Waterfall der Schulden

Syndikatoren von Gewerbeimmobilien sind auf eine Vielzahl von Finanzierungsquellen angewiesen, um jedes neue Geschäft abzuschließen. Es ist sehr üblich, Eigen- und Fremdkapital zu kombinieren, aber dadurch kann die Berechnung der Ausschüttungen an Ihre Kommanditisten noch komplexer werden. Während waterfall in erster Linie zur Berechnung von Ausschüttungen bei Eigenkapitaltransaktionen verwendet werden, ist es auch möglich, ein waterfall zu erstellen, um die Zahlung von Schuldverpflichtungen zu priorisieren, die entweder mit einzelnen Vermögenswerten (Immobilien) oder Immobilienfonds verbunden sind. Covercy ist eine Plattform für Gewerbeimmobilien, die speziell für die Bedürfnisse von General Partners entwickelt wurde. Verteilungs-Wasserfälle, einschließlich Schulden-Wasserfälle, können direkt in Ihrem Investitionsmanagement-Tool vollständig angepasst und automatisiert werden.

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Was ist ein Waterfall?

Bei der Syndizierung von Gewerbeimmobilien ist ein waterfall eine Methode, mit der die Gewinne zwischen dem Syndikator (oder Sponsor) und den Investoren (oder Kommanditisten) strukturiert aufgeteilt werden. Es wird in erster Linie bei Kapitalbeteiligungsgeschäften verwendet, aber das Konzept kann auch allgemeiner angewendet werden. Bei einer Kapitalbeteiligung sind die Renditen in der Regel weniger vorhersehbar als bei einer Fremdkapitalbeteiligung, und daher wird häufig eine waterfall verwendet, um die Interessen des Sponsors und der Investoren in Einklang zu bringen.

Im Folgenden wird die Grundstruktur eines typischen waterfall für ein Beteiligungsgeschäft dargestellt:

1. Kapitalrückfluss

Der erste Schritt im waterfall ist in der Regel die Rückzahlung der ursprünglichen Kapitaleinlagen an die Investoren. Bevor die Gewinne aufgeteilt werden, erhalten die Anleger ihre ursprüngliche Investition zurück.

2. Bevorzugte Rückkehr

Nach der Rückzahlung des Anfangskapitals ist die nächste Stufe die Vorzugsrendite. Dabei handelt es sich um eine im Voraus festgelegte Rendite, die die Anleger erhalten, bevor der Sponsor einen Gewinn erzielt. Es handelt sich dabei nicht um eine Garantie, sondern um einen Vorzug bei der Auszahlung. Das kann zum Beispiel eine jährliche Rendite von 8 % sein.

3. Nachholbedarf

Einige Wasserfälle beinhalten eine Aufholphase, bei der der Sponsor den Großteil oder alle Gewinne erhält, bis er einen vorher festgelegten Prozentsatz der Gewinne "aufgeholt" hat, wodurch sein Gesamtanteil dem der Investoren angeglichen wird.

4. Gewinnaufteilung

Nach dem Aufholen werden die verbleibenden Gewinne in der Regel zwischen dem Sponsor und den Investoren auf der Grundlage eines vereinbarten Prozentsatzes aufgeteilt, der z. B. 70 % für die Investoren und 30 % für die Sponsoren oder ein anderes vereinbartes Verhältnis betragen kann.

Beispiel:

• Kapitalrückfluss: $1.000.000 (Anleger erhalten diesen Betrag zuerst)
• Bevorzugte Rendite: 8 % (Die Anleger erhalten eine Rendite von 8 % auf ihre Investition, bevor der Sponsor einen Gewinn erhält)
• Nachholbedarf: Der Sponsor erhält so viel, dass er bis zu diesem Zeitpunkt über 20 % der Gewinne verfügt.
• Gewinnaufteilung: Die verbleibenden Gewinne werden zu 80 % an die Investoren und zu 20 % an den Sponsor geteilt.

Was ist ein Waterfall?

Ein waterfall bezieht sich auf eine Prioritätsreihenfolge oder Hierarchie, in der Cashflows zur Rückzahlung der Schuldverpflichtungen innerhalb einer strukturierten Finanztransaktion, wie z. B. einer gewerblichen Immobilienfinanzierung, verwendet werden. Er beschreibt die Reihenfolge, in der die durch einen Vermögenswert oder einen Pool von Vermögenswerten erwirtschafteten Mittel den verschiedenen Schuldentranchen zugewiesen werden, beginnend mit der vorrangigen bis zur nachrangigen Tranche.

Struktur eines Waterfall:

1. Vorrangige Schuldtitel:
   • Die erste Stufe im waterfall ist in der Regel für die Rückzahlung der vorrangigen Schulden reserviert, die als die am wenigsten riskante Tranche gilt und daher den niedrigsten Zinssatz hat. Sie umfasst häufig Bankdarlehen und andere Formen besicherter Schulden.
2. Mezzanine-Schulden:
   • Nachdem die vorrangigen Schulden bedient wurden, sind die Mezzanine-Kredite in der Regel die nächste Stufe waterfall . Sie sind mit einem höheren Risiko behaftet und haben daher einen höheren Zinssatz als vorrangige Kredite.
3. Nachrangige oder nachrangige Schuldtitel:
   • Nach der Rückzahlung von Mezzanine-Schulden kann der verbleibende Cashflow nachrangigen oder nachrangigen Schuldtiteln zugewiesen werden, die das höchste Risiko tragen und daher in der Regel den höchsten Zinssatz aufweisen.
4. Anteilseigner:
   • Sobald alle Schuldendienstverpflichtungen erfüllt sind, wird der verbleibende Cashflow an die Anteilseigner ausgeschüttet. Die Anteilseigner tragen das größte Risiko, profitieren aber auch am meisten, wenn sich das Projekt gut entwickelt.

Beispiel für einen Waterfall im Immobilienbereich:

• Cashflow aus der Immobilie: $100.000
• Vorrangiger Schuldendienst: $40.000 (zuerst gezahlt)
• Mezzanine-Schuldendienst: $30.000 (gezahlt nach den vorrangigen Schulden)
• Nachrangiger Schuldendienst: $20.000 (gezahlt nach Mezzanine-Schulden)
• Anteilseigner: 10.000 $ (zuletzt erhalten)

Die Einzelheiten des waterfall debt waterfall können je nach den vertraglichen Vereinbarungen variieren und recht komplex sein und Merkmale wie Barreserven, Zahlungsauslöser und leistungsbezogene Auflagen umfassen.

Waterfall der Verschuldung für Immobilien oder Fonds

Debt Deals können sowohl für einzelne Immobilien oder Vermögenswerte als auch als Teil von Immobilienfonds durchgeführt werden. Es gibt keine einheitliche Vorgehensweise, und die Struktur eines Debt Deals hängt weitgehend von der Strategie und den Präferenzen der Investoren und Sponsoren ab. Im Folgenden wird kurz erläutert, wie Fremdkapitalgeschäfte in beiden Kontexten durchgeführt werden können:

1. Einzelne Eigenschaften oder Vermögenswerte:

Debt Deals können natürlich auch für einzelne Immobilien oder Vermögenswerte abgeschlossen werden. So kann ein Investor oder eine Gruppe von Investoren einem Immobilieneigentümer Geld leihen, das durch eine Hypothek auf eine bestimmte Immobilie gesichert ist. Dies ist durchaus üblich und ermöglicht es dem Kreditgeber, ein gesichertes Interesse an einem bestimmten Vermögenswert zu haben, was ein gewisses Maß an Risikominderung bedeutet. Die Bedingungen der Schulden, einschließlich der Zinssätze, Rückzahlungspläne und Auflagen, werden in der Regel auf der Grundlage der Besonderheiten der einzelnen Immobilie oder des Vermögenswerts ausgehandelt und vereinbart.

2. Immobilienfonds:

Fremdkapitalgeschäfte können auch über Immobilienkreditfonds abgewickelt werden. In diesem Fall legen die Anleger ihr Geld in einem Fonds zusammen, der auf die Vergabe oder den Erwerb von Immobilienkrediten spezialisiert ist. Diese Fonds können Geld für verschiedene Immobilienprojekte leihen und so das Risiko auf mehrere Objekte oder Vermögenswerte verteilen. Das Fondsmanagement wählt die Investitionen aus und verwaltet das Gesamtportfolio, und die Anleger des Fonds erhalten Renditen auf der Grundlage der Performance des Kreditportfolios. Erfahren Sie hier mehr darüber, wie Sie einen Immobilienfonds gründen können.

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Covercy bietet GPs eine unvergleichliche Flexibilität, indem es anpassbare Zahlungspläne und Berechnungsarten anbietet, die an die unterschiedlichen Anforderungen der Anleger angepasst werden können, um sicherzustellen, dass die individuellen Bedürfnisse jedes Anlegers erfüllt werden.

Individuelle Anpassung an den Anleger:

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Integration der Banken:

Covercy CRE Banking ermöglicht die sofortige Überweisung von Geldern per ACH , wodurch nahtlose Transaktionen vom Konto der Anlage auf das Konto des einzelnen Anlegers möglich sind, nachdem die erforderlichen waterfall durchgeführt wurden.

Debt Waterfall Vorteile für einen Immobilien-GP:

Verbesserte Investor Relations:

Die Möglichkeit, Zahlungspläne und Berechnungen auf den einzelnen Anleger zuzuschneiden, zeigt ein hohes Maß an Engagement und Service und fördert das Vertrauen und die Zufriedenheit der Anleger, was zu langfristigen Beziehungen und zusätzlichen Investitionsmöglichkeiten führen kann.

Effizientes Kapitalmanagement:

Die fortschrittlichen und anpassbaren Funktionen von Covercy ermöglichen ein rationalisiertes und präzises Kapitalmanagement, so dass General Partner ihre Finanzstrategien optimieren, Fehler reduzieren und Zeit sparen können, um sich auf wertschöpfende Aktivitäten wie die Beschaffung von Geschäften und die Verwaltung von Vermögenswerten zu konzentrieren.

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Durch die Bereitstellung präziser Amortisationsberechnungen und anpassbarer Zahlungspläne können General Partners das Risiko finanzieller Ungenauigkeiten und Diskrepanzen mindern und so potenzielle Konflikte vermeiden sowie reibungslose und transparente Finanztransaktionen mit den Anlegern gewährleisten.

Nahtlose Transaktionsausführung:

Das integrierte Bankensystem von Covercyermöglicht es den General Partners nicht nur, genaue Berechnungen durchzuführen, sondern auch Transaktionen sofort auszuführen und das Geld nahtlos auf die Konten der einzelnen Anleger zu transferieren. Diese Funktion steigert die betriebliche Effizienz und gewährleistet rechtzeitige Ausschüttungszahlungen, was das Vertrauen und die Zufriedenheit der Anleger weiter stärkt.

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