Ist der Multifamily-Boom im Sunbelt bereits vorbei?

In den rauschhaften Tagen von 2020 bis Anfang 2022 wirkten Multifamily-Immobiliengeschäfte in den Sunbelt-Bundesstaaten – wie Texas, Florida, Georgia und Arizona – nahezu kugelsicher. Die Nachfrage stieg sprunghaft, das Bevölkerungswachstum war robust, und die Zinsen lagen nahe historischer Tiefststände. Einige Jahre später stehen viele dieser einst so vielversprechenden Käufe plötzlich vor erheblichen Herausforderungen.

Was ist passiert? Warum haben diese Objekte – erworben in einer scheinbar „goldenen Ära“ für Multifamily – nun zu kämpfen? Im Folgenden beleuchten wir einige zentrale Faktoren, die zu diesen Turbulenzen beitragen, inspiriert von aktuellen Branchengesprächen, darunter eine lebhafte Reddit-Diskussion, die die häufigsten Fallstricke aufzeigt, mit denen Investoren konfrontiert waren.

1. Steigende Zinsen und Probleme bei der Refinanzierung

Die Flitterwochen der Niedrigzinsen sind vorbei

Zwischen 2020 und Anfang 2022 waren die Finanzierungskosten ausgesprochen attraktiv. Viele Investoren nahmen Darlehen oder Brückenfinanzierungen auf, in der Annahme, sie könnten zu ähnlich niedrigen Zinsen refinanzieren – oder das Objekt einfach mit Gewinn weiterverkaufen. Doch von Mitte bis Ende 2022 leitete die Federal Reserve eine aggressive Kampagne von Zinserhöhungen ein, um die Inflation zu bekämpfen.

Plötzlich sahen sich Käufer, die von einem dauerhaften Niedrigzinsumfeld ausgegangen waren, gezwungen, zu Zinssätzen zu refinanzieren, die weit über ihren kalkulierten Annahmen lagen. Dies trieb die monatlichen Schuldendienstzahlungen deutlich in die Höhe, zehrte am Cashflow und brachte in einigen Fällen die Schuldendienstdeckungsgrade in einen gefährlichen Bereich.

Die Zeitbombe der kurzfristigen Finanzierung

Ein großer Teil der in diesem Zeitraum erworbenen Objekte stützte sich auf kurzfristige Brückendarlehen mit variablem Zinssatz. Solche Darlehen sind häufig mit dem Risiko von „Rate Caps“ verbunden – Absicherungsprodukten, die begrenzen, wie weit ein Zinssatz steigen kann. Viele Investoren versäumten es jedoch, diese Caps zu erwerben, oder unterschätzten, wie teuer sie werden würden. Wenn diese Darlehen fällig werden oder verlängert werden müssen, fällt es manchen Eigentümern schwer, eine neue, günstigere Finanzierung als Ersatz für die alte zu sichern.

2. Zu optimistische Prognosen zum Mietwachstum

Mietbooms in der Pandemiezeit

In den frühen Tagen der Pandemie verzeichneten die Sunbelt-Märkte ein sprunghaftes Bevölkerungswachstum, bedingt durch eine verstärkte Zuwanderung aus dem Nordosten, dem Mittleren Westen und der Westküste. Das Ergebnis waren rasante Mietsteigerungen – mitunter ein zweistelliges Wachstum innerhalb eines einzigen Jahres.

Beflügelt von diesen Zuwächsen glaubten viele Käufer, die Mieten würden im gleichen Tempo weitersteigen. Ihre Kalkulationsannahmen enthielten außergewöhnliche Mietsteigerungen von Jahr zu Jahr, um immer höhere Kaufpreise zu rechtfertigen. Als sich die wirtschaftlichen Bedingungen abkühlten und die Umschichtungen nach der Pandemie normalisierten, hielt das tatsächliche Mietwachstum diesen hochgesteckten Prognosen nicht immer stand, was die Objekte unter Druck setzte, sobald die Erträge die Kalkulationsziele verfehlten.

3. Das Angebot übersteigt in einigen Teilmärkten die Nachfrage

Der Bauboom kehrt sich um

Bauträger reagierten auf die hohe Nachfrage, indem sie Neubauten in Rekordtempo auf den Weg brachten, insbesondere in schnell wachsenden Sunbelt-Metropolen wie Austin, Dallas und Phoenix. In einigen Fällen hat das Angebot die Nachfrage inzwischen eingeholt – oder sogar übertroffen.

Auch wenn die langfristigen Wachstumsaussichten weiterhin solide erscheinen mögen, erzeugt der gleichzeitige Markteintritt neuer Objekte einen Abwärtsdruck auf Mieten und Belegung, vor allem im Multifamily-Segment der Klassen A und B. Für Eigentümer, die ältere Objekte zu Premiumpreisen erworben haben, kann die Konkurrenz durch brandneue Gebäude – die attraktive Vergünstigungen bieten – das Nettobetriebsergebnis (NOI) schmälern und das Mietwachstum bremsen.

4. Betriebskosten und inflationärer Druck

Unerwartete Kostensprünge

Bei der Inflation geht es nicht nur um Zinsen. Von Baumaterialien und Sanierungskosten bis hin zu Versicherungsprämien und Grundsteuern ist in den letzten Jahren alles erheblich teurer geworden. Einige Sunbelt-Bundesstaaten wie Texas sind für ihre notorisch hohen Grundsteuern bekannt, und in einem Umfeld in die Höhe schießender Bewertungen können die Steuerrechnungen erheblich steigen.

Investoren, die mit einem moderaten oder vorhersehbaren Kostenanstieg kalkuliert haben, erleben womöglich einen Preisschock, wenn die Betriebskosten schneller steigen als erwartet. In hart umkämpften Märkten, in denen Vermieter diese Kosten nicht ohne Weiteres über Mieterhöhungen an die Mieter weitergeben können, lastet die Belastung unmittelbar auf dem Ergebnis des Objekts.

5. Ein sich wandelndes Investitionsklima

Flucht in die Sicherheit

Immobilien – und insbesondere Multifamily – waren der Liebling von Investoren, die in der Unsicherheit von COVID-19 nach stabilen Renditen suchten. Doch während sich die wirtschaftliche Landschaft verändert, überdenken institutionelle wie private Investoren gleichermaßen ihre Risikobereitschaft. Da bei alternativen Anlagevehikeln (wie Staatsanleihen, die mit geringerem Risiko verbunden sind) höhere Renditen verfügbar sind, ist das Kapital für Immobiliengeschäfte wählerischer geworden.

Weniger potenzielle Käufer in Kombination mit strengeren Kreditvergabestandards der Banken bedeuten, dass Eigentümer, die aussteigen oder refinanzieren möchten, mit einem kleineren Kreis interessierter Parteien und strengeren Darlehensbedingungen zu kämpfen haben. Dies kann eine Liquiditätsklemme auslösen, wenn Objekte eine Kapitalspritze benötigen, um Sanierungen oder Lücken im Schuldendienst zu decken.

6. Schwachstellen der Syndizierung

Druck auf die Limited Partners

Eine erhebliche Anzahl der zwischen 2020 und 2022 erworbenen Sunbelt-Geschäfte wurde syndiziert – finanziert durch mehrere Limited Partners (LPs), die ihre Mittel bündelten. Wenn die Erträge hinter den Erwartungen zurückbleiben und die Kosten steigen, wenden sich die Sponsoren möglicherweise erneut an diese LPs, um zusätzliche Kapitalabrufe (Capital Calls) zu fordern. Solche Abrufe können zu Spannungen oder gar Konflikten führen, insbesondere wenn das Objekt die Pro-forma-Erwartungen nicht erfüllt.

Das Dilemma des Sponsors

Manche Sponsoren, vor allem jene, die in einem boomenden Markt begonnen haben, verfügen möglicherweise über weniger Erfahrung mit Notlagen. Ihre Fähigkeit, komplexe Darlehensanpassungen, Verhandlungen mit Partnern oder Restrukturierungen zu bewältigen, ist oft noch unerprobt. Wenn sich diese Realitäten einstellen, können Objekte aufgrund mangelhaften Asset-Managements und fehlender Notfallplanung ins Wanken geraten.

Abschließende Gedanken

Das rasche Bevölkerungswachstum des Sunbelt und sein wirtschaftsfreundliches Umfeld bieten Multifamily-Immobilien nach wie vor starken langfristigen Rückenwind. Doch der Zeitraum 2020-2022 schuf einen perfekten Sturm aus niedrigen Zinsen, hoher Investorennachfrage und optimistischen Kalkulationen, dem viele Geschäfte in der heutigen Landschaft höherer Zinsen und Inflation nicht standhalten können.

Für Eigentümer, Sponsoren und Investoren, die in dieser Zwickmühle stecken, gibt es keine einfache Lösung – nur eine harte Lektion in disziplinierter Kalkulation, umsichtigeren Finanzierungsentscheidungen und der Notwendigkeit robuster Notfallpläne. Auch wenn es für viele dieser jüngsten Käufe eine turbulente Zeit sein mag, kann eine sorgfältige Neukalibrierung der Erwartungen und Finanzierungsstrategien dazu beitragen, die Stabilität wiederherzustellen und die Weichen für ein gesundes, nachhaltigeres Wachstum in den Multifamily-Märkten des Sunbelt zu stellen.