הון לא נקרא: הפקת ריבית ממזומן שאינו פעיל

אתם כבר יודעים שבעולם הנדל"ן, מזומן הוא מלך. אך במהלך עסקת נדל"ן מסחרי, ישנם לעיתים קרובות פרקי זמן ארוכים שבמהלכם כספים שיועדו, או הון לא נקרא, עשויים לשבת ללא שימוש בחשבון בהמתנה לשימוש למטרתם המיועדת. מהו הדבר הטוב ביותר לעשות עם הון לא נקרא זה בזמן שהוא יושב? כיצד יכולים שותפים כלליים (GPs) והמשקיעים שלהם (LPs) להפעיל הון זה לטובתם בטווח הקצר? לפני שנצלול אל האפשרויות, בואו נחזור מעט אחורה.

מהו הון לא נקרא?

כאשר השקעת נדל"ן מובנית כשותפות, המשקיעים (הידועים גם כשותפים מוגבלים) מתחייבים בדרך כלל להשקיע סכום כסף מסוים בשותפות לאורך זמן. התחייבות זו נקראת מחויבות הון. השותפות תמשוך לאחר מכן את ההתחייבויות הללו כדי לממן את הרכישה, הפיתוח או השיפור של נכסי נדל"ן.

עם זאת, לא כל התחייבויות המשקיעים נקראות באופן מיידי על ידי השותפות. חלק מההתחייבויות עשויות להישאר לא ממומנות או לא נקראות, כלומר המשקיעים טרם נדרשו לתרום את החלק הזה מההון שלהם לשותפות.

הסיבה להחזקת מחויבויות הון לא נקרא היא להעניק לשותפות גמישות בניהול תזרים המזומנים שלה. השותפות יכולה למשוך מההון המחויב לפי הצורך כדי לממן את השקעות הנדל"ן שלה, אך היא יכולה גם להימנע מקריאה לכל ההתחייבויות אם אין לה צורך במזומן באופן מיידי. הדבר מאפשר לשותפות לנהל טוב יותר את הנזילות שלה ולהימנע מהחזקת יותר מדי מזומן שיושב ללא שימוש.

משקיעים בשותפות נדל"ן מסחרי צריכים להיות מודעים למחויבויות ההון הלא ממומן שלהם ולהיות מוכנים לתרום הון זה כאשר השותפות קוראת לכך. בדרך כלל, המשקיעים יקבלו הודעה מהשותפות כאשר ההון שלהם דרוש, ויהיה להם פרק זמן מסוים לתרום את הכספים הנדרשים. אם משקיע אינו עומד בהתחייבויות תרומת ההון שלו, הוא עשוי להיות חשוף לקנסות או לאבד את השקעתו בשותפות.

הון לא נקרא: דוגמה בנדל"ן מסחרי

ל-Smith Capital יש עסקת נדל"ן מסחרי ומספר משקיעים חיצוניים, או LPs. הון מחויב מתייחס לסכום הכולל של הכסף שהמשקיעים, כולל השותפים המוגבלים (LPs) והשותף הכללי (GP), התחייבו להשקיע בפרויקט. נניח של-Smith Capital יש הון מחויב של 100 מיליון דולר, כאשר 98 מיליון דולר מגיעים ממשקיעים חיצוניים ו-2 מיליון דולר מה-GP.

כאשר ה-GP רוצה לבצע השקעה, הוא צריך לקרוא להון המחויב, דבר הנעשה באמצעות הודעת קריאה להון הנשלחת לכל משקיע, המפרטת את סכום הכסף שעליו לתרום ומתי הוא נדרש. הסכום הכולל של ההון שנקרא ושולם על ידי המשקיעים נקרא הון נקרא, הידוע גם כהון שנמשך או הון ששולם. בדוגמה זו, אם Smith Capital זקוקה ל-5 מיליון דולר כדי לבצע השקעה בנכס ולשלם עמלות מסוימות, ההון הנקרא יהיה 5 מיליון דולר.

ההון המחויב הנותר שלא נקרא הוא הון לא נקרא, הידוע גם כאבקה יבשה. בדוגמה זו, ההון הלא נקרא יהיה 95 מיליון דולר. סכום ההון הנקרא וההון הלא נקרא שווה להון המחויב (5 מיליון דולר בהון נקרא + 95 מיליון דולר בהון לא נקרא = 100 מיליון דולר הון מחויב).

חשוב להבחין בין הון מחויב להון נקרא משום שדמי הניהול וביצועי הקרן מחושבים על בסיס מדדים אלה. דמי הניהול מבוססים בתחילה על הון מחויב, בעוד שביצועי הקרן מבוססים בדרך כלל על הון ששולם.

הדבר החשוב שיש לקחת מכך הוא שהון לא נקרא שמחויב (במילים אחרות, הון שיועד לפרויקט אך יושב ללא שימוש עד שהוא מנוצל) יכול להפוך למחולל הכנסות עצום עבור GPs ו-LPs באמצעות שותפי הבנקאות המשולבים של Covercy. מזומן זה שאינו פעיל מפיק APY בתשואה גבוהה עבור מאות לקוחות GP ו-LP, ועדיין נגיש לחלוטין בעת הצורך. תאמו הדגמה של Covercy כדי לראות כיצד הון לא נקרא יכול להפיק הכנסה עבור הפירמה שלכם עוד היום.

הון לא נקרא המוחזק בחשבונות נאמנות

משקיעים או שותפים כלליים מחזיקים בדרך כלל את הכספים שהתחייבו להם בחשבון נאמנות לפני שהם משמשים למימון העסקה בשותפות נדל"ן מסחרי.

חשבון נאמנות הוא חשבון צד שלישי המנוהל על ידי נאמן, שהוא בדרך כלל בנק או משרד עורכי דין. מטרת חשבון הנאמנות היא להחזיק כספים עד שמתקיימים תנאים מסוימים, כגון סגירת עסקת נדל"ן או השלמת פרויקט מסוים.

בשותפות נדל"ן מסחרי, המשקיעים יעבירו בדרך כלל בהעברה בנקאית את ההון שהתחייבו לו לחשבון הנאמנות, אשר ינוהל על ידי השותף הכללי או היזם של השותפות. הכספים יישארו בחשבון הנאמנות עד שהשותף הכללי יהיה מוכן להשתמש בהם למימון העסקה.

השימוש בחשבון נאמנות מספק מספר יתרונות הן למשקיעים והן לשותף הכללי. עבור המשקיעים, הוא מספק רמת ביטחון שההון שלהם ישמש למטרתו המיועדת ולא ייעשה בו שימוש לרעה או ניכוס שלא כדין על ידי השותף הכללי. עבור השותף הכללי, הוא מספק הפרדה ברורה בין כספי השותפות לבין כספיו האישיים של השותף הכללי, דבר המסייע למזער את הסיכון לערבוב כספים ומגן על השותף הכללי מפני אחריות אפשרית.

לאחר שהשותף הכללי מוכן להשתמש בהון המחויב למימון העסקה, הוא יספק הוראות לנאמן לשחרר את הכספים לחשבון התפעולי של השותפות. הנאמן ישחרר לאחר מכן את הכספים בהתאם לתנאים שסוכמו בהסכם השותפות.

הון לא נקרא לעומת מזומן שאינו פעיל

הון לא נקרא ומזומן שאינו פעיל הם שני מושגים פיננסיים שונים, אם כי קיימת ביניהם חפיפה מסוימת.

הון לא נקרא מתייחס לסכום הכסף שהמשקיעים התחייבו להשקיע במיזם או בעסק, אך אשר טרם נקרא על ידי העסק מסיבות שונות, כגון פרויקט שטרם הופעל במלואו, או שטרם נדרש בו מלוא סכום הכספים.

מזומן שאינו פעיל, לעומת זאת, מתייחס למזומן שעסק מחזיק כיום אך אינו משתמש בו או משקיע אותו באופן פעיל. הוא עשוי להיות מוחזק בחשבון בנק או בצורה אחרת של נכס נזיל אך אינו מייצר תשואה משמעותית כלשהי עבור העסק.

לסיכום, הון לא נקרא הוא התחייבות להשקיע בעתיד, בעוד שמזומן שאינו פעיל הוא נכס שאינו מנוצל שניתן להשקיע או להפעיל בהווה. הן הון מחויב ולא נקרא והן מזומן שאינו פעיל יכולים לעשות יותר עבור GP או LP המשתמש ב-Covercy מאשר בבנק מסורתי או בשירות נאמנות. בזכות שיתוף הפעולה של Covercy עם פתרונות בנקאות של צד שלישי, כספים בחשבונות שנפתחו באמצעות Covercy יכולים להפיק שיעורי ריבית גבוהים בהרבה (עד 4%, נכון לאפריל 2023) מאשר בחשבונות חיסכון או עו"ש טיפוסיים.

הון לא נקרא: ההשלכות המיסויות

עשויות להיות השלכות מיסוי הקשורות לרווחים מהריבית שמייצר הון לא נקרא המוחזק בחשבון עו"ש בתשואה גבוהה. הטיפול המיסויי ברווחים אלה עשוי להיות תלוי במספר גורמים, כולל סוג הישות, סוג ההכנסה שהופקה, וחוקי המס הספציפיים בתחום השיפוט הרלוונטי.

לדוגמה, בארצות הברית, שותפות עשויה להיות חייבת במס הכנסה פדרלי על כל הכנסה שהפיקה השותפות, כולל ריבית שהופקה על הון לא נקרא המוחזק בחשבון נאמנות. השותפות עשויה גם להיות חייבת במסים מדינתיים ומקומיים על הכנסה זו.

עם זאת, השותפות עשויה להיות זכאית לנכות הוצאות שנגרמו בהפקת ההכנסה, כגון עמלות בנק או עלויות אחרות הקשורות לחשבון הנאמנות. בנוסף, השותפות עשויה להיות זכאית להקצות את ההכנסה והניכויים לשותפים בהתאם לאחוזי הבעלות שלהם, דבר שיכול להשפיע על חבויות המס האישיות של השותפים.

חשוב להתייעץ עם איש מקצוע מוסמך בתחום המס כדי להבין את ההשלכות המיסויות הספציפיות של רווחי הון לא נקרא מריבית במצב הספציפי שלכם. הוא יכול לספק הנחיה כיצד לדווח ולתעד הכנסה זו כראוי ולהבטיח שאתם עומדים בכל חוקי המס החלים.

הוראות החזר (Clawback)

החזר (clawback) בהשקעת נדל"ן מתייחס להוראה בהסכם שותפות המאפשרת ל-GP להשיב רווחים או תשואות שחולקו בעבר מה-LPs בנסיבות מסוימות.

מטרת ההחזר היא להבטיח שה-LPs יקבלו את חלקם המוסכם ברווחים או בתשואות לאורך חיי השותפות, גם אם התחזיות או ההערכות הראשוניות מתבררות כלא מדויקות. לדוגמה, אם ה-GP מחלק בתחילה יותר רווחים או תשואות ממה שה-LPs זכאים להם, הוראת ההחזר עשויה לאפשר ל-GP להשיב את החלוקות העודפות הללו בעתיד.

הוראות החזר נכללות בדרך כלל בהסכמי שותפות עבור השקעות נדל"ן המייצרות תזרימי מזומנים לאורך תקופת זמן, כגון הכנסה משכירות או רווחים ממכירת נכסים. אותן הוראות יכולות וצריכות לחול על ריבית שהופקה על הון לא נקרא. ההוראות יכולות לסייע להבטיח שה-LPs יקבלו חלק הוגן וצודק מהתשואות מההשקעה, גם אם תשואות אלה אינן ממומשות עד שלב מאוחר יותר בתקופת ההשקעה.

חשוב לציין שהוראות החזר יכולות להיות מורכבות ועשויות להשתנות בהתאם לתנאים הספציפיים של הסכם השותפות. על ה-LPs לעיין בקפידה בתנאי הסכם השותפות, כולל כל הוראות ההחזר, לפני השקעה בשותפות נדל"ן כדי להבין במלואם את זכויותיהם וחובותיהם. בנוסף, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מוסמך או יועץ פיננסי כדי להבין במלואם את ההשלכות של כל הוראות החזר בהסכם השותפות.

Covercy הופכת מזומן שאינו פעיל למחולל הכנסות עבור LPs ו-GPs

באמצעות שירותי הבנקאות המוטמעים של Covercy, ל-GPs ול-LPs יש גישה לחשבונות בנק המבוטחים על ידי FDIC המפיקים עד 2.96% APY על הון לא מושקע או לא נקרא. חשבונות נאמנות לעיתים נדירות, אם בכלל, מייצרים תשואה משמעותית כזו עבור GPs ו-LPs בזמן שהמזומן יושב בהמתנה למשיכה. בנוסף, מכיוון שחשבונות הבנק של Covercy משולבים ישירות בפורטל ניהול ההשקעות שבו משתמשים ה-GP וה-LP, שני הצדדים יכולים להעביר כסף באופן מיידי בין חשבונות בנק - ללא צורך בהעברה בנקאית.

Covercy היא פלטפורמת ניהול ההשקעות הראשונה עבור אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן המסחרי המעניקה ל-GPs את היכולת לקבל העברת כספים מיידית מחשבון בנק של משקיע באמצעות תשלום ACH במהלך קריאה להון, הכל בתוך פלטפורמה אחת. תשלומי חלוקה יכולים להתבצע באופן דומה מה-GP למשקיעים בלחיצה אחת בהתאם לאחוזי הבעלות, ו-Covercy אף מציעה מודלים מותאמים אישית של מפל חלוקה (distribution waterfall) בתוך חבילת התוכנה כדי להתאים לתשלומי שותפות מורכבים יותר.

מוכנים להפיק הכנסה מהמזומן שאינו פעיל שלכם? קבלו הדגמה פרטית של Covercy עכשיו.