Comprender los riesgos de invertir en bienes raíces comerciales | Covercy
Captación de capital·7 min de lectura
Comprender los riesgos de invertir en bienes raíces comerciales
Son muchos los riesgos de invertir en CRE. Hablaremos de dos términos que conviene comprender sobre los riesgos de los bienes raíces comerciales. Lea más.
Tom Gil···7 min de lectura
Son muchos los riesgos de invertir en CRE. Hoy hablaremos de dos términos que debe analizar si quiere comprender los riesgos de los bienes raíces comerciales al elegirlos como parte de su cartera de inversión: las tasas de desocupación (vacancy) y los impagos (delinquencies).
¿Qué es la tasa de desocupación?
Los oficiales de crédito sonríen y los inversionistas se alarman al escucharla.
La tasa de desocupación es el porcentaje de unidades que están desocupadas (vacías) en un momento dado, de forma trimestral o durante un año calendario completo. Es el porcentaje de todas las unidades disponibles, por ejemplo en un edificio de apartamentos, que están desocupadas en un momento determinado.
La tasa de desocupación es exactamente lo contrario de la tasa de ocupación, que es el porcentaje de unidades ocupadas en una propiedad en alquiler. Las tasas de desocupación altas son una señal de alerta. Indican que una propiedad no se está alquilando bien. Las tasas de desocupación bajas indican lo contrario.
Comprender las tasas de desocupación
Las tasas de desocupación son importantes porque indican a los inversionistas (y a los administradores de propiedades) cómo se desempeñan ciertas propiedades (edificios) en comparación con otras propiedades similares de una zona específica.
Existen tres tipos comunes de unidades desocupadas, y es importante distinguirlos entre sí:
Desocupadas pero listas para alquilarse
Cerradas tras la salida de un inquilino
No alquilables actualmente por necesitar reparaciones/renovaciones
Una vez que conoce la tasa de desocupación de una propiedad en la que busca invertir, puede compararla con la tasa de desocupación de la zona, descubrir el potencial de su inversión y mitigar el riesgo.
Varios factores pueden afectar las tasas de desocupación, tales como:
Alquiler con precio excesivo
Condiciones económicas
Menor demanda para su tipo de alquiler
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Mala administración/mantenimiento de la propiedad
Es común ver un aumento de las tasas de desocupación durante las recesiones económicas, que se asocian con un bajo crecimiento de la población y altas tasas de desempleo, lo que provoca una falta de demanda.
Si se encuentra con una propiedad con altas tasas de desocupación en una zona con alta demanda y condiciones de mercado favorables, eso suele significar que el problema está en el propietario o en el precio del alquiler. Bajar el alquiler y ofrecer incentivos puede ayudar.
Análisis de la tasa de desocupación inmobiliaria
Puede utilizar las tasas de desocupación como métrica analítica.
Los cambios porcentuales en aspectos como:
Cantidad de unidades desocupadas frente a ocupadas
Tiempo durante el cual las unidades ocupadas permanecen activas
Tiempo durante el cual las unidades permanecen inactivas (vacías)
Pueden ayudarle a determinar qué tan competitiva y atractiva es una propiedad.
Las tasas de desocupación se utilizan a menudo como métrica analítica para evaluar una sola propiedad. Sin embargo, también se utilizan como indicador económico del estado de salud general del mercado inmobiliario. Las firmas que atienden el mercado de CRE suelen medir la fortaleza general del sector mediante esta métrica, junto con otras como los nuevos permisos de zonificación y la actividad de construcción.
Además, las tasas de desocupación del CRE se utilizan para estimar la tasa de (des)empleo.
¿Qué se considera una buena tasa de desocupación?
Una buena tasa de desocupación varía según el mercado de alquiler de su ciudad, aunque, como regla general, el promedio es de entre cinco y ocho por ciento de desocupación. Pero recuerde que es "injusto" e impreciso comparar un edificio de oficinas comercial con un edificio de apartamentos de cuatro pisos. Además, considere distintos factores en su comparación, como pueblos pequeños frente a grandes ciudades.
Nota: La Oficina del Censo de los Estados Unidos (U.S. Census Bureau) recopila datos de desocupación residencial cada trimestre.
¿Cómo se calcula la tasa de desocupación?
Las tasas de desocupación y de ocupación combinadas representan el 100 % del total de unidades de una propiedad.
La tasa de desocupación se calcula tomando el número de unidades desocupadas, multiplicando ese número por 100 y dividiendo el resultado entre el número total de unidades.
Si invirtió en un edificio de apartamentos con 100 unidades y 10 de ellas están desocupadas, entonces su tasa de desocupación es del 10 %.
Dicho esto, existen tres métodos para medir las tasas de desocupación en las propiedades en alquiler:
Promedio del mercado
Tasa de desocupación física
Tasa de desocupación económica
La tasa de desocupación del mercado es la tasa promedio por tipo de propiedad. Esto ayuda a los inversionistas a precisar la tasa de desocupación probable, determinando si una propiedad determinada se desempeña por debajo o por encima del promedio dentro de esa clase de activo.
La tasa de desocupación física es básicamente el tiempo durante el cual las unidades permanecieron vacías en los últimos 12 meses, teniendo en cuenta el número de unidades actualmente desocupadas.
La tasa de desocupación económica es el monto total de alquiler que pierde cuando su propiedad está desocupada en relación con el total del GPR que puede generar. La mayoría de los inversionistas considera que esta fórmula es la mejor, porque la ecuación ayuda a calcular ingresos, no tiempo.
Entonces, en resumen:
La tasa de desocupación puede medirse de varias maneras. En última instancia, es el porcentaje de todas las unidades disponibles dentro de su propiedad que están desocupadas o vacías (en este momento o durante un período de tiempo determinado), y puede incluir unidades que necesitan reparación. Se utiliza para determinar el potencial de una inversión comparándola de forma justa con otras propiedades comparables dentro de la misma zona, mercado y clase de activo.
Ahora hablemos de un riesgo común de la inversión en CRE: los impagos (delinquencies).
¿Qué significa estar en mora (delinquent)?
El término se utiliza para describir el incumplimiento de una obligación por parte de profesionales financieros.
Se usa con mayor frecuencia para describir a entidades que se encuentran en situación de atraso o de retraso en el pago.
Sin recurrir a la jerga, si usted está en mora, está atrasado en el cumplimiento de sus obligaciones financieras, como el pago de una tarjeta de crédito/bono o de un préstamo.
Los impagos financieros básicamente significan que un prestatario de dinero no pudo realizar un pago satisfactorio (suficiente en monto/oportuno). Puede ocurrirle a una persona o a una entidad, como una empresa, y suele conducir a incumplimientos (defaults).
¿Qué son los impagos inmobiliarios?
Un inversionista inmobiliario que se atrasa en su préstamo está en mora. Si no paga el préstamo dentro del plazo acordado en el contrato que firmó, incurrirá en incumplimiento de su préstamo, arriesgando sus garantías y dañando su crédito.
Los bienes raíces comerciales son un campo que permite mayor margen en la negociación de contratos. Es importante que comprenda su contrato para saber cuánto tarda su prestamista en considerarlo tanto en mora como en incumplimiento, ya que el plazo varía según el prestamista y el tipo de deuda. El promedio es de 60 días, siendo 30 días lo más estricto y 90 días lo más flexible.
Los impagos se informan a las agencias de informes crediticios, pero pueden eliminarse del historial de su informe de crédito con el tiempo o al ser apelados.
Lo que hay que recordar:
Estar en mora es estar endeudado y atrasado en su pago. Cuánto tiempo puede retrasarse en el pago, o por qué monto (umbral de cantidad), puede negociarse en su contrato. Estar en mora e incumplir los términos acordados en su contrato hará que incurra en incumplimiento de su préstamo, y afectará negativamente su puntaje crediticio. Las tasas de morosidad se utilizan para mostrar cuántas cuentas de la cartera de una institución financiera están atrasadas y en riesgo de incumplimiento.
¿Cuál es la tasa de morosidad actual?
A medida que más personas comienzan a regresar al trabajo y a la oficina, más propietarios han podido ponerse al día con los préstamos en mora, lo que truncó las predicciones de un ciclo masivo de bienes raíces en dificultades provocado por la pandemia.
La tasa ha caído ahora durante 14 meses consecutivos y, a septiembre de 2021, se sitúa en el 11 %.
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Comprender mejor los riesgos de invertir en bienes raíces comerciales es fundamental. Tras haber cubierto hoy los fundamentos de dichos riesgos, como las tasas de desocupación y de morosidad, qué son, cómo comprenderlos mejor, cómo se calculan y por qué, esto le ayudará a convertirse en un mejor inversionista de CRE.
*Aviso legal
Invertir en bienes raíces comerciales puede ser riesgoso. No es adecuado para todos. Si bien nuestro objetivo es brindar información general para ayudarle a comprender mejor las inversiones en CRE, no ofrecemos ningún asesoramiento de inversión ni recomendamos a favor o en contra de ninguna inversión en particular.
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