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In den rauschhaften Tagen von 2020 bis Anfang 2022 wirkten Multifamily-Immobiliengeschäfte in den Sunbelt-Bundesstaaten – wie Texas, Florida, Georgia und Arizona – nahezu kugelsicher. Die Nachfrage stieg sprunghaft, das Bevölkerungswachstum war robust, und die Zinsen lagen nahe historischer Tiefststände. Einige Jahre später stehen viele dieser einst so vielversprechenden Käufe plötzlich vor erheblichen Herausforderungen.
Was ist passiert? Warum haben diese Objekte – erworben in einer scheinbar „goldenen Ära“ für Multifamily – nun zu kämpfen? Im Folgenden beleuchten wir einige zentrale Faktoren, die zu diesen Turbulenzen beitragen, inspiriert von aktuellen Branchengesprächen, darunter eine lebhafte Reddit-Diskussion, die die häufigsten Fallstricke aufzeigt, mit denen Investoren konfrontiert waren.
1. Steigende Zinsen und Probleme bei der Refinanzierung
Die Flitterwochen der Niedrigzinsen sind vorbei
Zwischen 2020 und Anfang 2022 waren die Finanzierungskosten ausgesprochen attraktiv. Viele Investoren nahmen Darlehen oder Brückenfinanzierungen auf, in der Annahme, sie könnten zu ähnlich niedrigen Zinsen refinanzieren – oder das Objekt einfach mit Gewinn weiterverkaufen. Doch von Mitte bis Ende 2022 leitete die Federal Reserve eine aggressive Kampagne von Zinserhöhungen ein, um die Inflation zu bekämpfen.
Plötzlich sahen sich Käufer, die von einem dauerhaften Niedrigzinsumfeld ausgegangen waren, gezwungen, zu Zinssätzen zu refinanzieren, die weit über ihren kalkulierten Annahmen lagen. Dies trieb die monatlichen Schuldendienstzahlungen deutlich in die Höhe, zehrte am Cashflow und brachte in einigen Fällen die Schuldendienstdeckungsgrade in einen gefährlichen Bereich.
Die Zeitbombe der kurzfristigen Finanzierung
Ein großer Teil der in diesem Zeitraum erworbenen Objekte stützte sich auf kurzfristige Brückendarlehen mit variablem Zinssatz. Solche Darlehen sind häufig mit dem Risiko von „Rate Caps“ verbunden – Absicherungsprodukten, die begrenzen, wie weit ein Zinssatz steigen kann. Viele Investoren versäumten es jedoch, diese Caps zu erwerben, oder unterschätzten, wie teuer sie werden würden. Wenn diese Darlehen fällig werden oder verlängert werden müssen, fällt es manchen Eigentümern schwer, eine neue, günstigere Finanzierung als Ersatz für die alte zu sichern.
