Познакомьтесь с Neo — вашим Co-GP на базе ИИ.
Год назад bonus depreciation была на пути к отмене. Списание 100% в первый год, введенное в 2017 году, постепенно сокращалось на 20 процентных пунктов в год — 80% в 2023 году, 60% в 2024 году, 40% в 2025 году — и должно было обнулиться к 2027 году. Каждому спонсору недвижимости, просчитывавшему цифры по сделке, приходилось учитывать сокращающуюся выгоду. Федеральный налоговый закон 2025 года изменил это. One Big Beautiful Bill Act, подписанный 4 июля 2025 года, восстановил 100% bonus depreciation для квалифицируемых активов, приобретенных после 19 января 2025 года, и — впервые — сделал ее бессрочной. То, что было закрывающимся окном возможностей, теперь стало устойчивым исходным параметром планирования для каждого будущего приобретения.
Для генеральных партнеров (GP) — спонсоров и управляющих фондами, которые структурируют сделки недвижимости (syndications) и фонды, — это изменение напрямую отражается на партнерах с ограниченной ответственностью (LP), инвесторах, чьи формы K-1 несут возникающие вычеты. В этой статье рассматривается, как bonus depreciation на самом деле работает в сделке с недвижимостью, почему это делает cost segregation более ценной, чем когда-либо, что это означает для ваших инвесторов, в чем подвох с recapture, о котором умалчивает оптимистичная версия, и как ответственно включить налоговую составляющую в привлечение капитала. Материал носит исключительно образовательный характер и не является налоговой, юридической или инвестиционной консультацией. Механика описана в общих чертах; конкретика зависит от сделки и инвестора, и каждый приведенный ниже показатель следует подтвердить у квалифицированного налогового специалиста.
Note
Covercy — это платформа управления инвестициями, а не налоговый консультант и не бухгалтерская фирма. Ничто из изложенного здесь не является налоговой консультацией. Bonus depreciation, cost segregation и recapture зависят от фактов, специфичных для конкретного объекта и инвестора, — всегда работайте с CPA и налоговым юристом.
Что изменилось в 2025 году
Основное изменение просто по формулировке и значимо по эффекту: 100% bonus depreciation вернулась и стала бессрочной. Неопределенность, которая закралась в андеррайтинг сделок, — моделирование выгоды, которая с каждым годом становилась меньше и вскоре полностью исчезала, — устранена.
