Waterfall χρέους

Οι συνδικαλιστές εμπορικών ακινήτων βασίζονται σε διάφορες πηγές χρηματοδότησης για να κλείσουν κάθε νέα συμφωνία. Είναι πολύ συνηθισμένο να συνδυάζουν ίδια κεφάλαια και χρέος, αλλά αυτό μπορεί να κάνει τον υπολογισμό των πληρωμών διανομής προς τους ετερόρρυθμους εταίρους σας ακόμη πιο περίπλοκο. Ενώ τα μοντέλα waterfall χρησιμοποιούνται κυρίως για τον υπολογισμό των διανομών σε συμφωνίες μετοχικού κεφαλαίου, είναι δυνατό να δημιουργηθεί ένα μοντέλο waterfall χρέους για την ιεράρχηση της πληρωμής των δανειακών υποχρεώσεων που σχετίζονται είτε με μεμονωμένα περιουσιακά στοιχεία (ακίνητα) είτε με ταμεία ακινήτων. Στην πραγματικότητα, Covercy είναι μια πλατφόρμα εμπορικών ακινήτων που έχει σχεδιαστεί ειδικά με γνώμονα τους Γενικούς Εταίρους. Οι καταρράκτες διανομής, συμπεριλαμβανομένων των καταρρακτών χρέους, μπορούν να προσαρμοστούν πλήρως και να αυτοματοποιηθούν ακριβώς μέσα από το εργαλείο διαχείρισης επενδύσεων.

Είστε έτοιμοι να μάθετε πώς Covercy θα μπορούσε να συνεργαστεί με την εταιρεία σας; Εγγραφείτε για μια δωρεάν δοκιμή σήμερα.

Τι είναι ο Waterfall Διανομής;

Στην κοινοπραξία εμπορικών ακινήτων, το μοντέλο waterfall είναι μια μέθοδος που χρησιμοποιείται για την κατανομή των κερδών μεταξύ του κοινοπρακτικού φορέα (ή χορηγού) και των επενδυτών (ή ετερόρρυθμων εταίρων) με δομημένο τρόπο. Χρησιμοποιείται κυρίως σε συμφωνίες μετοχικού κεφαλαίου, αλλά η έννοια μπορεί να εφαρμοστεί και γενικότερα. Σε μια συμφωνία μετοχικού κεφαλαίου, οι αποδόσεις είναι γενικά λιγότερο προβλέψιμες από ό,τι σε μια συμφωνία χρέους και, ως εκ τούτου, μια δομή waterfall χρησιμοποιείται συνήθως για την ευθυγράμμιση των συμφερόντων του χορηγού και των επενδυτών.

Ακολουθεί η βασική δομή ενός τυπικού μοντέλου waterfall σε μια συμφωνία μετοχών:

1. Επιστροφή κεφαλαίου

Το πρώτο βήμα στον waterfall είναι συνήθως η επιστροφή των αρχικών εισφορών κεφαλαίου στους επενδυτές. Πριν από τη διανομή των κερδών, οι επενδυτές λαμβάνουν πίσω την αρχική τους επένδυση.

2. Προτιμώμενη επιστροφή

Μόλις επιστραφεί το αρχικό κεφάλαιο, η επόμενη βαθμίδα είναι η προτιμώμενη απόδοση. Πρόκειται για ένα προκαθορισμένο ποσοστό απόδοσης που λαμβάνουν οι επενδυτές πριν ο χορηγός λάβει οποιοδήποτε κέρδος. Δεν πρόκειται για εγγύηση αλλά για προτεραιότητα στην πληρωμή. Μπορεί να είναι, για παράδειγμα, μια ετήσια απόδοση 8% επί της επένδυσης.

3. Catch-Up

Ορισμένοι καταρράκτες περιλαμβάνουν μια βαθμίδα αναπλήρωσης, όπου ο ανάδοχος λαμβάνει την πλειοψηφία ή το σύνολο των κερδών μέχρι να "καλύψει" ένα προκαθορισμένο ποσοστό των κερδών, ευθυγραμμίζοντας το συνολικό μερίδιό του με αυτό των επενδυτών.

4. Διαχωρισμός κερδών

Μετά την αναπλήρωση, τα υπόλοιπα κέρδη συνήθως κατανέμονται μεταξύ του χορηγού και των επενδυτών βάσει ενός συμφωνημένου ποσοστού, το οποίο μπορεί να είναι, για παράδειγμα, 70% στους επενδυτές και 30% στους χορηγούς ή κάποια άλλη συμφωνημένη αναλογία.

Παράδειγμα:

• Επιστροφή κεφαλαίου: 1.000.000 δολάρια (οι επενδυτές λαμβάνουν πρώτα αυτό το ποσό)
• Προτιμώμενη επιστροφή: (Οι επενδυτές λαμβάνουν 8% απόδοση της επένδυσής τους πριν ο χορηγός λάβει κέρδη)
• Catch-Up: Χορηγός λαμβάνει αρκετά για να εξασφαλίσει το 20% των κερδών μέχρι αυτό το σημείο.
• Διαχωρισμός κερδών: 80% στους επενδυτές και 20% στον χορηγό.

Τι είναι ο Waterfall χρέους;

Ο waterfall χρέους αναφέρεται σε μια σειρά προτεραιότητας ή ιεραρχία με την οποία οι ταμειακές ροές χρησιμοποιούνται για την αποπληρωμή των δανειακών υποχρεώσεων στο πλαίσιο μιας δομημένης χρηματοοικονομικής συναλλαγής, όπως η χρηματοδότηση εμπορικών ακινήτων. Περιγράφει τη σειρά με την οποία τα μετρητά που παράγονται από ένα περιουσιακό στοιχείο ή μια ομάδα περιουσιακών στοιχείων κατανέμονται σε διάφορες δόσεις χρέους, ξεκινώντας από την ανώτερη στην κατώτερη.

Δομή ενός Waterfall χρέους:

1. Χρέος ανώτερης κατηγορίας:
   • Η πρώτη βαθμίδα στον waterfall χρέους προορίζεται συνήθως για την αποπληρωμή του χρέους πρώτης προτεραιότητας, το οποίο θεωρείται η λιγότερο επικίνδυνη δόση και, ως εκ τούτου, έχει το χαμηλότερο επιτόκιο. Συχνά περιλαμβάνει τραπεζικά δάνεια και άλλες μορφές εξασφαλισμένου χρέους.
2. Χρέος Mezzanine:
   • Μετά την εξυπηρέτηση του senior χρέους, η επόμενη βαθμίδα χρέους waterfall συνήθως το mezzanine χρέος. Εμπεριέχει υψηλότερο κίνδυνο και, ως εκ τούτου, υψηλότερο επιτόκιο σε σύγκριση με το χρέος senior.
3. Χρέος μειωμένης ή κατώτερης εξασφάλισης:
   • Μετά την εξόφληση του χρέους mezzanine, τυχόν εναπομείνασες ταμειακές ροές μπορούν να διατεθούν σε χρέος μειωμένης ή κατώτερης εξασφάλισης, το οποίο ενέχει τον υψηλότερο κίνδυνο και, ως εκ τούτου, συνήθως απαιτεί το υψηλότερο επιτόκιο.
4. Κάτοχοι μετοχών:
   • Μόλις εκπληρωθούν όλες οι υποχρεώσεις εξυπηρέτησης του χρέους, τυχόν εναπομείνασες ταμειακές ροές διανέμονται στους κατόχους μετοχών. Οι κάτοχοι μετοχών αναλαμβάνουν τον μεγαλύτερο κίνδυνο, αλλά και τα μεγαλύτερα κέρδη αν το έργο αποδώσει καλά.

Παράδειγμα Waterfall χρέους σε ακίνητη περιουσία:

• Ταμειακή ροή από το ακίνητο: $100,000
• Εξυπηρέτηση χρέους: 40.000 δολάρια (καταβάλλονται πρώτα)
• Εξυπηρέτηση χρέους Mezzanine: $30.000 (καταβάλλεται μετά το χρέος Senior)
• Εξυπηρέτηση χρέους μειωμένης εξασφάλισης: $20.000 (καταβάλλεται μετά το χρέος Mezzanine)
• Κάτοχοι μετοχών: 10.000 δολάρια (λαμβάνεται τελευταία)

Οι λεπτομέρειες του waterfall χρέους μπορεί να ποικίλλουν ανάλογα με τις συμβατικές συμφωνίες και μπορεί να είναι αρκετά πολύπλοκες, ενσωματώνοντας χαρακτηριστικά όπως τα ταμειακά αποθέματα, τους μηχανισμούς ενεργοποίησης πληρωμών και τις δεσμεύσεις που σχετίζονται με την απόδοση.

Waterfall χρέους για ακίνητα ή ταμεία

Οι συμφωνίες χρέους μπορούν να εκτελεστούν τόσο για μεμονωμένα ακίνητα ή περιουσιακά στοιχεία όσο και ως μέρος αμοιβαίων κεφαλαίων ακινήτων. Δεν υπάρχει μια μοναδική προσέγγιση και η δομή μιας συμφωνίας χρέους εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τη στρατηγική και την προτίμηση των επενδυτών και των χορηγών. Παρακάτω παρατίθεται μια σύντομη επεξήγηση του τρόπου με τον οποίο μπορούν να εκτελεστούν συμφωνίες χρέους και στα δύο πλαίσια:

1. Μεμονωμένα ακίνητα ή περιουσιακά στοιχεία:

Οι συμφωνίες χρέους μπορούν βεβαίως να γίνουν για μεμονωμένα ακίνητα ή περιουσιακά στοιχεία. Για παράδειγμα, ένας επενδυτής ή μια ομάδα επενδυτών μπορεί να δανείσει χρήματα σε έναν ιδιοκτήτη ακινήτου, εξασφαλισμένα με υποθήκη σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Αυτό είναι αρκετά συνηθισμένο και επιτρέπει στον δανειστή να έχει εξασφαλισμένο συμφέρον σε ένα συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο, παρέχοντας ένα επίπεδο μετριασμού του κινδύνου. Οι όροι του χρέους, συμπεριλαμβανομένων των επιτοκίων, των χρονοδιαγραμμάτων αποπληρωμής και των δεσμεύσεων, συνήθως διαπραγματεύονται και συμφωνούνται με βάση τις ιδιαιτερότητες του εκάστοτε ακινήτου ή περιουσιακού στοιχείου.

2. Ταμεία ακινήτων:

Χρεωστικές συμφωνίες μπορούν επίσης να εκτελεστούν μέσω αμοιβαίων κεφαλαίων χρέους ακινήτων. Σε αυτό το σενάριο, οι επενδυτές συγκεντρώνουν τα χρήματά τους σε ένα ταμείο που ειδικεύεται στην έκδοση ή την απόκτηση δανείων ακινήτων. Αυτά τα ταμεία μπορούν να δανείζουν χρήματα σε διάφορα έργα ακινήτων, διαφοροποιώντας τον κίνδυνο σε πολλαπλά ακίνητα ή περιουσιακά στοιχεία. Η διοίκηση του ταμείου επιλέγει τις επενδύσεις και διαχειρίζεται το συνολικό χαρτοφυλάκιο και οι επενδυτές του ταμείου κερδίζουν αποδόσεις με βάση την απόδοση του χαρτοφυλακίου των δανείων. Μάθετε περισσότερα για το πώς να ξεκινήσετε ένα ταμείο ακινήτων εδώ.

Με Covercy, οι γενικοί ιατροί μπορούν να αυτοματοποιήσουν κάθε διανομή και Waterfall χρέους

Η πλήρως παραμετροποιήσιμη και ολοκληρωμένη μοντελοποίηση waterfall της Covercyπεριλαμβάνει τα ακόλουθα ισχυρά χαρακτηριστικά για γενικούς εταίρους και συνδικαλιστές εμπορικών ακινήτων:

Προηγμένοι υπολογισμοί χρονοδιαγράμματος απόσβεσης:

Covercy μπορεί να χειριστεί με επιδεξιότητα υπολογισμούς χρονοδιαγραμμάτων απόσβεσης για ένα σύνθετο πλέγμα επενδυτών, επιτρέποντας ακριβή, προσαρμοσμένο χρηματοοικονομικό σχεδιασμό και εκτέλεση.

Πλήρως προσαρμόσιμα χρονοδιαγράμματα πληρωμών:

Covercy παρέχει στους γενικούς επενδυτές απαράμιλλη ευελιξία, προσφέροντας προσαρμόσιμα χρονοδιαγράμματα πληρωμών και τύπους υπολογισμού, προσαρμόσιμα στις διαφορετικές απαιτήσεις των επενδυτών, διασφαλίζοντας την ικανοποίηση των μοναδικών αναγκών κάθε επενδυτή.

Ατομική προσαρμογή επενδυτών:

Covercy παρέχει τη δυνατότητα τροποποίησης των προγραμμάτων και των υπολογισμών μέχρι τον κάθε επενδυτή ξεχωριστά, επιτρέποντας τη σχολαστική διαχείριση και την αντιμετώπιση των προτιμήσεων ή των περιορισμών που αφορούν συγκεκριμένους επενδυτές.

Τραπεζική ολοκλήρωση:

Το Covercy CRE Banking επιτρέπει την άμεση μεταφορά κεφαλαίων μέσω χρέωσης ACH , επιτρέποντας απρόσκοπτες συναλλαγές από το λογαριασμό του περιουσιακού στοιχείου στο λογαριασμό του μεμονωμένου επενδυτή μετά την εκτέλεση των απαιτούμενων υπολογισμών waterfall .

Οφέλη από Waterfall Χρέους σε μια GP ακίνητης περιουσίας:

Ενισχυμένες σχέσεις με τους επενδυτές:

Η δυνατότητα προσαρμογής των χρονοδιαγραμμάτων πληρωμών και των υπολογισμών σε μεμονωμένους επενδυτές αποδεικνύει υψηλό επίπεδο δέσμευσης και εξυπηρέτησης, ενισχύοντας την εμπιστοσύνη και την ικανοποίηση των επενδυτών, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει σε μακροχρόνιες σχέσεις και πρόσθετες επενδυτικές ευκαιρίες.

Αποτελεσματική διαχείριση κεφαλαίου:

Τα προηγμένα και παραμετροποιήσιμα χαρακτηριστικά του Covercy επιτρέπουν τη βελτιστοποιημένη και ακριβή διαχείριση κεφαλαίων, επιτρέποντας στους γενικούς εταίρους να βελτιστοποιούν τις χρηματοοικονομικές στρατηγικές, να μειώνουν τα λάθη και να εξοικονομούν χρόνο, επιτρέποντάς τους να επικεντρωθούν περισσότερο σε δραστηριότητες προστιθέμενης αξίας, όπως η εξεύρεση συμφωνιών και η διαχείριση περιουσιακών στοιχείων.

Μετριασμός κινδύνου:

Παρέχοντας ακριβείς υπολογισμούς αποσβέσεων και προσαρμόσιμα χρονοδιαγράμματα πληρωμών, οι γενικοί εταίροι μπορούν να μειώσουν τον κίνδυνο οικονομικών ανακριβειών και ασυμφωνιών, αποφεύγοντας έτσι πιθανές συγκρούσεις και εξασφαλίζοντας ομαλές και διαφανείς οικονομικές συναλλαγές με τους επενδυτές.

Απρόσκοπτη εκτέλεση συναλλαγών:

Η ολοκληρωμένη τραπεζική του Covercyεπιτρέπει στους γενικούς εταίρους όχι μόνο να εκτελούν ακριβείς υπολογισμούς αλλά και να εκτελούν άμεσα συναλλαγές, μεταφέροντας τα χρήματα απρόσκοπτα στους λογαριασμούς των μεμονωμένων επενδυτών. Αυτό το χαρακτηριστικό ενισχύει τη λειτουργική αποτελεσματικότητα και εξασφαλίζει έγκαιρες πληρωμές διανομής, ενισχύοντας περαιτέρω την εμπιστοσύνη και την ικανοποίηση των επενδυτών.

Δοκιμάστε Covercy δωρεάν.

Έτοιμοι να κάνετε μια βόλτα με Covercy ; Εγγραφείτε δωρεάν ή ζητήστε ένα demo σήμερα.