Κατανόηση των κινδύνων της επένδυσης σε εμπορικά ακίνητα | Covercy
Άντληση κεφαλαίων·7 λεπτά ανάγνωσης
Κατανόηση των κινδύνων της επένδυσης σε εμπορικά ακίνητα
Οι παγίδες της επένδυσης σε CRE είναι πολλές. Θα μιλήσουμε για δύο όρους που πρέπει να κατανοήσετε για τους κινδύνους των εμπορικών ακινήτων. Διαβάστε περισσότερα.
Tom Gil···7 λεπτά ανάγνωσης
Οι παγίδες της επένδυσης σε CRE είναι πολλές. Σήμερα θα μιλήσουμε για δύο όρους που πρέπει να εξετάσετε αν θέλετε να κατανοήσετε τους κινδύνους των εμπορικών ακινήτων όταν τα επιλέγετε ως μέρος του επενδυτικού σας χαρτοφυλακίου: τα ποσοστά κενών (vacancy rates) και τις καθυστερήσεις πληρωμών (delinquencies).
Τι είναι το ποσοστό κενών (vacancy rate);
Οι υπεύθυνοι δανείων χαμογελούν και οι επενδυτές πανικοβάλλονται στο άκουσμά του.
Το ποσοστό κενών είναι το ποσοστό των μονάδων που είναι κενές (άδειες) επί του παρόντος, σε τριμηνιαία βάση ή κατά τη διάρκεια ενός πλήρους ημερολογιακού έτους. Είναι το ποσοστό όλων των διαθέσιμων μονάδων, για παράδειγμα σε ένα κτίριο διαμερισμάτων, που δεν κατοικούνται σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή.
Το ποσοστό κενών είναι ακριβώς το αντίθετο του ποσοστού πληρότητας, το οποίο είναι το ποσοστό των μονάδων ενός μισθωμένου ακινήτου που είναι κατειλημμένες. Τα υψηλά ποσοστά κενών αποτελούν προειδοποιητικό σημάδι. Υποδηλώνουν ότι ένα ακίνητο δεν μισθώνεται καλά. Τα χαμηλά ποσοστά κενών σημαίνουν το αντίθετο.
Κατανόηση των ποσοστών κενών
Τα ποσοστά κενών είναι σημαντικά επειδή δείχνουν στους επενδυτές (και στους διαχειριστές ακινήτων) πώς αποδίδουν ορισμένα ακίνητα (κτίρια) σε σύγκριση με άλλα παρόμοια ακίνητα σε μια συγκεκριμένη περιοχή.
Τρεις τύποι κενών μονάδων είναι συνηθισμένοι, και είναι σημαντικό να τους διακρίνετε μεταξύ τους:
Κενές αλλά έτοιμες προς μίσθωση
Κλειστές μετά την αποχώρηση ενός ενοικιαστή
Μη μισθώσιμες επί του παρόντος λόγω ανάγκης επισκευών/ανακαινίσεων
Μόλις μάθετε το ποσοστό κενών ενός ακινήτου στο οποίο σκοπεύετε να επενδύσετε, μπορείτε να το συγκρίνετε με το ποσοστό κενών της περιοχής, ανακαλύπτοντας τις δυνατότητες της επένδυσής σας και μετριάζοντας τον κίνδυνο.
Διάφοροι παράγοντες μπορούν να επηρεάσουν τα ποσοστά κενών, όπως:
Υπερτιμημένο ενοίκιο
Οικονομικές συνθήκες
Μικρότερη ζήτηση για τον τύπο του μισθώματός σας
Κακή διαχείριση/συντήρηση του ακινήτου
Σχετικά άρθρα
Είναι σύνηθες να παρατηρείται αύξηση των ποσοστών κενών κατά τη διάρκεια οικονομικών υφέσεων, οι οποίες συνδέονται με χαμηλή αύξηση του πληθυσμού και υψηλά ποσοστά ανεργίας – οδηγώντας σε έλλειψη ζήτησης.
Αν συναντήσετε ένα ακίνητο με υψηλά ποσοστά κενών σε μια περιοχή με υψηλή ζήτηση και ευνοϊκές συνθήκες αγοράς, αυτό συνήθως σημαίνει ότι το πρόβλημα βρίσκεται στον ιδιοκτήτη ή στην τιμή του ενοικίου. Η μείωση του ενοικίου και η προσφορά κινήτρων μπορούν να βοηθήσουν.
Ανάλυση του ποσοστού κενών ακινήτων
Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τα ποσοστά κενών ως αναλυτικό δείκτη.
Οι ποσοστιαίες μεταβολές σε στοιχεία όπως:
Πλήθος κενών έναντι κατειλημμένων μονάδων
Χρονικό διάστημα κατά το οποίο οι κατειλημμένες μονάδες παραμένουν ενεργές
Χρονικό διάστημα κατά το οποίο οι μονάδες παραμένουν ανενεργές (κενές)
Μπορούν να σας βοηθήσουν να προσδιορίσετε πόσο ανταγωνιστικό και ελκυστικό είναι ένα ακίνητο.
Τα ποσοστά κενών χρησιμοποιούνται συχνά ως αναλυτικός δείκτης για την αξιολόγηση ενός μεμονωμένου ακινήτου. Ωστόσο, χρησιμοποιούνται επίσης ως οικονομικός δείκτης για τη συνολική κατάσταση υγείας της αγοράς ακινήτων. Οι εταιρείες που εξυπηρετούν την αγορά CRE συνήθως μετρούν τη συνολική ισχύ του κλάδου χρησιμοποιώντας έναν τέτοιο δείκτη, παράλληλα με άλλους όπως: νέες άδειες χωροθέτησης (zoning) και κατασκευαστική δραστηριότητα.
Επιπλέον, τα ποσοστά κενών από τον τομέα CRE χρησιμοποιούνται για να εκτιμηθεί το ποσοστό (αν)εργίας.
Τι θεωρείται καλό ποσοστό κενών;
Ένα καλό ποσοστό κενών ποικίλλει ανάλογα με την αγορά ενοικίασης στην πόλη σας, αν και, ως γενικός κανόνας, το μέσο ποσοστό κενών είναι πέντε έως οκτώ τοις εκατό. Θυμηθείτε όμως ότι είναι «άδικο» και ανακριβές να συγκρίνετε ένα εμπορικό κτίριο γραφείων με ένα τετραώροφο κτίριο διαμερισμάτων. Επιπλέον, λάβετε υπόψη διαφορετικούς παράγοντες στη σύγκρισή σας, όπως μικρές πόλεις έναντι μεγάλων πόλεων.
Σημείωση: Η Στατιστική Υπηρεσία των Η.Π.Α. (U.S. Census Bureau) συγκεντρώνει δεδομένα κενών κατοικιών κάθε τρίμηνο.
Πώς υπολογίζετε το ποσοστό κενών;
Τα ποσοστά κενών και πληρότητας μαζί αποτελούν το 100% του συνόλου των μονάδων εντός ενός ακινήτου.
Ο υπολογισμός του ποσοστού κενών γίνεται λαμβάνοντας τον αριθμό των κενών μονάδων, πολλαπλασιάζοντας αυτόν τον αριθμό επί 100 και στη συνέχεια διαιρώντας τον με τον συνολικό αριθμό των μονάδων.
Αν επενδύσατε σε ένα κτίριο διαμερισμάτων με 100 μονάδες και οι 10 από αυτές δεν κατοικούνται, τότε το ποσοστό κενών σας είναι 10%.
Τούτου λεχθέντος, υπάρχουν τρεις μέθοδοι μέτρησης των ποσοστών κενών σε μισθωμένα ακίνητα:
Μέσος όρος της αγοράς
Φυσικό ποσοστό κενών
Οικονομικό ποσοστό κενών
Το ποσοστό κενών της αγοράς είναι το μέσο ποσοστό ανά τύπο ακινήτου. Αυτό βοηθά τους επενδυτές να προσδιορίσουν το πιθανό ποσοστό κενών – καθορίζοντας αν ένα συγκεκριμένο ακίνητο αποδίδει κάτω ή πάνω από τον μέσο όρο εντός αυτής της κατηγορίας περιουσιακών στοιχείων.
Το φυσικό ποσοστό κενών είναι ουσιαστικά το χρονικό διάστημα κατά το οποίο οι μονάδες παρέμειναν κενές τους τελευταίους 12 μήνες, λαμβάνοντας υπόψη τον αριθμό των μονάδων που είναι επί του παρόντος κενές.
Το οικονομικό ποσοστό κενών είναι το συνολικό ποσό ενοικίου που χάνετε όταν το ακίνητό σας είναι κενό, σε σχέση με το συνολικό GPR που μπορεί να αποφέρει. Οι περισσότεροι επενδυτές θεωρούν αυτόν τον τύπο τον καλύτερο, επειδή η εξίσωση βοηθά να προσδιοριστεί το εισόδημα, όχι ο χρόνος.
Άρα, για να ανακεφαλαιώσουμε:
Το ποσοστό κενών μπορεί να μετρηθεί με διάφορους τρόπους. Τελικά, είναι το ποσοστό όλων των διαθέσιμων μονάδων εντός του ακινήτου σας που είναι κενές ή ακατοίκητες (αυτή τη στιγμή ή κατά τη διάρκεια μιας συγκεκριμένης χρονικής περιόδου), και μπορεί να περιλαμβάνει μονάδες που χρειάζονται επισκευή. Χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό των δυνατοτήτων μιας επένδυσης συγκρίνοντάς την δίκαια με άλλα συγκρίσιμα ακίνητα εντός της ίδιας περιοχής, αγοράς και κατηγορίας περιουσιακών στοιχείων.
Τώρα ας μιλήσουμε για μια συνηθισμένη παγίδα της επένδυσης σε CRE: τις καθυστερήσεις πληρωμών (delinquencies).
Τι σημαίνει «σε καθυστέρηση» (delinquent);
Ο όρος χρησιμοποιείται για να περιγράψει την αδυναμία εκπλήρωσης μιας υποχρέωσης από επαγγελματίες του χρηματοοικονομικού τομέα.
Χρησιμοποιείται συχνότερα για να περιγράψει οντότητες που βρίσκονται σε κατάσταση καθυστέρησης ή είναι εκπρόθεσμες ως προς την πληρωμή.
Αποφεύγοντας την ορολογία, αν είστε σε καθυστέρηση, είστε εκπρόθεσμοι ως προς τις οικονομικές σας υποχρεώσεις, όπως η πληρωμή πιστωτικής κάρτας/ομολόγου ή ενός δανείου.
Οι χρηματοοικονομικές καθυστερήσεις σημαίνουν ουσιαστικά ότι ένας δανειολήπτης χρημάτων δεν μπόρεσε να πραγματοποιήσει μια ικανοποιητική (επαρκή ως προς το ποσό/έγκαιρη) πληρωμή. Μπορεί να συμβεί σε ένα άτομο ή σε μια οντότητα, όπως μια εταιρεία, και συνήθως οδηγεί σε αθετήσεις (defaults).
Τι είναι οι καθυστερήσεις πληρωμών στα ακίνητα;
Ένας επενδυτής ακινήτων που καθυστερεί την πληρωμή του δανείου του βρίσκεται σε καθυστέρηση. Αν αποτύχει να εξοφλήσει το δάνειο εντός του συμφωνημένου χρονικού πλαισίου της σύμβασης που υπέγραψε, θα αθετήσει το δάνειό του – διακινδυνεύοντας τις εξασφαλίσεις του και βλάπτοντας την πιστοληπτική του ικανότητα.
Τα εμπορικά ακίνητα είναι ένας τομέας που επιτρέπει μεγαλύτερο περιθώριο στις διαπραγματεύσεις συμβάσεων. Είναι σημαντικό να κατανοήσετε τη σύμβασή σας ώστε να μάθετε πόσος χρόνος χρειάζεται για να σας θεωρήσει ο δανειστής σας τόσο σε καθυστέρηση όσο και σε αθέτηση, καθώς το χρονικό διάστημα ποικίλλει ανάλογα με τον δανειστή και τον τύπο του χρέους. Ο μέσος όρος είναι 60 ημέρες· με τις 30 ημέρες να είναι αυστηρές και τις 90 ημέρες πιο επιεικείς.
Οι καθυστερήσεις αναφέρονται στους οργανισμούς αναφοράς πιστοληπτικής ικανότητας, αλλά μπορούν να αφαιρεθούν από το ιστορικό της πιστωτικής σας έκθεσης με την πάροδο του χρόνου ή κατόπιν ένστασης.
Τι να θυμάστε:
Το να είστε σε καθυστέρηση σημαίνει να έχετε χρέος και να είστε εκπρόθεσμοι στην αποπληρωμή του. Το πόσο καθυστερημένοι μπορείτε να είστε με την πληρωμή σας, ή κατά πόσο (όριο ποσού), μπορεί να διαπραγματευτεί στη σύμβασή σας. Το να βρίσκεστε σε καθυστέρηση και να παραβιάζετε τους όρους που συμφωνήθηκαν στη σύμβασή σας θα σας οδηγήσει σε αθέτηση του δανείου σας, και θα επηρεάσει αρνητικά την πιστοληπτική σας βαθμολογία. Τα ποσοστά καθυστερήσεων (delinquency rates) χρησιμοποιούνται για να δείξουν πόσοι λογαριασμοί στο χαρτοφυλάκιο ενός χρηματοπιστωτικού ιδρύματος είναι εκπρόθεσμοι και κινδυνεύουν με αθέτηση.
Ποιο είναι το τρέχον ποσοστό καθυστερήσεων;
Καθώς όλο και περισσότεροι άνθρωποι αρχίζουν να επιστρέφουν στη δουλειά και στο γραφείο, περισσότεροι ιδιοκτήτες κατάφεραν να καλύψουν τα καθυστερημένα δάνεια, κάτι που ανέτρεψε τις προβλέψεις για έναν μαζικό κύκλο προβληματικών ακινήτων προκληθέντα από την πανδημία.
Το ποσοστό έχει πλέον μειωθεί για 14 συνεχόμενους μήνες και, από τον Σεπτέμβριο του 2021, ανέρχεται στο 11%.
—
Η καλύτερη κατανόηση των κινδύνων της επένδυσης σε εμπορικά ακίνητα είναι κρίσιμη. Έχοντας καλύψει σήμερα τα θεμελιώδη στοιχεία τέτοιων κινδύνων, όπως τα ποσοστά κενών και καθυστερήσεων, τι είναι, η καλύτερη κατανόησή τους, πώς υπολογίζονται και γιατί – όλα αυτά θα σας βοηθήσουν να γίνετε καλύτερος επενδυτής CRE.
*Αποποίηση ευθύνης
Η επένδυση σε εμπορικά ακίνητα μπορεί να είναι ριψοκίνδυνη. Δεν είναι κατάλληλη για όλους. Αν και στόχος μας είναι να παρέχουμε γενικές πληροφορίες που θα σας βοηθήσουν να κατανοήσετε καλύτερα τις επενδύσεις CRE, δεν παρέχουμε καμία επενδυτική συμβουλή ούτε συνιστούμε υπέρ ή κατά οποιασδήποτε συγκεκριμένης επένδυσης.
Πόροι για την επένδυση σε CRE
Οι νεότερες ευκαιρίες ακινήτων στον τομέα της υγείας που πρέπει να γνωρίζετε
Προοπτικές ακινήτων φιλοξενίας: Τι πρέπει να γνωρίζετε για να ενισχύσετε τις επενδύσεις σας
Χτίζοντας το μέλλον: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι GP για τις καινοτομίες στις κατασκευές
Πόσο κοστίζει η διαχείριση ακινήτων στο CRE;
Αποθεματικά κεφαλαίου στα ακίνητα
Πώς να επενδύσετε σε εμπορικά ακίνητα
Αυτοματοποιημένες διανομές waterfall στα εμπορικά ακίνητα
Τι πρέπει να γνωρίζετε για το NOI και το GPR για την επένδυση σε εμπορικά ακίνητα
Κατανόηση των κινδύνων της επένδυσης σε εμπορικά ακίνητα
Γνωρίστε τον Neo, τον Co-GP σας με τεχνητή νοημοσύνη.
