das wirtschaftsfreundliche Umfeld im Sunbelt bieten langfristig weiterhin starken Rückenwind für Mehrfamilienhäuser. Der Zeitraum von 2020 bis 2022 war jedoch ein perfekter Sturm aus niedrigen Zinsen, hoher Investorennachfrage und optimistischem Underwriting, den viele Geschäfte in der heutigen Hochzins- und Inflationslandschaft nicht überstehen können.
Für Eigentümer, Sponsoren und Investoren, die in diese Klemme geraten sind, gibt es keine einfache Lösung - nur eine harte Lektion in diszipliniertem Underwriting, umsichtigeren Finanzierungsentscheidungen und der Notwendigkeit robuster Notfallpläne. Auch wenn die Zeiten für viele dieser jüngsten Akquisitionen turbulent sind, kann eine sorgfältige Neukalibrierung der Erwartungen und Finanzierungsstrategien dazu beitragen, die Stabilität wiederherzustellen und die Voraussetzungen für ein gesundes, nachhaltigeres Wachstum der Mehrfamilienhausmärkte im Sonnengürtel zu schaffen.
