Nicht abgerufenes Kapital: Erträge aus ungenutztem Cash erzielen

Sie wissen bereits, dass in der Immobilienwelt gilt: Cash is king. Doch im Verlauf einer Gewerbeimmobilien-Transaktion gibt es häufig lange Phasen, in denen zweckgebundene Mittel – oder nicht abgerufenes Kapital – ungenutzt auf einem Konto liegen und auf ihren bestimmungsgemäßen Einsatz warten. Was lässt sich mit diesem nicht abgerufenen Kapital am besten anfangen, solange es ruht? Wie können General Partner (GPs) und ihre Investoren (LPs) dieses Kapital kurzfristig für sich arbeiten lassen? Bevor wir uns die Optionen ansehen, gehen wir einen Schritt zurück.

Was ist nicht abgerufenes Kapital?

Wenn eine Immobilieninvestition als Partnership strukturiert ist, verpflichten sich die Investoren (auch als Limited Partner bezeichnet) in der Regel, im Laufe der Zeit einen bestimmten Geldbetrag in die Partnership einzubringen. Diese Verpflichtung wird als Kapitalzusage (Capital Commitment) bezeichnet. Die Partnership ruft diese Zusagen anschließend ab, um den Erwerb, die Entwicklung oder die Verbesserung von Immobilienvermögen zu finanzieren.

Allerdings werden nicht alle Zusagen der Investoren sofort von der Partnership abgerufen. Ein Teil der Zusagen kann unfinanziert oder nicht abgerufen bleiben – das heißt, die Investoren wurden noch nicht verpflichtet, diesen Anteil ihres Kapitals in die Partnership einzubringen.

Der Grund für nicht abgerufene Kapitalzusagen besteht darin, der Partnership Flexibilität bei der Steuerung ihres Cashflows zu verschaffen. Die Partnership kann das zugesagte Kapital nach Bedarf abrufen, um ihre Immobilieninvestitionen zu finanzieren, sie kann jedoch auch darauf verzichten, sämtliche Zusagen abzurufen, wenn sie das Geld nicht unmittelbar benötigt. Auf diese Weise kann die Partnership ihre Liquidität besser steuern und vermeiden, dass zu viel Cash ungenutzt liegen bleibt.

Investoren in einer Gewerbeimmobilien-Partnership sollten sich ihrer unfinanzierten Kapitalzusagen bewusst sein und darauf vorbereitet sein, dieses Kapital einzubringen, sobald es von der Partnership abgerufen wird. In der Regel erhalten Investoren eine Mitteilung der Partnership, wenn ihr Kapital benötigt wird, und ihnen steht eine bestimmte Frist zur Verfügung, um die erforderlichen Mittel bereitzustellen. Kommt ein Investor seinen Kapitaleinzahlungsverpflichtungen nicht nach, drohen ihm möglicherweise Vertragsstrafen oder der Verlust seiner Beteiligung an der Partnership.

Nicht abgerufenes Kapital: Ein Beispiel aus dem Gewerbeimmobilienbereich

Smith Capital hat eine Gewerbeimmobilien-Transaktion und mehrere externe Investoren, die LPs. Zugesagtes Kapital (Committed Capital) bezeichnet den Gesamtbetrag, den die Investoren – einschließlich der Limited Partner (LPs) und des General Partner (GP) – für das Projekt zugesagt haben. Nehmen wir an, Smith Capital verfügt über zugesagtes Kapital in Höhe von 100 Millionen US-Dollar, davon 98 Millionen US-Dollar von externen Investoren und 2 Millionen US-Dollar vom GP.

Wenn der GP eine Investition tätigen möchte, muss er das zugesagte Kapital abrufen. Dies geschieht über eine Capital-Call-Mitteilung an jeden Investor, in der der einzubringende Betrag und die Fälligkeit angegeben sind. Der Gesamtbetrag des Kapitals, das abgerufen und von den Investoren eingezahlt wurde, wird als abgerufenes Kapital bezeichnet, auch bekannt als Drawn Capital oder Paid-in Capital. Wenn Smith Capital in diesem Beispiel 5 Millionen US-Dollar benötigt, um eine Investition in die Immobilie zu tätigen und bestimmte Gebühren zu begleichen, beträgt das abgerufene Kapital 5 Millionen US-Dollar.

Das verbleibende zugesagte Kapital, das nicht abgerufen wurde, ist nicht abgerufenes Kapital, auch bekannt als Dry Powder. In diesem Beispiel beträgt das nicht abgerufene Kapital 95 Millionen US-Dollar. Die Summe aus abgerufenem und nicht abgerufenem Kapital entspricht dem zugesagten Kapital (5 Mio. US-Dollar abgerufenes Kapital + 95 Mio. US-Dollar nicht abgerufenes Kapital = 100 Mio. US-Dollar zugesagtes Kapital).

Es ist wichtig, zwischen zugesagtem und abgerufenem Kapital zu unterscheiden, da Management Fees und die Fondsperformance auf Basis dieser Kennzahlen berechnet werden. Management Fees basieren zunächst auf dem zugesagten Kapital, während die Fondsperformance üblicherweise auf dem Paid-in Capital beruht.

Entscheidend ist die Erkenntnis, dass zugesagtes, aber nicht abgerufenes Kapital (mit anderen Worten: Kapital, das für ein Projekt zweckgebunden ist, aber bis zu seinem Einsatz ungenutzt liegt) mit den integrierten Banking-Partnern von Covercy zu einer enormen Ertragsquelle für GPs und LPs werden kann. Dieses ungenutzte Cash erzielt für Hunderte von GP- und LP-Kunden hohe APYs und bleibt dabei jederzeit verfügbar, wenn es benötigt wird. Vereinbaren Sie eine Covercy-Demo und sehen Sie, wie nicht abgerufenes Kapital schon heute Erträge für Ihr Unternehmen erwirtschaften kann.

Nicht abgerufenes Kapital auf Treuhandkonten (Escrow)

Investoren oder General Partner halten ihre zugesagten Mittel in der Regel auf einem Treuhandkonto (Escrow Account), bevor diese zur Finanzierung der Transaktion in einer Gewerbeimmobilien-Partnership verwendet werden.

Ein Treuhandkonto ist ein von einem Treuhänder (Escrow Agent) verwaltetes Drittkonto, wobei der Treuhänder üblicherweise eine Bank oder eine Anwaltskanzlei ist. Der Zweck eines Treuhandkontos besteht darin, Mittel zu verwahren, bis bestimmte Bedingungen erfüllt sind, etwa der Abschluss einer Immobilientransaktion oder die Fertigstellung eines bestimmten Projekts.

In einer Gewerbeimmobilien-Partnership überweisen die Investoren ihr zugesagtes Kapital in der Regel auf das Treuhandkonto, das vom General Partner oder vom Sponsor der Partnership verwaltet wird. Die Mittel verbleiben auf dem Treuhandkonto, bis der General Partner bereit ist, sie zur Finanzierung der Transaktion einzusetzen.

Der Einsatz eines Treuhandkontos bietet sowohl für die Investoren als auch für den General Partner mehrere Vorteile. Den Investoren gibt es ein gewisses Maß an Sicherheit, dass ihr Kapital bestimmungsgemäß verwendet und nicht vom General Partner missbraucht oder veruntreut wird. Dem General Partner verschafft es eine klare Trennung zwischen den Mitteln der Partnership und dem Privatvermögen des General Partner, was das Risiko einer Vermischung minimiert und den General Partner vor möglichen Haftungsansprüchen schützt.

Sobald der General Partner bereit ist, das zugesagte Kapital zur Finanzierung der Transaktion einzusetzen, weist er den Treuhänder an, die Mittel auf das Betriebskonto der Partnership freizugeben. Der Treuhänder gibt die Mittel anschließend gemäß den vereinbarten Bedingungen des Partnership-Vertrags frei.

Nicht abgerufenes Kapital vs. ungenutztes Cash

Nicht abgerufenes Kapital und ungenutztes Cash sind zwei unterschiedliche finanzielle Konzepte, auch wenn es gewisse Überschneidungen gibt.

Nicht abgerufenes Kapital bezeichnet den Geldbetrag, den Investoren für eine Beteiligung an einem Vorhaben oder Unternehmen zugesagt haben, der jedoch aus verschiedenen Gründen noch nicht vom Unternehmen abgerufen wurde – etwa weil das Projekt noch nicht vollständig angelaufen ist oder noch nicht der volle Betrag benötigt wird.

Ungenutztes Cash hingegen bezeichnet liquide Mittel, die ein Unternehmen derzeit hält, aber nicht aktiv einsetzt oder investiert. Es kann auf einem Bankkonto oder in einer anderen Form liquider Vermögenswerte gehalten werden, erwirtschaftet jedoch keine nennenswerte Rendite für das Unternehmen.

Zusammengefasst: Nicht abgerufenes Kapital ist eine Zusage, in der Zukunft zu investieren, während ungenutztes Cash ein brachliegender Vermögenswert ist, der in der Gegenwart investiert oder produktiv eingesetzt werden könnte. Sowohl zugesagtes und nicht abgerufenes Kapital als auch ungenutztes Cash können mit Covercy mehr für einen GP oder LP leisten als bei einer herkömmlichen Bank oder einem Treuhanddienst. Dank der Partnerschaft von Covercy mit Drittanbieter-Banking-Lösungen können Mittel auf über Covercy eröffneten Konten deutlich höhere Zinssätze erzielen (bis zu 4 %, Stand April 2023) als auf üblichen Spar- oder Girokonten.

Nicht abgerufenes Kapital: Die steuerlichen Auswirkungen

Mit den Zinserträgen, die durch nicht abgerufenes Kapital auf einem hochverzinsten Girokonto erwirtschaftet werden, können steuerliche Auswirkungen verbunden sein. Die steuerliche Behandlung dieser Erträge kann von mehreren Faktoren abhängen, darunter die Art der Rechtspersönlichkeit, die Art der erzielten Einkünfte und die konkreten Steuergesetze in der jeweiligen Rechtsordnung.

In den Vereinigten Staaten beispielsweise kann eine Partnership der Bundeseinkommensteuer auf sämtliche von der Partnership erzielten Einkünfte unterliegen, einschließlich der Zinsen, die auf nicht abgerufenes Kapital auf einem Treuhandkonto erwirtschaftet werden. Die Partnership kann auf diese Einkünfte zudem bundesstaatlichen und lokalen Steuern unterliegen.

Allerdings kann die Partnership möglicherweise alle Aufwendungen abziehen, die im Zusammenhang mit der Erzielung der Einkünfte entstanden sind, etwa Bankgebühren oder sonstige mit dem Treuhandkonto verbundene Kosten. Darüber hinaus kann die Partnership die Einkünfte und Abzüge gegebenenfalls den Partnern entsprechend ihrer jeweiligen Beteiligungsquote zuweisen, was sich auf die individuelle Steuerlast der Partner auswirken kann.

Es ist wichtig, einen qualifizierten Steuerberater hinzuzuziehen, um die konkreten steuerlichen Auswirkungen von Zinserträgen aus nicht abgerufenem Kapital in Ihrer individuellen Situation zu verstehen. Er kann Ihnen Hinweise geben, wie diese Einkünfte ordnungsgemäß ausgewiesen und verbucht werden, und sicherstellen, dass Sie alle geltenden Steuergesetze einhalten.

Clawback-Klauseln

Ein Clawback bei Immobilieninvestitionen bezeichnet eine Klausel in einem Partnership-Vertrag, die es dem GP erlaubt, zuvor ausgeschüttete Gewinne oder Erträge unter bestimmten Umständen von den LPs zurückzufordern.

Der Zweck eines Clawback besteht darin, sicherzustellen, dass die LPs über die Laufzeit der Partnership ihren vereinbarten Anteil an Gewinnen oder Erträgen erhalten, selbst wenn sich die ursprünglichen Prognosen oder Schätzungen als ungenau erweisen. Schüttet der GP beispielsweise zunächst mehr Gewinne oder Erträge aus, als den LPs zustehen, kann die Clawback-Klausel es dem GP ermöglichen, diese überhöhten Ausschüttungen in der Zukunft zurückzufordern.

Clawback-Klauseln sind in der Regel in Partnership-Verträgen für Immobilieninvestitionen enthalten, die über einen bestimmten Zeitraum Cashflows generieren, etwa Mieteinnahmen oder Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien. Dieselben Klauseln können und sollten auch auf Zinsen angewendet werden, die mit nicht abgerufenem Kapital erzielt werden. Die Klauseln können dazu beitragen, sicherzustellen, dass die LPs einen fairen und angemessenen Anteil an den Erträgen aus der Investition erhalten, selbst wenn diese Erträge erst später im Investitionszeitraum realisiert werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass Clawback-Klauseln komplex sein können und je nach den konkreten Bedingungen des Partnership-Vertrags variieren. LPs sollten die Bedingungen des Partnership-Vertrags, einschließlich etwaiger Clawback-Klauseln, sorgfältig prüfen, bevor sie in eine Immobilien-Partnership investieren, um ihre Rechte und Pflichten vollständig zu verstehen. Darüber hinaus empfiehlt es sich, einen qualifizierten Anwalt oder Finanzberater hinzuzuziehen, um die Auswirkungen etwaiger Clawback-Klauseln im Partnership-Vertrag vollständig zu verstehen.

Covercy verwandelt ungenutztes Cash in eine Ertragsquelle für LPs und GPs

Mit den eingebetteten Banking-Services von Covercy haben GPs und LPs Zugang zu FDIC-versicherten Bankkonten, die bis zu 2,96 % APY auf nicht investiertes oder nicht abgerufenes Kapital erzielen. Treuhandkonten erwirtschaften für GPs und LPs nur selten – wenn überhaupt – eine derart erhebliche Rendite, während das Cash auf seinen Abruf wartet. Da Covercy-Bankkonten zudem direkt in das vom GP und LP genutzte Investment-Management-Portal integriert sind, können beide Parteien sofort Geld zwischen Bankkonten transferieren – ganz ohne Überweisung.

Covercy ist die erste Investment-Management-Plattform für Gewerbeimmobilien-Profis, die es GPs ermöglicht, während eines Capital Call einen sofortigen Geldtransfer vom Bankkonto eines Investors per ACH-Zahlung anzunehmen – alles innerhalb einer einzigen Plattform. Ausschüttungen lassen sich ebenso mit einem einzigen Klick vom GP an die Investoren entsprechend den Beteiligungsquoten vornehmen. Covercy bietet innerhalb seiner Software-Suite sogar anpassbare Distribution-Waterfall-Modellierung, um auch komplexere Partnership-Zahlungen abzubilden.

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