Waterfall долгов

Синдикаторы коммерческой недвижимости полагаются на различные источники финансирования, чтобы заключить каждую новую сделку. Очень распространено сочетание долевого и долгового финансирования, однако это может усложнить расчет выплат по распределению средств ограниченным партнерам. Хотя модели waterfall в основном используются для расчета выплат по сделкам с долевым участием, можно создать модель waterfall долговых обязательств, чтобы определить приоритетность выплат по долговым обязательствам, связанным как с отдельными активами (объектами), так и с фондами недвижимости. Фактически, Covercy - это платформа для коммерческой недвижимости, специально разработанная для генеральных партнеров. Водопады распределения, в том числе долговые водопады, могут быть полностью настроены и автоматизированы прямо в вашем инструменте управления инвестициями.

Готовы узнать, как Covercy может работать с вашей фирмой? Запишитесь на бесплатную пробную версию уже сегодня.

Что такое Waterfall распределения?

В синдикации коммерческой недвижимости модель waterfall - это метод, используемый для структурированного распределения прибыли между синдикатором (или спонсором) и инвесторами (или партнерами с ограниченной ответственностью). В основном она используется в сделках с долевым участием, но концепция может применяться и в более широком смысле. В сделках с акциями доходность обычно менее предсказуема, чем в долговых сделках, поэтому для согласования интересов спонсора и инвесторов обычно используется waterfall структура.

Вот базовая структура типичной модели waterfall в сделке с акциями:

1. Возвращение капитала

Первым шагом в waterfall обычно является возврат первоначальных капиталовложений инвесторам. Прежде чем прибыль будет разделена, инвесторы получают обратно свои первоначальные вложения.

2. Предпочтительный возврат

После того как первоначальный капитал возвращен, наступает следующий уровень - привилегированный доход. Это заранее определенная норма прибыли, которую инвесторы получают до того, как спонсор получит какую-либо прибыль. Это не гарантия, а приоритет в выплатах. Например, это может быть 8 % годовых на инвестиции.

3. Догонялки

Некоторые водопады включают в себя уровень "догоняющий", когда спонсор получает большую часть или всю прибыль до тех пор, пока не "догонит" заранее определенный процент прибыли, выравнивая свою общую долю с долей инвесторов.

4. Разделение прибыли

После догона оставшаяся прибыль обычно делится между спонсором и инвесторами на основе согласованного процента, который может составлять, например, 70% инвесторам и 30% спонсорам или другое согласованное соотношение.

Пример:

• Возврат капитала: 1 000 000 долларов (инвесторы получают эту сумму в первую очередь)
• Привилегированная доходность: 8% (Инвесторы получают 8% прибыли на свои инвестиции до того, как спонсор получит какую-либо прибыль)
• Догонялки: Спонсор получает достаточную сумму, чтобы обеспечить себе 20% от прибыли, полученной до этого момента.
• Разделение прибыли: Оставшаяся прибыль делится на 80% инвесторам и 20% спонсору.

Что такое Waterfall долгов?

waterfall долговых обязательств - это приоритетный порядок или иерархия, в которой денежные потоки используются для погашения долговых обязательств в рамках структурированной финансовой сделки, такой как финансирование коммерческой недвижимости. Он определяет последовательность, в которой денежные средства, генерируемые активом или пулом активов, распределяются между различными траншами долга, начиная со старшего и заканчивая субординированным.

Структура Waterfall долгов:

1. Старшие долговые обязательства:
   • Первый уровень в waterfall долгов обычно предназначен для погашения старшего долга, который считается наименее рискованным траншем и, соответственно, имеет самую низкую процентную ставку. Он часто включает в себя банковские кредиты и другие виды обеспеченных долговых обязательств.
2. Мезонинные займы:
   • После обслуживания старшего долга следующим уровнем waterfall долгов обычно является мезонинный долг. Он несет в себе более высокий риск и, соответственно, более высокую процентную ставку по сравнению со старшим долгом.
3. Субординированный или младший долг:
   • После погашения мезонинного долга все оставшиеся денежные средства могут быть направлены на погашение субординированного или младшего долга, который несет наибольший риск и поэтому обычно имеет самую высокую процентную ставку.
4. Владельцы акций:
   • После выполнения всех обязательств по обслуживанию долга все остаточные денежные потоки распределяются между держателями акций. Держатели акций принимают на себя наибольший риск, но и получают наибольшую выгоду, если проект окажется успешным.

Пример Waterfall долгов в сфере недвижимости:

• Денежный поток от недвижимости: $100,000
• Обслуживание старшего долга: $40,000 (оплачивается в первую очередь)
• Обслуживание мезонинного долга: $30,000 (выплачивается после основного долга)
• Обслуживание субординированного долга: $20,000 (выплачивается после мезонинного долга)
• Владельцы акций: $10 000 (получено последним)

Специфика waterfall долговых обязательств может варьироваться в зависимости от контрактных соглашений и быть довольно сложной, включая такие характеристики, как денежные резервы, триггеры платежей и ковенанты, связанные с эффективностью деятельности.

Waterfall долгов для объектов или фондов

Долговые сделки могут заключаться как с отдельными объектами или активами, так и в составе фондов недвижимости. Единого подхода не существует, и структура долговой сделки во многом зависит от стратегии и предпочтений инвесторов и спонсоров. Ниже приводится краткое объяснение того, как могут осуществляться долговые сделки в обоих контекстах:

1. Отдельные свойства или активы:

Долговые сделки могут заключаться с отдельными объектами недвижимости или активами. Например, инвестор или группа инвесторов могут одолжить деньги владельцу недвижимости под залог закладной на конкретный объект. Это довольно распространенная практика, которая позволяет кредитору иметь обеспеченный интерес в конкретном активе, обеспечивая определенный уровень снижения рисков. Условия долга, включая процентные ставки, графики погашения и ковенанты, обычно обсуждаются и согласовываются в зависимости от особенностей конкретного объекта недвижимости или актива.

2. Фонды недвижимости:

Долговые сделки также могут осуществляться через долговые фонды недвижимости. В этом случае инвесторы объединяют свои средства в фонд, который специализируется на выдаче или приобретении кредитов под залог недвижимости. Эти фонды могут кредитовать различные проекты в сфере недвижимости, диверсифицируя риски по нескольким объектам или активам. Руководство фонда отбирает инвестиции и управляет общим портфелем, а инвесторы фонда получают доход в зависимости от эффективности портфеля кредитов. Подробнее о том, как открыть фонд недвижимости, читайте здесь.

С помощью Covercy семейные врачи могут автоматизировать каждый Waterfall распределения и долгов

Полностью настраиваемое и интегрированное моделирование waterfall Covercyвключает следующие надежные функции для генеральных партнеров и синдикаторов коммерческой недвижимости:

Расширенные расчеты графика амортизации:

Covercy может ловко справиться с расчетом графика амортизации для сложной матрицы инвесторов, обеспечивая точное, индивидуальное финансовое планирование и исполнение.

Полностью настраиваемые графики платежей:

Covercy предоставляет GP беспрецедентную гибкость, предлагая настраиваемые графики выплат и типы расчетов, адаптируемые к различным требованиям инвесторов, обеспечивая удовлетворение уникальных потребностей каждого инвестора.

Индивидуальная настройка инвестора:

Covercy предоставляет возможность изменять графики и расчеты вплоть до индивидуального инвестора, что позволяет осуществлять тщательное управление и учитывать предпочтения или ограничения конкретного инвестора.

Банковская интеграция:

Covercy CRE Banking обеспечивает мгновенный перевод средств через дебетовую ACH , позволяя осуществлять беспрепятственные транзакции со счета актива на счет индивидуального инвестора после проведения необходимых расчетов.

Преимущества Waterfall долгов для GP в сфере недвижимости:

Улучшенные отношения с инвесторами:

Возможность адаптировать графики выплат и расчеты для отдельных инвесторов демонстрирует высокий уровень приверженности и обслуживания, укрепляя доверие и удовлетворенность инвесторов, что может привести к долгосрочным отношениям и дополнительным инвестиционным возможностям.

Эффективное управление капиталом:

Расширенные и настраиваемые функции Covercy позволяют оптимизировать и точно управлять капиталом, что дает возможность генеральным партнерам оптимизировать финансовые стратегии, сократить количество ошибок и сэкономить время, позволяя им сосредоточиться на таких дополнительных видах деятельности, как поиск сделок и управление активами.

Снижение рисков:

Предоставляя точные расчеты амортизации и настраиваемые графики выплат, генеральные партнеры могут снизить риск финансовых неточностей и расхождений, тем самым избегая потенциальных конфликтов и обеспечивая бесперебойность и прозрачность финансовых операций с инвесторами.

Бесперебойное выполнение транзакций:

Интегрированная банковская система Covercyпозволяет генеральным партнерам не только проводить точные расчеты, но и мгновенно осуществлять транзакции, беспрепятственно переводя деньги на счета индивидуальных инвесторов. Эта функция повышает операционную эффективность и обеспечивает своевременные выплаты, что еще больше укрепляет доверие и удовлетворенность инвесторов.

Попробуйте Covercy бесплатно.

Готовы попробовать Covercy ? Зарегистрируйтесь бесплатно или запросите демо-версию сегодня.