אתה כבר יודע שבעולם הנדל"ן, מזומן הוא המלך. אבל במהלך עסקת נדל"ן מסחרי, לעיתים קרובות יש פרקי זמן ארוכים שבמהלכם כספים ייעודיים, או הון שלא נקרא, עלולים לשבת בטלים בחשבון ומחכים לשימוש למטרה המיועדת לו. מה הדבר הטוב ביותר לעשות עם ההון הלא נקרא הזה בזמן שהוא יושב? איך יכולים שותפים כלליים ( מנהלי השקעות ) והמשקיעים שלהם (LPs) שמים את ההון הזה לעבוד עבורם בטווח הקצר? לפני שנצלול לאפשרויות, בואו נגבה קצת.

מה זה הון לא נקרא?

כאשר השקעה בנדל"ן בנויה כשותפות, המשקיעים (הידועים גם כשותפים מוגבלים) בדרך כלל מתחייבים להשקיע סכום כסף מסוים בשותפות לאורך זמן. התחייבות זו נקראת התחייבות הונית. לאחר מכן, השותפות תשתמש בהתחייבויות אלו למימון רכישה, פיתוח או השבחה של נכסי נדל"ן.

עם זאת, לא כל ההתחייבויות של המשקיעים נמשכות מיד על ידי השותפות. חלק מההתחייבויות עשויות להיוותר ללא מימון או ללא קיום, כלומר, המשקיעים עדיין לא נדרשו לתרום חלק זה מהונם לשותפות.

הסיבה להתחייבויות הון שלא נקראו היא לספק לשותפות גמישות בניהול תזרים המזומנים שלה. השותפות יכולה למשוך את ההון המחויב לפי הצורך כדי לממן את השקעות הנדל"ן שלה, אבל היא גם יכולה להתאפק מלבצע את כל ההתחייבויות אם היא לא תזדקק למזומנים באופן מיידי. זה מאפשר לשותפות לנהל טוב יותר את הנזילות שלה ולהימנע מהרבה מדי מזומנים בחוסר מעש.

משקיעים בשותפות נדל"ן מסחרית צריכים להיות מודעים להתחייבויות ההון הלא ממומנות שלהם ולהיות מוכנים לתרום הון זה כאשר השותפות תידרשו לכך. בדרך כלל, המשקיעים יקבלו הודעה מהשותפות כאשר יש צורך בהונם, ויהיה להם פרק זמן מסוים לתרום את הכספים הנדרשים. אם משקיע לא יעמוד בהתחייבויות לתרומת ההון שלו, הוא עלול להיות כפוף לקנסות או לאבד את השקעתו בשותפות.

הון לא נקרא: דוגמה בנדל"ן מסחרי

לסמית' קפיטל יש עסקת נדל"ן מסחרית וכמה משקיעים חיצוניים, או LPs. הון מחויב מתייחס לסכום הכסף הכולל שמשקיעים, כולל שותפים מוגבלים (LPs) והשותף הכללי ( מנהל השקעות ), התחייבו להשקיע בפרויקט. נניח של Smith Capital יש הון מחויב של 100 מיליון דולר, כאשר 98 מיליון דולר מגיעים ממשקיעים חיצוניים ו-2 מיליון דולר מה- מנהל השקעות .

כאשר ה מנהל השקעות רוצה לבצע השקעה, היא צריכה להיעזר בהון המחויב, שנעשה באמצעות א איסוף כספי משקיעים הודעה שנשלחה לכל משקיע, המציינת את סכום הכסף שעליו לתרום ומתי יש לשלם. הסכום הכולל של ההון שנקרא ומשולם על ידי משקיעים נקרא הון, הידוע גם בשם הון נמשך או הון משולם. בדוגמה זו, אם Smith Capital צריך 5 מיליון דולר כדי לבצע השקעה בנכס ולשלם עמלות מסוימות, ההון הנקרא יהיה 5 מיליון דולר.

ההון המחויב שנותר שלא נקרא הוא הון לא נקרא , הידוע גם בשם אבקה יבשה. בדוגמה זו, ההון שלא נקרא יהיה 95 מיליון דולר. הסכום של הון שנקרא והון לא נקרא שווה להון המחויב (5 מיליון דולר בהון נקרא + 95 מיליון דולר בהון לא נקרא = 100 מיליון דולר הון מחויב).

חשוב להבחין בין הון מחויב להון שנקרא מכיוון שדמי הניהול וביצועי הקרן מחושבים על סמך מדדים אלו. דמי הניהול מבוססים תחילה על הון מחויב, בעוד שביצועי הקרן מבוססים בדרך כלל על הון ששולם.

הדבר שחשוב לקחת אותו הוא שהון לא נקרא שמתחייב (במילים אחרות, הון שמיועד לפרויקט אך עומד בחוסר פעילותו עד שהוא יוצא לשימוש) יכול להפוך למחולל הכנסות מאסיבי עבור מנהלי השקעות ותקליטים עם Covercy השותפים הבנקאיים המשולבים של. מזומן סרק זה מרוויח APYs עם תשואה גבוהה עבור מאות מנהל השקעות ולקוחות LP, תוך שהם עדיין נגישים לחלוטין בעת הצורך. קבע הדגמה Covercy כדי לראות כיצד הון לא נקרא יכול להרוויח הכנסה עבור החברה שלך היום.

הון לא נקרא המוחזק בחשבונות נאמנות

משקיעים או שותפים כלליים מחזיקים בדרך כלל את הכספים המחויבים שלהם בחשבון נאמנות לפני שהם משמשים למימון העסקה בשותפות נדל"ן מסחרית.

חשבון נאמנות הוא חשבון צד שלישי המנוהל על ידי סוכן נאמנות, שהוא בדרך כלל בנק או משרד עורכי דין. מטרת חשבון נאמנות היא להחזיק כספים עד שיתקיימו תנאים מסוימים, כגון סגירת עסקת מקרקעין או השלמת פרויקט ספציפי.

בשותפות נדל"ן מסחרי, המשקיעים בדרך כלל יעבירו את הונם המחויב לחשבון הנאמנות, אשר ינוהל על ידי השותף הכללי או נותן החסות של השותפות. הכספים יישארו בחשבון הנאמנות עד שהשותף הכללי יהיה מוכן להשתמש בהם כדי לממן את העסקה.

השימוש בחשבון נאמנות מספק מספר יתרונות הן למשקיעים והן לשותף הכללי. עבור המשקיעים, הוא מספק רמת ביטחון שההון שלהם ישמש למטרה המיועדת ולא יעשה שימוש לרעה או ניצול לרעה על ידי השותף הכללי. עבור השותף הכללי, היא מספקת הפרדה ברורה בין כספי השותפות לכספים האישיים של השותף הכללי, מה שעוזר למזער את הסיכון להתערבות ומגן על השותף הכללי מפני אחריות פוטנציאלית.

ברגע שהשותף הכללי יהיה מוכן להשתמש בהון המחויב למימון העסקה, הם יספקו הנחיות לסוכן הנאמנות לשחרר את הכספים לחשבון התפעול של השותפות. לאחר מכן, סוכן הנאמנות ישחרר את הכספים בהתאם לתנאים המוסכמים של הסכם השותפות.

הון לא נקרא לעומת מזומן סרק

הון לא נקרא ומזומן סרק הם שני מושגים פיננסיים שונים, אם כי יש חפיפה מסוימת.

הון לא נקרא מתייחס לסכום הכסף שהמשקיעים התחייבו להשקיע במיזם או בעסק, אך העסק טרם פנה אליו מסיבות שונות, כגון שהפרויקט טרם יצא לדרך במלואו, או שעדיין לא נדרש סכום מלא של כספים.

מזומן סרק, לעומת זאת, מתייחס למזומנים שעסק מחזיק כעת אך אינו משתמש או משקיע באופן פעיל. זה עשוי להיות מוחזק בחשבון בנק או צורה אחרת של נכס נזיל אך אינו מניב תשואה משמעותית לעסק.

לסיכום, הון לא נקרא הוא התחייבות להשקעה בעתיד, בעוד מזומן סרק הוא נכס בלתי מנוצל שניתן להשקיע או להפעיל אותו בהווה. הון מחויב ולא נקרא או מזומן סרק יכולים לעשות יותר עבור א מנהל השקעות או LP באמצעות Covercy מאשר בשירותי בנק או נאמנות מסורתיים. בגלל השותפות של Covercy עם פתרונות בנקאיים של צד שלישי , כספים בחשבונות שנפתחו דרך Covercy יכול להרוויח ריביות גבוהות בהרבה (עד 4%, נכון לאפריל 2023) מאשר בחשבונות חיסכון או עו"ש טיפוסיים.

הון לא נקרא: השלכות המס

יכולות להיות השלכות מס הקשורות לרווחים על הריבית שנוצרת מהון שלא נקרא המוחזק בחשבון עו"ש עם תשואה גבוהה. הטיפול המס ברווחים אלה עשוי להיות תלוי במספר גורמים, לרבות סוג הישות, סוג ההכנסה שהושגה וחוקי המס הספציפיים בשטח השיפוט הרלוונטי.

לדוגמה, בארצות הברית, שותפות עשויה להיות כפופה למס הכנסה פדרלי על כל הכנסה שהושגה על ידי השותפות, לרבות ריבית שהושגה על הון שלא נקרא המוחזק בחשבון נאמנות. השותפות עשויה להיות כפופה גם למסים ממלכתיים ומקומיים על הכנסה זו.

עם זאת, השותפות עשויה להיות מסוגלת לנכות כל הוצאות שנגרמו להפקת ההכנסה, כגון עמלות בנק או עלויות אחרות הקשורות לחשבון הנאמנות. בנוסף, ייתכן שהשותפות תוכל להקצות את ההכנסה והניכויים לשותפים בהתבסס על אחוזי הבעלות שלהם, מה שיכול להשפיע על חבויות המס האישיות של השותפים.

חשוב להתייעץ עם איש מקצוע מוסמך בתחום המס כדי להבין את השלכות המס הספציפיות של רווחי הון לא נקראים על ריבית במצב הספציפי שלך. הם יכולים לספק הנחיות כיצד לדווח ולהתחשב כראוי בהכנסה זו ולהבטיח שאתה עומד בכל חוקי המס החלים.

הוראות Clawback

Clawback בהשקעה בנדל"ן מתייחס להוראה בהסכם שותפות המאפשרת את מנהל השקעות להחזיר רווחים או תשואות שחולקו בעבר מה-LP בנסיבות מסוימות.

מטרת ה-clawback היא להבטיח שה-LPs יקבלו את חלקם המוסכם ברווחים או בתשואות לאורך חיי השותפות, גם אם התחזיות או ההערכות הראשוניות יתבררו כלא מדויקות. לדוגמה, אם ה מנהל השקעות בתחילה מחלק יותר רווחים או תשואות ממה שה-LP זכאים להם, הוראת ה-clawback עשויה לאפשר את מנהל השקעות כדי להחזיר את ההפצות העודפות הללו בעתיד.

בדרך כלל כלולות הפרשות לחזר כספי בהסכמי שותפות להשקעות בנדל"ן המייצרות תזרימי מזומנים על פני תקופה, כגון הכנסות משכירות או רווחים ממכירת נכסים. אותן הוראות יכולות וצריכות לחול על ריבית שהושגה על הון שלא נקרא. ההוראות יכולות לסייע להבטיח שה-LPs יקבלו נתח הוגן והוגן מהתשואות מההשקעה, גם אם תשואות אלו לא יתממשו עד מאוחר יותר בתקופת ההשקעה.

חשוב לציין כי הוראות החזר כספי עשויות להיות מורכבות ועשויות להשתנות בהתאם לתנאים הספציפיים של הסכם השותפות. LPs צריכים לעיין בקפידה בתנאי הסכם השותפות, כולל כל הוראות החזר כספי, לפני שהם משקיעים בשותפות בנדל"ן כדי להבין היטב את הזכויות והחובות שלהם. בנוסף, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מוסמך או יועץ פיננסי כדי להבין היטב את ההשלכות של הוראות כלשהן בהסכם השותפות.

Covercy הופך את Idle Cash למחולל הכנסות עבור LP ו מנהלי השקעות

עִם Covercy שירותי הבנקאות המשובצים של מנהלי השקעות ול-LP יש גישה לחשבונות בנק מבוטחי FDIC שמרוויחים עד 2.96% ריבית על הון לא מושקע או לא נקרא. חשבונות נאמנות רק לעתים נדירות, אם בכלל, מייצרים תשואה כה משמעותית עבור מנהלי השקעות ותקליטים בזמן שהכסף מחכה להגרלה. בנוסף, בגלל Covercy חשבונות בנק משולבים ישירות בפורטל ניהול ההשקעות המשמש את מנהל השקעות ו-LP, שני הצדדים יכולים להעביר כסף באופן מיידי בין חשבונות בנק - ללא צורך בהעברה.

Covercy היא הפלטפורמה הראשונה לניהול השקעות לאנשי מקצוע בתחום הנדל"ן המסחרי שנותנת מנהלי השקעות היכולת לקבל העברת כספים מיידית מחשבון בנק של משקיע באמצעות ACH תשלום במהלך א איסוף כספי משקיעים , הכל בתוך פלטפורמה אחת. תשלומי הפצה ניתן להכין באופן דומה מה- מנהל השקעות למשקיעים בלחיצה אחת על בסיס אחוזי בעלות, ו Covercy אפילו מציע הפצה הניתנת להתאמה אישית waterfall מודלים בתוך חבילת התוכנה כדי להכיל תשלומי שותפות מורכבים יותר.

מוכן לייצר הכנסה עם מזומן הבטלה שלך? קבל הדגמה פרטית של Covercy עכשיו.