Познакомьтесь с Neo — вашим Co-GP на базе ИИ.Узнать больше
Понимание рисков инвестирования в коммерческую недвижимость | Covercy
Привлечение капитала·7 мин. чтения
Понимание рисков инвестирования в коммерческую недвижимость
Подводных камней при инвестировании в CRE множество. Мы расскажем о двух терминах, которые помогут вам понять риски коммерческой недвижимости. Читайте далее.
Tom Gil···7 мин. чтения
Подводных камней при инвестировании в CRE множество. Сегодня мы поговорим о двух терминах, которые вам необходимо изучить, если вы хотите понять риски коммерческой недвижимости, выбирая ее в качестве части своего инвестиционного портфеля: уровень вакантности (vacancy rates) и просрочки платежей (delinquencies).
Что такое уровень вакантности (vacancy rate)?
Кредитные специалисты улыбаются, а инвесторы впадают в панику при его упоминании.
Уровень вакантности — это процент единиц, которые свободны (пусты) в данный момент, поквартально или в течение полного календарного года. Это процент всех доступных единиц, например в многоквартирном доме, которые не заняты в определенный момент времени.
Уровень вакантности — это полная противоположность уровню заполняемости, то есть проценту занятых единиц в арендуемой недвижимости. Высокий уровень вакантности — это тревожный сигнал. Он указывает на то, что недвижимость плохо сдается в аренду. Низкий уровень вакантности означает обратное.
Понимание уровня вакантности
Уровень вакантности важен, поскольку он показывает инвесторам (и управляющим недвижимостью), как определенные объекты (здания) показывают себя по сравнению с другими схожими объектами в конкретном районе.
Распространены три типа вакантных единиц, и важно отличать их друг от друга:
Свободные, но готовые к сдаче в аренду
Выведенные из оборота после выезда арендатора
В настоящее время непригодные для сдачи в аренду из-за необходимости ремонта/реконструкции
Узнав уровень вакантности объекта, в который вы планируете инвестировать, вы можете сравнить его с уровнем вакантности по району, выявив потенциал своей инвестиции и снизив риск.
На уровень вакантности могут влиять несколько факторов, таких как:
Завышенная арендная плата
Экономические условия
Меньший спрос на ваш тип аренды
Плохое управление/содержание недвижимости
Похожие статьи
Рост уровня вакантности часто наблюдается во время экономических спадов, которые связаны с низким приростом населения и высоким уровнем безработицы, что приводит к нехватке спроса.
Если вы столкнетесь с объектом с высоким уровнем вакантности в районе с высоким спросом и благоприятными рыночными условиями, это обычно означает, что проблема кроется в собственнике или в размере арендной платы. Снижение арендной платы и предложение стимулов могут помочь.
Анализ уровня вакантности недвижимости
Вы можете использовать уровень вакантности в качестве аналитического показателя.
Процентные изменения таких параметров, как:
Количество свободных единиц по сравнению с занятыми
Продолжительность времени, в течение которого занятые единицы остаются активными
Продолжительность времени, в течение которого единицы остаются неактивными (пустыми)
Могут помочь вам определить, насколько конкурентоспособен и привлекателен объект.
Уровень вакантности часто используется как аналитический показатель для оценки отдельного объекта. Однако он также применяется как экономический индикатор общего состояния здоровья рынка недвижимости. Компании, обслуживающие рынок CRE, обычно оценивают общую силу отрасли с помощью такого показателя, наряду с другими, такими как: новые разрешения на зонирование и строительная активность.
Кроме того, уровень вакантности в сфере CRE используется для оценки уровня (без)работицы.
Какой уровень вакантности считается хорошим?
Хороший уровень вакантности зависит от рынка аренды в вашем городе, однако, как правило, средним считается уровень вакантности от пяти до восьми процентов. Но помните: «несправедливо» и неточно сравнивать коммерческое офисное здание с четырехэтажным многоквартирным домом. Кроме того, учитывайте в своем сравнении различные факторы, например небольшие города по сравнению с крупными.
Примечание: Бюро переписи населения США (U.S. Census Bureau) собирает данные о вакантности жилья каждый квартал.
Как рассчитать уровень вакантности?
Уровень вакантности и уровень заполняемости в сумме составляют 100% от общего числа единиц в объекте.
Расчет уровня вакантности производится путем взятия количества вакантных единиц, умножения этого числа на 100 и последующего деления его на общее количество единиц.
Если вы инвестировали в многоквартирный дом со 100 единицами и 10 из них не заняты, то ваш уровень вакантности составляет 10%.
Тем не менее существует три метода измерения уровня вакантности в арендуемой недвижимости:
Среднерыночный показатель
Физический уровень вакантности
Экономический уровень вакантности
Рыночный уровень вакантности — это средний показатель по типу недвижимости. Это помогает инвесторам определить вероятный уровень вакантности, устанавливая, показывает ли определенный объект результаты ниже или выше среднего в рамках данного класса активов.
Физический уровень вакантности — это, по сути, продолжительность времени, в течение которого единицы оставались пустыми за последние 12 месяцев, с учетом количества единиц, вакантных в настоящее время.
Экономический уровень вакантности — это общая сумма арендной платы, которую вы теряете, когда ваша недвижимость пустует, по отношению к общему GPR, который она может приносить. Большинство инвесторов считают эту формулу наилучшей, поскольку уравнение помогает рассчитать доход, а не время.
Итак, подведем итог:
Уровень вакантности можно измерить несколькими способами. В конечном счете это процент всех доступных единиц в вашем объекте, которые свободны или не заняты (прямо сейчас или в течение определенного периода времени), и он может включать единицы, нуждающиеся в ремонте. Он используется для определения потенциала инвестиции путем справедливого сравнения ее с другими сопоставимыми объектами в пределах того же района, рынка и класса активов.
Теперь поговорим о распространенном подводном камне инвестирования в CRE: просрочках платежей (delinquencies).
Что означает «просрочка» (delinquent)?
Этот термин используется для описания неисполнения обязанности финансовыми специалистами.
Чаще всего он используется для описания субъектов, находящихся в состоянии задолженности или просрочки платежа.
Избегая жаргона: если у вас просрочка, значит, вы просрочили выполнение своих финансовых обязательств, таких как платеж по кредитной карте/облигации или по кредиту.
Финансовые просрочки, по сути, означают, что заемщик денежных средств не смог произвести удовлетворительный (достаточный по сумме/своевременный) платеж. Это может произойти с физическим лицом или с организацией, например с корпорацией, и обычно приводит к дефолтам (defaults).
Что такое просрочки в сфере недвижимости?
Инвестор в недвижимость, который просрочил выплату по своему кредиту, находится в просрочке. Если он не погасит кредит в согласованные сроки подписанного им договора, он допустит дефолт по своему кредиту, рискуя своим залогом и нанося ущерб своей кредитной истории.
Коммерческая недвижимость — это сфера, которая допускает больше свободы в переговорах по договорам. Важно, чтобы вы понимали свой договор, чтобы выяснить, сколько времени требуется вашему кредитору, чтобы счесть вас как находящимся в просрочке, так и в дефолте, поскольку продолжительность времени варьируется в зависимости от кредитора и типа долга. В среднем это 60 дней; при этом 30 дней — это жесткий срок, а 90 дней — более снисходительный.
Просрочки сообщаются в бюро кредитных историй, но могут быть удалены из истории вашего кредитного отчета со временем или при обжаловании.
Что следует запомнить:
Быть в просрочке — значит иметь долг и просрочить его погашение. То, как долго вы можете задерживать платеж или на какую сумму (пороговая сумма), может быть согласовано в вашем договоре. Нахождение в просрочке и нарушение условий, согласованных в вашем договоре, приведет к дефолту по вашему кредиту и негативно скажется на вашем кредитном рейтинге. Уровни просрочек (delinquency rates) используются, чтобы показать, сколько счетов в портфеле финансового учреждения просрочены и подвержены риску дефолта.
Каков текущий уровень просрочек?
По мере того как все больше людей начинают возвращаться к работе и в офис, все больше собственников смогли погасить просроченные кредиты, что свело на нет прогнозы о масштабном цикле проблемной недвижимости, вызванном пандемией.
Уровень снижается уже 14 месяцев подряд и по состоянию на сентябрь 2021 года составляет 11%.
—
Лучшее понимание рисков инвестирования в коммерческую недвижимость крайне важно. Рассмотрев сегодня основы таких рисков, как уровень вакантности и просрочек, что они собой представляют, как лучше их понимать, как они рассчитываются и почему, — все это поможет вам стать лучшим инвестором в CRE.
*Отказ от ответственности
Инвестирование в коммерческую недвижимость может быть рискованным. Оно подходит не каждому. Хотя мы стремимся предоставлять общую информацию, чтобы помочь вам лучше понять инвестиции в CRE, мы не предоставляем никаких инвестиционных консультаций и не рекомендуем те или иные конкретные инвестиции и не отговариваем от них.
Ресурсы по инвестированию в CRE
Новейшие возможности недвижимости в сфере здравоохранения, о которых вам нужно знать
Перспективы недвижимости в сфере гостеприимства: что нужно знать, чтобы улучшить свои инвестиции
Строим будущее: что GP нужно знать об инновациях в строительстве
Сколько стоит управление недвижимостью в CRE?
Капитальные резервы в недвижимости
Как инвестировать в коммерческую недвижимость
Автоматизированные waterfall-распределения в коммерческой недвижимости
Что нужно знать о NOI и GPR для инвестирования в коммерческую недвижимость
Понимание рисков инвестирования в коммерческую недвижимость
Познакомьтесь с Neo — вашим Co-GP на базе ИИ.
