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Die Risiken von Investitionen in Gewerbeimmobilien verstehen | Covercy
Kapitalbeschaffung·7 Min. Lesezeit
Die Risiken von Investitionen in Gewerbeimmobilien verstehen
Die Fallstricke von CRE-Investitionen sind zahlreich. Wir besprechen zwei Begriffe, die Sie verstehen sollten, um die Risiken von Gewerbeimmobilien zu kennen. Lesen Sie weiter.
Tom Gil···7 Min. Lesezeit
Die Fallstricke von CRE-Investitionen sind zahlreich. Heute sprechen wir über zwei Begriffe, die Sie sich genauer ansehen müssen, wenn Sie die Risiken von Gewerbeimmobilien verstehen wollen, bevor Sie diese als Teil Ihres Anlageportfolios wählen: Leerstandsquoten (vacancy rates) und Zahlungsrückstände (delinquencies).
Was ist die Leerstandsquote?
Kreditsachbearbeiter lächeln und Investoren geraten in Panik, wenn sie davon hören.
Die Leerstandsquote ist der Prozentsatz der Einheiten, die derzeit, vierteljährlich oder während eines vollständigen Kalenderjahres leer stehen. Es ist der Prozentsatz aller verfügbaren Einheiten, beispielsweise in einem Apartmentgebäude, die zu einem bestimmten Zeitpunkt unbewohnt sind.
Die Leerstandsquote ist das genaue Gegenteil der Belegungsquote, also des Prozentsatzes der belegten Einheiten in einer Mietimmobilie. Hohe Leerstandsquoten sind ein Warnsignal. Sie deuten darauf hin, dass sich eine Immobilie nicht gut vermieten lässt. Niedrige Leerstandsquoten bedeuten das Gegenteil.
Leerstandsquoten verstehen
Leerstandsquoten sind wichtig, weil sie Investoren (und Immobilienverwaltern) zeigen, wie sich bestimmte Immobilien (Gebäude) im Vergleich zu anderen ähnlichen Immobilien in einem bestimmten Gebiet entwickeln.
Drei Arten von leerstehenden Einheiten sind verbreitet, und es ist wichtig, sie voneinander zu unterscheiden:
Leerstehend, aber bereit zur Vermietung
Nach dem Auszug eines Mieters stillgelegt
Derzeit nicht vermietbar aufgrund notwendiger Reparaturen/Renovierungen
Sobald Sie die Leerstandsquote einer Immobilie kennen, in die Sie investieren möchten, können Sie sie mit der Leerstandsquote des Gebiets vergleichen, das Potenzial Ihrer Investition erkennen und das Risiko mindern.
Mehrere Faktoren können die Leerstandsquoten beeinflussen, wie zum Beispiel:
Überhöhte Miete
Wirtschaftliche Bedingungen
Geringere Nachfrage nach Ihrem Mietobjekttyp
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Es ist üblich, dass die Leerstandsquoten während wirtschaftlicher Rezessionen steigen, die mit geringem Bevölkerungswachstum und hohen Arbeitslosenquoten einhergehen – was zu einem Mangel an Nachfrage führt.
Wenn Sie auf eine Immobilie mit hohen Leerstandsquoten in einem Gebiet mit hoher Nachfrage und günstigen Marktbedingungen stoßen, bedeutet dies in der Regel, dass das Problem beim Vermieter oder beim Mietpreis liegt. Eine Senkung der Miete und das Angebot von Anreizen können helfen.
Analyse der Leerstandsquote von Immobilien
Sie können Leerstandsquoten als analytische Kennzahl verwenden.
Prozentuale Veränderungen bei Faktoren wie:
Anzahl der leerstehenden im Vergleich zu den belegten Einheiten
Dauer, über die belegte Einheiten aktiv bleiben
Dauer, über die Einheiten inaktiv (leer) bleiben
Können Ihnen helfen zu bestimmen, wie wettbewerbsfähig und attraktiv eine Immobilie ist.
Leerstandsquoten werden häufig als analytische Kennzahl zur Bewertung einer einzelnen Immobilie verwendet. Sie dienen jedoch auch als Wirtschaftsindikator für den allgemeinen Gesundheitszustand des Immobilienmarktes. Unternehmen, die den CRE-Markt bedienen, messen die allgemeine Stärke der Branche üblicherweise anhand einer solchen Kennzahl, neben weiteren wie neuen Baugenehmigungen und Bautätigkeit.
Darüber hinaus werden Leerstandsquoten aus dem CRE-Bereich verwendet, um die (Arbeitslosen-)Beschäftigungsquote einzuschätzen.
Was gilt als gute Leerstandsquote?
Eine gute Leerstandsquote variiert je nach Mietmarkt in Ihrer Stadt, doch als Faustregel gilt ein Durchschnitt von fünf bis acht Prozent Leerstand. Aber denken Sie daran: Es ist „unfair“ und ungenau, ein gewerbliches Bürogebäude mit einem vierstöckigen Apartmentgebäude zu vergleichen. Berücksichtigen Sie außerdem unterschiedliche Faktoren in Ihrem Vergleich, etwa Kleinstädte im Vergleich zu Großstädten.
Hinweis: Das U.S. Census Bureau erfasst vierteljährlich Daten zum Wohnungsleerstand.
Wie berechnet man die Leerstandsquote?
Leerstands- und Belegungsquote ergeben zusammen 100 % der Gesamtzahl der Einheiten innerhalb einer Immobilie.
Die Leerstandsquote wird berechnet, indem man die Anzahl der leerstehenden Einheiten nimmt, diese Zahl mit 100 multipliziert und das Ergebnis durch die Gesamtzahl der Einheiten teilt.
Wenn Sie in ein Apartmentgebäude mit 100 Einheiten investiert haben und 10 davon unbewohnt sind, beträgt Ihre Leerstandsquote 10 %.
Allerdings gibt es drei Methoden zur Messung von Leerstandsquoten bei Mietimmobilien:
Marktdurchschnitt
Physische Leerstandsquote
Wirtschaftliche Leerstandsquote
Die Marktleerstandsquote ist die durchschnittliche Quote nach Immobilientyp. Sie hilft Investoren, die wahrscheinliche Leerstandsquote zu bestimmen – und festzustellen, ob eine bestimmte Immobilie innerhalb dieser Anlageklasse unter- oder überdurchschnittlich abschneidet.
Die physische Leerstandsquote ist im Wesentlichen die Zeitspanne, in der Einheiten in den vergangenen 12 Monaten leer standen, unter Berücksichtigung der Anzahl der derzeit leerstehenden Einheiten.
Die wirtschaftliche Leerstandsquote ist der Gesamtbetrag an Miete, den Sie verlieren, wenn Ihre Immobilie leer steht, im Verhältnis zum gesamten GPR, den sie erwirtschaften kann. Die meisten Investoren halten diese Formel für die beste, weil die Gleichung hilft, das Einkommen und nicht die Zeit zu ermitteln.
Also, um es zusammenzufassen:
Die Leerstandsquote kann auf verschiedene Arten gemessen werden. Letztlich ist sie der Prozentsatz aller verfügbaren Einheiten innerhalb Ihrer Immobilie, die leer stehen oder unbewohnt sind (derzeit oder während eines bestimmten Zeitraums), und kann Einheiten umfassen, die repariert werden müssen. Sie dient dazu, das Potenzial einer Investition zu bestimmen, indem man sie fair mit anderen vergleichbaren Immobilien innerhalb desselben Gebiets, Marktes und derselben Anlageklasse vergleicht.
Sprechen wir nun über einen häufigen Fallstrick von CRE-Investitionen: Zahlungsrückstände (delinquencies).
Was bedeutet „im Zahlungsverzug“ (delinquent)?
Der Begriff wird verwendet, um die Nichterfüllung einer Pflicht durch Finanzfachleute zu beschreiben.
Am häufigsten beschreibt er Einheiten, die sich im Rückstand befinden oder mit einer Zahlung in Verzug sind.
Ohne Fachjargon: Wenn Sie im Zahlungsverzug sind, sind Sie mit Ihren finanziellen Verpflichtungen überfällig, etwa einer Kreditkarten-/Anleihezahlung oder einem Darlehen.
Finanzielle Zahlungsrückstände bedeuten im Grunde, dass ein Kreditnehmer keine zufriedenstellende (betragsmäßig ausreichende/fristgerechte) Zahlung leisten konnte. Dies kann einer Einzelperson oder einer Einheit, etwa einem Unternehmen, passieren und führt in der Regel zu Zahlungsausfällen (defaults).
Was sind Zahlungsrückstände bei Immobilien?
Ein Immobilieninvestor, der mit seinem Darlehen in Verzug ist, befindet sich im Zahlungsverzug. Wenn er das Darlehen nicht innerhalb des im unterzeichneten Vertrag vereinbarten Zeitrahmens zurückzahlt, gerät er mit seinem Darlehen in Zahlungsausfall – riskiert seine Sicherheiten und schädigt seine Bonität.
Gewerbeimmobilien sind ein Bereich, der mehr Spielraum bei Vertragsverhandlungen zulässt. Es ist wichtig, dass Sie Ihren Vertrag verstehen, um herauszufinden, wie lange es dauert, bis Ihr Kreditgeber Sie sowohl als im Zahlungsverzug als auch als zahlungsunfähig betrachtet, da die Zeitspanne je nach Kreditgeber und Schuldenart variiert. Der Durchschnitt beträgt 60 Tage; wobei 30 Tage streng und 90 Tage großzügiger sind.
Zahlungsrückstände werden an Kreditauskunfteien gemeldet, können aber im Laufe der Zeit oder auf Widerspruch hin aus Ihrer Bonitätshistorie entfernt werden.
Was Sie sich merken sollten:
Im Zahlungsverzug zu sein bedeutet, verschuldet und mit der Rückzahlung überfällig zu sein. Wie lange Sie mit Ihrer Zahlung in Verzug sein dürfen oder um welchen Betrag (Betragsschwelle), kann in Ihrem Vertrag verhandelt werden. Im Zahlungsverzug zu sein und die in Ihrem Vertrag vereinbarten Bedingungen zu brechen, führt dazu, dass Sie mit Ihrem Darlehen in Zahlungsausfall geraten, und wirkt sich negativ auf Ihre Bonität aus. Ausfallquoten (delinquency rates) werden verwendet, um zu zeigen, wie viele Konten im Portfolio einer Finanzinstitution überfällig und ausfallgefährdet sind.
Wie hoch ist die aktuelle Ausfallquote?
Da immer mehr Menschen wieder zur Arbeit und ins Büro zurückkehren, konnten mehr Eigentümer überfällige Darlehen aufholen, was die Prognosen eines massiven, pandemiebedingten Zyklus notleidender Immobilien durchkreuzte.
Die Quote ist nun seit 14 aufeinanderfolgenden Monaten gesunken und liegt mit Stand September 2021 bei 11 %.
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Ein besseres Verständnis der Risiken von Investitionen in Gewerbeimmobilien ist entscheidend. Nachdem wir heute die Grundlagen solcher Risiken behandelt haben, etwa Leerstands- und Ausfallquoten, was sie sind, wie man sie besser versteht, wie sie berechnet werden und warum – wird Ihnen dies helfen, ein besserer CRE-Investor zu werden.
*Haftungsausschluss
Investitionen in Gewerbeimmobilien können riskant sein. Sie sind nicht für jeden geeignet. Wir bemühen uns zwar, allgemeine Informationen bereitzustellen, die Ihnen helfen, CRE-Investitionen besser zu verstehen, doch wir erteilen weder eine Anlageberatung noch empfehlen wir eine bestimmte Investition oder raten davon ab.
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