הבנת הסיכונים בהשקעה בנדל"ן מסחרי

המהמורות בהשקעה ב-CRE רבות הן. היום נדבר על שני מונחים שעליכם לבחון אם ברצונכם להבין את הסיכונים שבנדל"ן מסחרי בבואכם לבחור בו כחלק מתיק ההשקעות שלכם: שיעורי תפוסה ריקה (vacancy) ופיגורים בתשלום (delinquencies).

מהו שיעור הנכסים הריקים (vacancy rate)?

פקידי הלוואות מחייכים למשמעו, ומשקיעים נבהלים.

שיעור הנכסים הריקים הוא אחוז היחידות הריקות (הפנויות) באופן שוטף, רבעוני או לאורך שנה קלנדרית מלאה. זהו אחוז כלל היחידות הזמינות, למשל בבניין דירות, שאינן מאוכלסות בנקודת זמן מסוימת.

שיעור הנכסים הריקים הוא ההפך הגמור משיעור התפוסה, שהוא אחוז היחידות בנכס להשכרה שמאוכלסות. שיעורי vacancy גבוהים הם נורת אזהרה. הם מעידים על כך שהנכס אינו מושכר היטב. שיעורי vacancy נמוכים מצביעים על ההפך.

הבנת שיעורי הנכסים הריקים

שיעורי הנכסים הריקים חשובים מכיוון שהם מלמדים את המשקיעים (ואת מנהלי הנכסים) כיצד מתפקדים נכסים מסוימים (בניינים) בהשוואה לנכסים דומים אחרים באזור נתון.

קיימים שלושה סוגים נפוצים של יחידות ריקות, וחשוב להבחין ביניהם:

• ריקות אך מוכנות להשכרה
• כובו לאחר עזיבת דייר
• אינן ניתנות להשכרה כעת בשל צורך בתיקונים/שיפוצים

ברגע שתדעו את שיעור הנכסים הריקים של נכס שבו אתם שוקלים להשקיע, תוכלו להשוות אותו לשיעור הנכסים הריקים באזור, לגלות את הפוטנציאל של ההשקעה שלכם ולצמצם את הסיכון.

מספר גורמים עשויים להשפיע על שיעורי הנכסים הריקים, כגון:

• שכר דירה מופקע
• תנאים כלכליים
• ביקוש נמוך לסוג הנכס שלכם להשכרה
• ניהול/תחזוקה לקויים של הנכס

מקובל לראות עלייה בשיעורי הנכסים הריקים בתקופות של מיתון כלכלי, הקשורות לצמיחת אוכלוסייה נמוכה ולשיעורי אבטלה גבוהים – המובילים לחוסר ביקוש.

אם תיתקלו בנכס בעל שיעורי תפוסה ריקה גבוהים באזור עם ביקוש גבוה ותנאי שוק נוחים, משמעות הדבר היא בדרך כלל שהבעיה נעוצה בבעל הנכס או במחיר שכר הדירה. הורדת שכר הדירה והצעת תמריצים עשויות לסייע.

ניתוח שיעורי הנכסים הריקים בנדל"ן

ניתן להשתמש בשיעורי הנכסים הריקים כמדד אנליטי.

שינויים באחוזים בפרמטרים כגון:

• כמות היחידות הריקות לעומת המאוכלסות
• משך הזמן שבו היחידות המאוכלסות נותרות פעילות
• משך הזמן שבו היחידות נותרות לא פעילות (ריקות)

יכולים לסייע לכם לקבוע עד כמה נכס תחרותי ואטרקטיבי.

שיעורי הנכסים הריקים משמשים לעיתים קרובות כמדד אנליטי להערכת נכס בודד. עם זאת, הם משמשים גם כמדד כלכלי למצב הבריאות הכולל של שוק הנדל"ן. חברות המשרתות את שוק ה-CRE נוהגות למדוד את עוצמת הענף הכוללת באמצעות מדד כזה, לצד מדדים נוספים כגון: היתרי ייעוד קרקע חדשים ופעילות בנייה.

בנוסף, שיעורי הנכסים הריקים מתחום ה-CRE משמשים לאמוד את שיעור התעסוקה (או האבטלה).

מהו שיעור נכסים ריקים הנחשב טוב?

שיעור נכסים ריקים טוב משתנה בהתאם לשוק השכירות בעירכם, אך ככלל אצבע, שיעור של חמישה עד שמונה אחוזים הוא הממוצע. אך זכרו, זה "לא הוגן" ולא מדויק להשוות בניין משרדים מסחרי לבניין דירות בן ארבע קומות. יתרה מזאת, קחו בחשבון גורמים שונים בהשוואה שלכם, כגון עיירות קטנות לעומת ערים גדולות.

הערה: לשכת המפקד של ארצות הברית (U.S. Census Bureau) מרכזת נתוני נכסים ריקים למגורים מדי רבעון.

כיצד מחשבים את שיעור הנכסים הריקים?

שיעורי הנכסים הריקים ושיעורי התפוסה יחד מהווים 100% מסך היחידות בנכס.

חישוב שיעור הנכסים הריקים נעשה על ידי לקיחת מספר היחידות הריקות, הכפלת מספר זה ב-100, וחלוקת התוצאה במספר הכולל של היחידות.

אם השקעתם בבניין דירות בעל 100 יחידות ו-10 מהן אינן מאוכלסות, אזי שיעור הנכסים הריקים שלכם הוא 10%.

עם זאת, קיימות שלוש שיטות למדידת שיעורי הנכסים הריקים בנכסים להשכרה:

1. ממוצע השוק
2. שיעור נכסים ריקים פיזי
3. שיעור נכסים ריקים כלכלי

• שיעור הנכסים הריקים של השוק הוא השיעור הממוצע לפי סוג הנכס. הוא מסייע למשקיעים לאמוד את שיעור הנכסים הריקים הצפוי – ולקבוע אם נכס מסוים מתפקד מתחת או מעל לממוצע בתוך אותה קטגוריית נכסים.

• שיעור הנכסים הריקים הפיזי הוא בעצם משך הזמן שבו היחידות נותרו ריקות במהלך 12 החודשים האחרונים, תוך התחשבות במספר היחידות הריקות כעת.

• שיעור הנכסים הריקים הכלכלי הוא סך שכר הדירה שאתם מאבדים כאשר הנכס שלכם ריק, ביחס לסך ה-GPR שהוא מסוגל להניב. רוב המשקיעים סבורים שזו הנוסחה הטובה ביותר, מכיוון שהמשוואה מסייעת לחשב הכנסה ולא זמן.

אז, לסיכום:

שיעור הנכסים הריקים ניתן למדידה במספר דרכים. בסופו של דבר, זהו אחוז כלל היחידות הזמינות בנכס שלכם שריקות או אינן מאוכלסות (כרגע, או במהלך תקופת זמן מסוימת), ועשוי לכלול יחידות הזקוקות לתיקון. הוא משמש לקביעת הפוטנציאל של השקעה באמצעות השוואתה באופן הוגן לנכסים דומים אחרים באותו אזור, שוק וקטגוריית נכסים.

כעת נדבר על מהמורה נפוצה בהשקעה ב-CRE: פיגורים בתשלום (delinquencies).

מה משמעות "פיגור" (delinquent)?

המונח משמש לתיאור אי-עמידה במילוי חובה על ידי גורמים פיננסיים.

לרוב הוא משמש לתיאור גופים הנמצאים במצב של פיגור, או איחור בתשלום.

בלי לדבר בז'רגון, אם אתם בפיגור, אתם בחריגה ממועד הפירעון של התחייבויותיכם הפיננסיות, כגון תשלום כרטיס אשראי/אג"ח או הלוואה.

פיגורים פיננסיים פירושם בעצם שלווה כספים לא הצליח לבצע תשלום מספק (מבחינת סכום/עיתוי). הדבר עשוי לקרות לאדם פרטי או לגוף, כגון תאגיד, ולרוב מוביל לחדלות פירעון (defaults).

מהם פיגורים בנדל"ן?

משקיע נדל"ן המאחר בהחזר ההלוואה שלו נמצא בפיגור. אם הוא לא יפרע את ההלוואה בתוך מסגרת הזמן המוסכמת בחוזה שעליו חתם, הוא ייכנס לחדלות פירעון בהלוואתו – ויסכן את הבטוחות שלו ויפגע בדירוג האשראי שלו.

נדל"ן מסחרי הוא תחום המאפשר גמישות רבה יותר במשא ומתן על חוזים. חשוב שתבינו את החוזה שלכם כדי לדעת כמה זמן לוקח למלווה שלכם לראות אתכם כמי שנמצאים בפיגור ובחדלות פירעון, שכן משך הזמן משתנה בהתאם למלווה ולסוג החוב. הממוצע הוא 60 יום; כאשר 30 יום נחשב נוקשה, ו-90 יום סלחני יותר.

פיגורים מדווחים לחברות דירוג אשראי, אך ניתן להסירם מהיסטוריית דוח האשראי שלכם עם הזמן או באמצעות ערעור.

מה כדאי לזכור:

להיות בפיגור פירושו להיות בחוב ובחריגה ממועד הפירעון שלו. כמה זמן מותר לכם לאחר בתשלום, או באיזה סכום (סף הסכום), ניתנים למשא ומתן בחוזה שלכם. הימצאות בפיגור והפרת התנאים המוסכמים בחוזה שלכם יכניסו אתכם לחדלות פירעון בהלוואה, וזה ישפיע לרעה על דירוג האשראי שלכם. שיעורי פיגורים משמשים להצגת מספר החשבונות בתיק של מוסד פיננסי הנמצאים בפיגור ובסיכון לחדלות פירעון.

מהו שיעור הפיגורים הנוכחי?

ככל שיותר אנשים החלו לחזור לעבודה ולמשרד, יותר בעלים הצליחו להשלים פערים בהלוואות בפיגור, דבר שקטע את התחזיות למחזור נדל"ן במצוקה רחב היקף שנגרם על ידי המגפה.

השיעור ירד מאז במשך 14 חודשים רצופים, ונכון לספטמבר 2021 הוא עומד על 11%.

—

הבנה טובה יותר של הסיכונים בהשקעה בנדל"ן מסחרי היא קריטית. לאחר שכיסינו היום את יסודות הסיכונים הללו, כגון שיעורי נכסים ריקים ופיגורים, מהם, כיצד מבינים אותם טוב יותר, כיצד הם מחושבים ומדוע – כל אלה יסייעו לכם להפוך למשקיעי CRE טובים יותר.

*כתב ויתור

השקעה בנדל"ן מסחרי עשויה להיות מסוכנת. היא אינה מתאימה לכולם. אף שאנו שואפים לספק מידע כללי שיסייע לכם להבין טוב יותר השקעות ב-CRE, איננו מספקים כל ייעוץ השקעות ואיננו ממליצים בעד או נגד השקעה מסוימת כלשהי.

משאבים להשקעה ב-CRE

• הזדמנויות הנדל"ן החדשות ביותר בתחום הבריאות שעליכם להכיר
• תחזית נדל"ן בתחום האירוח: מה שעליכם לדעת כדי לשפר את ההשקעות שלכם
• בונים את העתיד: מה ש-GPs צריכים לדעת על חידושים בתחום הבנייה
• כמה עולה ניהול נכסים ב-CRE?
• רזרבות הון בנדל"ן
• כיצד להשקיע בנדל"ן מסחרי
• חלוקות מפל (waterfall) אוטומטיות בנדל"ן מסחרי
• מה שכדאי לדעת על NOI ו-GPR בהשקעה בנדל"ן מסחרי
• הבנת הסיכונים בהשקעה בנדל"ן מסחרי