Waterfall deuda

Los sindicatos inmobiliarios comerciales dependen de diversas fuentes de financiación para cerrar cada nueva operación. Es muy habitual combinar capital y deuda, pero hacerlo puede complicar aún más el cálculo de los pagos de distribución a los socios comanditarios. Aunque los modelos de waterfall se utilizan principalmente para calcular las distribuciones en operaciones de capital, es posible crear un modelo de waterfall deuda para priorizar el pago de las obligaciones de deuda asociadas a activos individuales (propiedades) o fondos inmobiliarios. De hecho, Covercy es una plataforma inmobiliaria comercial diseñada específicamente pensando en los socios generales. Las cascadas de distribución, incluidas las cascadas de deuda, pueden personalizarse y automatizarse completamente dentro de su herramienta de gestión de inversiones.

¿Está listo para saber cómo Covercy podría trabajar con su empresa? Solicite una prueba gratuita hoy mismo.

¿Qué es una Waterfall distribución?

En la sindicación inmobiliaria comercial, un modelo de waterfall es un método utilizado para distribuir los beneficios entre el sindicador (o patrocinador) y los inversores (o socios comanditarios) de forma estructurada. Se utiliza principalmente en operaciones de capital, pero el concepto también puede aplicarse de forma más general. En una operación de capital, los beneficios suelen ser menos previsibles que en una operación de deuda, por lo que se suele utilizar una estructura waterfall para alinear los intereses del patrocinador y los inversores.

He aquí la estructura básica de un modelo típico de waterfall en una operación de capital:

1. Retorno del capital

El primer paso en la waterfall suele ser la devolución de las aportaciones iniciales de capital a los inversores. Antes de que se repartan los beneficios, los inversores recuperan su inversión inicial.

2. Retorno preferente

Una vez devuelto el capital inicial, el siguiente nivel es la rentabilidad preferente. Se trata de una tasa de rentabilidad predeterminada que los inversores reciben antes de que el patrocinador obtenga beneficios. No es una garantía, sino una prioridad en el pago. Puede ser, por ejemplo, un rendimiento anual del 8% sobre la inversión.

3. Póngase al día

Algunas cascadas incluyen un nivel de recuperación, en el que el patrocinador recibe la mayoría o la totalidad de los beneficios hasta que haya "alcanzado" un porcentaje predeterminado de los beneficios, alineando su participación global con la de los inversores.

4. Reparto de beneficios

Tras la recuperación, los beneficios restantes suelen repartirse entre el promotor y los inversores en función de un porcentaje acordado, que puede ser, por ejemplo, 70% para los inversores y 30% para los promotores u otra proporción acordada.

Por ejemplo:

• Devolución de capital: 1.000.000 $ (los inversores reciben esta cantidad en primer lugar)
• Rentabilidad preferente: 8% (Los inversores reciben una rentabilidad del 8% de su inversión antes de que el patrocinador reciba beneficios).
• Puesta al día: El patrocinador recibe lo suficiente para asegurarse el 20% de los beneficios hasta ese momento.
• Reparto de beneficios: Los beneficios restantes se reparten en un 80% entre los inversores y en un 20% entre el patrocinador.

¿Qué es una Waterfall deuda?

Una waterfall deuda se refiere a un orden de prioridad o jerarquía en la que los flujos de caja se utilizan para reembolsar las obligaciones de deuda dentro de una operación de financiación estructurada, como la financiación inmobiliaria comercial. Esboza la secuencia en la que el efectivo generado por un activo o un conjunto de activos se asigna a diversos tramos de deuda, empezando por el principal hasta el subordinado.

Estructura de una Waterfall deuda:

1. Deuda Senior:
   • El primer nivel de la waterfall deuda suele reservarse para reembolsar la deuda preferente, que se considera el tramo de menor riesgo y, por tanto, tiene el tipo de interés más bajo. Suele incluir préstamos bancarios y otras formas de deuda garantizada.
2. Deuda intermedia:
   • Una vez cubierto el servicio de la deuda preferente, el siguiente nivel de waterfall suele ser la deuda intermedia. Conlleva un mayor riesgo y, por tanto, un tipo de interés más elevado que la deuda preferente.
3. Deuda subordinada:
   • Tras el reembolso de la deuda mezzanine, cualquier flujo de caja restante puede asignarse a la deuda subordinada o junior, que soporta el mayor riesgo y, por tanto, suele tener el tipo de interés más alto.
4. Accionistas:
   • Una vez cumplidas todas las obligaciones del servicio de la deuda, los flujos de caja residuales se distribuyen entre los accionistas. Los accionistas asumen el mayor riesgo, pero también son los que más ganan si el proyecto funciona bien.

Ejemplo de Waterfall deuda en el sector inmobiliario:

• Flujo de caja de la propiedad: 100.000 dólares
• Servicio de la deuda principal: 40.000 $ (pagados en primer lugar)
• Servicio de la deuda intermedia: 30.000 $ (pagados después de la deuda principal)
• Servicio de la deuda subordinada: 20.000 $ (pagados después de la deuda de entresuelo)
• Accionistas: 10.000 $ (Recibidos en último lugar)

Los detalles de la waterfall deuda pueden variar en función de los acuerdos contractuales y pueden ser bastante complejos, incorporando características como reservas de efectivo, desencadenantes de pago y cláusulas relacionadas con el rendimiento.

Waterfall deuda para propiedades o fondos

Las operaciones de deuda pueden realizarse tanto sobre propiedades o activos individuales como formando parte de fondos inmobiliarios. No existe un enfoque único, y la estructura de una operación de deuda depende en gran medida de la estrategia y las preferencias de los inversores y patrocinadores. A continuación se explica brevemente cómo pueden ejecutarse las operaciones de deuda en ambos contextos:

1. Propiedades o activos individuales:

Ciertamente, las operaciones de endeudamiento pueden realizarse sobre propiedades o activos concretos. Por ejemplo, un inversor o un grupo de inversores pueden prestar dinero al propietario de un inmueble, con la garantía de una hipoteca sobre un bien concreto. Esto es bastante común y permite al prestamista tener un interés garantizado en un activo específico, proporcionando un nivel de mitigación del riesgo. Las condiciones de la deuda, incluidos los tipos de interés, los calendarios de amortización y las cláusulas, suelen negociarse y acordarse en función de las características específicas de cada propiedad o activo.

2. Fondos inmobiliarios:

Las operaciones de deuda también pueden realizarse a través de fondos de deuda inmobiliaria. En este caso, los inversores reúnen su dinero en un fondo especializado en originar o adquirir préstamos inmobiliarios. Estos fondos pueden prestar dinero a varios proyectos inmobiliarios, diversificando el riesgo entre múltiples propiedades o activos. La dirección del fondo selecciona las inversiones y gestiona la cartera global, y los inversores del fondo obtienen rendimientos en función del rendimiento de la cartera de préstamos. Obtenga más información sobre cómo crear un fondo inmobiliario aquí.

Con Covercy, los médicos de cabecera pueden automatizar cada Waterfall distribución y deuda

La modelización waterfall de Covercy, totalmente personalizable e integrada, incluye las siguientes sólidas funciones para socios generales y sindicadores inmobiliarios comerciales:

Cálculos avanzados del plan de amortización:

Covercy puede manejar hábilmente los cálculos del plan de amortización para una matriz compleja de inversores, lo que permite una planificación y ejecución financiera precisa y a medida.

Calendarios de pago totalmente personalizables:

Covercy proporciona a los GP una flexibilidad sin precedentes al ofrecer calendarios de pago y tipos de cálculo personalizables, adaptables a los distintos requisitos de los inversores, garantizando que se satisfagan las necesidades únicas de cada inversor.

Personalización del inversor particular:

Covercy ofrece la posibilidad de modificar los calendarios y cálculos hasta el inversor individual, lo que permite una gestión meticulosa y abordar las preferencias o limitaciones específicas del inversor.

Integración bancaria:

Covercy CRE Banking permite transferencias instantáneas de fondos a través de débito ACH , lo que permite transacciones sin fisuras desde la cuenta del activo a la cuenta del inversor individual después de ejecutar los cálculos de waterfall necesarios.

Beneficios de Waterfall deuda para un GP inmobiliario:

Mejora de las relaciones con los inversores:

La capacidad de adaptar los calendarios de pago y los cálculos a cada inversor demuestra un alto nivel de compromiso y servicio, fomentando la confianza y la satisfacción de los inversores, lo que puede dar lugar a relaciones a largo plazo y a nuevas oportunidades de inversión.

Gestión eficiente del capital:

Las funciones avanzadas y personalizables de Covercy permiten una gestión del capital ágil y precisa, lo que permite a los socios generales optimizar las estrategias financieras, reducir errores y ahorrar tiempo, permitiéndoles centrarse más en actividades de valor añadido como la búsqueda de operaciones y la gestión de activos.

Mitigación de riesgos:

Al proporcionar cálculos de amortización precisos y calendarios de pago personalizables, los socios generales pueden mitigar el riesgo de inexactitudes y discrepancias financieras, evitando así posibles conflictos y garantizando unas transacciones financieras fluidas y transparentes con los inversores.

Ejecución de transacciones sin fisuras:

La banca integrada de Covercypermite a los Socios Generales no sólo realizar cálculos precisos, sino también ejecutar transacciones al instante, trasladando el dinero sin problemas a las cuentas individuales de los inversores. Esta característica mejora la eficiencia operativa y garantiza la puntualidad de los pagos de distribución, reforzando aún más la confianza y la satisfacción de los inversores.

Pruebe Covercy gratis.

¿Listo para probar Covercy ? Regístrese gratis o solicite una demostración hoy mismo.