فهم مخاطر الاستثمار في العقارات التجارية

إن مزالق الاستثمار في CRE كثيرة. سنتحدث اليوم عن مصطلحين يجب أن تتمعن فيهما إذا أردت فهم مخاطر العقارات التجارية عند اختيارها كجزء من محفظتك الاستثمارية: معدلات الشغور (vacancy rates) والتعثر في السداد (delinquencies).

ما هو معدل الشغور (vacancy rate)؟

يبتسم موظفو القروض ويُصاب المستثمرون بالذعر عند سماعه.

معدل الشغور هو النسبة المئوية للوحدات الشاغرة (الفارغة) حاليًا، أو ربع سنويًا، أو خلال سنة تقويمية كاملة. وهو النسبة المئوية لجميع الوحدات المتاحة، على سبيل المثال في مبنى سكني، التي تكون غير مشغولة في وقت معين.

معدل الشغور هو النقيض التام لمعدل الإشغال، وهو النسبة المئوية للوحدات المشغولة في عقار مؤجَّر. وتُعد معدلات الشغور المرتفعة علامة تحذير. فهي تشير إلى أن العقار لا يُؤجَّر بشكل جيد. أما معدلات الشغور المنخفضة فتعني العكس.

فهم معدلات الشغور

تُعد معدلات الشغور مهمة لأنها تُبيّن للمستثمرين (ولمديري العقارات) كيفية أداء عقارات معينة (مبانٍ) مقارنةً بعقارات أخرى مماثلة في منطقة محددة.

هناك ثلاثة أنواع شائعة من الوحدات الشاغرة، ومن المهم التمييز بينها:

شاغرة لكنها جاهزة للتأجير
أُغلقت بعد مغادرة المستأجر
غير قابلة للتأجير حاليًا بسبب الحاجة إلى إصلاحات/تجديدات

بمجرد أن تعرف معدل الشغور لعقار تتطلع إلى الاستثمار فيه، يمكنك مقارنته بمعدل الشغور في المنطقة، فتكتشف إمكانات استثمارك وتخفّف من المخاطرة.

يمكن لعدة عوامل أن تؤثر في معدلات الشغور، مثل:

إيجار مبالغ في سعره
الظروف الاقتصادية
قلة الطلب على نوع التأجير الخاص بك
سوء إدارة/صيانة العقار

من الشائع ملاحظة ارتفاع معدلات الشغور خلال فترات الركود الاقتصادي، التي ترتبط بانخفاض النمو السكاني وارتفاع معدلات البطالة، مما يؤدي إلى نقص الطلب.

إذا صادفت عقارًا ذا معدلات شغور مرتفعة ضمن منطقة ذات طلب مرتفع وظروف سوق مواتية، فإن ذلك يعني عادةً أن المشكلة تكمن في المالك أو في سعر الإيجار. وقد يساعد خفض الإيجار وتقديم الحوافز.

تحليل معدل الشغور العقاري

يمكنك استخدام معدلات الشغور كمقياس تحليلي.

إن التغيرات النسبية في أمور مثل:

عدد الوحدات الشاغرة مقابل المشغولة
مدة بقاء الوحدات المشغولة نشطة
مدة بقاء الوحدات غير نشطة (فارغة)

يمكن أن تساعدك في تحديد مدى تنافسية العقار وجاذبيته.

غالبًا ما تُستخدم معدلات الشغور كمقياس تحليلي لتقييم عقار واحد. ومع ذلك، تُستخدم أيضًا كمؤشر اقتصادي لحالة الصحة العامة لسوق العقارات. وتقيس الشركات التي تخدم سوق CRE عادةً القوة الإجمالية للقطاع باستخدام مثل هذا المقياس، إلى جانب مقاييس أخرى مثل: تصاريح التقسيم العمراني الجديدة ونشاط البناء.

بالإضافة إلى ذلك، تُستخدم معدلات الشغور في قطاع CRE لتقدير معدل (البطالة) التوظيف.

ما الذي يُعد معدل شغور جيدًا؟

يختلف معدل الشغور الجيد باختلاف سوق الإيجار في مدينتك، إلا أنه كقاعدة عامة، يُعد معدل الشغور من خمسة إلى ثمانية بالمئة هو المتوسط. لكن تذكّر أنه من «غير المنصف» وغير الدقيق مقارنة مبنى مكاتب تجاري بمبنى سكني من أربعة طوابق. وعلاوة على ذلك، ضع في اعتبارك عوامل مختلفة في مقارنتك، مثل المدن الصغيرة مقابل المدن الكبرى.

ملاحظة: يقوم مكتب التعداد الأمريكي (U.S. Census Bureau) بتجميع بيانات الشغور السكني كل ربع سنة.

كيف تحسب معدل الشغور؟

يشكّل معدلا الشغور والإشغال معًا 100% من إجمالي الوحدات داخل العقار.

يُحتسب معدل الشغور بأخذ عدد الوحدات الشاغرة، وضرب ذلك العدد في 100، ثم قسمته على العدد الإجمالي للوحدات.

إذا استثمرت في مبنى سكني يضم 100 وحدة وكانت 10 منها غير مشغولة، فإن معدل الشغور لديك هو 10%.

ومع ذلك، هناك ثلاث طرق لقياس معدلات الشغور في العقارات المؤجَّرة:

متوسط السوق
معدل الشغور المادي
معدل الشغور الاقتصادي

معدل شغور السوق هو المعدل المتوسط بحسب نوع العقار. وهذا يساعد المستثمرين على تحديد معدل الشغور المحتمل، وتقرير ما إذا كان عقار معين يؤدي دون المتوسط أو فوقه ضمن فئة الأصول تلك.

معدل الشغور المادي هو في الأساس مقدار المدة التي بقيت فيها الوحدات فارغة خلال الأشهر الـ12 الماضية، مع الأخذ في الاعتبار عدد الوحدات الشاغرة حاليًا.

معدل الشغور الاقتصادي هو إجمالي مبلغ الإيجار الذي تخسره عندما يكون عقارك شاغرًا بالنسبة إلى إجمالي الـGPR الذي يمكن أن يحققه. ويعتبر معظم المستثمرين هذه المعادلة الأفضل، لأنها تساعد في معرفة الدخل لا الوقت.

إذًا، خلاصة القول:

يمكن قياس معدل الشغور بعدة طرق. وفي نهاية المطاف، هو النسبة المئوية لجميع الوحدات المتاحة داخل عقارك التي تكون شاغرة أو غير مشغولة (في الوقت الحالي، أو خلال فترة زمنية معينة)، وقد يشمل وحدات تحتاج إلى إصلاح. ويُستخدم لتحديد إمكانات الاستثمار من خلال مقارنته بإنصاف بعقارات أخرى مماثلة ضمن المنطقة والسوق وفئة الأصول نفسها.

والآن لنتحدث عن مزلق شائع في الاستثمار في CRE: التعثر في السداد (delinquencies).

ماذا يعني المتعثر (delinquent)؟

يُستخدم هذا المصطلح لوصف الإخفاق في أداء واجب من قِبل المتخصصين الماليين.

وغالبًا ما يُستخدم لوصف الكيانات التي تكون في حالة تأخر، أو متأخرة عن السداد.

وبعيدًا عن المصطلحات المتخصصة، إذا كنت متعثرًا، فهذا يعني أنك متأخر عن سداد التزاماتك المالية، مثل دفعة بطاقة ائتمان/سند، أو قرض.

يعني التعثر المالي في الأساس أن مقترض المال لم يستطع تسديد دفعة مُرضية (كافية من حيث المبلغ/في موعدها). وقد يحدث ذلك لفرد، أو لكيان مثل شركة، ويؤدي عادةً إلى التخلف عن السداد (defaults).

ما هو التعثر العقاري؟

يُعد المستثمر العقاري المتأخر عن سداد قرضه متعثرًا. وإذا أخفق في سداد القرض ضمن الإطار الزمني المتفق عليه في العقد الذي وقّعه، فسوف يتخلف عن سداد قرضه، مُعرّضًا ضماناته للخطر ومُضرًّا بسجله الائتماني.

العقارات التجارية مجال يتيح مرونة أكبر في التفاوض على العقود. ومن المهم أن تفهم عقدك لتعرف كم من الوقت يستغرق مُقرضك ليعتبرك متعثرًا ومتخلفًا عن السداد معًا، إذ تختلف المدة الزمنية باختلاف المُقرض ونوع الدَّين. والمتوسط هو 60 يومًا؛ مع كون 30 يومًا صارمًا، و90 يومًا أكثر تساهلًا.

يُبلَّغ عن حالات التعثر إلى وكالات التقارير الائتمانية، لكن يمكن إزالتها من سجل تقريرك الائتماني بمرور الوقت أو عند الطعن فيها.

ما ينبغي تذكره:

أن تكون متعثرًا يعني أن تكون مدينًا ومتأخرًا عن سداد دَينك. ويمكن التفاوض في عقدك على المدة التي يُسمح لك بالتأخر فيها عن السداد، أو على المبلغ الذي يُسمح لك بالتأخر عنه (حد المبلغ). إن كونك متعثرًا وخرقك للشروط المتفق عليها في عقدك سيؤديان إلى تخلفك عن سداد قرضك، وسيؤثران سلبًا في درجة جدارتك الائتمانية. وتُستخدم معدلات التعثر (delinquency rates) لبيان عدد الحسابات في محفظة مؤسسة مالية التي تكون متأخرة ومعرضة لخطر التخلف عن السداد.

ما هو معدل التعثر الحالي؟

مع بدء عودة المزيد من الناس إلى العمل والمكاتب، تمكّن المزيد من المالكين من تدارك القروض المتعثرة، مما قطع الطريق على التوقعات بحدوث دورة ضخمة من العقارات المتعثرة بفعل الجائحة.

وقد انخفض المعدل الآن لمدة 14 شهرًا متتاليًا، وبلغ اعتبارًا من سبتمبر 2021 نسبة 11%.

—

إن فهم مخاطر الاستثمار في العقارات التجارية فهمًا أفضل أمر بالغ الأهمية. وبعد أن تناولنا اليوم أساسيات هذه المخاطر، مثل معدلات الشغور والتعثر، وماهيتها، وفهمها فهمًا أفضل، وكيفية حسابها ولماذا، فإن ذلك سيساعدك على أن تصبح مستثمرًا أفضل في CRE.

*إخلاء مسؤولية

قد يكون الاستثمار في العقارات التجارية محفوفًا بالمخاطر. وهو لا يناسب الجميع. وفي حين نهدف إلى تقديم معلومات عامة لمساعدتك على فهم استثمارات CRE فهمًا أفضل، فإننا لا نقدم أي مشورة استثمارية ولا نوصي بأي استثمار معين أو نحذّر منه.