חוב Waterfall

סינדיקטורים של נדל"ן מסחרי מסתמכים על מגוון מקורות מימון כדי לסגור כל עסקה חדשה. מקובל מאוד לשלב הון עצמי וחוב, אך פעולה זו יכולה לבצע חישוב תשלומי הפצה לשותפים המוגבלים שלך מורכבים עוד יותר. בזמן waterfall מודלים משמשים בעיקר לחישוב חלוקות בעסקאות מניות, ניתן ליצור חוב waterfall מודל לתעדוף תשלום חובות הקשורים לנכסים בודדים (נכסים) או לקרנות נדל"ן. למעשה Covercy היא פלטפורמת נדל"ן מסחרי שתוכננה במיוחד מתוך מחשבה על שותפים כלליים. מפלי הפצה, כולל מפלי חוב, יכולים להיות מותאמים אישית ואוטומטיים לחלוטין ישירות בתוך כלי ניהול ההשקעות שלך.

מוכן ללמוד כיצד Covercy יכול לעבוד עם המשרד שלך? הירשם לקבלת גירסת ניסיון בחינם עוד היום.

מהי התפלגות Waterfall?

בסינדיקציה של נדל"ן מסחרי, אwaterfall מודל הוא שיטה המשמשת לחלוקת רווחים בין הסינדיקטור (או נותן החסות) לבין המשקיעים (או השותפים המוגבלים) באופן מובנה. הוא משמש בעיקר בעסקאות הון, אך ניתן ליישם את הרעיון גם באופן כללי יותר. בעסקת מניות, התשואות בדרך כלל פחות צפויות מאשר בעסקת חוב, ולכן waterfall מבנה משמש בדרך כלל כדי ליישר את האינטרסים של נותן החסות והמשקיעים.

הנה מבנה בסיסי של טיפוסי waterfall מודל בעסקת מניות:

1. החזר ההון

הצעד הראשון ב waterfall הוא בדרך כלל מחזיר את תרומות ההון הראשוניות למשקיעים. לפני חלוקת הרווחים, המשקיעים מקבלים את ההשקעה הראשונית שלהם בחזרה.

2. תשואה מועדפת

לאחר החזרת ההון הראשוני, הרובד הבא הוא התשואה המועדפת. זהו שיעור תשואה קבוע מראש שהמשקיעים מקבלים לפני שהספונסר מקבל רווח כלשהו. זו לא ערובה אלא עדיפות בתשלום. זה יכול להיות, למשל, החזר שנתי של 8% על ההשקעה.

3. התעדכנות

מפלים מסוימים כוללים שכבת התעדכנות, שבה נותן החסות מקבל את רוב או את כל הרווחים עד שהוא "מדביק את הפער" לאחוז קבוע מראש מהרווחים, תוך התאמת חלקו הכולל לזה של המשקיעים.

4. פיצול רווחים

לאחר ההדבקה, הרווחים הנותרים מתחלקים בדרך כלל בין נותן החסות לבין המשקיעים על בסיס אחוז מוסכם, שיכול להיות, למשל, 70% למשקיעים ו -30% לספונסרים או יחס מוסכם אחר.

דוגמה:

• החזר הון: $1,000,000 (המשקיעים מקבלים סכום זה ראשונים)
• תשואה מועדפת: 8% (משקיעים מקבלים תשואה של 8% על השקעתם לפני שהספונסר מקבל רווחים כלשהם)
• תופסת: הספונסר מקבל מספיק כדי להבטיח שיש לו 20% מהרווחים עד לנקודה זו.
• חלוקת רווחים: הרווחים הנותרים מתחלקים 80% למשקיעים ו-20% לספונסר.

מהו חוב Waterfall?

חוב waterfall מתייחס לסדר עדיפות או היררכיה שבה תזרימי מזומנים משמשים לפירעון התחייבויות החוב במסגרת עסקת מימון מובנית, כגון מימון נדל"ן מסחרי. הוא מתאר את הרצף שבו מזומנים שנוצרו על ידי נכס או מאגר נכסים מוקצים לשטרי חוב שונים, החל מבכיר וכפוף.

מבנה החוב Waterfall:

1. חוב בכיר:
   • הרובד הראשון בחוב waterfall שמור בדרך כלל לפירעון החוב הבכיר, שנחשב לחוב הכי פחות מסוכן ולכן יש לו את הריבית הנמוכה ביותר. זה כולל לעתים קרובות הלוואות בנקאיות וצורות אחרות של חוב מובטח.
2. חוב מזנין:
   • לאחר שירות החוב הבכיר, החוב הבא waterfall שכבה היא בדרך כלל חוב המזנין. היא נושאת סיכון גבוה יותר ולכן ריבית גבוהה יותר בהשוואה לחוב בכיר.
3. חוב כפוף או זוטר:
   • לאחר פירעון חוב מזנין, כל תזרים מזומנים שנותר עשוי להיות מוקצה לחוב כפוף או זוטר, הנושא את הסיכון הגבוה ביותר ולכן בדרך כלל גובה את הריבית הגבוהה ביותר.
4. בעלי מניות:
   • לאחר עמידה בכל התחייבויות שירות החוב, כל תזרימי המזומנים השיוריים מופצים לבעלי המניות. בעלי המניות נוטלים על עצמם את הסיכון הרב ביותר, אך גם עומדים להרוויח הכי הרבה אם הפרויקט יבצע ביצועים טובים.

דוגמה לחוב Waterfall בתחום הנדל"ן:

• תזרים מזומנים מנכס: $100,000
• שירות חוב בכיר: $40,000 (שולם ראשון)
• שירות חוב מזנין: $30,000 (שולם לאחר חוב בכיר)
• שירות חוב כפוף: $20,000 (שולם לאחר חוב מזנין)
• בעלי מניות: $10,000 (התקבל אחרון)

הפרטים של החוב waterfall יכול להשתנות בהתאם להסכמים החוזיים ויכול להיות מורכב למדי, תוך שילוב תכונות כמו עתודות מזומנים, גורמי תשלום ובריתות הקשורות לביצועים.

חוב Waterfall עבור נכסים או קרנות

עסקאות חוב יכולות להתבצע הן על נכסים בודדים או נכסים והן כחלק מקרנות נדל"ן. אין גישה יחידה, והמבנה של עסקת חוב תלוי במידה רבה באסטרטגיה ובהעדפה של המשקיעים ונותני החסות. להלן הסבר קצר כיצד ניתן לבצע עסקאות חוב בשני ההקשרים:

1. נכסים או נכסים בודדים:

עסקאות חוב בהחלט יכולות להיעשות על נכסים או נכסים בודדים. לדוגמה, משקיע או קבוצת משקיעים עשויים להלוות כסף לבעל נכס, מובטח על ידי משכנתא על נכס מסוים. זה די נפוץ ומאפשר למלווה להיות בעל אינטרס מובטח בנכס מסוים, ומספק רמה של הפחתת סיכונים. תנאי החוב, כולל שיעורי הריבית, לוחות הזמנים לפירעון והבריתות, בדרך כלל מוסכמים ומוסכמים על בסיס הפרטים של הנכס או הנכס הבודד.

2. קרנות נדל"ן:

עסקאות חוב יכולות להתבצע גם באמצעות קרנות חוב נדל"ן. בתרחיש זה, משקיעים מאגדים את כספם לקרן המתמחה בייזום או רכישה של הלוואות נדל"ן. קרנות אלה יכולות להלוות כסף לפרויקטי נדל"ן שונים, תוך פיזור הסיכון על פני נכסים או נכסים מרובים. הנהלת הקרן בוחרת את ההשקעות ומנהלת את התיק הכולל, והמשקיעים בקרן מרוויחים תשואות על בסיס ביצועי תיק ההלוואות. למידע נוסף על איך להקים קרן נדל"ן כאן.

עם Covercy, מנהלי השקעות יכול להפוך כל חלוקה וחוב לאוטומטיים Waterfall

Covercyניתן להתאמה אישית מלאה ומשולב waterfall מודלים כוללים את התכונות החזקות הבאות עבור שותפים כלליים וסינדיקטורים של נדל"ן מסחרי:

חישובי לוח הפחתות מתקדמים:

Covercy מסוגל לטפל במיומנות בחישובי לוחות זמנים להפחתות עבור מטריצה מורכבת של משקיעים, ומאפשר תכנון וביצוע פיננסי מדויק ומותאם.

לוחות זמנים לתשלום הניתנים להתאמה אישית מלאה:

Covercy נותן מנהלי השקעות גמישות חסרת תקדים על ידי הצעת לוחות זמנים וסוגי חישוב הניתנים להתאמה אישית, הניתנים להתאמה לדרישות המשקיעים המשתנות, ומבטיחים מענה לצרכים הייחודיים של כל משקיע.

התאמה אישית של משקיע בודד:

Covercy מספק את היכולת לשנות לוחות זמנים וחישובים עד למשקיע הבודד, ומאפשר ניהול קפדני והתייחסות להעדפות או אילוצים ספציפיים למשקיע.

אינטגרציה בנקאית:

Covercy נדל"ן מסחרי בנקאות מאפשרת העברת כספים מיידית באמצעות ACH חיוב, המאפשר ביצוע עסקאות חלקות מחשבון הנכס לחשבון המשקיע הבודד לאחר הפעלת הנדרש waterfall חישובים.

חוב Waterfall יתרונות לנדל"ן מנהל השקעות:

קשרי משקיעים משופרים:

היכולת להתאים לוחות זמנים וחישובים של תשלומים למשקיעים פרטיים מעידה על רמת מחויבות ושירות גבוהה, המטפחת אמון ושביעות רצון בקרב המשקיעים, מה שיכול להוביל למערכות יחסים ארוכות טווח ולהזדמנויות השקעה נוספות.

ניהול הון יעיל:

התכונות המתקדמות והניתנות להתאמה אישית של Covercy לאפשר ניהול הון יעיל ומדויק, המאפשר לשותפים כלליים לייעל אסטרטגיות פיננסיות, להפחית טעויות ולחסוך זמן, מה שמאפשר להם להתמקד יותר בפעילויות בעלות ערך מוסף כמו עסקאות מיקור וניהול נכסים.

הפחתת סיכונים:

על ידי מתן חישובי הפחתות מדויקים ולוחות זמנים לתשלום הניתנים להתאמה אישית, שותפים כלליים יכולים להפחית את הסיכון לאי דיוקים פיננסיים ואי התאמות, ובכך להימנע מקונפליקטים פוטנציאליים ולהבטיח עסקאות פיננסיות חלקות ושקופות עם משקיעים.

ביצוע עסקה חלק:

Covercyהבנקאות המשולבת של General Partners מאפשרת לא רק להריץ חישובים מדויקים אלא גם לבצע עסקאות באופן מיידי, ולהעביר כסף בצורה חלקה לחשבונות משקיעים בודדים. תכונה זו משפרת את היעילות התפעולית ומבטיחה זמן תשלומי הפצהחיזוק נוסף של אמון המשקיעים ושביעות רצונם.,

ניסה Covercy חינם.

מוכן לקחת Covercy בשביל סיבוב? הירשם בחינם או בקש הדגמה עוד היום.