Τι αποκαλύπτει η ζημιά των $400M της S2 Capital για το λογισμικό αναφορών προς επενδυτές

Την 1η Ιουλίου, ο Scott Everett, ιδρυτής της S2 Capital, έστειλε στους limited partners του μια επιστολή που κανένας general partner (GP) δεν θέλει να γράψει. Το πρώτο value-add fund πολυκατοικιών της εταιρείας, το οποίο άντλησε $400 million και κατείχε 20 ακίνητα, δεν θα επιστρέψει κεφάλαιο. Οι limited partners και οι επενδυτές preferred equity δεν λαμβάνουν τίποτα πίσω. Για κάθε LP που διαβάζει αυτή την επιστολή, γεννάται αναπόφευκτα το ερώτημα στο οποίο σπάνια μπορεί να απαντήσει ανάμεσα στις τριμηνιαίες αναφορές: τι συμβαίνει πραγματικά με τα χρήματά μου;

Το fund έκλεισε το 2022 σε ένα hard cap $400 million, ξεπερνώντας άνετα τον αρχικό στόχο των $250 million. Οι αιτίες όσων ακολούθησαν είναι γνώριμες σε όποιον δραστηριοποιείται στον τομέα value-add πολυκατοικιών στη ζώνη Sun Belt. Κατά τη διάρκεια ζωής του fund, τα λειτουργικά έξοδα αυξήθηκαν κατά μέσο όρο 16% και το κόστος τόκων ανέβηκε περίπου 50%, ενώ τα ενοίκια μειώθηκαν 24%, σύμφωνα με δημοσίευμα του CRE Daily. Το fund έφερε δανεισμό κυμαινόμενου επιτοκίου κατά τη διάρκεια των χρόνων του φθηνού χρήματος και, όταν τα επιτόκια εκτινάχθηκαν, τα μαθηματικά της κάλυψης κατέρρευσαν. Ο Everett σχεδιάζει τώρα να αγοράσει το χρέος επί των βιώσιμων περιουσιακών στοιχείων του fund, να το αναδιαρθρώσει και να μεταφέρει αυτά τα ακίνητα σε ένα νέο σχήμα ώστε να ανακτήσει ό,τι μπορεί, σύμφωνα με την επιστολή της 1ης Ιουλίου όπως αναφέρθηκε από το The Real Deal.

Η μόχλευση διέλυσε το fund. Οι αναφορές διαμορφώνουν τα επακόλουθα.

Πρόκειται πρωτίστως για μια ιστορία μόχλευσης. Κανένα λογισμικό αναφορών προς επενδυτές δεν αναχρηματοδοτεί ένα δάνειο κυμαινόμενου επιτοκίου ούτε αυξάνει τα ενοίκια σε μια αδύναμη αγορά. Όμως οι ίδιες αναφορές επισημαίνουν μια μετατόπιση στην πλευρά των επενδυτών: οι LPs εξετάζουν πλέον πολύ πιο προσεκτικά τις δομές χρέους, την έκθεση στα επιτόκια και τα αποθεματικά κεφαλαίου προτού δεσμευτούν σε ένα fund. Αυτός ο έλεγχος οικοδομείται στη διάρκεια ετών τριμηνιαίων καταστάσεων. Δεν ξεκινά την ημέρα που σταματά μια διανομή.

Η διαχείριση fund είναι το σημείο όπου κερδίζεται ή χάνεται η εμπιστοσύνη

Ένα fund πολυκατοικιών ζει ή πεθαίνει με βάση την ποιότητα των βιβλίων του. Οι λογαριασμοί κεφαλαίου πρέπει να συμφωνούν. Το NAV πρέπει να είναι υπερασπίσιμο. Οι διανομές και οι capital calls πρέπει να συνδέονται με τα ακριβή νούμερα που βλέπουν οι επενδυτές στις καταστάσεις τους. Όταν ένα fund αντιμετωπίσει προβλήματα όπως συνέβη με το fund της S2, οι εταιρείες που διατηρούν την εμπιστοσύνη των επενδυτών τους είναι εκείνες των οποίων η διαχείριση fund παρέμεινε καθαρή και ενημερωμένη σε όλη τη διαδρομή. Βιβλία που ανασυγκροτούνται βιαστικά μόλις προκύψουν οι ζημιές δείχνουν στους επενδυτές ότι η λειτουργία ουδέποτε ήταν πραγματικά υπό έλεγχο.