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Am 1. Juli schickte Scott Everett, der Gründer von S2 Capital, seinen Limited Partners einen Brief, den kein General Partner (GP) schreiben möchte. Der erste Value-Add-Multifamily-Fonds des Unternehmens, der 400 Millionen $ einwarb und 20 Objekte hielt, wird kein Kapital zurückzahlen. Limited Partners und Preferred-Equity-Investoren erhalten nichts zurück. Für jeden LP, der diesen Brief liest, drängt sich die Frage auf, die er zwischen den Quartalsberichten nur selten beantworten kann: Was passiert eigentlich mit meinem Geld?
Der Fonds wurde 2022 bei einem Hard Cap von 400 Millionen $ geschlossen und übertraf damit deutlich sein ursprüngliches Ziel von 250 Millionen $. Die Ursachen für das, was folgte, sind jedem vertraut, der im Value-Add-Multifamily-Segment im Sun Belt tätig ist. Über die Laufzeit des Fonds stiegen die Betriebskosten im Durchschnitt um 16% und die Zinskosten um rund 50%, während die Mieten um 24% fielen, wie aus der Berichterstattung von CRE Daily hervorgeht. Der Fonds trug über die Jahre des billigen Geldes variabel verzinste Schulden, und als die Zinsen sprangen, gab die Deckungsrechnung nach. Everett plant nun, die Schulden auf den tragfähigen Vermögenswerten des Fonds zu erwerben, sie zu restrukturieren und diese Objekte in ein neues Vehikel zu überführen, um zu retten, was möglich ist, so der Brief vom 1. Juli, über den The Real Deal berichtete.
Der Leverage hat den Fonds zerstört. Das Reporting prägt die Folgen.
Das ist zunächst eine Leverage-Geschichte. Keine Investor-Reporting-Software refinanziert ein variabel verzinstes Darlehen oder lässt Mieten in einem schwachen Markt steigen. Doch dasselbe Reporting signalisiert eine Verschiebung auf der Investorenseite: LPs prüfen inzwischen Schuldenstrukturen, Zinsrisiken und Kapitalreserven weitaus genauer, bevor sie sich für einen Fonds verpflichten. Diese Sorgfalt baut sich über Jahre vierteljährlicher Berichte auf. Sie beginnt nicht erst an dem Tag, an dem eine Ausschüttung ausbleibt.
In der Fondsadministration wird Vertrauen gewonnen oder verspielt
Ein Multifamily-Fonds steht und fällt mit der Qualität seiner Bücher. Kapitalkonten müssen abgestimmt sein. Der NAV muss belastbar sein. Ausschüttungen und Kapitalabrufe müssen exakt auf die Zahlen zurückzuführen sein, die die Investoren in ihren Abrechnungen sehen. Wenn ein Fonds so in Schwierigkeiten gerät wie der von S2, sind es diejenigen Unternehmen, die das Vertrauen ihrer Investoren behalten, deren Fondsadministration den ganzen Weg über sauber und aktuell blieb. Bücher, die in aller Eile rekonstruiert werden, sobald die Verluste eintreten, sagen den Investoren, dass die Operation nie wirklich unter Kontrolle war.
