Познакомьтесь с Neo — вашим Co-GP на базе ИИ.
Долговой водопад в коммерческой недвижимости направляет денежный поток объекта через фиксированную иерархию платежей — сначала старший долг, затем мезонинный, затем младший или субординированный долг, а затем держатели капитала — до того, как остаточные средства поступят спонсорам или LP. Ковенанты кредиторов и резервные счета могут запускать перенаправление денежных средств в середине каскада.
Это руководство объясняет, как работает каскад, где он расположен в структуре капитала, чем он отличается от долевого водопада, что происходит при недостаточном покрытии, особый случай строительных траншей и как GP автоматизируют каждый уровень без использования таблиц.
Что такое долговой водопад?
Долговой водопад — это договорная приоритетность денежных потоков, определяющая порядок распределения чистого операционного дохода объекта (NOI) между всеми траншами долга и в конечном итоге капиталом в каждом периоде. Представьте серию вёдер, расположенных одно над другим: NOI сначала заполняет верхнее ведро, и только после выполнения этого обязательства денежные средства переливаются в следующее.
В большинстве сделок CRE присутствует более одного уровня долга, каждый со своим купоном, графиком амортизации и ковенантами. Водопад кодирует кредитные соглашения и межкредиторские условия в детерминированный порядок выплат — часть более широкой структуры сделки CRE, о которой спонсоры договариваются при закрытии.
Где долговой водопад расположен в структуре капитала
На диаграмме структуры капитала старший долг находится в основании, а капитал — наверху: старший кредитор наиболее защищён, поскольку его требование удовлетворяется из средств от продажи актива или его реструктуризации в первую очередь. Долговой водопад движется в направлении, противоположном иерархии рисков: денежные средства начинают движение с вершины структуры (NOI объекта) и сначала идут на оплату наименее рискованной позиции (старший долг), а затем поднимаются к более рискованным.
В рамках одного уровня кредиторы могут располагаться pari passu — с латинского «на равных условиях», то есть две или более долговые ноты разделяют права на денежный поток пропорционально, а не одна из них является субординированной. Структуры pari passu встречаются в синдицированных старших кредитах и параллельных мезонинных траншах. Формулировки водопада должны указывать как порядок между уровнями, так и распределение в рамках любого уровня с более чем одним кредитором.
